Dokumentets metadata

Overdragelse - ejendom - tidspunkt - underpris - interesseforbundne

Sagen vedrørte, om overdragelsen af en ejendom fra det sagsøgende selskab til de to øvrige sagsøgere var sket til underpris, jf. ligningslovens § 2, herunder hvilket indkomstår overdragelsen skulle henføres til.Under henvisning til de fremkomne vidneforklaringer og den manglende skriftlige dokumentation fandt retten, at sagsøgerne ikke havde godtgjort, at ejendomsoverdragelsen var aftalt før den 1. juli 2005, hvor køberne havde overtaget hele selskabets aktiekapital.Da køberne havde udøvet en bestemmende indflydelse over selskabet, var bevisbyrden for, at ejendommen var solgt til markedsvilkår, skærpet. Retten fandt ikke, at sagsøgerne havde løftet denne bevisbyrde under henvisning til prisfastsættelsen i en ejendomsmæglervurdering fra efteråret 2004, den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2004, udviklingen i den offentlige ejendomsvurdering for de efterfølgende år samt statistiske oplysninger om prisudviklingen for tilsvarende ejendomme i området.Med henvisning til samme forhold fandt retten endvidere ikke, at sagsøgerne havde godtgjort, at skattemyndighedernes skøn over markedsværdien, der var foretaget med udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering, var udøvet på et forkert grundlag eller var åbenbart urimeligt.Retten fastslog endelig, at begge køberes andele af differencen mellem den ansatte handelsværdi og den faktisk aftalte overdragelsespris skulle beskattes som udbytte, jf. ligningslovens § 16 A.

Parter

H1 A/S,
(Advokat Christian Grønlund Nielsen)

A
(Advokat Christian Grønlund Nielsen)

og

BA
(Advokat Christian Grønlund Nielsen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/ adv.fm. Susanne Lehrer)

Afsagt af byretsdommer

Eva Skov

Sagernes baggrund og parternes påstande

De tre sager, der er anlagt den 26. maj 2009, og som retten har besluttet at behandle sammen, drejer sig om, hvorvidt skattemyndighederne har været berettiget til skønsmæssigt at korrigere sagsøgerne H1 A/S, A og BAs skatteansættelser ved at forhøje A og BAs indkomster for indkomståret 2005 og H1 A/S' indkomst for indkomstårene 2005 og 2006.

Sagsøgerne, H1 A/S, A og BA, har nedlagt følgende påstande

Sagsøgeren BA har subsidiært nedlagt følgende påstand

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at en eventuel korrektion af BAs indkomst i indkomståret 2005 skal betragtes som udbytte fra H1 A/S og dermed beskattes som udbytte, jf. ligningslovens § 16 a.

I konsekvens heraf tilpligtes Skatteministeriet at opgøre As og BAs skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 og H1 A/S' skattepligtige indkomst for indkomstårene 2005 og 2006 i overensstemmelse med ovennævnte påstande.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse.

Over for sagsøgeren BAs subsidiære påstand har sagsøgte anerkendt, at en korrektion af hendes indkomst for skatteåret 2005 skal betragtes og beskattes som udbytte, såfremt det lægges til grund, at overdragelsen af aktierne i H1 A/S fra CA til BA er sket, før aftalen om overdragelsen af ejendommen blev indgået.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Den 24. februar 2009 afsagde Landsskatteretten efter klage fra H1 A/S følgende kendelse

"...

Klager:	H1 A/S
Indkomstår:	2005 og 2006
Klage over:	SKATs afgørelse af 10. januar 2008

Der klages over, at ejendommen beliggende ...1, som er overdraget fra H1 A/S til en hovedaktionær, er anset for overdraget til under handelsprisen i medfør af ligningslovens § 2. Ejendommen er overdraget til under den på overdragelsestidspunktet seneste kendte vurdering.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har ansat overdragelsessummen for ejendommen ...1 til	2.450.000
Ejendommen er overdraget til	1.550.000

Landsskatteretten stadfæster SKATs ansættelse af overdragelsessum på 2.450.000

Landsskatteretten stadfæster i øvrigt SKATs afgørelse vedrørende overdragelsestidspunktet.

Sagens oplysninger

Selskabet H1 A/S driver vognmandsvirksomhed. Selskabets aktiekapital var oprindelig ejet med 1/3 til henholdsvis CA, DA og A. Aktionærerne var beslægtet således, at CA var moder til DA og A.

Aktiekapitalen blev i løbet af 2005 overdraget til A og dennes ægtefælle BA (herefter blot benævnt BA) med halvdelen til hver.

Selskabet har regnskabsår fra 1. juli - 30. juni.

Selskabet købte omkring 1993 ejendommen beliggende ...1. Ejendommen blev anvendt til både kontor for selskabet samt bolig for A og BA, der lejede boligdelen af ejendommen.

I løbet af 2005 blev ejendommen overdraget til A og BA for 1.550.000 kr. med overtagelse 1. august 2005, hvilket fremgår som købsdato af SKATs registre.

Der foreligger ingen købsaftale på overdragelsen, men det fremgår at der blev fremsendt udkast til skøde på ejendommen den 5. juli 2005. Tinglysning er først foretaget efter september 2005.

Ejendomsvurderingerne på ejendommen har udviklet sig som følger

2000 - 2003	1.600.000 kr.
2004 - 2005	2.450.000 kr.
2006	2.550.000 kr.
2007	2.450.000 kr.

Herudover er ejendommen i oktober 2004 blevet vurderet af EDC Mæglerne til at have en handelsværdi på 1.950.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har reguleret indkomsten i 2006 ud fra ansættelse af overdragelsessummen på ejendommen ...1 på 2.450.000 kr., idet ejendommen vurderes overdraget for billigt til hovedaktionær. Handelsværdien af ejendommen vurderes at skulle være lig den offentlige ejendomsvurdering dvs. 900.000 kr. højere end den aftalte overdragelsessum på 1.550.000 kr.

Der er tale om handel mellem interesseforbundne parter, da overdragelse af ejendommen sker mellem selskabet og aktionær og aktionærs samlever.

Efter ligningslovens § 2 er der ved bedømmelse af om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på et selskab medregnes aktier og stemmerettigheder, der ejes af personlige aktionærer og deres nærtstående efter ligningslovens § 16H, stk. 2 - dvs. som nærtstående anses bl.a. den skattepligtiges ægtefælle og forældre.

Her er der bestemmende indflydelse da A og CA, som er mor til A, tilsammen råder over 50% af aktierne og stemmerne i selskabet.

As samlever BA bliver først aktionær ca. 1 måned efter ejendomsoverdragelsen. Da BA ikke er aktionær på salgstidspunktet er der ikke tale om udlodning af udbytte til hende. BA har i kraft af at hun er samlevende med hovedaktionær og kommende aktionær kunnet overtage 50% af ejendommen til en lavere pris end markedsværdien. BA anses derfor for interesseforbunden part. Der er henvist til SKM2002.529.VLR .

Der må opgøres ejendomsavancebeskatning på grundlag af ejendomsvurderingen da handel mellem selskab og hovedaktionær skal ske på armlængde vilkår, jf. ligningslovens § 2.

På grund af den manglende redegørelse for overdragelsessummen skønnes den offentlige ejendomsvurdering at være udtryk for handelsværdien. Vurderingen fra EDC Mæglerne er foretaget den 5. oktober 2004, hvilket er 10 måneder før den faktiske overdragelse, og kan således ikke lægges til grund.

Det er ikke oplyst hvornår selskabet erhvervede ejendommen, men det kan ses af SKATs registreringer, at selskabet havde ejendommen i 1993. Derfor anvendes ejendomsvurderingen for 1993 + 10% som indgangsværdi ved beregning af ejendomsavancen, der herefter kan beregnes således:

Salgspris til offentlig vurdering		2.450.000 kr.
Vurdering 1993 + 10%	1.870.000 kr.
Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1:
10.000 kr. tillæg 1993 - 2005	120.000 kr.
Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2:
1997: 16.504 - 10.000	6.504 kr.
1999: 40.242 - 10.000	30.242 kr.
2002: 150.000 - 10.000	140.000 kr.
2003: 323.941 - 10.000	313.941 kr.
2004: 20.074 - 10.000	10.074 kr.
Reguleret anskaffelsessum	2.490.761 kr.	-2.490.761 kr.
Tab ved salg af ejendom		-40.761 kr.

Tabet kan fremføres til modregning i fortjeneste ved salg af ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at det anerkendes, at ejendommen ...1 er overdraget i perioden 1.7.2004 - 30.6.2005, og således skal behandles i 2005.

Herudover er der fremsat påstand om, at handelsværdien af ejendommen fastsættes til 1.550.000 kr. som er i overensstemmelse med den aftalte overdragelsessum.

Således påstås de foretagne reguleringer af selskabets indkomst i 2005 og 2006 tilbageført til det selvangivne.

Til støtte for påstanden vedrørende overdragelsestidspunktet, er det anført, at den endelige og bindende aftale om overdragelsen af ejendommen er indgået ultimo 2004, uanset at berigtigelsen først er sket medio 2005. Subsidiært er det anført, at aftalen om overdragelsen af ejendommen, uanset det måtte blive lagt til grund, er indgået forud for 30. juni 2005. hvilket understøttes af den foreliggende korrespondance, herunder at udkast til skøde foreligger allerede den 5. juli 2005.

Til støtte for påstanden vedrørende handelsværdien af ejendommen, er det anført, at den aftalte købesum, henset til ejendommens vedligeholdelsestilstand er udtryk for værdien i handel og vandel. Herudover er det anført, at købesummen er fastsat med udgangspunkt i ejendomsvurderingen på aftaletidspunktet på 1.600.000 kr. Endeligt er det anført, at den aftalte overdragelsessum er lagt til grund ved værdiansættelsen af aktierne i selskabet som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det er bestridt, at der er tale om interesseforbundne parter, idet prisen for ejendommen såvel som aktierne i selskabet har været genstand for reelle forhandlinger, hvilket er understøttet at det forhold, at parterne har haft egne rådgivere samt at forhandlingerne har pågået i mere end 6 måneder.

Herudover er det samlet anført, at A og BA indledte forhandlinger med de øvrige aktionærer i efteråret 2004 om overtagelse af ejendommen såvel som overtagelse af aktierne i selskabet. I denne forbindelse blev ejendommen vurderet at EDC Mæglerne, der vurderede ejendommens handelsværdi til 1.950.000 kr. Henset til ejendommens generelle vedligeholdelsesstand oversteg dette beløb dog væsentligt, hvad køberne var indstillede på at give for ejendommen.

På baggrund at yderligere forhandlinger opnåede parterne ultimo 2004 enighed om købernes overtagelse af ejendommen til en købesum på 1.550.000 kr., som blev fastsat med udgangspunkt i den daværende offentlige ejendomsvurdering på 1.600.000 kr. samt under hensyntagen til ejendommens vedligeholdelsesstand.

Overdragelsen af ejendommen blev formentlig som følge af de igangværende forhandlinger om købernes overtagelse af aktierne i selskabet, ikke formaliseret på daværende tidspunkt.

Det er anført, af selskabets revisor, at ejendommen i forbindelse med fastsættelse af kursen på aktierne blev optaget til den bogførte værdi på 1.550.000 kr., og at der således ikke blev taget hensyn til den seneste ejendomsvurdering, hvilket bl.a. var begrundet med ejendommens vedligeholdelsestilstand.

Parterne opnåede enighed om A og BAs overtagelse af aktierne i juni 2005. Det fremgik af orienteringsskrivelse til medarbejderne i selskabet af den 24. juni 2005, at virksomheden med virkning fra 1. juli 2005 blev overdraget til A og BA. Aftalerne om overtagelsen blev formaliseret ved overdragelsesnotaer af den 6. september 2005.

Berigtigelsen af aftalen om overtagelse af ejendommen blev igangsat ultimo juni 2005, hvilket understøttes af e-mail fra revisoren i forbindelse med revisorskifte.

Udkastet til skøde blev fremsendt den 5. juli 2005.

At der først efterfølgende blev foretaget tinglysning af skødet, beroede bl.a. på at det i forbindelse med den berigtigende advokats udarbejdelse af skøde var overset at der var fremkommet en ny og væsentlig højere ejendomsvurdering, hvilket er understøttet at pågældende advokats skrivelse herom af den 17. august 2005.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det lægges til grund, at der er handlet mellem interesseforbundne parter i medfør af ligningslovens § 2, idet aktionærerne i selskabet består af A, som er køber af 50% af ejendommen beliggende ...1, og dennes mor og bror, henholdsvis CA og DA.

Selskabet har bevisbyrden for at der blev indgået endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen principalt ultimo 2004, subsidiært inden 30. juni 2005. Da der er tale om interesseforbundne parter, og da en fastsættelse af overdragelsesdatoen til ultimo 2004 indebærer en skattemæssig fordel, henset til ejendomsvurderingens niveau på dette tidspunkt, er bevisbyrden skærpet.

Landsskatteretten finder efter de fremlagte oplysninger, at selskabet ikke har løftet bevisbyrden for at ejendommen er overdraget ved endelig og bindende aftale ultimo 2004 eller inden 30. juni 2005.

Det må derfor lægges til grund, at ejendomsavanceopgørelsen skal henføres til regnskabsåret 2006, der løber fra den 1. juli 2005 - 30. juni 2006.

Retten har herved lagt vægt på, at der ikke er fremlagt konkrete og underskrevne aftaler med datering før den 30. juni 2005. At det er oplyst, at der har været fremsendt udkast til skøde til parterne den 5. juli 2005 egner sig ikke i sig selv til at ændre herpå.

Herefter og henset til at handelsværdien for ejendommen antages at skulle fastlægges med udgangspunkt i TSS CIR 2000-5, samt til at ejendomsvurderingen for 2004 udgør 2.450.000 kr. finder retten, at det er med rette, at handelsværdien er fastsat til samme beløb.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse vedrørende fastsættelse af handelsprisen for ejendommen ...1 samt vedrørende fastsættelsen af overdragelsestidspunktet.

..."

Samme dato, den 24. februar 2009, afsagde Landsskatteretten efter klage fra A følgende kendelse

"...

Klager: A

Indkomstår: 2005

Klage over: SKATs afgørelse af 10. januar 2008

Der klages over, at ejendommen beliggende ...1, som er overdraget fra H1 A/S til klageren og dennes ægtefælle, er anset for overdraget til under handelsprisen i medfør af ligningslovens § 2. Ejendommen er overdraget til under den på overdragelsestidspunktet seneste kendte vurdering.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har ansat overdragelsessummen for ejendommen ...1 til	2.450.000
Ejendommen er overdraget til	1.550.000

Landsskatteretten stadfæster SKATs ansættelse af overdragelsessum på 2.450.000

Landsskatteretten stadfæster ligeledes SKATs fastsættelse af overdragelsestidspunkt, jf. rettens begrundelse nedenfor.

Sagens oplysninger

Selskabet H1 A/S driver vognmandsvirksomhed. Selskabets aktiekapital var oprindelig ejet med 1/3 til henholdsvis CA, DA og A (klageren). Aktionærerne var beslægtet således, at CA var moder til DA og A.

Aktiekapitalen blev i løbet af 2005 overdraget til klageren og dennes ægtefælle BA (herefter blot benævnt BA) med halvdelen til hver.

Selskabet har regnskabsår fra 1. juli - 30. juni.

Selskabet købte omkring 1993 ejendommen beliggende ...1. Ejendommen blev anvendt til både kontor for selskabet samt bolig for klageren og BA, der lejede boligdelen af ejendommen.

I løbet af 2005 blev ejendommen overdraget til klageren og BA for 1.550.000 kr. med overtagelse 1. august 2005, hvilket fremgår som købsdato af SKATs registre.

Der foreligger ingen købsaftale på overdragelsen, men det fremgår at der blev fremsendt udkast til skøde på ejendommen den 5. juli 2005. Tinglysning er først foretaget efter september 2005.

Ejendomsvurderingerne på ejendommen har udviklet sig som følger:

2000 - 2003	1.600.000 kr.
2004 - 2005	2.450.000 kr.
2006	2.550.000 kr.
2007	2.450.000 kr.

Herudover er ejendommen i oktober 2004 blevet vurderet af EDC Mæglerne til at have en handelsværdi på 1.950.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet aktieindkomsten med 450.000 kr. ud fra ansættelse af overdragelsessummen på ejendommen ...1 på 2.450.000 kr., idet ejendommen vurderes overdraget for billigt til klageren og dennes ægtefælle. Handelsværdien af ejendommen vurderes at skulle være lig den offentlige ejendomsvurdering dvs. 900.000 kr. højere end den aftalte overdragelsessum på 1.550.000 kr.

Der er tale om handel mellem interesseforbundne parter, da overdragelse af ejendommen sker mellem selskabet og aktionær og aktionærs samlever.

Efter ligningslovens § 2 er der ved bedømmelse af om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på et selskab medregnes aktier og stemmerettigheder, der ejes af personlige aktionærer og deres nærtstående efter ligningslovens § 16H, stk. 2 - dvs. som nærtstående anses bl.a. den skattepligtiges ægtefælle og forældre.

Her er der bestemmende indflydelse da klageren og CA, som er mor til klageren, tilsammen råder over 50% af aktierne og stemmerne i selskabet.

Klagerens samlever BA bliver først aktionær ca. 1 måned efter ejendomsoverdragelsen. Da BA ikke er aktionær på salgstidspunktet er der ikke tale om udlodning af udbytte til hende. BA har i kraft af at hun er samlevende med hovedaktionæren (klageren) og som kommende aktionær kunnet overtage 50% af ejendommen til en lavere pris end markedsværdien. BA anses derfor for interesseforbunden part. Der er henvist til SKM2002.529.VLR .

Der må opgøres ejendomsavancebeskatning på grundlag af ejendomsvurderingen da handel mellem selskab og hovedaktionær skal ske på armlængde vilkår, jf. ligningslovens § 2.

På grund af den manglende redegørelse for overdragelsessummen skønnes den offentlige ejendomsvurdering at være udtryk for handelsværdien. Vurderingen fra EDC Mæglerne er foretaget den 5. oktober 2004, hvilket er 10 måneder før den faktiske overdragelse, og kan således ikke lægges til grund.

Det er ikke oplyst hvornår selskabet erhvervede ejendommen, men det kan ses af SKATs registreringer, at selskabet havde ejendommen i 1993. Derfor anvendes ejendomsvurderingen for 1993 + 10% som indgangsværdi ved beregning af ejendomsavancen, der herefter kan beregnes således:

Salgspris til offentlig vurdering		2.450.000 kr.
Vurdering 1993 + 10%	1.870.000 kr.
Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1:
10.000 kr. tillæg 1993 -2005	120.000 kr.
Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2:
1997: 16.504 - 10.000	6.504 kr.
1999: 40.242 - 10.000	30.242 kr.
2002: 150.000 - 10.000	140.000 kr.
2003: 323.941 - 10.000	313.941 kr.
2004: 20.074 - 10.000	10.074 kr.
Reguleret anskaffelsessum	2.490.761 kr.	-2.490.761 kr.
Tab ved salg af ejendom		-40.761 kr.

Tabet kan fremføres til modregning i fortjeneste ved salg af ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at det anerkendes, at ejendommen ...1 er overdraget i perioden 1.7. 2004 - 30.6.2005, og således skal behandles i 2005.

Herudover er der fremsat påstand om, at handelsværdien af ejendommen fastsættes til 1.550.000 kr. som er i overensstemmelse med den aftalte overdragelsessum.

Således påstås de foretagne forhøjelser af klagerens indkomst i 2005 nedsat til 0 kr.

Til støtte for påstanden vedrørende overdragelsestidspunktet, er det anført, at den endelige og bindende aftale om overdragelsen af ejendommen er indgået ultimo 2004, uanset at berigtigelsen først er sket medio 2005. Subsidiært er det anført, at aftalen om overdragelsen af ejendommen, uanset det måtte blive lagt til grund, er indgået forud for 30. juni 2005, hvilket understøttes af den foreliggende korrespondance, herunder at udkast til skøde foreligger allerede den 5. juli 2005.

Til støtte for påstanden vedrørende handelsværdien af ejendommen, er det anført, at den aftalte købesum, henset til ejendommens vedligeholdelsestilstand er udtryk for værdien i handel og vandel. Herudover er det anført, at købesummen er fastsat med udgangspunkt i ejendomsvurderingen på aftaletidspunktet på 1.600.000 kr. Endeligt er det anført, at den aftalte overdragelsessum er lagt til grund ved værdiansættelsen af aktierne i selskabet som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det er bestridt, at der er tale om interesseforbundne parter, idet prisen for ejendommen såvel som aktierne i selskabet har været genstand for reelle forhandlinger, hvilket er understøttet at det forhold, at parterne har haft egne rådgivere samt at forhandlingerne har pågået i mere end 6 måneder.

Herudover er det samlet anført, at klageren og BA indledte forhandlinger med de øvrige aktionærer i efteråret 2004 om overtagelse af ejendommen såvel som overtagelse af aktierne i selskabet. I denne forbindelse blev ejendommen vurderet at EDC Mæglerne, der vurderede ejendommens handelsværdi til 1.950.000 kr. Henset til ejendommens generelle vedligeholdelsesstand oversteg dette beløb dog væsentligt, hvad køberne var indstillede på at give for ejendommen.

På baggrund at yderligere forhandlinger opnåede parterne ultimo 2004 enighed om købernes overtagelse af ejendommen til en købesum på 1.550.000 kr., som blev fastsat med udgangspunkt i den daværende offentlige ejendomsvurdering på 1.600.000 kr. samt under hensyntagen til ejendommens vedligeholdelsesstand

Overdragelsen af ejendommen blev formentlig som følge af de igangværende forhandlinger om købernes overtagelse af aktierne i selskabet, ikke formaliseret på daværende tidspunkt.

Det er anført, af selskabets revisor, at ejendommen i forbindelse med fastsættelse af kursen på aktierne blev optaget til den bogførte værdi på 1.550.000 kr., og at der således ikke blev taget hensyn til den seneste ejendomsvurdering, hvilket bl.a. var begrundet med ejendommens vedligeholdelsestilstand.

Parterne opnåede enighed om klageren og BAs overtagelse af aktierne i juni 2005. Det fremgik af orienteringsskrivelse til medarbejderne i selskabet af den 24. juni 2005, at virksomheden med virkning fra 1. juli 2005 blev overdraget til klageren og BA. Aftalerne om overtagelsen blev formaliseret ved overdragelsesnotaer af den 6. september 2005.

Berigtigelsen af aftalen om overtagelse af ejendommen blev igangsat ultimo juni 2005, hvilket understøttes af e-mail fra revisoren i forbindelse med revisorskifte.

Udkastet til skøde blev fremsendt den 5. juli 2005.

At der først efterfølgende blev foretaget tinglysning af skødet, beroede bl.a. på at det i forbindelse med den berigtigende advokats udarbejdelse af skøde var overset at der var fremkommet en ny og væsentlig højere ejendomsvurdering, hvilket er understøttet at pågældende advokats skrivelse herom af den 17. august 2005.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det lægges til grund, at der er handlet mellem interesseforbundne parter i medfør af ligningslovens § 2, idet aktionærerne i selskabet består af A, som er køber af 50% af ejendommen beliggende ...1, og dennes mor og bror, henholdsvis CA og DA.

Klageren har bevisbyrden for at der blev indgået endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen principalt ultimo 2004, subsidiært inden 30. juni 2005. Da der er tale om interesseforbundne parter, og da en fastsættelse af overdragelsesdatoen til ultimo 2004 indebærer en skattemæssig fordel, henset til ejendomsvurderingens niveau på dette tidspunkt, er bevisbyrden skærpet.

Landsskatteretten finder efter de fremlagte oplysninger, at klageren ikke har løftet bevisbyrden for at ejendommen er overdraget ved endelig og bindende aftale ultimo 2004 eller 30. juni 2005.

Det må derfor lægges til grund, at ejendomsavanceopgørelsen skal henføres til regnskabsåret 2006, der løber fra den 1. juli 2005 - 30. juni 2006.

Retten har herved lagt vægt på, at der ikke er fremlagt konkrete og underskrevne aftaler med datering før 30. juni 2005. At det er oplyst, at der har været fremsendt udkast til skøde til parterne den 5. juli 2005 egner sig ikke i sig selv til at ændre herpå.

Herefter og henset til at handelsværdien for ejendommen antages at skulle fastlægges med udgangspunkt i TSS CIR 2000-5, samt til at ejendomsvurderingen for 2004 udgør 2.450.000 kr. finder retten, at det er med rette, at handelsværdien er fastsat til samme beløb.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse vedrørende fastsættelse af handelsprisen for ejendommen ...1 samt vedrørende fastsættelsen af overdragelsestidspunktet.

..."

Samme dato, den 24. februar 2009, afsagde Landsskatteretten efter klage fra BA følgende kendelse:

"...

Klager: BA

Indkomstår: 2005

Klage over: SKATs afgørelse af 10. januar 2008

Der klages over, at ejendommen beliggende ...1, som er overdraget fra H1 A/S til A og klageren, som ægtefælle til A, er anset for overdraget til under handelsprisen i medfør af ligningslovens § 2. Ejendommen er overdraget til under den på overdragelsestidspunktet seneste kendte vurdering.

Landsskatterettens afgørelse

SKAT har ansat overdragelsessummen for ejendommen ...1 til	2.450.000
Ejendommen er overdraget til	1.550.000

Landsskatteretten stadfæster SKATs ansættelse af overdragelsessum på 2.450.000

Landsskatteretten stadfæster ligeledes SKATs fastsættelse af overdragelsestidspunkt, jf. rettens begrundelse nedenfor.

Sagens oplysninger

Selskabet H1 A/S driver vognmandsvirksomhed. Selskabets aktiekapital var oprindelig ejet med 1/3 til henholdsvis CA, DA og A. Aktionærerne var beslægtet således, at CA var moder til DA og A.

Aktiekapitalen blev i løbet af 2005 overdraget til A og dennes ægtefælle BA (klageren) med halvdelen til hver.

Selskabet har regnskabsår fra 1. juli - 30. juni.

Selskabet købte omkring 1993 ejendommen beliggende ...1. Ejendommen blev anvendt til både kontor for selskabet samt bolig for A og klageren, der lejede boligdelen af ejendommen.

I løbet af 2005 blev ejendommen overdraget til A og klageren for 1.550.000 kr. med overtagelse 1. august 2005, hvilket fremgår som købsdato af SKATs registre.

Der foreligger ingen købsaftale på overdragelsen, men det fremgår at der blev fremsendt udkast til skøde på ejendommen den 5. juli 2005. Tinglysning er først foretaget efter september 2005.

Ejendomsvurderingerne på ejendommen har udviklet sig som følger:

2000 - 2003	1.600.000 kr.
2004 - 2005	2.450.000 kr.
2006	2.550.000 kr.
2007	2.450.000 kr.

Herudover er ejendommen i oktober 2004 blevet vurderet af EDC Mæglerne til at have en handelsværdi på 1.950.000 kr.

SKATs afgørelse

SKAT har forhøjet den skattepligtige med 450.000 kr. ud fra ansættelse af overdragelsessummen på ejendommen ...1 på 2.450.000 kr., idet ejendommen vurderes overdraget for billigt til A og klageren. Handelsværdien af ejendommen vurderes at skulle være lig den offentlige ejendomsvurdering dvs. 900.000 kr. højere end den aftalte overdragelsessum på 1.550.000 kr.

Der er tale om handel mellem interesseforbundne parter, da overdragelse af ejendommen sker mellem selskabet og aktionær og aktionærs ægtefælle.

Efter ligningslovens § 2 er der ved bedømmelse af om den skattepligtige anses for at have bestemmende indflydelse på et selskab medregnes aktier og stemmerettigheder, der ejes af personlige aktionærer og deres nærtstående efter ligningslovens § 16 H, stk. 2 - dvs. som nærtstående anses bl.a. den skattepligtiges ægtefælle og forældre.

Her er der bestemmende indflydelse da A og CA, som er mor til klageren, tilsammen råder over 50% af aktierne og stemmerne i selskabet.

As ægtefælle, BA (klageren) bliver først aktionær ca. 1 måned efter ejendomsoverdragelsen. Da klageren ikke er aktionær på salgstidspunktet er der ikke tale om udlodning af udbytte til hende. Klageren har dog i kraft af at hun er samlevende med hovedaktionæren (klageren) og som kommende aktionær kunnet overtage 50% af ejendommen til en lavere pris end markedsværdien. Klageren anses derfor for interesseforbunden part. Der er henvist til SKM2002.529.VLR .

Der må opgøres ejendomsavancebeskatning på grundlag af ejendomsvurderingen da handel mellem selskab og hovedaktionær skal ske på armlængde vilkår, jf. ligningslovens § 2.

På grund af den manglende redegørelse for overdragelsessummen skønnes den offentlige ejendomsvurdering at være udtryk for handelsværdien. Vurderingen fra EDC Mæglerne er foretaget den 5. oktober 2004, hvilket er 10 måneder før den faktiske overdragelse, og kan således ikke lægges til grund.

Det er ikke oplyst hvornår selskabet erhvervede ejendommen, men det kan ses af SKATs registreringer, at selskabet havde ejendommen i 1993. Derfor anvendes ejendomsvurderingen for 1993 + 10% som indgangsværdi ved beregning af ejendomsavancen, der herefter kan beregnes således:

Salgspris til offentlig vurdering		2.450.000 kr.
Vurdering 1993 + 10%	1.870.000 kr.
Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 1:
10.000 kr. tillæg 1993 - 2005	120.000 kr.
Tillæg efter ejendomsavancebeskatningslovens § 5, stk. 2:
1997: 16.504 - 10.000	6.504 kr.
1999: 40.242 - 10.000	30.242 kr.
2002: 150.000 - 10.000	140.000 kr.
2003: 323.941 - 10.000	313.941 kr.
2004: 20.074 - 10.000	10.074 kr.
Reguleret anskaffelsessum	2.490.761 kr.	-2.490.761 kr.
Tab ved salg af ejendom		-40.761 kr.

Tabet kan fremføres til modregning i fortjeneste ved salg af ejendom efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6, stk. 4.

Klagerens påstand og argumenter

Der er fremsat påstand om, at det anerkendes, at ejendommen ...1 er overdraget i perioden 1.7.2004 - 30.6.2005, og således skal behandles i 2005.

Herudover er der fremsat påstand om, at handelsværdien af ejendommen fastsættes til 1.550.000 kr. som er i overensstemmelse med den aftalte overdragelsessum.

Således påstås de foretagne forhøjelser af klagerens indkomst i 2005 nedsat til 0 kr.

Til støtte for påstanden vedrørende overdragelsestidspunktet, er det anført, at den endelige og bindende aftale om overdragelsen af ejendommen er indgået ultimo 2004, uanset at berigtigelsen først er sket medio 2005. Subsidiært er det anført, at aftalen om overdragelsen af ejendommen, uanset det måtte blive lagt til grund, er indgået forud for 30. juni 2005, hvilket understøttes af den foreliggende korrespondance, herunder at udkast til skøde foreligger allerede den 5. juli 2005.

Til støtte for påstanden vedrørende handelsværdien af ejendommen, er det anført, at den aftalte købesum, henset til ejendommens vedligeholdelsestilstand er udtryk for værdien i handel og vandel. Herudover er det anført, at købesummen er fastsat med udgangspunkt i ejendomsvurderingen på aftale- tidspunktet på 1.600.000 kr. Endeligt er det anført, at den aftalte overdragelsessum er lagt til grund ved værdiansættelsen af aktierne i selskabet som udtryk for ejendommens handelsværdi.

Det er bestridt. at der er tale om interesseforbundne parter, idet prisen for ejendommen såvel som aktierne i selskabet har været genstand for reelle forhandlinger, hvilket er understøttet at det forhold, at parterne har haft egne rådgivere samt at forhandlingerne har pågået i mere end 6 måneder.

Herudover er det samlet anført, at A og klageren indledte forhandlinger med de øvrige aktionærer i efteråret 2004 om overtagelse af ejendommen såvel som overtagelse af aktierne i selskabet. I denne forbindelse blev ejendommen vurderet at EDC Mæglerne, der vurderede ejendommens handelsværdi til 1.950.000 kr. Henset til ejendommens generelle vedligeholdelsesstand oversteg dette beløb dog væsentligt, hvad køberne var indstillede på at give for ejendommen.

På baggrund at yderligere forhandlinger opnåede parterne ultimo 2004 enighed om købernes overtagelse af ejendommen til en købesum på 1.550.000 kr., som blev fastsat med udgangspunkt i den daværende offentlige ejendomsvurdering på 1.600.000 kr. samt under hensyntagen til ejendommens vedligeholdelsesstand.

Overdragelsen af ejendommen blev formentlig som følge af de igangværende forhandlinger om købernes overtagelse af aktierne i selskabet, ikke formaliseret på daværende tidspunkt.

Det er anført, af selskabets revisor, at ejendommen i forbindelse med fastsættelse af kursen på aktierne blev optaget til den bogførte værdi på 1.550.000 kr., og at der således ikke blev taget hensyn til den seneste ejendomsvurdering, hvilket bl.a. var begrundet med ejendommens vedligeholdelsestilstand.

Parterne opnåede enighed om A og klagerens overtagelse af aktierne i juni 2005. Det fremgik af orienteringsskrivelse til medarbejderne i selskabet af den 24. juni 2005, at virksomheden med virkning fra 1. juli 2005 blev overdraget til A og klageren. Aftalerne om overtagelsen blev formaliseret ved overdragelsesnotaer af den 6. september 2005.

Berigtigelsen af aftalen om overtagelse af ejendommen blev igangsat ultimo juni 2005, hvilket understøttes af e-mail fra revisoren i forbindelse med revisorskifte.

Udkastet til skøde blev fremsendt den 5. juli 2005.

At der først efterfølgende blev foretaget tinglysning af skødet, beroede bl.a. på at det i forbindelse med den berigtigende advokats udarbejdelse af skøde var overset at der var fremkommet en ny og væsentlig højere ejendomsvurdering, hvilket er understøttet at pågældende advokats skrivelse herom af den 17. august 2005.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det lægges til grund, at der er handlet mellem interesseforbundne parter i medfør af ligningslovens § 2, idet aktionærerne i selskabet består af A, som er køber af 50% af ejendommen beliggende ...1, og dennes mor og bror, henholdsvis CA og DA.

Klageren har bevisbyrden for at der blev indgået endelig og bindende aftale om overdragelse af ejendommen principalt ultimo 2004, subsidiært inden 30. juni 2005. Da der er tale om interesseforbundne parter, og da en fastsættelse af overdragelsesdatoen til ultimo 2004 indebærer en skattemæssig fordel, henset til ejendomsvurderingens niveau på dette tidspunkt, er bevisbyrden skærpet.

Landsskatteretten finder efter de fremlagte oplysninger, at klageren ikke har løftet bevisbyrden for at ejendommen er overdraget ved endelig og bindende aftale ultimo 2004 eller 30. juni 2005.

Det må derfor lægges til grund, at ejendomsavanceopgørelsen skal henføres til regnskabsåret 2006, der løber fra den 1. juli 2005 - 30. juni 2006.

Retten har herved lagt vægt på, at der ikke er fremlagt konkrete og underskrevne aftaler med datering før 30. juni 2005. At det er oplyst, at der har været fremsendt udkast til skøde til parterne den 5. juli 2005 egner sig ikke i sig selv til at ændre herpå.

Herefter og henset til at handelsværdien for ejendommen antages at skulle fastlægges med udgangspunkt i TSS CIR 2000-5, samt til at ejendomsvurderingen for 2004 udgør 2.450.000 kr. finder retten, at det er med rette, at handelsværdien er fastsat til samme beløb.

Landsskatteretten stadfæster således SKATs afgørelse vedrørende fastsættelse af handelsprisen for ejendommen ...1 samt vedrørende fastsættelsen af overdragelsestidspunktet.

..."

Af referater fra bestyrelsesmøder i H1 A/S den 8. oktober 2004 (bilag 3), december 2004 (bilag 4) og februar 2005 (bilag 5) fremgår, at A og BAs mulige overtagelse af H1 A/S er blevet drøftet.

I brev af 24. februar 2005 til H1 A/S (bilag 6) har statsautoriseret revisor KK, R1, opgjort værdien af aktierne i selskabet til 2.240.000 kr., svarende til kurs 448. Værdien er beregnet under en række nærmere angivne forudsætninger, oplyst af eller aftalt med CA. En af forudsætningerne var, at selskabets ejendom blev optaget til den bogførte værdi på 1.550.000 kr.

I brev af 5. april 2005 til BA (bilag 7) har registreret revisor UK, R2, skønnet kursen på aktierne i H1 A/S til ikke at overstige kurs 0. Det blev indskærpet, at vurderingen er givet på grundlag af meget lidt regnskabsmateriale og derfor kun kan betragtes som vejledende.

I et nyhedsbrev af 24. juni 2005 til chaufførerne i H1 A/S om generationsskifte (bilag 8) er anført, at VL og VS [CA og A.red.SKAT] den 1. juli 2005 overtog firmaet indtil videre.

I mail af 27.juni 2005 fra UK til KK (bilag 11) er blandt andet anført

"...

Da vi forsøger at overdrage ejendommen til BA og A inden regnskabsårets udløb, anmodes venligst om at få oplyst ej ejendommens kontantomregnede anskaffelsessum inkl. forbedringer/tilbygninger og ejendomsværdi 1993 og 1996.

..."

Mailen blev besvaret af KK samme dag med oplysninger om anskaffelsessummen.

Af kopi af skødet vedrørende ejendommen ...1, med H1 A/S som sælger og A og BA som købere (bilag 16) fremgår, at overtagelsen finder sted den 30. juni 2005, og at købesummen var aftalt til 1.550.000 kr., der erlægges kontant efter nærmere aftale mellem parterne. Sælgeren oplyser blandt andet, at sælger ikke har begæret ejendommen omvurderet eller indgivet klage over den fastsatte vurdering, og at ejendomsværdien pr. 1. oktober 2003 andrager kr. 1.600.000,00. Det betingede skøde er underskrevet af A og BA som køber og af A og CA for H1 A/S som sælger. Af ejendomsværdipåtegning fra Kommunens ejendomsskattekontor af 8. august 2005 fremgår, at ejendommen pr. 1. oktober 2004 er vurderet til en ejendomsværdi på 2.450.000 kr. Advokat UO har ifølge fuldmagt underskrevet det endelige skøde den 17. august 2005, og DA har i allonge til det endelige skøde tiltrådt dette ved sin underskrift den 22. august 2005. Skødet er endeligt indført i tingbogen den 23. august 2005.

I mail af 1. december 2009 fra advokat UO til sagsøgtes advokat, NI (bilag 18), har advokat UO vedrørende salget af ejendommen ...1 bekræftet, at ejendomsoverdragelsen er berigtiget gennem hans kontor, at overtagelsesdagen er fastsat til den 30. juni 2005, at sagen i hans EDB-system er oprettet den 28. juni 2005, og at henvendelsen formentlig er kommet fra BA denne dag den 28. juni.

Af oplysninger fra SKAT om ejendomsvurderingen for ejendommen ...1, (bilag D) fremgår, at ejendommen var vurderet pr. 1. oktober 2003 til 1.600.000 kr., pr. 1. oktober 2004 til 2.450.000 kr., pr. 1. oktober 2005 til 2.450.000 kr. og pr. 1. oktober 2006 til 2.550.000 kr.

Der er fremlagt statistiske oplysninger fra Danmarks Statistik (bilag 17) over købesum i % af ejendomsværdi for salget af ejendomme med blandet benyttelse i Amtet for årene 2004 (2. kvartal) til 2006 (3. kvartal) og en statistik fra SKAT (bilag F) vedrørende udviklingen i kontantpriser i blandt andet ... for ejendomme med beboelse og forretning i årene 1996 - 2005.

Det er oplyst, at parterne er enige om, at overdragelsen af aktier i H1 A/S fra CA og DA til A og BA er sket pr. 1. juli 2005, og at aftalen herom er indgået forinden.

Forklaringer

Sagsøgeren BA har forklaret, at hun mødte A i 2001/2002 og herefter har haft forbindelse til H1 A/S, idet hun blev ansat på kontoret i 2002 til at udføre kontorarbejde og andet forefaldende arbejde. Parret er ikke gift. De flyttede ind på ejendommen ...1, i 2003. De bor i en lejlighed i ejendommen, og resten anvendes til erhverv. Huset var i dårlig stand og skulle renoveres; blandt andet skulle der lægges nyt tag. De fik en mæglervurdering af ejendommen, da de ønskede at overtage den, inden den blev renoveret. Forhandlingerne med de øvrige aktionærer i H1 A/S, CA og DA, drejede sig i begyndelsen kun om ejendommen, og først senere begyndte de at forhandle om køb af aktierne. Mæglerens vurdering var på 1,95 mio. kr., men den pris var for høj til dem, da de havde fået tilbud på tagrenoveringen. I november/december 2004 blev de enige med de andre aktionærer om prisen på ejendommen. Hun ved ikke, om der blev skrevet noget ned om købsprisen.

Samtidig begyndte de at overveje at overtage H1 A/S, da CA og DA ønskede at trække sig ud. Hussalget skulle derfor vente. Revisor KK varetog H1 A/S' og aktionærernes interesser og var således ikke hendes rådgiver. Hun så hans værdiberegning af aktierne af 24. februar 2005, bilag 6, i begyndelsen af 2005. De drøftede ikke nærmere de forudsætninger, som lå til grund for værdiansættelsen. Hun syntes, at værdiansættelsen var for høj og ville derfor have UK med til forhandlingerne som sin rådgiver. Han vurderede værdien af aktierne til 0 kr. i brev af 5. april 2005, bilag 7. Hun meddelt CA, A og DA, at det var hendes oplæg i forbindelse med overtagelsen af aktierne. De drøftede ikke købet af ejendommen, da det allerede var aftalt mellem parterne, og de lavede ingen ændringer i aftalen i foråret 2005. Da prisen væsentligt afveg fra den anden vurdering, kom der ingen reaktion straks. De drøftede løbende prisen, og hun drøftede den med UK. Han sagde, at hun maksimalt måtte betale 150.000 kr. for selskabet. Da CA og DA ønskede en højere pris, enedes de om ca. 200.000 kr., svarende til kurs 120. Begge parter gav sig i forhandlingerne på grund af familieforholdene.

De aftalte, at de skulle overtage H1 A/S senest 30. juni 2005 på grund af et uudnyttet skattemæssigt underskud. Samtidig skulle de også have ejendomshandlen gennemført. Den 24. juni 2005 var de helt enige om overdragelserne. UK tog sig af sagsbehandlingen med fondsnoteringerne, og hun ved ikke, hvorfor der gik så lang tid med det. Hun og A overtog selskabet pr. 30. juni 2005. Allerede i maj/juni 2005 blev hun ansat som direktør. Der var 10 ansatte i virksomheden, heraf 3 på kontoret. Hun rettede selv henvendelse til advokat UO vedrørende købet af ejendommen, som ifølge UK skulle gennemføres inden den 30. juni 2005. Hun talte med sekretær II på advokatkontoret den 28. juni 2005 om at få lavet skøde på ejendommen. DA og CA var ikke involveret i udfærdigelsen af dokumenterne, men skrev bare under.

Det var ikke alle drøftelser og aftaler, som blev drøftet på bestyrelsesmøder eller kom med i referaterne. Hun har i dag ingen forbindelse til DA på grund af dennes utilfredshed i forbindelse med salget af virksomheden.

Sagsøgeren A har forklaret, at han altid har arbejdet i H1 A/S. Han styrede økonomien og køb af biler og fungerede som bestyrelsesformand. Han kan tilslutte sig BAs forklaring om det skete. De skulle overtage selskabet, da de boede på ejendommen, og hans mor blev gammel. DA ville gerne ud af virksomheden og prøve noget andet. Deres samarbejde var ikke så godt, hvis deres mor ikke var der, og de ville ikke kunne videreføre selskabet sammen uden hende. Prisen på selskabet blev ikke reduceret på grund af familieforholdene, og der er derfor uvenskab med DA i dag. Ejendommen kunne ikke overtages, uden at de også overtog aktierne. Han stod mellem KK og BA og hendes revisor, UK. Han valgte at lytte til UK, da KKs pris var alt for høj. De ville ikke give mere for selskabet end de 200.000 kr., og de andre aktionærer ville ikke sælge til tredjemand, så DA måtte acceptere kursen. Købet blev finansieret med BAs arv og et lån i banken. Han kan ikke huske, om de skrev noget ned om køb af ejendommen.

For så vidt angår ejendommen bestilte de en vurdering hos EDC Mæglerne. Ejendommens vedligeholdelsesstand var meget dårlig. I 2006 begyndte de at renovere taget, og de har nu istandsat den for ca. 1 mio. kr. samt eget arbejde. Ejendommen lå i et industriområde og var derfor ikke så eftertragtet. Der var lugtgener fra flere naboejendomme og et affaldsdepot med forbrændingsanlæg i nærheden.

DA har som vidne forklaret, at han er lillebror til A og tidligere medejer af H1 A/S. Han kørte lastbil og hjalp til på lageret. Desuden var han medlem af bestyrelsen og med til at træffe de større beslutninger, men deltog ikke i den daglige ledelse.

De talte om salget af aktier for første gang for 5 - 6 år siden, da hans mor gerne ville på pension, og han selv ønskede at komme ud af firmaet. De drøftede først salg af huset - inden vurderingen fra EDC Mæglerne blev indhentet. A ønskede at købe huset og måske også firmaet. BA og A mente, at mæglervurderingen var for høj, da der skulle lægges nyt tag på mv. Han ville ikke selv have givet den pris for ejendommen på grund af dens beliggenhed og konjunkturerne på det tidspunkt. Han husker ikke, hvad de aftalte om prisen. Han husker ikke en pris på 1.550.000 kr. Han varetog sine egne interesser under drøftelserne, da han gerne ville ud af selskabet uden gæld. De var ikke altid enige om driften af virksomheden. Han ønskede så høj en pris som muligt for ejendommen. Han kan ikke huske, hvornår de blev enige. De blev enige om den pris, ejendommen er solgt til. KK var selskabets revisor og varetog dettes interesser. Han fastsatte en kursværdi for aktierne, og det var den pris, ejerne blev enige om. Køberne ville kun købe til en pris, de kunne overleve på, da det var dårlige tider for transportbranchen. Ejerne ville gerne have flere penge. Han kan ikke huske, om kursen blev aftalt. UK kom ind i købet senere og overtog revisionen for virksomheden, da BA og A overtog den. UK var deres repræsentant. Kursen på 120 var det, de blev enige om, da køberne kun ville give et bestemt beløb, fordi de ellers ikke kunne klare det. Han har ikke ladet dem få aktierne for billigt, men han ville gerne have haft mere. Han endte med at acceptere kursen på 120, da han ikke længere orkede at være i firmaet. De kunne ikke få mere ud af aktierne på grund af de dårlige tider i vognmandsbranchen. De havde overvejelser om at sælge til anden side, men der kunne gå flere år, og andre købere ville nok ikke give mere. Han er dybt skuffet over prisen, og familieforholdet er ikke så godt mere. Han taler ikke med sin bror i dag. De var enige om salget af aktierne, da de sendte udsendte nyhedsbrevet af 24. juni 2006 til chaufførerne om det.

Han har set KKs værdiansættelse af aktierne og har drøftet forudsætningerne for kursen på 448 med ham. Han mener ikke, at vurderingen fra EDC blev indhentet til brug for kursfastsættelsen af aktierne. Ejendommen blev sat til salg for 1.550.000 kr. Prisen på 1.950.000 kr. var for høj en pris, da der skulle laves meget ved ejendommen. Han kan ikke huske, om de specifikt har drøftet hussalget, eller om det fandt sted i forbindelse med salget af aktierne. Han har underskrevet skødet på ejendommen, da han fik papirerne forelagt. Han kan ikke huske, om der var drøftelser om salget. Han var ikke involveret i salget af ejendommen ud over underskrivelsen. Han var ligeglad med prisen på ejendommen, da den blev solgt.

CA har som vidne forklaret, at hun er mor til A og tidligere medejer af H1 A/S. A og DA arbejdede i firmaet, og senere kom BA også ind. De begyndte at tale om salg af hendes aktier i selskabet, da hun ville holde op. A og BA har nok talt om at købe ejendommen, men hun ved ikke, om det var i forbindelse med aktiekøbet. De fik en vurdering af ejendommen fra EDC og diskuterede herefter prisen. Ejendommen skulle have nyt tag på, og den var ikke blevet renoveret i flere år. Der var 2 mæglere på, som kom frem til nogenlunde samme resultat. BA var handelsuddannet og kunne overtage selskabet, da hendes sønner ikke interesserede sig for papirer. A og DA er meget forskellige og kunne ikke så godt arbejde sammen.

Hun har set værdiansættelsen af aktierne af 24. februar 2005 fra revisor KK. De har nok haft et møde om værdiansættelsen og drøftet den. Hun mener, at den offentlige vurdering af ejendommen på 1.550.000 kr. var medtaget i grundlaget for værdiansættelsen af aktierne. De så også værdiansættelsen af aktierne fra UK, og den var DA og hun ikke så glade for. Hun havde håbet på en kurs 448, men det kunne hun ikke få. Hun kan ikke huske, hvordan de kom frem til prisen på 200.000 kr. Der blev ikke holdt møder om det. Det må have været den pris, de kunne opnå efter forhandlingerne. De var ikke så gode til at holde møder i familien. Prisen var ikke oppe til diskussion. Aktierne blev ikke købt til familiepris. Måske fik hun og DA for lidt ud af salget, men det var svært at bedømme. Den 24. juni 2005 må de have taget beslutningen om salget af aktierne. Hun har det godt med familien, men A og DA ser ikke så meget til hinanden.

Hun har ikke været involveret i hushandlen og vilkårene herfor. Hun kan ikke huske, hvornår de blev enige om prisen på 1.550.000 kr., eller om de skrev noget ned om det. De må have drøftet det på et bestyrelsesmøde. Måske var det omkring det tidspunkt, de skiftede revisor. Hun ved ikke, hvorfor der ikke står noget i bestyrelsesreferaterne om salget af ejendommen. Prisen på ejendommen kom først ind i drøftelserne, da hun fik at vide, hvor meget hun fik ud af den samlede handel. Hun har ikke deltaget i møder om ejendommen forinden. Hun har underskrevet skødet, og det tog lang tid, inden det kom.

Revisor KK har som vidne forklaret, at han har været revisor for H1 A/S i ca. 10 år indtil juni 2005. Der havde længe været overvejelser om overdragelse af selskabet. De havde dårlige regnskabsår, og selskabet skulle have ændringer i ledelsen. I første omgang var der kun tale om salg af aktierne. 1 - 1½ år forinden var der tale om særskilt overdragelse af ejendommen. Han har hørt om mæglervurderinger fra 2 mæglere og måske set dem. De blev indhentet til brug for salgsforhandlingerne med A og BA eller med tredjemand, da A og BA overvejede at købe en anden ejendom i nabolaget. Selskabet og A og BA havde konkrete drøftelser om salg af ejendommen. De nåede ikke til enighed, mens han var revisor for selskabet. Han deltog i møder i slutningen af 2004 og den 1. februar 2005, og da var salget et af temaerne. Parterne havde ikke bundet hinanden i 2004. Han udarbejdede et notat fra bestyrelsesmødet den 30. december 2004, hvori CA, A og DA, advokat SN og han selv deltog. De to mæglervurderinger blev fremlagt, og DA og CA var enige om at ville sælge ejendommen for ca. 1,5 mio. kr., der svarede til den bogførte værdi. Der var ingen hårde forhandlinger om prisen på ejendommen, da man betvivlede vurderingerne på 1,95 mio. kr. på grund af ejendommens beliggenhed og stand.

Han blev bedt om beregninger af aktiernes værdi under forudsætning af, at ejendommen indgik med den bogførte værdi. Desuden skulle han beregne værdien ud for de øvrige forudsætninger, der er nævnt i vurderingen, herunder indhente vurderinger af biler og andre aktiver. Han fik disse oplysninger den 22. og 23. februar 2005. Værdien af aktierne i selskabet blev ansat til ca. 2.2 mio. kr. ud fra de givne forudsætninger, jf. bilag 6. Det er svært at sige, om man kunne opnå denne pris ved et salg. Måske kunne man få den pris, hvis man solgte til en køber med særlig interesse i netop den type virksomhed. Han har blot lavet regnestykket ud fra de forudsætninger, aktionærerne ønskede anvendt. Ved værdiansættelsen af ejendommen blev der ikke taget højde for den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2004, jf. punkt 4. Man var nok ikke bekendt med vurderingen, da den først blev udsendt omkring medio marts 2005.

Bestyrelsesmødet den 7. april 2005 var det sidste møde, han deltog i. Han tror, de drøftede UKs vurdering. Han ville ikke selv anbefale aktionærerne en kurs på 0, men den kunne være lavere end 448. Aktionærerne blev ikke enige den 7. april 2005 og overvejede et nyt møde, som han ikke deltog i. Han ved ikke, hvordan aktionærerne landede på kurs 120. Der kom ingen endelig aftale om prisfastsættelsen af aktierne eller salget af ejendommen, mens han var revisor. DA var ivrig for at komme ud af kautionsforpligtelserne.

Sent i juni 2005 fik han besked om, at der var enighed om at handle, og at selskabet ville have ny revisor på grund af nyt ejerskab. Efter at have modtaget mail af 27. maj 2005 fra UK, bilag 11, sendte han straks de oplysninger om ejendommen, der hastede. De øvrige oplysninger, blandt andet anlægskartotek, blev sendt senere.

Revisor UK har som vidne forklaret, at han er revisor for H1 A/S. Han blev involveret i selskabet i begyndelsen af 2005, da BA kontaktede ham. Hendes familie var kunde hos ham. Han blev bedt om hjælp i forbindelse med BAs køb af aktier. Han lavede en vurdering af aktiernes værdi ud fra de forventninger til indtjening, man kunne have ud fra papirerne. Han er enig i beregningen, der ligger til grund for den anden vurdering, men den er lavet ud fra andre overvejelser. Han talte mange gange med A og BA om at få så lav en pris som muligt. Han har ikke deltaget i drøftelser med de øvrige aktionærer ud over et enkelt møde. De andre havde en anden rådgiver. Han har ikke selv foreslået prisen for aktierne på 200.000 kr. Det var et meget risikabelt projekt.

Aktionærerne havde også drøftelser om overtagelse af ejendommen. Han foreslog at få ejendommen ud af selskabet for at kunne udnytte det driftsmæssige underskud. Salget skulle på plads inden regnskabsårets udløb. Han bad om nogle oplysninger fra den tidligere revisor i en mail af 27. juni 2005, bilag 11. De skulle have bekræftet handlen inden 1. juli 2005. Aftalen var allerede indgået. Han fik diverse papirer fra den tidligere revisor og kunne ud af regnskaberne se den bogførte værdi af ejendommen, og den forhandlede de ud fra. Værdierne i regnskabet anså han for realistiske og blev lagt til grund. Købesummen på 1.550.000 kr. havde ligget fast hele tiden. Beløbet fremgik at værdiansættelsen af aktierne fra den anden revisor.

Parternes synspunkter

Sagsøgerne har som anført i sit påstandsdokument gjort følgende gældende til støtte for de nedlagte påstande:

Til støtte for den nedlagte påstand 1 gøres det gældende,

subsidiært

Til støtte for den nedlagte påstand 2 gøres det gældende.

Det bestrides,

Sagsøgeren BA har til støtte for sin subsidiære påstand anført, at hvis det lægges til grund, at ejendommen er handlet efter den 24. juni 2005, skal hendes formuefordel betragtes som aktionærudbytte og ikke som en gave.

Sagsøgte har i sit påstandsdokument anført følgende

Til støtte for den nedlagte frifindelsespåstand gøres det gældende, at den omhandlede ejendomsoverdragelse ikke er sket på markedsmæssige vilkår, jf. ligningslovens § 2, stk. 1, og at sagsøgerne ikke har godtgjort, at SKATs korrigerende skøn over overdragelsessummen er tilsidesætteligt som åbenbart urimeligt eller som udøvet på et forkert grundlag.

Endvidere gøres det gældende, at overdragelsen er sket efter den 30. juni

2005, hvorfor den skal henføres til H1 A/S' indkomstår 2006.

Overdragelsestidspunktet

Bevisbyrden for, at der blev indgået en endelig aftale om overdragelse af ejendommen før den 1. juli 2005, påhviler sagsøgerne. Bevisbyrden er endvidere skærpet som følge af, at overdragelsen er sket mellem interesseforbundne parter, jf. nedenfor. Sagsøgerne har ikke løftet denne bevisbyrde.

Det gøres navnlig gældende, at de af sagsøgerne fremlagte bilag 11-13, 16 og 18 ikke dokumenterer, at endelig aftale om overdragelse af ejendommen er indgået før den 1. juli 2005.

I mangel af skriftlig dokumentbevis for andet må det lægges til grund, at overdragelsen ikke har fundet sted før den 5. juli 2005, hvor det betingede skøde første gang omtales, og på dette tidspunkt endnu kun i udkast, jf. bilag 12.

Sagsøgernes anbringende, hvorefter ejendomsoverdragelsen er sket ultimo 2004, er i øvrigt svært foreneligt med det forhold, at ejendomsoverdragelsen - i modsætning til aktieoverdragelsen - slet ikke er omtalt i bestyrelsesreferaterne for oktober og december 2004 eller februar 2005, jf. bilag 3-5.

Korrektion efter ligningslovens 2, stk. 1

Den i nærværende sag omhandlede ejendomshandel er utvivlsomt indgået mellem interesseforbundne parter. På overdragelsestidspunktet ejede køberne, BA og A, således i fællesskab hele H1 A/S' aktiekapital, jf. ovenfor om overdragelsestidspunktet.

Det bestrides som udokumenteret, at vilkårene for ejendomsoverdragelsen, herunder overdragelsessummen, konkret har været genstand for forhandling mellem køberne og H1 A/S.

Det forhold, at overdragelsen af H1 A/S var genstand for behandling på selskabets bestyrelsesmøder, jf. bilag 3-5, dokumenteret på ingen måde, at overdragelsen af ejendommen har været genstand for forhandling mellem køberne og H1 A/S. Tværtimod er det bemærkelsesværdigt, at de fremlagte bestyrelsesreferater slet ikke omtaler ejendomsoverdragelsen.

Endvidere henvises til, at A var medlem af H1 A/S' bestyrelse såvel i regnskabsåret 2005 (1. juli 2004 - 30. juni 2005) som i regnskabsåret 2006 (1. juli 2005 - 30. juni 2006), jf. bilag 15 samt bilag A og B. Dette forhold bestyrker yderligere, at ejendomsoverdragelsen ikke var genstand for reel forhandling mellem køberne og H1 A/S. Af selskabets årsrapport for 2004/2005 fremgår endda udtrykkeligt, at A havde bestemmende indflydelse i H1 A/S og som følge heraf har været at betragte som nærtstående med H1 A/S. jf. bilag A, side 12.

Uagtet at retten måtte lægge til grund, at ejendomsoverdragelsen er sket før 1. juli 2005, gøres det gældende, at A i kraft af familieforholdet med CA havde bestemmende indflydelse i H1 A/S, jf. ligningslovens § 2, stk. 2, sidste pkt.

Ved handler mellem interesseforbundne parter gælder der ikke nogen formodning om, at den aftalte pris svarer til de reelle værdier, jf. UfR 1998, 1299 H og TfS 1999, 463 H. Sagsøgernes bevisbyrde for, at overdragelsen er sket på markedsvilkår, er endvidere skærpet som følge af det fuldstændige interessesammenfald, jf. TfS 1994, 530V.

Den aftalte overdragelsessum for ejendommen, kr. 1.550.000,-, afviger væsentligt fra den offentlige ejendomsvurdering for ejendommen for såvel 2004 som 2005, kr. 2.450.000,-, hvor det i overensstemmelse med de faktiske forhold blev lagt til grund, at ejendommen ikke udelukkende blev benyttet erhvervsmæssigt.

De fremlagte statistiske oplysninger understøtter endvidere, at den aftalte salgspris ikke har været udtryk for markedsvilkår. Af udskrift fra Danmarks Statistik (bilag 17) fremgår således, at ejendomme med blandet benyttelse i Amtet i 2. halvår 2005 blev solgt til priser, svarende til henholdsvis 178 og 190 pct. af den offentlige ejendomsvurdering.

Til sammenligning udgør den aftalte overdragelsessum på kr. 1.550.000,- alene 65 % af den offentlige ejendomsvurdering for 2004 og 2005.

Af SKAT ejendomsstatistik for 2. halvår 2005 (bilag F) fremgår endvidere, at prisudviklingen for ejendomme med blandet benyttelse i kommunen i perioden 2000-2005 var karakteriseret ved en stigning på godt 40 procent, ligesom der i de forudgående 4 år var tale om tilsvarende prisstigninger, jf. bilag F, s. 68.

Det fremgår af det dagældende cirkulære nr. 38 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter, at armslængdekorrektionen som udgangspunkt skal ske på grundlag af den offentlige vurdering.

Skattemyndighedernes korrigerende skøn kan efter fast praksis alene tilsidesættes, såfremt skatteyderen godtgør, at det udøvede skøn hviler på et urigtigt grundlag eller har ført til et åbenbart urimeligt resultat. Dette har sagsøgerne ikke godtgjort.

Det bestrides i den sammenhæng som udokumenteret, at den offentlige ejendomsvurdering ikke gav et retvisende udtryk for ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet.

Herved henses navnlig til,

Endvidere skal bemærkes, at den offentlige ejendomsvurdering for 2004 og 2005, jf. 2.450.000,-, tager hensyn til, at ejendommen er benyttet til såvel erhverv som beboelse, jf. bilag C og D. Den offentlige ejendomsvurdering for 2002 og 2003, kr. 1.600.000,-, der tilnærmelsesvis svarer til den aftalte overdragelsessum, tager derimod udgangspunkt i, at ejendommen alene er benyttet til erhverv, jf. bilag D og E. På overdragelsestidspunktet var det en kendsgerning, at ejendommen ikke udelukkende blev benyttet til erhverv.

Den af EDC Mæglerne foretagne vurdering af 7. oktober 2004 (bilag 2) kan endvidere ikke tillægges betydning henset til, at vurderingen er foretaget minimum 9 måneder før overdragelsestidspunktet, jf. ovenfor om overdragelsestidspunktet, og at ejendomsmarkedet i den relevante periode var præget af betydelige værdistigninger. I øvrigt er det bemærkelsesværdigt, at den aftalte overdragelsessum er betydeligt mindre end EDC's ejendomsvurdering, hvilket i sig selv giver grund til formodning om, at parterne bevidst har ladet selskabet sælge ejendommen for billigt til hovedaktionærerne.

Det forhold, at revisor KK i forbindelse med vurderingen af selskabets værdi optog ejendommen til den bogførte værdi på kr. 1.550.000,-, jf. bilag 6, s. 2, 1. afsnit, dokumenterer ikke, at denne værdi har været udtryk for markedsværdien på tidspunktet for overdragelsen af ejendomme.

I den forbindelse henvises navnlig til, at den af revisor udarbejdede vurdering er dateret den 24. februar 2005, dvs. adskillige måneder før ejendommens overdragelse.

Endvidere henvises til, at det fremstår særdeles uklart, hvorledes de forskellige vurderinger af selskabets værdi konkret er foretaget, herunder på hvilket grundlag parterne nåede frem til den aftalte kurs 120, jf. bilag 9 og 10. Under alle omstændigheder kan aktieoverdragelseskursen ikke rokke ved den kendsgerning, at ejendommens reelle værdi var væsentligt større end den aftalte pris.

Sagsøgte har over for sagsøgeren BAs subsidiære påstand anført, at sagsøgte anerkender, at BAs andel af differencen mellem handelsværdien og den faktiske overdragelsespris for ejendommen skal anses som udlodning for hende og beskattes som sådan, såfremt det må lægges til grund, at salget af ejendommen er sket efter aktieoverdragelsen.

Rettens begrundelse og afgørelse

Efter bevisførelsen, herunder navnlig forklaringerne fra revisor KK og de tidligere aktionærer, CA og DA, og da der ikke foreligger nogen form for skriftlig dokumentation, har sagsøgerne ikke bevist, at parterne allerede i 2004 har indgået en endelig og bindende aftale om A og BAs køb af H1 A/S' faste ejendom beliggende ...1. Efter referaterne fra bestyrelsesmøderne i slutningen af 2004 og begyndelsen af 2005 samt forklaringerne om de forhandlinger og overvejelser, der var om værdiansættelsen og overdragelsen af aktierne i selskabet, må det lægges til grund, at parterne udskød den endelige aftale om overdragelsen af ejendommen.

Efter parternes enighed herom må det endvidere lægges til grund, at aktionærerne i H1 A/S i slutningen af juni 2005 indgik aftale om salg af aktierne fra DA til A og fra CA til BA med overtagelse den 1. juli 2005, jf. bilag 8.

Efter DAs og CAs forklaringer var de ikke involveret i drøftelser om overdragelsen af ejendommen i sommeren 2005, men deltog alene i salget ved underskrivelse af skødet. Der foreligger ingen forklaringer eller bestyrelsesreferater eller anden skriftlig dokumentation fra juni 2005 om, hvornår salget skulle være aftalt mellem aktionærerne for 1. juli 2005. Da skødeudkastet er udarbejdet og skødet er underskrevet efter A og BAs overtagelse af selskabet, har sagsøgerne ikke godtgjort, at overdragelsen af ejendommen endeligt og bindende har været aftalt inden den 1.juli 2005.

Da sagsøgerne A og BA efter den 1. juli 2005 har ejet alle aktier i H1 A/S og således har udøvet en bestemmende indflydelse over selskabet, er sagsøgernes bevisbyrde for, at ejendommen er solgt til markedsvilkår, skærpet.

Efter prisfastsættelsen i mæglervurderingen i efteråret 2004, den offentlige vurdering af ejendommen pr. 1. oktober 2004, udviklingen i den offentlige vurdering af ejendommen i de følgende år samt de statistiske oplysninger om prisudviklingen for blandede erhvervs- og beboelsesejendomme i kommunen og Amtet, har sagsøgerne ikke godtgjort, at ejendommen er solgt til A og BA til markedsværdien, jf. ligningslovens § 2, stk. 1.

Da der er tale om overdragelse af ejendommen mellem interesseforbundne parter, har skattemyndighederne herefter været berettiget til skattemæssigt at korriger salgssummen ud fra et skøn over ejendommens handelsværdi på overdragelsestidspunktet.

Efter oplysningerne om mæglervurderingerne af ejendommen 3/4 år inden overdragelsen, den generelle prisudvikling for ejendomme af tilsvarende karakter i området, og da skattemyndighederne har fastsat overdragelsessummen til den offentlige vurdering, jf Told- og Skattestyrelsens cirkulære nr. 38 af 15. marts 2000 om værdiansættelse af fast ejendom ved overdragelse mellem interesseforbundne parter (TSS CIR 2000-5) punkt 2, har sagsøgerne ikke godtgjort, at skattemyndighedernes skøn over markedsværdien er udøvet på et forkert grundlag eller er åbenbart urimeligt. Retten tager derfor sagsøgtes påstand om frifindelse over for sagsøgernes påstand 1 og 2 til følge.

Da det som anført må lægges til grund, at BA har indgået aftale om køb af aktierne fra CA, før aftalen om købet af ejendommen blev indgået, tages sagsøgte BAs subsidiære påstand om beskatningen af hendes andel på 450.000 kr. af differencen mellem den ansatte handelsværdi og den faktisk aftalte overdragelsespris til følge.

H1 A/S skal betale 13.500 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte. Beløbet dækker retsafgiften på 500 kr. samt rimelige udgifter incl. moms til advokatbistand.

A skal betale 22.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte. Beløbet dækker retsafgiften på 2.000 kr. samt rimelige udgifter incl. moms til advokatbistand.

BA skal betale 22.000 kr. i sagsomkostninger til sagsøgte. Beløbet dækker retsafgiften på 2.000 kr. samt rimelige udgifter incl. moms til advokatbistand.

Retten har lagt vægt på sagernes udfald og økonomiske værdi, og at de har været behandlet sammen.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes over for sagsøgerne H1 A/S, A og BAs påstand 1 og 2.

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at korrektionen af BAs indkomst i indkomståret 2005 skal betragtes som udbytte fra H1 A/S og beskattes som udbytte, jf. ligningslovens § 16 a.

Skatteministeriet tilpligtes at opgøre BAs skattepligtige indkomst for indkomståret 2005 i overensstemmelse hermed.

Sagsøgeren H1 A/S skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte med 13.500 kr.

Sagsøgeren A skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte med 22.000 kr.

Sagsøgeren BA skal inden 14 dage betale sagens omkostninger til sagsøgte med 22.000 kr.