Dokumentets metadata

Reelt ejerskab til ejendom i Tyrkiet

Skatterådet bekræfter, at det er anpartsselskabet og ikke hovedanpartshaveren personligt, der i skattemæssig henseende skal anses for ejer af 2 ejendomme i Tyrkiet

Spørgsmål

1. Kan SKAT bekræfte, at det er anpartsselskabet og ikke hovedanpartshaver, der i skattemæssig henseende skal anses for ejer af huset beliggende Alanya, Turkey og lejligheden beliggende Alanya, Turkey ("Ejendommene")?
2. Kan SKAT, såfremt spørgsmål 1 ikke kan besvares bekræftende, bekræfte, at et sameje af Ejendommene mellem anpartsselskabet og hovedanpartshaveren personligt, som nærmere beskrevet nedenfor, kan anerkendes i skattemæssig henseende?
3. Kan SKAT, såfremt spørgsmål 1 ikke kan besvares bekræftende, bekræfte, at Ejendommene ved en eventuel hel eller delvis overdragelse fra anpartsselskabet til hovedanpartshaveren personligt kan værdiansættes i henhold til gennemsnittet af to uafhængige ejendomsmæglervurderinger på tidspunktet for indgåelse af en eventuel overdragelsesaftale?

Svar

1. Ja, se dog indstilling og begrundelse
2. Bortfalder
3. Bortfalder

Beskrivelse af de faktiske forholde

Anpartsselskabet ("Ejendomsselskabet") ejes 100 % af Holding ApS, som ejes 100 % af hovedanpartshaveren. Hovedanpartshaveren er anmeldt som direktør i begge de nævnte selskaber. Ejendomsselskabets aktivitet består - som navnet antyder - i anlægsinvestering i faste ejendomme, som primært anvendes til udlejning.

Over en årrække fra år 2000 og frem erfarede hovedanpartshaveren, at der var en stigende interesse for køb af ejendomme i Alanya-området i Tyrkiet. Interessen blev navnlig båret af det lune klima i kombination med attraktive ejendomspriser samt forventning om hastigt stigende priser.

Efter flere overvejelser besluttede hovedanpartshaveren i 2004, at Ejendomsselskabet skulle deltage i to byggeprojekter, herunder en lejlighed i Alanya ("Lejligheden") og et hus i Alanya ("Huset"). Begge kontrakter blev underskrevet i november 2004.

I henhold til de indgåede kontrakter skulle Lejligheden være klar til overtagelse senest den 1. oktober 2005 og Huset skulle være klar til overtagelse senest den 15. januar 2006. Det viste sig dog, at hverken Lejlighed eller Hus stod klar til de aftalte datoer.

I 2005 blev den tyrkiske lov om skøder suspenderet hvilket resulterede i, at det ikke var muligt at få udstedt skøde på ejendomme i Tyrkiet. Medio 2006 blev det igen muligt at få udstedt skøde på ejendomme i Tyrkiet, nu efter ændrede regler.

De ændrede regler medførte, at udenlandske virksomheder ikke kan få udstedt skøde på ejendomme i Tyrkiet. Endvidere medførte de ændrede regler, at danskere som forudsætning for at få udstedt skøde på ejendomme i Tyrkiet skal have opholdstilladelse i Tyrkiet.

De ændrede regler medførte således, at Ejendomsselskabet ikke kunne få udstedt skøde på ejendommene på trods af, at Ejendomsselskabet havde indgået kontrakterne med bygherren.

Med henblik på at sikre erhvervelserne og ud fra den betragtning, at Ejendomsselskabet civilretligt ejede ejendommene, men umiddelbart ikke kunne opnå tinglyst adkomst på Ejendommene samt for at sikre værdierne, arbejdede man videre efter en midlertidig model som indebar, at hovedanpartshaveren med henblik på personligt at få udstedt skøde på Ejendommene søgte om opholdstilladelse i Tyrkiet. På den baggrund blev der i december 2006 udstedt foreløbige skøder i hovedanpartshaverens navn.

Der er ikke indgået aftale mellem Ejendomsselskabet og hovedanpartshaveren om overdragelse af Ejendommene.

De endelige skøder med ibrugtagningstilladelse forventes udstedt i sommeren 2010.

Betaling af købesummen for Ejendommene er afholdt af Ejendomsselskabet ligesom de løbende driftsudgifter forbundet med Ejendommene afholdes af Ejendomsselskabet. Ejendommene har stedse været medtaget i Ejendomsselskabets regnskab. På trods af den manglende ibrugtagningstilladelse er lejligheden fra xx. september 2008 udlejet i en periode på tre år til en tyrkisk lejer. Indtægten ved udlejningen er indtægtsført i Ejendomsselskabet.

Som følge af den globale økonomiske krise har markedet for ejendomme i Tyrkiet gennemgået en væsentlig negativ udvikling. For indeværende er markedet oversvømmet med ejendomme til salg, og priserne er faldet markant. Grundlæggende er der imidlertid tale om attraktive ejendomme, og det er Ejendomsselskabets vurdering, at det ud fra en forretningsmæssig betragtning vil være klart mest fordelagtigt at beholde ejendommene og udleje disse i videst muligt omfang, indtil den nuværende krise er overstået og markedet på ny retter sig.

De påtænkte dispositioner

Det er således Ejendomsselskabets ønske, at selskabets ejerskab til Ejendommene kan opretholdes hvilket på grund af de ændrede tyrkiske regler indebærer, at de endelige skøder udstedes i hovedanpartshaverens navn personligt. Der oprettes samtidig en tidsubegrænset og fra hovedanpartshaverens side uopsigelig aftale mellem Ejendomsselskabet og hovedanpartshaveren, hvoraf det fremgår, at ejendommene tilhører Ejendomsselskabet således at hovedanpartshaverens adkomst til ejendommene i enhver henseende er på vegne af selskabet.

Såfremt Ejendomsselskabets reelle ejerskab ikke fuldt ud kan opretholdes i skattemæssig henseende som følge af indholdet af det endelige skøde, vil det være nødvendigt i sammenhæng med modtagelse af det endelige skøde formelt og reelt at overdrage Ejendommene helt eller delvist til hovedanpartshaveren personligt. Man har i den forbindelse overvejet at etablere et sameje mellem Ejendomsselskabet og hovedanpartshaveren personligt med henblik på, at Ejendomsselskabet kan opretholde ejerskabet til Ejendommene i størst mulige omfang. Såfremt det måtte blive aktuelt, vil et sådant sameje blive etableret ved overdragelse af en ideel andel af Ejendommene på 1 % til hovedanpartshaveren personligt.

Såfremt det måtte blive nødvendigt at overdrage Ejendommene helt eller delvist, er det hensigten, at Ejendommene skal værdiansættes i henhold til markedspriserne på tidspunktet for overdragelserne.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Ad spørgsmål 1

Ejendommene ejes i henhold til kontrakterne fra november 2004 formelt og reelt af Ejendomsselskabet. I forbindelse med udstedelse af endelige skøder på Ejendommene er det imidlertid hensigten, at det i henhold til de udstedte skøder formelle ejerforhold skal vige til fordel for det reelle ejerforhold.

Problemstillingen vedrørende de særlige tyrkiske regler om tinglysning af adkomst på ejendomme har tidligere givet anledning til, at spørgsmål om ejerskab af tyrkiske ejendomme er forelagt skatterådet, herunder afgørelsen refereret i SKM 2007.489.SR.

I denne afgørelse anerkendte SKAT, at det reelle ejerskab til en ejendom i Tyrkiet ikke stemte overens med det formelle ejerskab som fremgik at det udstedte skøde. Sagen drejede sig om to parter som ønskede at eje en ejendom i sameje på trods af, at skødet blev udstedt til den ene part alene.

I indstillingen til Skatterådet anføres det af SKAT:

"SKAT vurderer, at udarbejdelse af den nævnte samejeoverenskomst skyldes det faktum, at en af parterne ikke opfylder de formelle betingelser for at opnå adkomst til en i Tyrkiet beliggende ejendom."

Skatterådet anerkendte således forudsætningsvist i afgørelsen, at det formelle ejerskab som anført i det officielle tyrkiske skøde ikke er afgørende i skattemæssig henseende under forudsætning af, at det formelle ejerskab i henhold til det tyrkiske skøde afviger fra det reelle ejerskab som følge af, at den reelle ejer ikke kan opfylde de formelle betingelser for at opnå adkomst til en i Tyrkiet beliggende ejendom.

Vedrørende udledningen af det reelle ejerforhold i ovennævnte sag anføres det videre af SKAT:

"SKAT er samtidig af den opfattelse, at samejeoverenskomsten kan anerkendes som stiftende ret til en ideel andel af den tyrkiske ejendom, der dog ikke er beskyttet ved tinglysning. Herved har SKAT lagt vægt på, at rettighederne er tidsubegrænsede."

I nærværende sag er det hensigten at indgå en skriftlig aftale mellem Ejendomsselskabet og hovedanpartshaveren, hvorved Ejendomsselskabets ejerskab dokumenteres. Aftalen vil være tidsubegrænset og uopsigelig fra hovedanpartshaverens side og vil tillægge Ejendomsselskabet samtlige beføjelser knyttet til ejerskabet af Ejendommene.

Endvidere skal det anføres, at der i forhold til Ejendomsselskabet og hovedanpartshaveren er tale om udefrakommende forhold, som det ikke på købstidspunktet var muligt at tage højde for. Endvidere må det lægges til grund, at investeringen i Ejendommene har ligget inden for Ejendomsselskabets formål og på tidspunktet for investeringen fremstod forretningsmæssigt særdeles velbegrundet, da ejendomspriserne i Tyrkiet var kraftigt stigende. Endelig bemærkes det, at såvel de foretagne som de nu påtænkte dispositioner ikke er skattemæssigt motiverede, men alene har til formål at afværge den nu opståede situation.

På baggrund af ovenstående er det vores opfattelse, at Ejendomsselskabets ejerskab af Ejendommene må anerkendes i skattemæssig henseende.

Vi indstiller følgelig, at spørgsmål 1 besvares bekræftende.

Ad spørgsmål 2

Situationen beskrevet ved spørgsmål 2 er efter vores opfattelse i høj grad tilsvarende situationen i den ovenfor ved pkt. 4.1. omtalte afgørelse fra Skatterådet, SKM 2007.489.SR.

Nærværende sag adskiller sig derved, at den ene part er en juridisk person samt i relation til samejeforholdet.

Efter vores opfattelse kan de nævnte forskelle ikke give anledning til, at sagen behandles anderledes end sagen i SKM 2007.489.SR henset til de ovenfor ved pkt. 4.1. refererede for SKAT afgørende forhold.

Vi indstiller følgelig, at spørgsmål 2 besvares bekræftende.

Ad spørgsmål 3

En overdragelse mellem Ejendomsselskabet og hovedanpartshaveren er omfattet af ligningslovens § 2 og skal som følge heraf gennemføres på vilkår svarende til de vilkår man kunne opnå, såfremt overdragelse skete mellem uafhængige parter.

Med henblik på at fastsætte Ejendommenes værdi i overensstemmelse med den købesum der kunne opnås ved overdragelse mellem uafhængige parter, er det hensigten at indhente to uafhængige vurderinger af ejendommene, hvilket må formodes at være et udtryk for markedsprisen.

Efter de modtagne oplysninger vil det pt. være særdeles vanskeligt at sælge Ejendommene til tredjemand, selvom disse udbydes til den handelsværdi, to uafhængige vurderinger måtte nå frem til.

Dette skyldes det forhold, at markedet for indeværende er oversvømmet af ejendomme til salg. Følgelig vil den eneste realistiske mulighed for at gennemføre et salg indenfor en overskuelig tidshorisont, herunder for at begrænse Ejendomsselskabets tab være, at det er hovedanpartshaveren personligt, der erhverver Ejendommene.

Dette alternativ er det for Ejendomsselskabet mindst ønskværdige, da Ejendomsselskabet som følge af det prisfald, der i konsekvens af den igangværende globale økonomiske krise er indtrådt, må forvente at realisere et tab på Ejendommene af en væsentlig størrelsesorden. Hverken Ejendomsselskabet eller hovedanpartshaveren ønsker følgelig, at Ejendommene handles ud af Ejendomsselskabet. Såfremt der imidlertid ikke kan etableres en løsning, som muliggør opretholdelse af Ejendomsselskabets ejerskab til Ejendommene, vil denne løsning være nødvendig.

Vi indstiller følgelig, at spørgsmål 3 besvares bekræftende.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Anpartsselskabet har erhvervet en lejlighed og en villa i Tyrkiet i november 2004. Ejendommene indgår i årsrapporten for anpartsselskabet for 2008/2009.

Der er i tyrkisk lovgivning knyttet en række betingelser til erhvervelse af fast ejendom. Betingelserne er blevet ændret i 2006. Det betyder nu, at såfremt et udenlandsk selskab ønsker at erhverve en ejendom i Tyrkiet, kræver de tyrkiske myndigheder, at selskabet er etableret i Tyrkiet i overensstemmelse med den tyrkiske handelslov, og at selskabet er registreret i det tyrkiske handelsregister med udenlandske investorer. Sådanne selskaber bliver herved i enhver henseende underlagt tyrkisk lovgivning på lige fod med tyrkiske selskaber.

Anpartsselskabet opfylder ikke betingelserne for at være etableret i Tyrkiet, hvorfor selskabet ikke kan få udstedt skøde på ejendommene. Som følge heraf har hovedanpartshaveren nu fået udstedt skøde på ejendommene for at sikre erhvervelserne af ejendommene.

Det er hensigten, at der skal udarbejdes en aftale mellem anpartsselskabet og hovedanpartsselskabet, hvoraf det fremgår, at ejendommene tilhører selskabet, således at hovedanpartsselskabets adkomst til ejendommene i enhver henseende er på vegne af selskabet. Aftalen skal være tidsubegrænset og uopsigelig for hovedanpartshaverens vedkommende.

SKAT kan tilslutte sig repræsentantens opfattelse af, at ejendommene i skattemæssigt henseende anses som ejet af anpartsselskabet under forudsætning af, at ovenstående aftale udfærdiges og underskrives.

SKAT har herved lagt vægt på, at aftalen indgås som følge af at selskabet ikke opfylder de formelle betingelser for at opnå adkomst til ejendommene i Tyrkiet, og at parterne ifølge årsrapporten agerer i overensstemmelse hermed.

SKAT er ligeledes af den opfattelse, at aftalen kan anerkendes som stiftende ret til de tyrkiske ejendomme, der dog ikke er beskyttet ved tinglysning. SKAT lægger vægt på, at rettighederne er tidsubegrænset og ikke kan opsiges af hovedanpartshaveren.

SKAT skal tillige henvise til Skatterådets afgørelse offentliggjort i SKM 2007.489 SR og SKM 2007.491 SR.

SKAT indstiller derfor, at spørgsmål 1 besvares bekræftende under forudsætning af, at ovennævnte aftale udarbejdes og indgås mellem hovedanpartshaveren og anpartsselskabet.

Spørgsmål 2 og 3 bortfalder som følge af at spørgsmål 1 indstilles besvaret bekræftende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling.