Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - sommerhus nr. 2 - benyttelse i ejerperiode - stor udlejningsintensitet

Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvorvidt avancen ved sagsøgerens salg af et sommerhus var skattefri i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sagsøgeren havde i størstedelen af ejertiden samtidig ejet et andet større sommerhus i samme sommerhusområde, som han havde benyttet privat. Sagsøgeren var ikke blevet beskattet ved afståelsen af dette sommerhus, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Sagsøgeren havde udlejet begge sommerhuse i væsentligt omfang. Det var under sagen ubestridt, at sagsøgeren i ejertiden havde anvendt sommerhuset privat i en weekend.Retten lagde til grund, at sommerhuset måtte anses for erhvervet fortrinsvis med henblik på udlejning. Retten lagde yderligere til grund, at det store sommerhus i al væsentlighed havde tjent som sagsøgeren og hans families sommerhus. På dette grundlag fandt retten det ikke godtgjort, at det sagen omhandlende sommerhus havde været benyttet som sommerhus til private formål for sagsøgeren eller dennes husstand, således som dette skal forstås i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Parter

A
(advokat Martin Henrichsen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat Sune Riisgaard)

Afsagt af byretsdommerne

Lis Hævdholm, Christian Wenzel og Mette van de Ven

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren, A, er fritaget for beskatning af ejendomsavancen ved salget af et sommerhus beliggende ...2, efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagsøgeren, A, har påstået, at Skatteministeriet skal anerkende, at hans skatteansættelse for indkomståret 2004 skal nedsættes med 381.692 kr.

Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Sagen er anlagt den 8. juli 2008.

Sagsfremstilling

Skatteankenævnet traf den 17. september 2007 afgørelse vedrørende As skatteansættelse for 2004, og bestemte at hans avance ved salg af et sommerhus beliggende ...2, var skattepligtig.

Sagsøgeren klagede over denne afgørelse til Landsskatteretten, der afsagde kendelse i sagen den 8. april 2008.

Af Landsskatterettens kendelse fremgår blandt andet

"Klagen vedrører spørgsmålet om klagerens sommerhus er omfattet af skattefritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen).

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2004

Kapitalindkomst

Skatteankenævnet har opgjort klagerens skattepligtige fortjeneste ved afståelse af ejendommen ...2 til 381.692 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede ejendommen ...2 den 1. august 2000 for en samlet købesum på 332.739 kr. Ejendommen, der er vurderet som en sommerhusejendom, har et samlet areal på 100 m2. Sommerhuset har et samlet beboelsesareal på 53 m2 med eget køkken og bad.

Klageren afstod sommerhuset den 1. maj 2004 for en kontant afståelsessum på 795.000 kr.

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren i perioden fra den 1. juli 2000 til den 1. september 2003 har ejet ejendommen ...1, der er beliggende i det samme område som ...2.

Klageren blev ikke beskattet af en eventuel avance ved afståelsen af ejendommen ...1.

Ejendommene har været udlejet igennem et udlejningsbureau i klagerens ejertid. Klageren har selvangivet indtægterne efter ligningslovens § 15 O.

	...1	...2
2001	118.089 kr.	87.778 kr.
2002	121.394 kr.	84.006 kr.
2003	100.500 kr.	99.160 kr.
2004		32.581 kr.

Klageren har fremlagt udlejningsoversigt for maj 2004, hvoraf det fremgår, at ...2 var reserveret til privat benyttelse i perioden fra den 9. maj til den 14. maj 2004.

Klageren har drevet personlig virksomhed med udlejning af ejendomme og bl.a. udlejet flere helårsboliger i indkomståret 2004.

Skattenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har opgjort klagerens skattepligtige fortjeneste ved afståelse af ejendommen ...2 til 381.692 kr.

Det er skatteankenævnets opfattelse, at det primære formål med parcelhusreglen og sommerhusreglen er, at friholde boligen og sommerhuset fra beskatning, så beskatningen ikke forhindrer ejeren i at flytte fra et sted til et andet. Således må udgangspunktet også være, at der sælges en bolig og et sommerhus ad gangen.

Der stilles ikke de samme krav til benyttelsen af et sommerhus, som et helårshus. Det er imidlertid ankenævnets opfattelse, at der skal stilles højere krav til beviset for privat benyttelse af sommerhus nr. 2.

Sommerhusene indgår ikke i klagerens øvrige udlejningsvirksomhed, og der har været betalt ejendomsværdiskat af begge sommerhuse. Klageren har ikke fuldt ud fraskrevet sig rådigheden.

Det beror på en konkret vurdering om der kan anses for godtgjort, at der har fundet privat benyttelse sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet der ikke er tilstrækkeligt, at ejendommen har stået til rådighed.

Henset til klagerens erhverv, og at sommerhusene er anskaffet inden for en kort periode og solgt efter henholdsvis 3 og 4 år, finder ankenævnet, at det primære formål med erhvervelsen ikke har været privat anvendelse. Klageren har ikke dokumenteret, at der rent faktisk har fundet privat anvendelse sted.

Det findes ikke sandsynliggjort, at sommerhuset på ...2 har været anvendt som privat sommerbolig for klageren eller hans husstand, idet der er lagt vægt på, at klageren i forvejen har et sommerhus i samme område. Der er endvidere henset til, at sommerhuset har været udlejet i stort omfang.

Opgørelse
Kontant salgssum	795.000 kr.
Mæglerhonorar	35.450 kr.
Nedslag	500 kr.
Indfrielsesomkostninger	1.250 kr.
I alt	757.831 kr.
Købesum	336.139 kr.
EBL § 5 tillæg	40.000 kr.
I alt	376.139 kr.
Avance	381.692 kr.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har nedlagt principal påstand om, at avancen ved afståelsen af ejendommen ...2 er skattefri jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Til støtte for sin principale påstand, har klageren bl.a. gjort gældende, at ejendomsavancebeskatningsloven ikke tager stilling til, om mere end 1 sommerhus kan afhændes skattefrit. Der må derfor lægges til grund, at også sommerhus nr. 2 kan sælges skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Ligningsmyndighederne har ikke på noget tidspunkt i sagens forløb stillet tvivl om, at begge sommerhuse har været anvendt privat, endsige søgt dette dokumenteret eller sandsynliggjort. Det gøres derimod gældende, at hvis der ikke skal ske beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven, bør der tages udgangspunkt i næringsbeskatning. De faktiske forhold udelukker imidlertid næringsbeskatning, idet erhvervelsen ikke skete i næringsøjemed, ligesom der heller ikke ved de øvrige ejendomsafståelser af helårsbeboelse har været gjort gældende, at der skulle være tale om næringsvirksomhed.

Der har ikke været tale om en uvildig og objektiv sagsbehandling ved skatteankenævnet, idet ankenævnet fremsatte sine helt egne anbringender ved sagen, som støttede ligningsmyndigheden - nemlig, at ejendommen ikke skulle have været benyttet privat. Skatteankenævnet blandede sig dermed uden hjemmel i ligningsmyndighedernes arbejde, hvorfor Landsskatteretten anmodes om at se bort fra ankenævnets påstand om, at privat benyttelse ikke har fundet sted.

Det skal understreges, at ejendommen har været benyttet privat i væsentlig omfang, hvilket understøttes af flere forhold. Som weekendfar for 2 børn var det oplagt at benytte muligheden for at komme til G1, ligesom det savner logisk begrundelse, at det ene sommerhus anses for privat benyttet, og det andet ikke. Der er endvidere betalt ejendomsværdiskat for ejendommene i hele perioden.

Når der opkræves ejendomsværdiskat, og myndigheden ikke efter, at der er rejst sag om avancebeskatning, gør tiltag til at refundere denne ejendomsværdiskat, medfører denne passivitet, at der ikke kan stilles lige så høje krav til sandsynliggørelsen af den private anvendelse.

Klageren har nedlagt subsidiær påstand om, at ejendommen anses for en erhvervsmæssigt drevet udlejningsejendom, med de skattemæssige konsekvenser forbundet hermed.

Avancen skal indgå i virksomhedsordningen, og ønskes overført til konto for opsparet overskud, ligesom der ikke skal betales ejendomsværdiskat.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8 medregnes fortjenesten dog ikke ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder, såfremt disse har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen. Reglen i stk. 1 gælder tillige sommerhuse og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del eller hele perioden, hvor denne har ejet ejendommen, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 (sommerhusreglen).

Skatteyderen har som ejer bevisbyrden for, at ejendommen har været benyttet til private formål i en del af dennes ejertid.

Landsskatteretten finder ikke, at klageren har tilstrækkeligt godtgjort eller sandsynliggjort, at ejendommen ...2, har været anvendt til private formål af ham eller hans husstand i ejerperioden.

Der er særligt lagt vægt på, at klageren i den væsentligste del af ejerperioden har ejet 2 sommerhuse i det samme sommerhusområde. Klageren har i hele ejerperioden udlejet sommerhuset i meget væsentligt omfang. Den dokumenterede ejerreservation i perioden 9. maj 2004 til 14. maj 2004 er placeret efter underskrivelse af slutsedlen den 1. maj 2004. Da klageren allerede på dette tidspunkt har indgået aftale om afståelse af ejendommen, kan ejertidsreservationen ikke tillægges vægt ved vurderingen af, om ejendommen har været benyttet til private formål.

Da klageren har haft mulighed for at foretage ejerreservationer af ejendommen, har han ikke fuldstændigt afskåret sig rådigheden over ejendommen. Allerede derfor kan udlejningen ikke karakteriseres som erhvervsmæssig.

Herefter har ejendommen ikke karakter af en erhvervsmæssig benyttet ejendom, hvorfor avancen ved salget ikke kan indgå i virksomhedsordningen, jf. virksomhedsskattelovens § 1.

Da avanceopgørelsen i øvrigt ikke er bestridt stadfæster Landsskatteretten Skatteankenævnets afgørelse.

..."

Sagsøgeren har udlejet sommerhusene på ...1 og ...2. Sagsøgeren indgik lejekontrakt med G1 vedrørende ...2 på standardvilkår.

Af standardvilkårene for G1s udlejningsaftaler fremgår blandt andet

"...

1. Dispositionsretten over feriehuset

Så længe udlejningsaftalen er i kraft har udlejer eneret til på ejers vegne at formidle lejemål på feriehuset. Forbudet mod alternativ udlejning omfatter tillige ejers egen udlejning.

...

2. Ejers egen brug af feriehuset

Ejer har ret til selv at benytte feriehuset til egne ferieophold.

Ejers egne ferieophold fastsættes ved udlejningsaftalens indgåelse eller for det efterfølgende kalenderår senest pr. den 31. december, med respekt for allerede indgåede lejemål.

Af hensyn til størst mulig udlejning kan ejer maksimalt spærre 21 dage til eget brug i månederne juni, juli og august samt i ugerne 7, 8 og 42.

Ejer kan herudover i årets resterende uger spærre op til 21 dage ad gangen, med respekt for allerede indgåede lejemål.

Ejer kan endvidere 10 dage før en ikke udlejet periode spærre feriehuset til eget brug uanset perioden.

Ejers egen benyttelse af feriehuset skal for at være gyldig altid være skriftligt bekræftet af udlejer.

..."

Af ejerafregning vedrørende ...2, fremgår blandt andet

"...

Ejerbennyttelse

Ankomst 11-01-2002 A
Afrejse 13-01-2002

Ankomst 09-05-2004 A
Afrejse 14-05-2004

..."

Af ejerafregning vedrørende ...1, fremgår blandt andet

"...

Ejerbenyttelse

Ankomst 10-07-00 A
Afrejse 15-07-00

Ankomst 08-09-00 A
Afrejse 10-09-00

...

Ankomst 20-02-01 A
Afrejse 22-03-01

Ankomst 05-05-01 A
Afrejse 07-05-01

..."

Sagsøgerens børn, BA og CA, har ved skriftlige erklæringer af 14. september 2008 oplyst, at de var med i sommerhuset på ...2 i weekenden den 11. januar 2002 til 13. januar 2002 og i nogle dage i perioden 9. maj 2004 til 14. maj 2004.

NS og KJ, der er sagsøgerens børns venner, har ved skriftlige erklæringer af henholdvis 13. september 2008 og 1. oktober 2008 oplyst, at de var med i sommerhuset på ...2 i weekenden den 11. januar 2002 til 13. januar 2002.

Forklaringer

A har forklaret, at han havde været i G1 sammen med sin familie, og det havde været meget hyggeligt. Hans børn var på daværende tidspunkt henholdsvis fem og ti år gamle. Han var fraskilt og havde en kæreste, DA. De opdagede, at G1 udbød sommerhuse til salg, og de talte om, at det ville være en billig måde at have et sommerhus på, da man kunne leje dem ud, når man ikke selv brugte dem. Han købte et af de store otte-personers sommerhuse, så både hans og DAs familie kunne være i huset. DA købte et mindre sommerhus på ...2, hvor de kunne være, når de ikke var så mange af sted. Han var på daværende tidspunkt flyttet sammen med DA, og de havde købt hus i ...3. DAs økonomi var ikke så god, så det var ham, der finansierede huset i ...3. Han lånte hende tillige penge, så hun kunne købe sommerhuset på ...2. Efter tre måneders samliv gik de fra hinanden. De var enige om, at hun skulle frigøres fra sine forpligtelser, og han overtog huset i ...3 og DAs sommerhus på ...2.

De benyttede det store sommerhus på ...1 nogle gange i 2000 og 2001, og de holdt bl.a. sommerferie med hele familien. Efter han overtog sommerhuset på ...2, var han én gang i 2002 dernede sammen med børnene. Børnene var da syv og tolv år. Specielt første gang var det sjovt for børnene, men de mistede interessen for at tage til G1. De fik andre interesser, og han syntes heller ikke selv, at det var så spændende, når man havde været der nogle gange. Begge sommerhuse blev booket rigtig godt. For at have et hus til rådighed, i hvert fald i weekender, skulle man typisk reservere 4-5 uger i forvejen. For at benytte sommerhusene, var det derfor nødvendigt at vide længe forinden, at børnene ikke havde andre planer, så i praksis var det svært at reservere et hus.

Da G1 blev et populært feriested, blev lejeindtægterne større, end han var stillet i udsigt.

Han solgte sommerhuset på ...1 i 2003, da han ikke havde noget at bruge et otte-personers hus til som enlig far. Salget var foranlediget af, at der kom et brev fra G1 om, at man efter planloven ikke måtte være ejer af mere end et sommerhus i samme område. G1 skrev, at de i så fald ikke kunne foretage udlejning. G1 skrev til alle, der ejede mere end et sommerhus.

Han beholdt sommerhuset på ...2, men han valgte senere at sælge det, blandt andet da han ikke fik brugt det. Det var ikke som at have sit eget hus. Man skulle møblere det på en bestemt måde, gøre rent, og kunne ikke have personlige ting i huset. Hvis han kunne gøre det om, ville han ikke have købt et sommerhus i G1. Det er et godt sted, hvis man har mindre børn eller til en firmafest. Det er ikke et sted, hvor man kan koble af. Han havde ikke lyst til at benytte badelandet.

I efteråret 2003 planlagde han at tage derned sammen med nogle gamle venner i en weekend, men de havde svært ved at finde en weekend, der passede. Han mener, at han reserverede huset flere gange, men vennerne aflyste opholdet pga. sygdom umiddelbart før opholdet, hvilket han meddelte G1. Det er sikkert blevet udlejet alligevel, men det kan han ikke huske.

I maj 2004 opholdt han sig på ...2 nogle dage med sine børn for at hygge sig. Han sagde til dem, at nu var det sidste udkald, fordi huset var blevet solgt.

Han mener, at huset på ...2 var ca. 53 m2, og huset på ...1 var ca. 70 m2. ...2 var et A-hus med en stueetage med toilet, bad og køkken. Der var en trappe til 1. sal, hvor der var en mellemgang og et værelse på hver side. Der var en sovesofa nedenunder og fire sovepladser ovenpå. På ...1 var der tre soveværelser, en stue og en hems.

Han satte huset på ...2 til salg i foråret 2004. Det blev solgt relativt hurtigt.

TN har forklaret, at hun har kendt sagsøgeren, A, i 26-27 år, men hun har kun set ham en enkelt gang løbet af de sidste 12 år. Hun er på et tidspunkt blevet inviteret ned i et sommerhus i G1 af A. Hendes mand blev indlagt dagen inden, turen skulle have fundet sted, så det blev ikke til noget. Manden har været indlagt mange gange, så hun kan ikke komme tidspunktet nærmere. Hun ved, at det ikke var om sommeren. Det var omkring hendes yngste søns skolestart, dvs. omkring 2002-2003. Invitationen omfattede hele familien, inklusive deres fire sønner. Hun talte med A i telefonen, men hun havde ikke set ham i en årrække. Hun mener, at han nævnte, at han havde flere huse, og de talte ikke om, hvilket af husene de skulle være i.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i sit påstandsdokument gjort gældende,

"at sommerhuset blev erhvervet med henblik på privat benyttelse og med henblik på udlejning, og at sagsøgeren i ejerperioden har benyttet sommerhuset til private formål, hvorfor sagsøgeren opfylder betingelserne for at avancen ved salget af sommerhuset er skattefri, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Det er således ubestridt, at sagsøgeren, hans børn og deres venner har boet i sommerhuset i weekenden 11-13. januar 2002, ligesom sagsøgeren og hans børn har anvendt sommerhuset i 2004.

Det gøres gældende, at det er uden betydning for skattefriheden, at sagsøgeren i ejerperioden har ejet et andet sommerhus, som også har været benyttet til private formål, og det bestrides derfor, at der skulle gælde en generel formodningsregel om, at sommerhus "nr.2" ikke anvendes til private formål. Ligesom det konkret bestrides, at der skulle være en formodning for, at sommerhuset på ...2 ikke har været erhvervet eller anvendt til private formål omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2".

Sagsøgte har i sit påstandsdokument gjort gældende,

"at sagsøgeren ikke har løftet den ham påhvilende bevisbyrde og godtgjort, at betingelserne for skattefritagelse i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er opfyldt.

Anvendelse af den særlige regel om skattefrihed i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, forudsætter, at der føres bevis for, at sommerhuset reelt er taget i brug til privat formål. Privat benyttelse har imidlertid ikke været formålet ved sagsøgerens erhvervelse af sommerhuset, og sædvanlig anvendelse til privat sommerhus har heller ikke fundet sted.

Under de særlige omstændigheder, der foreligger i denne sag, er beviskravene strenge. I den forbindelse fremhæves det, at sagsøgeren i hovedparten af den periode, hvor han ejede sommerhuset, samtidig har haft rådighed over et sommerhus beliggende samme sted, som han ved adskillige lejligheder har anvendt privat. Denne omstændighed skaber en formodning for, at begge sommerhuse ikke har været anvendt til privat benyttelse i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2's forstand. Sagsøgeren blev ikke beskattet af avancen ved afståelsen af sommerhuset beliggende ...1.

Hertil kommer, at ejendommen i perioden fra erhvervelsen og indtil underskrivelsen af købsaftalen den 1. maj 2004, har været til G1 A/S's disposition til udlejning på nær en weekend, hvor sagsøgeren har foretaget reservation til egen benyttelse. Ejendommen er således ikke erhvervet eller anvendt til sædvanlige private formål, hvilket er en forudsætning for skattefritagelse i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Under disse omstændigheder kan anvendelsen af ejendommen i en weekend i 2002 ikke føre til, at sommerhuset kan afstås skattefrit i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

I den forbindelse bemærkes det, at benyttelsen af sommerhuset i 2004, ikke kan tillægges betydning ved vurderingen af, om sagsøgeren opfylder betingelserne for avancefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven, idet denne benyttelse ligger efter datoen for købsaftalens indgåelse".

Rettens begrundelse og afgørelse

Retten lægger til grund, at da A erhvervede et sommerhus på ...2 den 1. august 2000, ejede han allerede et større sommerhus beliggende på ...1. A blev ikke beskattet af avancen i forbindelse med salget af sommerhuset på ...1.

Retten lægger til grund som uomtvistet, at A benyttede sommerhuset på ...2 i perioden 11. til 13. januar 2002 med sine børn og deres venner, samt i nogle dage i perioden 9. til 14. maj 2004 med sine børn. Benyttelsen i maj 2004 var efter indgåelse af salgsaftale vedrørende sommerhuset. A inviterede omkring 2002-2003 nogle venner og deres fire børn til et ophold i G1, der blev aflyst på grund af sygdom. Retten finder det imidlertid ikke godtgjort, at hensigten var, at opholdet skulle finde sted i sommerhuset på ...2. Sommerhuset på ...2 har således kun været anvendt af A eller hans familie én gang forud for indgåelse af salgsaftalen med de nye ejere.

A havde indgået udlejningsaftale med G1 vedrørende sommerhuset på ...2 i hele sin ejertid. På baggrund af sagens oplysninger lægger retten til grund, at sommerhuset blev erhvervet fortrinsvis med henblik på udlejning, og at det blev udlejet i betydeligt omfang. Efter sagens oplysninger lægger retten yderligere til grund, at sommerhuset på ...1 blev benyttet af A i videre omfang end sommerhuset på ...2, og at det derfor var sommerhuset på ...1, som i alt væsentligt tjente som hans og hans families sommerhus.

Retten finder det på den baggrund ikke godtgjort, at huset på ...2, har været benyttet som sommerhus til private formål for A eller dennes husstand en del af hans ejerperiode, således som dette skal forstås i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

A er derfor ikke berettiget til fritagelse for beskatning af ejendomsavance ved salg af ejendommen.

Som følge af det anførte frifindes Skatteministeriet.

Efter sagens udfald skal A betale sagsomkostninger til Skatteministeriet, der fastsættes til 40.000 kr. henset til arbejdets omfang og sagens karakter og med udgangspunkt i de vejledende takster fra landsretterne.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

Inden 14 dage betaler sagsøgeren, A, 40.000 kr. til sagsøgte, Skatteministeriet, i sagsomkostninger.