Dokumentets metadata

Andelsboligbevis - delvis erhverv - avance - genvundne afskrivninger på lejede lokaler

Skatterådet bekræftede, at avancen ved salg af et andelsboligbevis med brugsret til en lejlighed, der delvist anvendes til erhverv, ville kunne afstås uden beskatning efter aktieavancebeskatningsloven. Skatterådet bekræftede endvidere, at salget af andelsbeviset ville medføre, at der skulle opgøres genvundne afskrivninger på udgifter afholdt til ombygning af erhvervslokalerne. Avancen skulle således opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedring m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger.

Spørgsmål

1. Vil avancen ved salg af A's andelsboligbevis i andelsboligforeningen G være skattefri, jf. ABL § 15, stk. 1, og EBL § 8, stk. 4?
2. Hvis spørgsmål 1 besvares benægtende, vil en afholdt forbedringsudgift på ... kr. da kunne tillægges anskaffelsessummen?
3. Vil et salg af andelsbeviset medføre, at der skal opgøres genvundne afskrivninger på udgifter afholdt til ombygning af erhvervslokalerne?
4. Kan Skatterådet tiltræde, at avancen ved afståelse af ombygning af lejede lokaler, jf. AL § 39, stk. 6, kan opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedring m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger?

1. Ja.
2. Spørgsmålet bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 1.
3. Ja.
4. Ja.

A ønsker at sælge sin andel i andelsboligforeningen G. Andelen er en bolig- og erhvervsandel, som iflg. Tillæg til overdragelsesaftalen skal sælges samlet.

A og B har erhvervet andelen Y-gade nr. ... st. med tilhørende butiks- og kælderlokaler i 2002.

De er flyttet ind i lejligheden i 2002 og er fraflyttet i 2007.

Andelens areal udgør 311 m², heraf boligdel 140 m² og erhvervsdel (restaurant) 171 m².

Det fremgår af tegningsmateriale, at kælderetagen samt et lokale i stueetagen er udnyttet til restaurant.

Den samlede ejendom med ... lejligheder er vurderet som beboelse. Det fremgår af BBR, at de 171 m² er erhverv.

Ifølge andelsbeviset gælder der samme andelskrone for beboelses- og erhvervsandelen.

Andelen er erhvervet for ... kr., hvoraf ... efter det oplyste vedrører stueetagen og resten kælderetagen. I 2002 og 2003 er der foretaget ombygning af erhvervsdelen for ... kr.

Ombygningen er skattemæssigt behandlet som ombygning af lejede lokaler, dvs. afskrevet efter AL § 39.

Andelen ønskes afstået i 2009.

Ad spørgsmål 1

Det er spørgers repræsentants opfattelse, at den fortjeneste, som knytter sig til afståelse af selve andelsbeviset, vil være skattefri, jf. ABL § 15, jf. EBL § 8, stk. 4.

Dette begrundes med, at andelen er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i ejendommen, og at lejligheden har tjent til bolig for ejerne af anparten i en del af den periode, hvori de har ejet andelen. Betingelserne for skattefrihed i EBL § 8, stk. 4, er således opfyldt.

Loven skelner ikke mellem andelsboligbeviser, som udelukkende er boligandele, og andelsboligbeviser, som er blandede. Ifølge en ordlydsfortolkning må et salg af et andelsbevis, der indeholder både en bolig- og erhvervsandel således anses for skattefri, når reglerne i EBL § 8, stk. 4, er opfyldt.

Der henvises i den forbindelse til Ligningsvejledningen Erhvervsdrivende 2009-1, afsnit E.J.1.5, hvoraf det fremgår, at "Skattefriheden omfatter også den del af andelsbeviset, som ikke svarer til sælgerens beboelseslejlighed."

Ad spørgsmål 2

Spørgers repræsentant mener, at avancen er skattefri, jf. besvarelsen ovenfor.

Ad spørgsmål 3

Spørgerens repræsentant er af den opfattelse, at de udgifter, der er afholdt vedrørende lokalerne, skal anses for ombygnings- og forbedringsudgifter vedrørende lejede lokaler, hvorfor der ved salg skal opgøres genvundne afskrivninger, jf. AL § 39, stk. 6.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Efter ABL § 15 stk. 1, beskattes personer ikke af gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, når beboelseskravet m.m., jf. EBL § 8, stk. 4, er opfyldt.

Det fremgår af EBL § 8, stk. 4, at fortjeneste og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, ikke medregnes ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret efter bestemmelsen i stk. 4 har været opfyldt.

Efter SKATs opfattelse vil den omhandlede lejlighed efter omstændighederne være omfattet af bestemmelsens ordlyd, selvom den også rummer en overvejende erhvervsdel. Der henses herved til, at hele ejendommen er vurderet som beboelse, til lejlighedens karakter og til, at restauranten fortrinsvis er beliggende i kælderplanet.

Der er således tale om afståelse af et andelsbevis med brugsret til en beboelseslejlighed, og sælgerne har beboet lejligheden i ejerperioden. Der sondres ikke i EBL § 8, stk. 4, og ABL § 15, stk. 1, mellem beboelseslejligheder, der anvendes udelukkende til beboelse, og beboelseslejligheder, der tillige anvendes til erhverv.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares med Ja.

Ad spørgsmål 2

SKAT indstiller, at Skatterådet udtaler, at spørgsmål 2 bortfalder som følge af besvarelsen af spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 3

A lejer som andelshaver en lejlighed i andelsboligforeningen. De udgifter, han har afholdt til indretning af lokalerne, skal derfor behandles efter AL § 39 om udgifter til ombygning, forbedring eller indretning af lejede lokaler.

Ved afståelse af lejede lokaler medregnes fortjeneste eller tab på ombygnings- og forbedringsudgifter, indretninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, jf. AL § 39, stk. 6. Det følger således af denne bestemmelse, at der skal opgøres genvundne afskrivninger på ombygningsudgifterne af erhvervslokalerne, hvis der konstateres en fortjeneste.

SKAT indstiller derfor, at Skatterådet svarer "ja" til spørgsmål 3.

Ad spørgsmål 4

Det følger af AL § 39, stk. 6, at fortjeneste/tab ved afståelse af lejede lokaler, opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedringer m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger.

Det indstilles på denne baggrund at Skatterådet svarer "ja" til spørgsmål 4.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling med den anførte begrundelse.

I 5 år, der regnes fra modtagelsen af svaret jf. SFL § 25, stk. 1.