Dokumentets metadata

Væsentligt beskadiget ejendom

Den 12. december 2009 brændte spørgers hus. Huset skal rives ned, og der skal bygges et nyt.Skatterådet finder, at spørger vil være skattepligtig af en avance i følgende situationer, da spørger i alle 3 situationer agter at sælge det nye hus uden selv at have beboet det.spørger opfører et nyt hus på samme placering på grunden og i samme størrelse, som det tidligere, spørger flytter huset fysisk på grunden, altså samme antal kvadratmeter men en anden placering,spørger opfører et nyt hus på 150 m2 i stedet for de 120 m2, Derimod finder Skatterådet, at spørger ikke er skattepligtig af en avance, hvis spørger ikke bygger et hus, men i stedet sælger grunden med garage/udhus.

Spørgsmål

1. Hvis jeg opfører et nyt hus på samme placering på grunden og i samme størrelse, som det tidligere, skal jeg i så fald betale ejendomsavanceskat, hvis jeg sælger huset, når det står færdigt uden, at jeg selv har boet i det nye hus?
2. Er det samme gældende, hvis jeg flytter huset fysisk på grunden, altså samme antal kvadratmeter men en anden placering? Hvis Nej, hvad er i så fald gældende?
3. Hvis jeg opfører et hus på eksempelvis 150m2 i stedet for de 120 m2, som udgjorde det oprindelige areal, skal jeg i så fald betale ejendomsavanceskat, hvis jeg igen sælger huset uden at have boet i det? Hvis ja, hvad er i så fald gældende?
4. Er der tale om ejendomsavanceskat, hvis jeg ikke bygger et hus, men i stedet sælger grunden med garage/udhus?

Spørgers opfattelse

1. Ja eller nej.
2. Ja eller nej + uddybende svar.
3. Ja + uddybende svar eller nej.
4. Ja + uddybende svar eller nej.

SKATs indstilling

1. Ja.
2. Bortfalder, se begrundelsen i spm. 1.
3. Bortfalder, se begrundelsen i spm. 1.
4. Nej, se dog begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har i perioden 2003 til 2007 boet i egen bolig, 120 m2 på en 860 m2 stor grund, beliggende A-vej i X.

I 2007 flyttede spørger til en anden bolig.

Da spørger ikke kunne sælge huset på A-vej, fremlejede spørger huset i knap 2 år.

Den 12. december 2009 brændte huset på A-vej ulykkeligvis. Huset skal rives ned, og der skal bygges et nyt. Forsikringen dækker dette.

Det er oplyst, at huset genopføres i løbet af 2010.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovgrundlag

Parcelhusreglen, ejendomsavancebeskatningslovens (EBL) § 8, stk. 1

Afståelse af en- og tofamiliehuse er som hovedregel fritaget for beskatning efter EBL, lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006.

Fritagelsen omfatter alene fortjenester efter EBL, hvorimod fortjenester ved næringssalg, der beskattes efter statsskatteloven (SL) §§ 4 og 5a, fortsat skal medregnes fuldt ud ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Ved salg af en- og tofamilieshuse er det først og fremmest en betingelse for skattefritagelsen, at huset har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori ejeren har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Det er således ikke et krav, at ejendommen tjener til bolig for ejeren på afhændelsestidspunktet.

Det er dog en betingelse for skattefrihed, at ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2, eller at der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse.

Væsentligt beskadiget ejendom EBL § 8, stk. 6 og 7.

Ved lov nr. 407 af 8. maj 2006 er der indsat nye regler som § 8, stk. 6 og 7, i EBL. Reglerne har betydning for ejere af væsentligt beskadiget ejendom.

Reglerne vedrører den situation, hvor restejendommen, efter at skaden er sket, kun består af et grundareal, fordi det beskadigede hus er revet ned.

Efter disse regler medregnes fortjeneste eller tab ved afståelsen af restejendommen ikke til den skattepligtige indkomst, hvis

1. der på ejendommen har været opført et hus, der er blevet væsentligt beskadiget,
2. beskadigelsen ikke skyldes forsæt eller grov uagtsomhed fra ejeren eller personer i ejerens husstand og
3. ejendommen på tidspunktet umiddelbart forud for beskadigelsen kunne være afstået skattefrit efter § 8, stk. 1-3. Det er en forudsætning for skattefritagelsen, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er indtruffet.

Ejendommen skifter karakter

Ifølge nedenstående afgørelser kan en ejendom skifte karakter af forskellige årsager. En ejendom kan for eksempel skifte karakter, hvis enfamiliehuset nedrives på grund af brand. Ejendommen har skiftet karakter fra at være et enfamiliehus til at være en ubebygget grund. Ved at genopføre enfamiliehuset skifter ejendommen igen karakter fra en ubebygget grund til et enfamiliehus. Hver gang ejendommen skifter karakter er der tale om en ny ejendom, som skal opfylde betingelserne i EBL § 8, stk. 1 for at kunne afstås skattefrit, herunder at ejendommen har tjent til bolig for spørger.

SKM2009.606.LSR

Efter tilkøb og frakøb i 1998 af jordtilliggende til en ejendom, der oprindelig var vurderet som et enfamiliehus, ændrede ejendommen karakter, således at den fremover havde karakter af en landbrugsejendom med landbrugspligt. Klageren har ikke beboet ejendommen i perioden efter den 1. august 1992. De af sagen omhandlede 23,2367 ha jord blev erhvervet og sammenlagt med beboelsesejendommen i 1998. Alene klagerens forældre har herefter haft bopæl på ejendommen. Uanset at den sammenlagte ejendom i vurderingsmæssig henseende i hele perioden har været behandlet som et enfamiliehus, har ejendommen i 1998 skiftet karakter i en sådan grad, at der er tale om en ny ejendom. Klageren har ikke efter 1998 beboet ejendommen, hvorfor salget af den del af den sammenlagte ejendom, som består af den tidligere landbrugslod på 23,2367 ha, ikke er omfattet af EBL § 8.

SKM2005.352.LR

Ligningsrådet har i en bindende forhåndsbesked taget stilling til, hvorvidt en nyopført ejendom vil kunne sælges skattefrit, hvis der inden salget opføres et parcelhus på grunden. Ligningsrådet besvarede spørgsmålet med et ja, under forudsætning af, at bopælskravet i EBL § 8, stk. 1, var opfyldt, inden ejendommen blev sat til salg.

SKM2007.474.SR

En sommerhusejendom nedbrændte og blev genopført. Før branden ville en eventuel avance ved et salg være skattefri. I sagen blev det oplyst, at spørger havde overnattet i det nyopførte sommerhus et par gange i ferier samt havde tilbragt nogle dage i weekender uden overnatning, hvor spørger bl.a. havde haft gæster på besøg. Skatterådet fandt, at en eventuel avance ved salget af ejendommen vil være skattefri.

SKATs indstilling og begrundelse

Det er ved besvarelsen forudsat, at spørger ikke er næringsdrivende ved handel med fast ejendom.

Ad spørgsmål 1

Der spørges, hvis spørger opfører et nyt hus på samme placering på grunden og i samme størrelse, som det tidligere, skal spørger i så fald betale ejendomsavanceskat, hvis spørger sælger huset, når det står færdigt uden, at spørger selv har boet i det nye hus?

Spørgers ejendom ændrer også karakter, da parcelhuset nedbrænder. Der er ikke længere tale om et enfamiliehus men derimod en ubebygget grund. Såfremt spørger genopfører parcelhuset ændrer ejendommen igen karakter fra en ubebygget grund til et enfamiliehus.

For at den nye ejendom kan sælges skattefrit, skal betingelserne i EBL § 8, stk. 1 være opfyldt:

På baggrund af de foreliggende oplysninger om grundarealets størrelse, må arealbetingelsen for skattefritagelse anses for opfyldt.

Herudover er det også en betingelse for skattefritagelse, at boligkravet i EBL § 8, stk. 1, er opfyldt - dvs. den ny opførte ejendom reelt har tjent til bolig for spørger.

Det er oplyst, at det nyopførte parcelhus ikke skal tjene til bolig for spørger. Boligkravet er således ikke opfyldt.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et ja.

Ad spørgsmål 2

Der spørges, er det samme gældende, hvis spørger flytter huset fysisk på grunden, altså samme antal kvadratmeter men en anden placering? Hvis Nej, hvad er i så fald gældende?

Spørgsmålet bortfalder - se begrundelsen i spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 3

Der spørges, hvis spørger opfører et hus på eksempelvis 150m2 i stedet for de 120 m2, som udgjorde det oprindelige areal, skal spørger i så fald betale ejendomsavanceskat, hvis spørger igen sælger huset uden at have boet i det? Hvis ja, hvad er i så fald gældende?

Spørgsmålet bortfalder - se begrundelsen i spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 4

Der spørges, er der tale om ejendomsavanceskat, hvis spørger ikke bygger et hus, men i stedet sælger grunden med garage/udhus?

Ifølge EBL § 8, stk. 6 og 7 er det en forudsætning for skattefriheden, at hele ejendommen afstås senest 1 år efter, at skaden er indtruffet.

SKAT indstiller herefter, at spørgsmålet besvares med et nej såfremt ejendommen afstås inden den 12. december 2010 samt at betingelserne i § 8, stk. 6 og 7 i øvrigt er opfyldt.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltrådte SKATs indstilling.