Dokumentets metadata

Beskatning, ejerlejlighed udlejet som hotellejlighed

Skatterådet kan ikke bekræfte, at en ejerlejlighed anses for drevet erhvervsmæssigt, hverken i skattemæssig eller momsmæssig henseende, da ejer har privat rådighed over boligen.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at lejligheden drives forretningsmæssigt, og derfor er alle indtægter skattepligtige, ligesom der er fradrag for alle udgifter.
2. Kan Spørger benytte lejligheden privat enkelte gange mod at betale samme leje for lejligheden som andre betaler, uden at reglerne om ejendomsværdiskat kommer i anvendelse.
3. Må Spørgers arbejdsgiver A A/S leje lejligheden og lade Spørger benytte den, når han er i København i arbejdsmæssig sammenhæng, uden at reglerne om ejendomsværdiskat kommer i anvendelse.
4. Er udlejning af en sådan "hotellejlighed" momspligtig.

Svar

1. Nej.
2. Nej.
3. Nej.
4. Nej.

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger planlægger sammen med en bekendt at købe en lejlighed uden beboelsespligt i København. Planen er, at lejligheden skal drives forretningsmæssigt som en slags hotellejlighed.

Lejligheden vil blive udlejet møbleret, men uden ekstra service. Der vil være sengetøj i skabet, men man skal selv lægge det på og tage det af igen.

Spørger og medejer vil selv stå for udlejningen.

Udlejningen vil primært bestå i enkeltovernatninger og evt. ugeudlejning f.eks. i sommerperioden.

Spørger ønsker at benytte lejligheden ved private besøg/ophold i København til maksimalt ti årlige overnatninger.

Spørger er direktør i A A/S og har i den forbindelse en del rejseaktivitet. 5 -10 gange om året er Spørger på forretningsrejse i København, og A A/S vil i den forbindelse leje lejligheden, så Spørger kan overnatte i den.

Spørger er desuden hovedaktionær i A A/S.

Ud fra det fremlagt budget skal lejligheden til en pris pr. overnatning på 800 kr., udlejes 198 gange, svarende til en belægningsprocent på 54, før regnskabet balancerer. Der er oplyst, at hver gang renten stiger 1 % skal lejligheden udlejes 26 gange mere pr. år, for at regnskabet balancerer.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Da lejligheden drives som en forretning, er alle indtægter skattepligtige, ligesom der er fradrag for alle udgifter. Der skal således ikke betales ejendomsværdiskat.

Der findes en del praksis om udlejning af sommerhuse mm. Vi mener dog ikke at disse regler kan komme i anvendelse i dette tilfælde.

SKATs indstilling og begrundelse

Lovregler

Af Ejendomsværdiskatteloven (Lovbekendtgørelse nr. 912 af 22. august 2008) § 1, stk. 1 fremgår at af boligværdien af egen ejendom som nævnt i § 4, betaler ejeren ejendomsværdiskat til staten efter denne lov i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2. pkt. Ejendomme, som udlejes erhvervsmæssigt, er dog ikke omfattet af denne lov.

Af § 4, stk. 1, nr. 1 fremgår, at ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed er omfattet.

Af statsskatteloven (Lov nr. 149 af 10. april 1922) § 4, stk. 1, litra b fremgår at som skattepligtig indkomst betragtes den skattepligtiges samlede årsindtægter f.eks. af bortforpagtning, bortfæstning eller udleje af rørligt og urørligt gods..

Af statsskatteloven § 6, stk. 1 litra a fremgår, at ved opgørelse af den skattepligtige indkomst fradrages de udgifter, der er medgået til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten.

Praksis

Ejere af ejendomme, som anvendes til erhvervsmæssig udlejning og således sidestilles med almindelige udlejningsejendomme, skal ikke betale ejendomsværdiskat. Den eksisterende praksis for, hvornår en ejendom med 1 eller 2 selvstændige lejligheder beskattes som en udlejningsejendom, er ikke ændret efter indførelsen af ejendomsværdiskatten. Således anses eksempelvis delvis udleje af værelser i en helårsbolig, eller periodevis udleje af et sommerhus, ikke som erhvervsmæssig udlejning, når ejeren selv benytter helårsboligen eller sommerhuset. Ejeren skal i dette tilfælde betale ejendomsværdiskat.

Se Ligningsvejledningen 2010-1 afsnit A.G.1 .

Indtægter fra udlejevirksomhed er som hovedregel indkomstskattepligtige, jf. statsskatteloven § 4 b. Indtægter vedrørende en- og tofamilieshuse m.v., der i hele året udelukkende benyttes til udlejning, medregnes ved opgørelsen af den personlige indkomst. Der gælder særlige regler ved udlejning af værelser og udlejning af en helårsbolig i en del af året.

Der henvises til Ligningsvejledningen 2010-1 afsnit E.K.1

For at sommerhusudlejning accepteres som erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed kræves som udgangspunkt, at ejeren effektivt har fraskrevet sig egen benyttelse af sommerhuset, og at skatteyderen kan dokumentere, at sommerhuset ikke er benyttet privat. Hertil kommer, at udlejningsvirksomheden ud fra en samlet vurdering skal være erhvervsmæssig drevet.

I følge praksis er det en afgørende forudsætning for, at der kan statueres erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, at skatteyder kan dokumentere, at den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset er overdraget til trediemand i hele indkomståret. Herudover har skatteyder tillige bevisbyrden for, at skatteyderen ikke har benyttet sommerhuset privat i indkomståret. Bevisbyrden skærpes, hvis skatteyderen ikke ved kontrakten med trediemand formelt har fraskrevet sig retten til at benytte sommerhuset privat.

SKM2009.48.BR Retten fandt, at sagsøgerens udlejning af ferielejlighederne ikke var erhvervsmæssig, da sagsøgeren ikke effektivt havde fraskrevet sig rådigheden over lejlighederne til privat benyttelse. Den omstændighed, at der i lokalplanen for området var forbud mod at anvende ferieboligerne til privat brug, kunne efter rettens opfattelse ikke sidestilles med en effektiv rådighedsberøvelse. Heller ikke ejerforeningens vedtægter, der pålagde ejerne at stille lejlighederne til rådighed for udlejning i feriecentret, kunne sidestilles med effektiv rådighedsberøvelse allerede fordi, skatteyderen selv havde forestået udlejningen. Den omstændighed, at skattemyndighederne anså udlejningsvirksomheden for momspligtig, kunne heller ikke føre til, at udlejningsvirksomheden i skattemæssig henseende kunne anses for erhvervsmæssig.

SKM2005.23.VLR Landsretten gav Skatteministeriet medhold i, at skatteyderen havde haft mulighed for privat benyttelse af det af sagen omhandlede sommerhus, hvorfor det ikke var godtgjort, at sommerhuset i skattemæssig henseende udelukkende havde været anvendt erhvervsmæssigt. Landsretten nåede til dette resultat, selv om skatteyderen efter kontrakten skulle give udlejningsbureauet meddelelse om eventuel ejerferie senest 31. oktober med virkning for næstkommende kalenderår, og selv om benyttelse i uudlejede uger kunne afslås af DanSommer. Landsretten udtalte, at det var uden betydning for resultatet, at sagsøgeren og hans familie efter det oplyste rent faktisk ikke havde benyttet sommerhuset.

Begrundelse

Ad spørgsmål 1.

Der spørges om lejligheden kan anses drevet forretningsmæssigt.

Lejligheden vil ikke udelukkende skulle anvendes til udlejning, da Spørger selv ønsker at anvende lejligheden til private formål i et antal dage om året.

Da der er tale om en lejlighed uden bopælspligt, er det SKATs opfattelse, at udlejningen skal vurderes ud fra praksis omkring udlejning af sommerhuse/fritidsbolig.

For at udlejningen skal anses for erhvervsmæssig skal Spørger effektivt have fraskrevet sig retten til at bruge lejligheden, jf. eksempelvis afgørelserne SKM2009.48.BR og SKM2005.23.VLR .

Dette er ikke tilfældet, da Spørger selv vil forestå udlejningen og selv vil bruge lejligheden.

Det er derfor SKATs opfattelse, at der ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares Nej.

Ad spørgsmål 2.

Der spørgers om Spørger kan benytte lejligheden privat enkelte gange mod at betale samme leje for lejligheden som andre betaler, uden at reglerne om ejendomsværdiskat kommer i anvendelse.

Ifølge ejendomsværdiskatteloven § 1, jf. § 4 skal der betales ejendomsværdiskat af helårsboliger. Dette gælder dog ikke, hvis ejendommen udlejes erhvervsmæssigt.

Da der, jf. svaret på spørgsmål 1, ikke er tale om erhvervsmæssig udlejning, vil der skulle betales ejendomsværdiskat, jf. ejendomsværdiskatteloven § 1.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 2 besvares Nej.

Ad. spørgsmål 3.

Der spørges om Spørgers arbejdsgiver A A/S må leje lejligheden og lade Spørger benytte den, når han er i København i arbejdsmæssig sammenhæng, uden at reglerne om ejendomsværdiskat kommer i anvendelse.

Da Spørger ikke effektivt har fraskrevet sig retten til brug af lejligheden vil der skulle betales ejendomsværdiskat allerede af den grund, jf. svaret på spørgsmål 2.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 3 besvares Nej.

Der er ved besvarelsen ikke taget stilling til, om der som følge af Spørgers tilknytning til selskabet i denne situation kan ske beskatning efter andre regler.

Ad. spørgsmål 4.

Der spørges om udlejning af en sådan "hotellejlighed" er momspligtig.

Lovregler

Ifølge momsloven (lovbekendtgørelse nr. 966 af 14. oktober 2005) § 13 er følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

...

8) Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen. Fritagelsen omfatter dog ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

...

Af momsloven § 48, stk. 1 fremgår, at afgiftspligtige personer etableret her i landet skal uanset § 47, stk. 1, ikke registreres og betale afgift, når de samlede afgiftspligtige leverancer ikke overstiger 50.000 kr. årligt. ...

Praksis

Af Momsvejledningen 2010-1, afsnit D.11.8 fremgår, at efter momslovens § 13 er administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom fritaget for moms. Fritagelsen omfatter også levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen.

Fritagelsen omfatter ikke udlejning af værelser i hoteller og lign., udlejning af værelser i virksomheder, der udlejer for kortere tidsrum end 1 måned, udlejning af camping-, parkerings- og reklameplads, samt udlejning af opbevaringsbokse.

Efter bestemmelsen omfatter fritagelsen heller ikke virksomheder, der udlejer værelser for kortere tidsrum end 1 måned.

Afgrænsningen mellem momsfri udlejning af fast ejendom og momspligtig udlejning af værelser skal sikre, at al udlejning af værelser i hoteller og lign. momsberigtiges. Desuden sikres det, at anden udlejning af værelser mv. til personer, der tager midlertidigt ophold uden at skifte bopæl, f.eks. til ophold under ferie mv., bliver momspligtig, mens der så vidt muligt ikke skal betales moms af udlejning af værelser og lejligheder, der bruges som fast bolig for lejeren.

Det er muligt at kombinere momspligtig udlejning af værelser (uden servering) til turister i en villa med momsfri værelsesudlejning, TfS 1996, 848.

Private husejere, der udlejer værelser på kortvarige lejemål, f.eks. til turister, er ligeledes omfattet af momspligten.

Udlejning af almindelige sommerhuse er fritaget fra momspligten som udlejning af fast ejendom til boligformål uanset lejemålets varighed.

Som sommerhuse anses:

1. selvstændigt matrikulerede ejendomme med beboelsesmulighed for en familie (normalt op til 8 personer) og med tilhørende grundareal, eller
2. bygninger, der er beliggende på samme matrikel, og som er indrettet som selvstændige boliger, f.eks. 2 sommerhuse eller 1 sommerhus og 1 parcelhus.

Om sommerhusene ligger i land- eller byzone, er momsmæssig set uden betydning.

Momsfriheden ved udlejning af ferieboliger er generelt betinget af, at ferieboligen er selvstændigt matrikuleret.

Skatterådet har i SKM2007.240.SR truffet afgørelse om, at ejere af hotelejerlejligheder (også kaldet hotelferielejligheder) ikke skal opkræve moms ved udlejningen af lejlighederne. Det fremgår blandt andet, at lejlighederne er selvstændigt matrikuleret, og at udlejningen sker på samme vilkår, som gør sig gældende ved udlejning af sommerhuse.

Se også SKM2007.402.SR , hvor Skatterådet traf afgørelse om, at ejerne af ferielejligheder ikke skulle opkræve moms ved korttidsudleje af lejlighederne, der var opdelt i ejerlejligheder.

Den samme momsmæssige vurdering af en privatpersons udlejning af sin ejerlejlighed kom til udtryk i SKM2007.446.SR . Derudover blev det lagt til grund, at ejeren ikke kunne omfattes af muligheden for frivillig registrering for erhvervsmæssig udlejning, idet lejligheden blev anvendt til boligformål og eftersom ejeren havde en privatbenyttelsesret.

Begrundelse

Der er tale om en selvstændig matrikuleret lejlighed uden bopælspligt og Spørger vil have ejendommen til rådighed til privat benyttelse. Det er SKATs vurdering, at der derfor er tale om en fritidsbolig, hvor udlejning kan sidestilles med udlejning af sommerhuse.

Udlejning af fast ejendom, herunder udlejning sommerhuse og ferieboliger er fritaget for moms, jf. momsloven § 13, stk. 1, nr. 8.

Udlejningen af lejligheden vil efter SKATs opfattelse ikke være undtaget af momsfritagelsen i momsloven § 13, stk. 1,nr. 8, der ikke omfatter udlejning af værelser i hoteller, idet der ikke er tale om udlejning af "værelser" i traditionel forstand, og udlejningen vil ikke foregå på hotellignende vilkår

Når der er tale om et selvstændigt matrikuleret sommerbolig, hvor ejeren har privat rådighed over boligen vil udlejningen ikke være momspligtig, men omfattet af fritagelsesbestemmelsen i momsloven § 13, stk. 1, nr. 8, jf. også Skatterådets afgørelser SKM2007.240.SR , SKM2007.402.SR og SKM2007.446.SR .

SKAT indstiller derfor at spørgsmål 4 besvares Nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet kunne tiltræde SKATs indstillinger og begrundelser.