Dokumentets metadata

Bolig nr. 2 - udlejning - parcelhusreglen

Skatterådet kunne bekræfte, at spørger, der har en bolig og folkeregisteradresse på Bornholm, ved en senere afståelse af en anden bolig i København, vil have beboet denne i ejerperioden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand således, at fortjenesten ved afståelsen vil være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Spørgsmål

Vil spørger ved senere afståelse af ejerlejligheden C, København, have beboet denne i ejerperioden i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, således at fortjenesten ved afståelsen vil være skattefri efter § 8, stk. 1 i ejendomsavancebeskatningsloven?

Svar

Ja

Spørger og spørgers hustru købte i 1988 ejendommen A, Valby, hvor de har begge har været tilmeldt frem til 1. november 2000, på hvilket tidspunkt ejendommen blev solgt.

Spørger flyttede herefter til boligen B, Bornholm, som ægtefællerne i fællesskab havde købt pr. 1. september 2000.

Spørger hustru flyttede til boligen C, København, som ægtefællerne ligeledes havde købt i fællesskab i marts 2000. Spørgers hustru boede i lejligheden indtil 1. november 2001, hvor hun flyttede sin adresse til B.

Spørger har omkring baggrunden for købet af C oplyst, at spørgers hustru i 1998 måtte sygemeldes som følge af for hård arbejdsbelastning i socialpsykiatrien, hvor hun i mange år havde varetaget en lederfunktion. Bl.a. dette medførte problemer i ægteskabet og til sidst besluttede ægtefællerne at sætte A til salg. Derpå blev C købt.

Da de havde købt B, havde ægtefællerne således hver deres bolig, men efter en periode besluttede de at fortsætte deres ægteskab, hvorfor spørgers hustru flyttede til B.

Parrets 2 døtre, født i 1979 og 1980, har boet i C i perioderne henholdsvis 1. april 2000 til 13. juli 2002 og 10. juni 2000 til 31. oktober 2002.

Af tidligere afgivet bindende ligningssvar, jf. nedenstående, fremgår det, at C er en 3- værelses lejlighed på 68 m2, og at døtrene lejede lejligheden af forældrene i ovenstående perioder.

Fra 1. november 2002 har den ene datter boet i en lejlighed D, København, som ægtefællerne anskaffede pr. denne dato. Datteren har boet til leje i lejligheden. Spørgers hustru har selvangivet resultat af virksomhed for denne udlejning.

Spørger har siden 1994 været fastansat ved X, København.

Spørger har oplyst, at han siden år 2000 har rejst tur-retur Bornholm - København ugentligt af arbejdsmæssige årsager, og at han i starten overnattede hos sin mor, og senere, da spørgers hustru var flyttet til B, den 1. november 2001, også i C.

Spørger har endvidere oplyst, at siden døtrene flyttede fra C, senest pr. 1. november 2002, har spørger benyttet lejligheden i 5 af ugens 7 dage.

Af oplysninger i SKAT ses, at der ved spørgers indkomstopgørelser for indkomstårene 2002 til 2008 er fratrukket befordringsudgifter med henholdsvis 16.765 kr., 18.500 kr., 22.289 kr., 20.137 kr., 31.092 kr., 28.503 kr. og 25.644 kr.

Spørger har som tilfældigt udvalgt indkomstår indsendt en opgørelse over beregningen af befordringsfradraget på 31.092 kr. for 2006 for transporten mellem København og Bornholm.

Spørger har i september 2004 fået godkendt benyttelsen af C som pendlerlejlighed hos Boligreguleringen, Byggeri og Bolig, København Kommune.

Spørger har i anmodningen herom oplyst, at der til stadighed har været udlejning af 1 værelse til 1 udenlandsk studerende.

Det fremgår af oplysninger i SKAT, at der foreløbig har været følgende personer tilmeldt adressen i ægtefællernes ejerperiode:

Det fremgår endvidere, at spørger i 2004 for indkomståret 2003 har anmodet om beskatning efter kapitalafkastordningen for udlejningsaktiviteten i C og anmodet om, at overskuddet skal deles mellem ægtefællerne. Begge forhold i lighed med indkomståret 2002.

Det blev i forbindelse med sagsbehandlingen i SKAT i relation hertil oplyst, at "Da ejendommen C har været udlejet hele året (2003) er ejendomsværdiskatten slettet"

Spørger har i lighed med indkomstårene 2002 og 2003 i indkomstårene 2004-2007 selvangivet resultat af virksomhed og har, også i lighed med indkomstårene 2002 og 2003, været tilmeldt kapitalafkastordningen. Der er i samtlige disse indkomstår ikke betalt ejendomsværdiskat for C.

For indkomståret 2008 har spørger selvangivet ejendomsværdiskat for lejligheden og har ikke tilkendegivet, at kapitalafkastordningen skal anvendes. Der er ikke selvangivet resultat af virksomhed.

Spørger har på grund af alder intension om at ophøre med sit arbejde ved X, inden for de nærmeste 2-5 år, hvorfor salg af C er kommet på tale.

Det fremgår af oplysninger i SKAT, at spørger ved en anmodning af 12. juli 2004 anmodede om bindende ligningssvar på tilsvarende spørgsmål som i denne anmodning, nemlig:

"I forbindelse med kommende salg af C, ønskes en afklaring om salget vil udløse beskatning af en eventuel fortjeneste."

Det bindende ligningssvar blev ved afgørelse af 13. september 2004 af SkatBornholm besvaret med et "ja", idet det ikke fandtes godtgjort, at opholdet i lejligheden opfylder ejendomsavancebeskatningslovens § 8 stk. 1 krav om, at ejerlejligheden reelt har tjent til bolig for ejeren.

Spørger henviser i anmodningen til SKM2008.818.SR og citerer fra afgørelsen: "Efter § 8, stk. 1 i ejendomsavancebeskatningsloven skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit (parcelhusreglen)" og "Administrativ praksis har imidlertid slået fast, at en supplerende ejendom (bolig nr. 2) vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejendommen i ejerperioden har været anvendt som bolig af ejeren af arbejdsmæssige årsager."

Spørger anfører i tilknytning hertil, at C gennem mange år har fungeret som bolig for spørger i mindst ¾ af året, hvorfor betingelsen for skattefrihed må være opfyldt.

Bemærkninger til sagsfremstilling:

Spørger har anført, at lejligheden ikke udelukkende har været udlejet, og at skatteansættelserne for de tidligere indkomstår ikke er korrekte.

Spørger har haft revisorbistand ved udarbejdelsen af selvangivelserne for de pågældende indkomstår, og at det er fejlagtigt, at der i selvangivelserne er forholdt sig, som om lejligheden har været udelukkende erhvervsmæssigt udlejet.

Spørger har endvidere oplyst, at der kun har boet én studerende af gangen i lejligheden. Årsagen til at flere studerende er registreret som fraflyttet den 27. marts 2009 skyldes, at de enkelte studerende ikke selv havde meldt fraflytning til Folkeregisteret, således at spørger måtte sørge herfor, da han blev gjort opmærksom på, at flere studerende, som ikke længere boede på adressen, var tilmeldt denne.

Spørgers revisor har efterfølgende over for SKAT oplyst, at der er indsendt anmodning om genoptagelse af spørgers skatteansættelser for indkomstårene 2004-2008 til Skattecenter Bornholm, idet der bl.a. anmodes om beskatning efter ejendomsværdiskatteloven.

Skatteansættelserne for indkomstårene 2006-2008 er på den baggrund genoptaget og ændret i overensstemmelse med revisors anmodning.

Skatteansættelserne for indkomstårene 2004 og 2005 er ikke genoptaget, da disse indkomstår er forældede, jf., skatteforvaltningslovens § 26, stk. 2.

Generelt.

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom er som udgangspunkt skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 skal fortjeneste ved afståelse af en ejerlejlighed dog ikke medregnes, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Det fremgår ikke af bestemmelsen, om en ejer på samme tid kan have to ejendomme, som tjener til bolig for en ejer eller dennes husstand i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Ved SKM2007.147.HR er det afgjort, at en supplerende helårsejendom vil kunne sælges skattefrit efter denne regel, hvis ejendommen i ejerperioden har været anvendt af ejeren af arbejdsmæssige årsager. Det fremgår endvidere af Departementets udtalelse i SKM2007.217.DEP , at det i den forbindelse er uden betydning, om skatteyderen anskaffede ejendommen af arbejdsmæssige årsager eller ej, blot den supplerende ejendom faktisk har tjent til bolig for ejeren af arbejdsmæssige årsager.

SKM2008.818.SR

Skatterådet bekræftede, at spørger vil kunne sælge lejlighed nr. 2 skattefrit, hvis det dokumenteres, at lejligheden har været anvendt af arbejdsmæssige årsager.

SKM2008.153.BR

Skatteministeriet blev frifundet i en sag, hvor sagsøgerne havde nedlagt påstand om skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, i forbindelse med salg af en villa. Ejendommen blev solgt i 2001, og sagsøgerne gjorde gældende, at de havde beboet ejendommen på en sådan måde som ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 foreskriver i perioden fra den 1. december 1994 til 1. januar 1996, i hvilken periode ejendommen ligeledes var udlejet til en af sagsøgernes bedstemor. Sagsøgerne havde på intet tidspunkt i deres ejertid haft folkeregisteradresse på ejendommen, ligesom sagsøgerne i hele ejertiden, herunder i perioden fra den 1. december 1994 til 1. januar 1996, skattemæssigt havde behandlet ejendommen som en udlejningsejendom.

Byretten lagde vægt på, at sagsøgerne aldrig havde haft folkeregisteradresse på ejendommen, ligesom retten lagde vægt på, at ejendommen i hele ejertiden skattemæssigt var behandlet som en udlejningsejendom, og retten fandt herefter ikke, at sagsøgerne havde godtgjort, at de reelt havde beboet ejendommen i en afgrænset periode fra den 1. december 1994 til 1. januar 1996. Retten udtalte videre, at de fremlagte dokumenter og afgivne forklaringer under de oven for angivne omstændigheder ikke kunne føre til et andet resultat.

Konkret:

Det ønskes besvaret, om beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 er opfyldt af spørger ved en senere afståelse af den supplerende bolig C.

Såfremt det kan godtgøres, at spørger har anvendt C som bolig af arbejdsmæssige årsager, medfører afgørelsen i SKM2007.147.HR , at en eventuel fortjeneste ved salg af lejligheden vil være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Spørgsmålet er imidlertid, om den omstændighed, at spørger tillige har udlejet lejligheden, og tilsvarende skattemæssigt har behandlet lejligheden som en udlejningsejendom, kan bevirke, at en eventuel fortjeneste vil være skattepligtig efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1, stk. 1.

Det foreligger godtgjort, at spørger og spørgers hustru siden anskaffelsen har udlejet lejligheden, først til døtrene, siden hen til studerende. Denne udlejningsaktivitet er fortsat uændret igennem hele ejerperioden og seneste udlejer er tilflyttet lejligheden den 1. marts 2009.

Det er endvidere godtgjort, at spørger i hvert fald siden indkomståret 2002 ikke har betalt ejendomsværdiskat, og at spørger har selvangivet resultat af virksomhed, ligesom spørger har anvendt kapitalafkastordning for udlejningen, hvor det bemærkes, at kapitalafkastet er beregnet af den fulde anskaffelsessum for lejligheden.

Det er på den baggrund SKATs vurdering, at spørger skattemæssigt udelukkende har behandlet lejligheden erhvervsmæssigt frem til indkomståret 2008.

At spørger ikke er tilmeldt kapitalafkastordningen og at spørger har selvangivet ejendomsværdiskat i 2008 kan efter SKATs opfattelse ikke tillægges betydning i relation til anvendelse af lejligheden, idet det af de registrerede adresseoplysninger fremgår, at udlejning også er sket i 2008 samt videre i 2009. Der er således ingen ændring i de faktiske forhold omkring anvendelsen af lejligheden.

SKAT skal henvise til afgørelsen i SKM2008.153.BR , hvor retten ved vurdering af, om beboelseskravet i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 ikke fandtes opfyldt, tillagde det betydning, at sagsøgerne under hele perioden havde selvangivet ejendommen som en udlejningsejendom, og at de i deres selvangivelser medregnede lejeindtægter fra ejendommen og fradrog driftsudgifterne vedrørende ejendommen, ligesom sagsøgerne ikke havde betalt lejeværdi / ejendomsværdiskat.

Uagtet det måtte findes godtgjort, at spørger også har anvendt lejligheden af arbejdsmæssige årsager, finder SKAT, at da den samtidig har været udlejet og spørger ikke har betalt ejendomsværdiskat samtidig med, at han har indgået i kapitalafkastordningen, har spørger ved sin adfærd over for SKAT tilkendegivet, at lejligheden udelukkende har været erhvervsmæssigt anvendt. Kapitalafkastordningen forudsætter, at lejligheden ikke anvendes af ejeren til boligformål.

Indstilling efter høring:

På baggrund af ovenstående oplysninger om den hidtidige skattemæssige behandling af lejligheden, var det SKATs vurdering, at en eventuel fortjeneste ved en senere afståelse ikke ville være skattefri efter § 8, stk. 1 i ejendomsavancebeskatningsloven, og at spørgsmålet derfor skulle besvares med nej.

Dette fremgik således også af sagsfremstillingen, som blev sendt i høring hos spørger.

Spørgers skatteansættelser er imidlertid, for så vidt de ikke er forældede, efterfølgende genoptaget og ændret således, at der nu betales ejendomsværdiskat, og således at kapitalafkast bortfalder.

Det må derfor lægges til grund, at skattemyndighederne har vurderet, at lejligheden i de pågældende indkomstår også af spørger har været anvendt til boligformål.

Disse konkrete omstændigheder sammenholdt med, at spørger har fuldtidsansættelse i København, indebærer efter SKATs vurdering, at en fortjeneste med henvisning til SKM2007.147.HR vil være skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, da lejligheden således må vurderes at have været anvendt af spørger af arbejdsmæssige årsager i ejerperioden.

SKAT indstiller på den baggrund, at spørgsmålet besvares med ja.

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.