Dokumentets metadata

Overdragelse af rettighed ifølge lejekontrakt

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en ret ifølge en lejekontrakt var en fordring omfattet af kursgevinstloven. Skatterådet fandt, at retten var omfattet af afskrivningsloven § 40.

Spørgsmål

1. Er spørger ApS's ret ifølge lejekontrakten, en fordring i skattemæssig henseende, der kan overdrages til anpartshaverne i spørger?
2. Hvis spørgsmål 1 besvares bekræftende. Såfremt kompensationsbeløbet ikke udbetales, vil anpartshaverne i spørger så have mulighed for tabsfradrag af fordringen?

SKATs indstilling

1. Nej.
2. Ja, se dog begrundelse.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ApS er ejet med 50% af hver af de 2 anpartshaverselskaber.

Selskabets aktivitet er afhændet pr. 1/1 2009 til ekstern køber, og i forbindelse hermed er selskabets formål ændret til formueadministration.

Selskabet har boet til leje i lejemålet X-gade. Udlejer ejer flere lejemål i denne del af X-gade. Fra udlejers side ligger der planer om erhvervs- og boligbyggeri. Der foreligger allerede tilladelse hertil fra myndighederne.

I lejekontrakten er i § 3.2 anført en uopsigelighedsperiode fra udlejer på 10 år. Kontrakten er underskrevet 30/4 2004. Der henstår således en restuopsigelighedsperiode på ca. 5 år.

I efteråret 2008 var der drøftelser omkring ændring af uopsigeligheds- og opsigelsesfrister med udlejer, og der er forhandling om, at som erstatning for opgivelse af uopsigeligheden udbetaler udlejer til lejer en erstatning på kr. 600.000 ved fraflytning. Aftalen er dog endnu ikke indgået.

I forbindelse med salg af aktiviteten er lejemålet fremlejet til den nye ejer af aktiviteten. Der er den 30. marts 2009 indgået en fremlejekontrakt vedrørende lejemålet. Heraf fremgår, at fremlejetager skal acceptere et bortfald af uopsigeligheden fra udlejers side, mod nedsættelse af huslejen samt forkortelse af opsigelsesvarslet. Retten til at forhandle bortfald af uopsigelighedsperioden kan alene udøves af fremlejegiver (Spørger ApS), der også oppebærer en eventuel godtgørelse som kompensation for fremlejertagers accept af bortfald af uopsigeligheden.

Anpartshaverkredsen ønsker at likvidere Spørger ApS ved solvent likvidation. Likvideres selskabet nu giver selskabet afkald på kompensationsbeløbet på kr. 600.000. Derfor ønskes fordringen solgt til anpartshaverne.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger mener at begge spørgsmål skal besvares Ja, da der er tale om en fordring.

Det er et faktum, at udlejer står overfor at skulle bygge erhvervs- og boligejendom i X-gade. Det er spørgers opfattelse, at lejemålet snart vil blive opsagt. Derfor vil kompensationsbeløbet i nær fremtid komme til udbetaling, men tidspunktet er usikkert.

Efter spørgers opfattelse er der tale om salg af en fordring. Grunden til at spørger ønsker bindende svar er alene af den grund, at fordringen bliver solgt mellem interesseforbundne parter. Fordringen ønskes overdraget til anpartshaverkredsen til kurs 75, således at værdien andrager kr. 450.000.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad. spørgsmål 1

Der spørges om overdragelse af Spørgers ApS' rettigheder ifølge lejekontrakten skattemæssigt kan anses for en fordring.

Lovgrundlag

Ifølge kursgevinstloven (lovbekendtgørelse nr. 1002 af 26. oktober 2009) § 1, stk. 1 omfatter loven

1. gevinst og tab ved afståelse eller indfrielse af pengefordringer herunder obligationer, pantebreve og gældsbreve,
2. gevinst og tab ved frigørelse for gæld og
3. gevinst og tab på terminskontrakter og aftaler om køberetter og salgsretter uden hensyn til de regler, der gælder for det underliggende aktiv.

Afskrivningsloven (lovbekendtgørelse nr. 1191 af 11. oktober 2007) § 40, stk. 2 omfatter bl.a. erhvervelse af retten ifølge en udbytte-, forpagtnings- eller lejekontrakt.

Stk. 6. Ved salg eller opgivelse af aktiver omfattet af stk. 1 og 2 medregnes fortjeneste eller tab ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Fortjeneste eller tab opgøres som forskellen mellem afståelsessummen og anskaffelsessummen med fradrag for samtlige foretagne afskrivninger, herunder forlods afskrivninger. Er aftalen om salg eller opgivelsen af en udbytteret omfattet af ligningslovens § 12 B, stk. 6, finder 1. og 2. pkt. ikke anvendelse.

Af stk. 6 fremgår, at ved salg eller opgivelse af aktiver omfattet af stk. 1 og 2 medregnes fortjeneste eller tab ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Praksis

En fordring defineres som en ret for en eller flere til at kræve, fordre, noget af en eller flere andre. I almindelig juridisk sprogbrug betegner fordring det krav, som en person (en fordringshaver eller en kreditor) har over for en anden person (den forpligtede eller debitor) om at gøre eller undlade at gøre noget. Kravet skal kunne gøres gældende ved domstolene.

Af forarbejderne til lov nr. 439 af 10. juni 1997 (kursgevinstloven):

"Lovens hidtidige anvendelsesområde, som videreføres, er beskrevet i Skatteministeriets cirkulære nr. 134 af 29. juli 1992, pkt. 4-6 (uddrag).

» 4. Reglerne gælder for obligationer, pantebreve, gældsbreve og andre pengefordringer. Reglerne gælder som udgangspunkt for alle pengefordringer uanset deres art. Afgørende for bedømmelsen er alene, om der foreligger et retligt krav på betaling i form af penge. Reglerne gælder derved også for de helt individuelle fordringer, der opstår ved salg på kredit, ved løn- og honorartilgodehavender eller ved ganske kortvarige lejlighedslån uden sikkerhedsstillelse.

Loven omfatter såvel gevinst og tab, der opstår hos kreditor (fordringshaver, långiver) ved afståelse eller indfrielse af en pengefordring, som gevinst og tab, der opstår for en debitor (skyldner, låntager), der frigøres for en forpligtelse ifølge en fordring..."

Erstatning fra en lejer i et erhvervslejemål i anledning af hans fraflytning i uopsigelighedsperioden blev af Landsskatteretten anset for omfattet af Lov om særlige indkomst § 2, nr. 5, - nu afskrivningsloven § 40, stk. 6, jf. stk. 2, jf. TfS 1989, 467 LSR. Der er i realiteten ingen forskel på, om en lejekontrakt indeholder en uopsigelighedsbestemmelse eller ej. En lejer, hvis lejekontrakt indeholder en uopsigelighedsbestemmelse, tillægger i praksis ikke dette nogen betydning, da han på grund af lejelovgivningens regler allerede er beskyttet tilstrækkeligt mod opsigelse. Vederlag for overdragelse af rettigheder i henhold til en uopsigelig lejekontrakt med dertil knyttet køberet ved lejemålets ophør blev anset som et vederlag for opgivelse af lejekontrakt og omfattet af Lov om særlige indkomst § 2, nr. 5, - nu afskrivningsloven § 40, stk. 6, jf. stk. 2, jf. TfS 1986, 594 VLD.

Se Ligningsvejledningen 2009-2 afsnit E.I.4.2.2.2 .

Begrundelse

Ud fra det oplyste om lejekontrakten og fremlejekontrakten, er det SKATs opfattelse, at det er Spørger, der kan forhandle uopsigelighedens bortfald, og Spørger, der er den, der ved uopsigelighedens bortfald er rette modtager af en eventuel kompensation.

Ved besvarelsen lægges det til grund, at overdragelse af rettighederne i forhold til lejekontrakten accepteres af udlejer.

Af forarbejderne til kursgevinstloven af 10. juni 1997 fremgår, at de fordringer der behandles efter kursgevinstloven er pengefordringer. En pengefordring defineres som et retligt krav på betaling i penge.

Det er SKATs opfattelse, at betalingen på 600.000 kr. fra udlejers side, for at Spørger frafalder kravet om uopsigelighed i 10 år, ikke er noget, som Spørge har krav på før der er indgået aftale herom. Ud fra de foreliggende oplysninger har det fremsendte forslag endnu ikke resulteret i en aftale.

Et retlig krav på beløbet vil derfor først opstå, når Spørger og udlejer har indgået aftale om opgivelse af uopsigelighed. Ifølge det medsendte forslag til aftale, vil beløbet dog først blive udbetalt ved lejers fraflytning af lejemålet. Der vil således ikke opstå en pengefordring, før lejemålet fraflyttes.

Da spørger ikke på nuværende tidspunkt har et retlig krav på betaling, er den potentielle betaling ikke en fordring, og dermed heller ikke omfattet af kursgevinstloven.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares Nej.

Ad. spørgsmål 2

Der spørges om, at hvis rettighederne ifølge lejekontrakten er overdraget til anpartshaverselskaberne, om disse vil have mulighed for tabsfradrag, hvis kompensationsbeløbet ikke udbetales.

Det forudsættes, at udlejer accepterer overdragelse af lejeaftalen til anpartshaverselskaberne.

Det er SKATs opfattelse, at retten til at forhandle om opgivelse af uopsigeligheden i forhold til lejeaftalen, er en ret ifølge en lejeaftale, og dermed omfattet af afskrivningsloven § 40. Tilsvarende gælder ret til erstatning, hvis udlejer misligholder kontrakten.

Det fremgår af afskrivningsloven § 40, stk. 6, at gevinst og tab vedrørende lejerettigheder medregnes i den skattepligtige indkomst. Realiseres et tab vil dette derfor kunne fratrækkes efter afskrivningsloven § 40, stk. 6.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 2 besvares Ja.

Der er herved ikke taget stilling til værdiansættelsen.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet kunne tiltræde SKATs indstillinger og begrundelser.