Dokumentets metadata

Forhøjelse af lejeindtægter

Skattemyndighederne havde anset det for usandsynligt, at sagsøgeren alene havde modtaget et beløb på kr. 17.326,- i årlig leje i 2003.Retten fandt det imidlertid ved de afgivne forklaringer under hovedforhandlingen og ud fra en konkret bevisvurdering godtgjort, at lejer ved indgåelsen af den nye lejeaftale alene skulle betale sagsøgerens omkostninger forbundet med den lejede ejendom svarende til en årlig lejeudgift på kr. 17.326,-.

Parter

H1 ApS c/o H2 Invest Gruppen
(Advokat Nicolai Sørensen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Hanne Padkjær Sørensen)

Afsagt af byretsdommer

Jette Højlund

Under denne sag, som er anlagt den 24. februar 2007, har sagsøger, H1 ApS endeligt nedlagt påstand om, at sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2003 nedsættes med kr. 110.317.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøger i indkomståret 2003 skal anses for skattepligtig af et beløb på 127.643 kr. vedrørende indtægter fra udleje til G1 Planter ApS af 2 drivhuse beliggende på ... uanset, at den mellem parterne indgåede lejekontrakt med virkning fra 1. marts 2001 fastsætter en årlig leje på 17.326 kr.

Med virkning fra den 1. marts 1995 indgik BA (Bs daværende hustru ) og G1 Planter ApS en tidsbestemt lejekontrakt gældende til den 1. marts 2000 vedrørende de 2 drivhuse. Årslejen blev aftalt til 100.000 kr., som hvert år skulle forhøjes med 3 %, hvorefter den i 2003 ville udgøre 127.643 kr.

Med virkning fra den 1. marts 2001 indgik sagsøger og G1 Planter ApS en ny lejekontrakt vedrørende de samme 2 drivhuse til en årlig leje på 17.326kr., med regulering efter stigning/ fald i forsikringspræmie og skatter og afgifter. Det blev aftalt, at lejer for egen regning skulle etablere et anlæg til genindvinding af vandet og gødningsmidler. Anlægget skulle anses for afskrevet over lejeperioden, som var aftalt til 5 år. Endvidere skulle lejer selv forestå den udvendige vedligeholdelse.

Landsskatteretten har ved kendelse af 13. november 2006 stadfæstet skatteforvaltningens afgørelse blandt andet for så vidt angår sagsøgers skattepligtige lejeindtægter for indkomståret 2003, der er forhøjet med 127.643 kr.

Af kendelsen fremgår bl.a.

"...

Lejeindtægter

Sagens oplysninger

Stuehuset på H1 er udlejet til H2 Invest Gruppen. 1 . salen bebos af A og BA, mens H2 Invest Gruppen har haft erhvervslokaler i stueetagen. Driftsbygningerne har været udlejet til G1 Planter. Selskabet har for indkomståret 2003 selvangivet lejeindtægter med et samlet beløb på 415.000 kr. Beløbet er ikke specificeret nærmere, men de 415.000 kr. svarer til det beløb, som selskaberne H2 Invest gruppen samlet har betalt for leje af erhvervslokalerne i stuehusets stueetage. Der findes ikke koncerninterne lejekontrakter.

Skatteforvaltningens afgørelse

Skatteforvaltningen har forhøjet selskabets indkomst med 127.643 kr. vedrørende udeholdt lejebetaling for udlejning af driftsbygninger til G1 Planter ApS. Der er herved henset til, at lejen udgør 127.643 kr. ifølge lejekontrakten med G1 Planter, og at dette beløb ikke kan indeholdes i den selvangivne lejeindtægt, der svarer til de samlede huslejeudgifter i H2 Invest Gruppen.

Skatteforvaltningen har desuden bemærket, at det ifølge de oplysninger, som skattemyndigheden er i besiddelse af om G1 Planter ApS 's økonomi, ikke kan anses for sandsynligt, at G1 Planter ikke havde økonomisk mulighed for at betale husleje for perioden 2001 og 5 år frem.

Klagerens påstand

Selskabets indkomst nedsættes med (127.643 kr. minus 17.326 kr.) i alt 110.317 kr.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom betragtes som skattepligtig indkomst efter statsskattelovens § 4, litra b.

Landsskatteretten er enig med skatteforvaltningen i, at selskabet for indkomståret 2003 skal anses for skattepligtig af et beløb på 127.643 kr. vedrørende indtægter fra leje af driftsbygningerne til G1 Planter, jf. statsskatteIovens § 4, litra b. Der er herved henset til,

at	det fremgår af lejekontrakten af 5. marts 1995, at den årlige leje for drivhusene m.v. udgør 127.643 kr.,
at	der er udlejet driftsbygninger på over 4.000 kvadratmeter,
at	lejer har drevet erhvervsmæssig virksomhed med gartneri fra disse drivhuse i lejeperioden,
at	lejer ifølge skatteforvaltningens oplysninger ikke har haft økonomiske vanskeligheder, der har umuliggjort betaling af leje for drivhusene, og
at	det på denne baggrund forekommer usandsynligt, at selskabet alene har modtaget et beløb svarende til forsikringssummen for de omhandlede bygninger.

... "

Der er under hovedforhandlingen afgivet forklaring af direktør og anpartshaver A og vidneforklaring af VS og direktør ND.

Parternes synspunkter

Sagsøger har til støtte for påstanden ifølge påstandsdokument anført,

Den indgåede lejekontrakt mellem sagsøger og G1 Planter ApS er indgået mellem uafhængige og ikke-interesseforbundne parter med modsatrettede skattemæssige interesser.

Der er derfor ikke hjemmel til at korrigere det mellem parterne aftalte lejeniveau.

Yderligere gøres det gældende,

Yderligere har tidligere revisor for G1 Planter ApS erklæret, at der i de efterfølgende indkomstår ( 2004 - 2006 ) ligeledes alene er indbetalt mellem 12.800 og 19.200 kr. i leje, jfr. bilag 4.

Uanset disse overensstemmende forklaringer afgivet af begge lejemålets parter, og som i øvrigt støttes af sagens objektive kendsgerninger, fastholder sagsøgte, at der er betalt kr. 127.643 i leje i 2003.

Det har formodningen kraftigt imod sig, at to parter med modsatrettede interesser skulle aftale en ændring af en lejekontrakt og så efterfølgende vælge ikke at efterleve denne nye kontrakt.

Derfor gøres det gældende, at lejekontraktens parter har efterlevet den kontrakt, parterne har indgået, hvilket yderligere støttes af, at den betalte leje i 2004, 2005 og 2006 ligeledes er i overensstemmelse med det lejeniveau, der fremgår af kontrakten.

Såfremt sagsøgte ikke kan anerkende, at lejemålets parter har efterlevet den kontrakt, de to parter har indgået ( og ubestridt også efterlevet for de følgende indkomstår ), må bevisbyrden for, at parterne ikke har efterlevet kontraktens indhold påhvile sagsøgte.

Henset hertil - og til at sagsøger ikke kan pålægges en negativ bevisbyrde (at der ikke er betalt et givet beløb), må bevisbyrden for, at der er betalt mere i leje end, hvad der fremgår af lejekontrakten, og hvad G1 Planter ApS og sagsøger overensstemmende oplyser, påhvile sagsøgte.

I den forbindelse bemærkes, at sagsøger har fremlagt alt materiale bogbogføring m.v., der viser, at der ikke er foretaget nogen betaling overhovedet til sagsøger fra G1 Planter ApS i 2003.

Også af denne grund må bevisbyrden for, at sagsøger skulle have modtaget kr. 127.643 i leje påhvile sagsøgte.

Yderligere gøres det gældende,

På denne baggrund kan det undre, at sagsøgte fortsat bestrider, at den "nye" lejeaftale ikke er efterlevet i 2003.

Yderligere gøres det gældende, at nærværende sag alene omhandler sagsøgers skattemæssige forhold, hvorfor G1 Planter ApS 's skattemæssige forhold ikke er relevante for nærværende sag.

Det gøres yderligere gældende, at sagsøger ikke i bevismæssig henseende kan lastes for G1 Planter ApS bogføringsmæssige og skattemæssige forhold, ligesom G1 Planter ApS (efter sagsøgers opfattelse mindre fyldestgørende) besvarelse af spørgsmål i nærværende sag vel næppe heller kan lastes sagsøger.

Sagsøger har hverken kontrol over eller adgang til bogholderi eller andet hos G1 Planter ApS, hvilket netop skyldes, at der er tale om uafhængige parter.

G1 Planter ApS har i øvrigt forklaret (bilag E), at man på grund af skifte af bogholderimæssig assistance og revisor ikke er i stand til at fremskaffe det materiale, sagsøgte efterspørger.

Dette kan ikke lastes sagsøger i bevismæssig henseende.

Vedrørende sagsøgtes subsidiære anbringender (sagsøgtes påstandsdokument p. 10) gøres det gældende

Det har derfor formodningen kraftigt imod sig, at sagsøger skulle indvillige i at få nedsat lejen fra 127.643 til kr. 17.326 med mindre dette var nødvendigt for fortsat at beholde den pågældende lejer på lejemålet.

Det må yderligere have formodningen kraftigt imod sig, at sagsøger skulle have en interesse i at "konvertere" et pengebeløb til i stedet at modtage andre ydelser, der ligeledes er skattepligtige.

Skatten bliver jo den samme ...

Der er således intet skattemæssigt incitament til at foretage en sådan "konvertering" som sagsøgte påstår, og naturligvis heller intet økonomisk incitament.

Yderligere bemærkes, at der foreligger to kontrakter, der ikke er indbyrdes afhængige. Den gamle kontrakt ophørte således med at eksistere, da den nye kontrakt trådte i kraft.

Eventuelle skattemæssige konsekvenser skal således alene bedømmes ved en vurdering af den (til enhver tid gældende) eksisterende kontrakt.

Endelig gøres det gældende, at en lejers vedligeholdelsesforpligtigelse ikke i skattemæssig henseende udgør en "indtægt" for udlejer. Der foreligger ingen praksis eller litteratur på, at det forhold, at lejer har en vedligeholdelsespligt på et lejemål skulle bevirke, at denne vedligeholdelsesforpligtigelse kapitaliseres og beskattes hos udlejer - heller ikke i tilfælde af, at et lejemål overtages uistandsat men skal afleveres istandsat.

De skattemæssige "konsekvenser" af en lejeaftale er således alene, at udlejer beskattes af lejeindtægten.

Derimod medfører lejers andre forpligtelser (end betalingsforpligtelserne iht. lejekontrakten) ikke, at udlejer anses for at have modtaget en skattepligtig formuefordel. Således medfører en lejers pligt til snerydning heller ikke, at udlejer bliver skattepligtig af en kapitaliseret værdi heraf.

Sagsøgtes bemærkninger under pkt. 2 må således i det hele afvises.

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden ifølge påstandsdokument anført, at sagsøgeren i indkomståret 2003 er skattepligtig af et beløb på kr. 127.643,- vedrørende indtægter for leje af to driftsbygninger (to drivhuse) til G1 Planter ApS, jf. statsskattelovens § 4, litra b.

Af lejekontrakten af 5. marts 1995 (bilag 5, s. 5) fremgår, at den årlige leje i 2003 ville udgøre kr. 127.643,-.

G1 Planter ApS har ikke i lejeperioden fra 1. marts 2001 til 1. marts 2006 haft økonomiske vanskeligheder, jf. bilag A - C, og det forekommer usandsynligt, at sagsøger alene har modtaget en årlig leje på kr. 17.326,- i 2003 svarende til forsikringssummen for de omhandlede bygninger.

Der må i den forbindelse lægges vægt på, at den tidligere lejekontrakt fastsatte en årlig leje i 2003 på kr. 127.643,-, og at det anførte lejebeløb på kr. 17.326,- ikke er indtægtsført hos sagsøgeren.

Bevisbyrden for rigtigheden af den påståede usædvanligt lave leje på kr. 17.326,- påhviler derfor sagsøgeren, og sagsøgeren har ikke løftet denne bevisbyrde, jf. om en lignende situation i TfS 1998, side 393 H.

Hertil kommer, at sagsøgeren har skiftet forklaring under sagens forløb. Den usædvanlige huslejenedsættelse i den nye lejekontrakt blev for Landsskatteretten begrundet med, at G1 Planter ApS ikke længere havde mulighed for at betale den årlige leje på kr. 127.643,- (bilag 1, side 4, 4. afsnit). Sagsøgte har ved fremlæggelsen af G1 Planter ApS' årsregnskaber (bilag A - C) dokumenteret, at G1 Planter ApS ikke var i økonomiske vanskeligheder.

Først for byretten har sagsøgeren begrundet huslejenedsættelsen med, at der var svært at få andre lejere til at leje de to drivhuse, og dette argument støttes af revisor PT (bilag 4 og bilag E), der anfører, at den beskedne leje er fastsat på baggrund af markedsværdien og et overudbud af utidssvarende drivhuse.

Sagsøgeren har imidlertid ikke dokumenteret, at sagsøgeren forsøgte at leje de to drivhuse ud til anden side til en højere leje, da G1 Planter ApS efter det af sagsøgeren anførte meddelte, at G1 Planter ApS ikke ville betale mere end kr. 17.326,-.

De skiftende forklaringer må derfor komme sagsøgerens til skade ved bevisbyrdevurderingen, jf. bl.a. TfS 1998, side 393 H, SKM2008.908.HR og UfR 2000, side 2478 H.

Sagsøgeren har oplyst, at lejen på kr. 17.326,- i 2001, 2002 og 2003 blev berigtiget ved, at G1 Planter ApS i 2001 betalte kr. 57.712,- i halvårlig leje, som blev fordelt over årene 2001, 2002 og 2003 med kr. 17.326,- for hvert år, og restbeløbet på kr. 5.734,- blev tilskrevet år 2004 som et a conto beløb.

Sagsøgeren har ikke fremlagt dokumentation for, at det forholder sig således, og at aftale herom var indgået med G1 Planter ApS.

Af G1 Planter ApS' kontospecifikationer for årene 2001-2003 (bilag 6) fremgår ingen betalinger fra G1 Planter ApS til sagsøgeren. G1 Planter ApS' oversigt over lokaleomkostninger (bilag 7) fremlagt ved brev af 1. februar 2008 er ikke specificeret på nogen måde og viser heller ikke, hvilken leje G1 Planter ApS betalte i 2003 til sagsøgeren.

Det fremgår heller ikke af de fremlagte bilag (bilag 6, bilag 7), hvilke beløb G1 Planter ApS har udgiftsført og fratrukket som lejeudgift, og dette fremgår heller ikke af G1 Planter ApS årsrapport for 2003 (bilag C).

Sagsøgeren har ved brev af 11. marts 2008 fremlagt egne kontokort for lejeindtægter for 2002-2004 (som også er benævnt bilag 7), men ikke kontokortet vedrørende 2001, hvor sagsøgeren hævder at have modtaget kr. 57.712,-. Af de fremlagte kontokort fra 2002 og 2003 fremgår ikke, at sagsøgeren har modtaget noget beløb fra G1 Planter ApS.

E-mail af 24. april 2008 (bilag 8) understøtter heller ikke det af sagsøgeren anførte om, at G1 Planter ApS i 2001 betalte kr. 57.712,- . Tværtimod oplyser direktør ND, at G1 Planter ApS "i den nævnte periode har betalt kr. 17.326,- pr. år i leje".

Det må lægges til grund, at den nye lejekontrakt (bilag 3) først skulle have virkning den 1. marts 2001. I henhold til den "gamle" lejekontrakt (bilag 5, pkt. 8) skulle lejen betales månedsvis hver den 1. i måneden. Derfor burde lejeudgifter til sagsøgeren have været udgiftsført i G1 Planter ApS's bogføringssystem for januar og februar måned 2001. Dette forhold svarer således heller ikke overens med sagsøgerens forklaring om fordelingen af den halvårlige leje på kr. 57.712,-.

For så vidt angår 2004 havde sagsøgeren ifølge det oplyste allerede i 2001 modtaget et a conto beløb svarende til kr. 5.734,-. Sammenholdt med det fremlagte kontokort for 2004, som viser at G1 Planter ApS betalte kr. 19.200,- til sagsøgeren, betalte G1 Planter ApS således i alt kr. 24.934,- i leje i år 2004.

Sagsøgeren har ikke forklaret, hvad denne ændring i lejen skyldtes. Heller ikke sagsøgerens egne kontokort understøtter således sagsøgerens forklaring.

Det forekommer vanskeligt forståeligt, at det ikke er muligt for sagsøgeren at fremlægge kontospecifikationer, bilagsmateriale, kontoudskrift fra bank, kvitteringer eller lignende, der understøtter sagsøgerens forklaring om, at der i 2001 blev betalt kr. 57.717,- i leje.

Såvel sagsøgeren som G1 Planter ApS har pligt til at opbevare oplysninger som disse i henhold til bogføringsloven, og det burde derfor ikke være vanskeligt at fremskaffe dem.

G1 Planter ApS svarer ved brev af 12. september 2008 (bilag E) ikke fyldestgørende på et eneste af de stillede spørgsmål (bilag D), til trods for at selskabet gentagne gange er blevet anmodet om at fremskaffe den udførligt beskrevne dokumentation, og således har haft rigelig tid til at undersøge forholdene tilbundsgående, jf. også bilag 4 og bilag 8.

Den manglende besvarelse af de stillede spørgsmål må komme sagsøgeren til skade.

Da sagsøgeren, trods opfordring, ikke har dokumenteret, hvad der var årsagen til lejenedsættelsen, og hvilket beløb der i 2003 blev betalt i leje, gøres det gældende, at skattemyndighederne berettiget har lagt vægt på den mellem parterne tidligere aftalte leje (bilag 5, side 5).

Sammenfattende gøres det principalt gældende

2

Subsidiært

Sagsøgeren skal i indkomståret 2003 beskattes af de tre fordele ved den nye lejekontrakt.

Såfremt retten måtte finde det bevist, at sagsøgeren indrømmede G1 Planter ApS den påståede lejenedsættelse og således alene modtog kr. 17.326,- i leje i 2003, gøres det gældende, at sagsøgeren ved indgåelsen af den nye lejeaftale (bilag 3) modtog tre skattepligtige fordele, som modsvarede lejenedsættelsen i medfør af den nye lejekontrakt.

1. Det var i den nye lejekontrakt aftalt, at G1 Planter ApS for egen regning skulle foretage moderniseringsarbejder i form af etablering af et genvindingsanlæg mod at den gældende leje i en periode skulle nedsættes.
2. Lejemålets opsigelsesbestemmelser blev skærpede for lejer. Af den gamle lejekontrakt fremgår, at G1 Planter ApS kunne opsige lejemålet med 6 måneder fra den første i en måned, dog tidligst fra den 1. marts 1996 (dvs. et år efter lejekontraktens indgåelse), jf. bilag 5, punkt 6. Af den nye leje kontrakt fremgår, at G1 Planter ApS tidligst kunne opsige lejemålet til fra flytning den 1. marts 2006 (dvs. 5 år efter lejekontraktens indgåelse), jf. bilag 3, punkt 4.
3. G1 Planter ApS overtog den udvendige vedligeholdelse af bygningerne, hvilket tidligere havde påhvilet sagsøgeren (bilag 5, punkt 13 og bilag 3, punkt 9).

De nævnte fordele skaber en formodning for, at sagsøgerens umiddelbare nedsættelse af lejen blev kompenseret af G1 Planter ApS på anden vis, og at både G1 Planter ApS og sagsøgeren havde en gensidig økonomisk interesse i vilkårsændringerne i den nye lejekontrakt.

G1 Planter ApS havde i indkomståret 2001, hvor lejekontrakten blev indgået, en betydelig til gang af materielle anlægsaktiver i form af driftsmidler, jf. bilag A, side 9, men hverken sagsøgeren eller G1 Planter ApS har, trods opfordring og anmodning herom, oplyst, hvilke udgifter G1 Planter ApS skulle afholde i forbindelse med etableringen af genindvindingsanlægget. Den manglende oplysning heraf kommer sagsøgeren til skade.

Hertil kommer, at genindvindingsanlægget efter det oplyste (bilag E) ikke er blevet fjernet i forbindelse med lejemålets ophør. Der er herved en formodning for, at sagsøgeren har opnået en varig værdiforøgelse, jf. princippet i SKM2008.384.HR , som træder i stedet for lejebetaling. Sammenfattende gøres det subsidiært gældende:

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter de af A, VS og ND afgivne forklaringer finder retten det for bevist, at lejer opsagde lejekontrakten i slutningen af år 2000, fordi drivhusene var forældede, og driften var ikke rentabel for lejer, der ikke kunne få det til at løbe rundt, medmindre udgiften til leje stort set skulle være kvit og frit. Retten finder det dokumenteret, at sagsøger og lejer gjorde anstrengelser for at finde en ny lejer, hvilket imidlertid ikke lykkedes, og det var på denne baggrund, at sagsøger og lejer indgik den nye lejeaftale ifølge hvilken, lejer alene skulle betale sagsøgers omkostninger forbundet med de 2 drivhuse forsikringer, ejendomsskatter og tømning af tanke, i alt 17.326 kr. med mulighed for reguleringer. Retten lægger således til grund, at sagsøger grundet omstændighederne var nødsaget til at acceptere den af lejer krævede lejenedsættelse, hvilken dækkede sagsøgers udgifter forbundet med drivhusene. Det bemærkes, at sagsøger driver udlejningsvirksomhed og ikke gartneri eller landbrug.

Retten finder i denne sag at kunne lægge afgørende vægt på de afgivne forklaringer, hvorefter lejer den 4. januar 2001 betalte 57.712 kr. til sagsøger for det lejede. Beløbet udgjorde halvdelen af årslejen for 2001 ifølge den oprindelige lejeaftale. Lejeaftalens parter har samstemmende forklaret, og som forklaret af VS, at efter indgåelsen af den nye lejeaftale, aftalte parterne, at beløbet skulle dække lejen 3 år frem i tiden, d.v.s. for 2001, 2002 og 2003 og således for år 2003 med 17.326 kr. Retten finder det uden betydning for nærværende sag, at sagsøger har indtægtsført hele beløbet 57.712 kr. i 2001.

Herefter, og da sagsøgte ikke findes at have dokumenteret, at sagsøger har oppebåret mere end 17.326 kr. i lejeindtægter fra G1 Planter ApS i år 2003, finder retten ikke grundlag for andet end at fastsætte sagsøgers lejeindtægter til 17.326 kr. i år 2003.

Til sagsøgtes subsidiære anbringende skal retten bemærke, at efter den af ND afgivne forklaring, som understøttet af As forklaring, finder retten det for bevist, at lejer ved fraflytningen havde medtaget den del af genindvindingsanlægget, der kunne genanvendes, og at "resterne" var uden værdi. Genanvendelse ville kræve meget store investeringer, som ikke var realistisk at forvente nogen ville påtage sig, idet drivhusene var i dårlig stand og ikke havde mange leveår tilbage. På denne baggrund finder retten ikke, at der er tale om bygningsarbejder af varig værdi for sagsøger. Heller ikke den nye lejeaftales skærpede opsigelsesbestemmelser for lejer, eller bestemmelsen om den udvendige vedligeholdelsespligt kan anses at udgøre skattepligtige fordele for sagsøger.

Sagsøgers påstand tages derfor til følge, hvorefter sagsøgers skattepligtige indkomst for indkomståret 2003 nedsættes med 110.317 kr.

Som følge af sagens resultat skal sagsøgte betale sagens omkostninger til sagsøger med 2.980 kr. til dækning af retsafgift og 14.000 kr. + moms eller 17.500 kr. til dækning af udgift til advokat, i alt 20.480 kr.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgers, H1 ApS 's , skattepligtige indkomst for indkomståret 2003 nedsættes med 110.317 kr.

Inden 14 dage betaler sagsøgte sagsomkostninger til sagsøger med i alt 20.480 kr.