Dokumentets metadata

Ikke skattefrihed ved salg af bolig nr. 2

Skatterådet kan ikke bekræfte, at lejligheden X-Gade kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk.1, da Skatterådet ikke finder, at spørger har løftet bevisbyrden for, at lejligheden har tjent til bolig af arbejdsmæssige årsager.

Spørgsmål:

Kan min kone og jeg indenfor 2-5 år sælge vores lejlighed, X-Gade, Y-by uden at skulle beskattes af en evt. avance.

Svar:

Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger har sammen med sin kone siden 2000 haft en ejerlejlighed. De købte lejligheden som fælleseje til deres datter, som på daværende tidspunkt var flyttet hjemmefra for at læse. Der blev etableret en virksomhedsordning, som betød, at hun lejede lejligheden og lejede et værelse ud til en veninde.

I 2005 flyttede hun fra lejligheden samtidig med, at forældrene flyttede til Z-by fra Y-by, da spørger skiftede arbejde. De havde en hjemmeboende søn, som manglede et år i gymnasiet, men som ikke ønskede at flytte med til Z-by. Derfor besluttede spørger og ægtefællen at beholde lejligheden, så denne søn kunne have et værelse som bopæl, samtidig med at de indrettede et andet værelse som overnatningssted, når de besøgte deres børn i Y-by.

Denne ordning har fungeret godt i alle årene. Sønnen bor i lejlighedens ene værelse, hvor han har indrettet sig med seng, skrivebord osv., og forældrene bor i det andet værelse, når de er i Y-by.

Imidlertid har hustruen siden 2009 været ansat i en virksomhed ved Y-by. Hun har hjemmearbejdsplads i Z-by, men skal til Y-by 4 dage om måneden. Her benytter hun naturligvis også lejligheden til overnatning. Kørslen til Y-by er godkendt som ligningsmæssigt fradrag.

Da deres ene søn forventer at blive færdig med sit studium, påtænker de at sælge lejligheden indenfor et par år og derefter bygge hus i Y-by, som dels vil kunne benyttes af hustruen, når hun er i Y-by, dels tjene som deres bolig, når de bliver pensioneret.

Lejligheden købte de i sin tid for kr. - og siden har de bekostet et nyt tag, nyt bad, køkken og fornyelse af el-installationer o.l . De har et lån i lejligheden og vil med de nuværende lejlighedspriser kunne forvente at sælge lejligheden for ca. kr.

Ifølge de indkomne bilag over udgifter til broafgift ses det, at hustruen har været i Y-by i følgende perioder i 2009 og 2010:

11. august - 17. august

29. september - 13. oktober

19. oktober - 21. oktober

12. november - 24. november

29. december - 15. januar

19. januar - 2. februar

2. februar - 9. februar

9. marts - 26. marts

30. marts - 7. april

13. april - 27. april

28. april - 4. maj

1. juni - 18. juni

Deres børn bor alle i Y-by

Senere indkomne oplysninger:

Brev fra hustruen

Ifølge brevet har deres ene søn en indboforsikring, mens de for deres vedkommende har valgt ikke at have en indboforsikring, idet bohavet ikke skønnes særlig værdifuldt.

Der er indgået aftale om, at hustruen arbejder i virksomheden 1 uge hver måned, og at der de øvrige uger arbejdes fra hjemmearbejdspladsen i Z-by. Aftalen har været gældende fra ansættelsestidspunktet.

Når hustruen tager til Y-by kører hun i bil dertil og benytter den til og fra arbejde.

Ifm. med arbejdet overnatter hustruen i gennemsnit 5 gange på en arbejdsuge, idet hun tager til Y-by søndag eftermiddag. Det er for krævende/anstrengende for hende at køre tidligt fra Z-by mandag morgen for derefter at arbejde 8 timer i virksomheden. Hun vil have ca. 60 overnatninger pr. år- eller lidt mere, idet hun ind imellem er der en ekstra gang i en måned ifm. messer og budgetplanlægning eller bare lidt flere arbejdsdage ved særlige opgaver.

Brevet afsluttes med følgende sætning: Ind imellem bliver jeg i weekenden, men det er vel sagen uvedkommende.

Brev fra arbejdsgiveren

Arbejdsgiveren oplyser i brevet, at arbejdstageren har været ansat i virksomheden siden 2009.

Der blev fra begyndelsen indgået aftale om, at hun arbejdede hjemme fra sin bopæl i 3 uger og var på fabrikken 1 uge om måneden.

Hun er ansat med gennemsnitlig 22 timer om ugen over 12 måneder. I en periode arbejdede hun gennemsnitlig 37 timer om ugen, idet timeantallet er blevet øget over en periode. I en anden periode arbejder hun 1 uge på fabrikken og "afspadserer" de øvrige timer, da perioden er karakteriseret som lavsæson.

Det er aftalt, at hun fremadrettet i højsæsonen arbejder gennemsnitlig 37 timer pr. uge. I lavsæsonen skal hun arbejde 1 uge i Århus og holde fri/afspadsere resten af måneden.

Hun aflønnes fast med kr. om måneden uanset, om det er høj eller lavsæson.

Arbejdstageren har ydermere været med på Messer, som ofte vil betyde ekstra dage i Y-by.

Telefonsamtale med arbejdsgiveren, der oplyste, at arbejdstageren stoppede i virksomheden i 2010, da hun har fundet et job på Sjælland.. Ifølge arbejdsgiveren passer arbejdsopgaverne på det nye job bedre med arbejdstagerens kompetencer.

Ifølge arbejdsgiveren har arbejdstageren deltaget i messerne i den tid, hvor hun var ansat.

Arbejdstageren har i hele ansættelsesperioden overholdt aftalen 1 uge i Y-by og 3 uger i Z-by.

Der har været to messer i ansættelsesperioden. I efteråret 2009 og i foråret 2010.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørger har anført, at udgangspunktet må findes i EBL § 1, hvorefter fortjeneste ved afståelse af fast ejendom medregnes til den skattepligtige indkomst, og at parcelhusreglen i § 8, stk. 1 er en undtagelse til EBL § 1. Af EBL § 8, stk. 1 fremgår det, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilehuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes, hvis huset og lejligheden har tjent til bolig for ejeren og dennes husstand i en del af eller perioden, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit. Betingelsen i EBL § 8, stk. 1,nr. 1, er opfyldt, idet ejendommens samlede grundareal er mindre end 1.400 m2.

Det fremgår ikke direkte, om reglen kan anvendes på skattefri afståelse af bolig nr. 2.

I praksis er det imidlertid fastslået, at en ejer på samme tid kan have to ejendomme, der tjener til bolig for ejeren eller dennes husstand i EBL´s forstand.

Det kan på baggrund af SKM2007.217.DEP lægges til grund, at det er uden betydning, i hvilken sammenhæng ejendommen er blevet erhvervet. Det er således uden betydning, at ejendommen blev erhvervet som et "forældrekøb" i 2000, og at ejendommen, indtil hustruens indflytning i forbindelse med arbejde i 2009 har været benyttet som sådan.

Det gøres fra Skatteministeriets side gældende, at hustruen som følge af familieforholdet til lejer og arbejdsgiver har en skærpet bevisbyrde for at kunne dokumentere, hvorledes lejligheden har været benyttet. I forbindelse med ansættelsens begyndelse i 2009 rettede hustruen selv henvendelse til SKAT i Z-by for at få klarlagt, hvorledes hun bevismæssigt skulle forholde sig i forbindelse med kørselsgodtgørelse og dobbelt husførelse. SKAT oplyste i den forbindelse, at det bevismæssigt var tilstrækkeligt, at hun kunne fremvise kvitteringer for benyttelse af BroBizz. Hustruen har allerede fremsendt dette bevis. Derudover har hustruen fremvist en gyldig ansættelsesaftale, hvor der i samme anledning er blevet fremvist kopi af alle lønsedler. Hustruen har af disse grunde løftet den skærpede bevisbyrde for lejlighedens benyttelse.

Skatteministeriet lægger afgørende vægt på, at boligen er anvendt både i forbindelse med arbejde og i privat øjemed, at hustruen har familie og venner i Y-by, og at hustruen ønsker at flytte til Y-by ved pensionsalderen. Dette anbringende er dog uden juridisk relevans for sagen. I SKM2007.147.HR er det fastslået, at man som skatteyder kan eje en beboelsesejendom, som anvendes som bolig under ophold i forbindelse med ferie og arbejde, uden at blive beskattet ved afhændelse. Afgørende for sagen er alene, om det som en følge af hustruens arbejdsmæssige forhold har været nødvendigt at benytte lejligheden. Hustruens bopæl i Z-by ligger i en sådan afstand, at det ville umuliggøre arbejdet i Y-by, hvis hun ikke kunne benytte lejligheden. Lejligheden har derfor reelt tjent som bolig for hende, og den har været tvingende nødvendigt for at kunne varetage sit arbejde i Y-by.

Spørger finder derfor, at lejligheden, X-gade, Y-by kan sælges skattefrit.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Der spørges, om min kone og spørger indenfor 2-5 år kan sælge vores lejlighed, X-gade, Y-by uden at skulle beskattes af en evt. avance?

Lovgrundlag

Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom skal som udgangspunkt medregnes ved indkomstopgørelsen, jf. EBL § 1.

Efter EBL § 8, stk. 1, skal fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit (parcelhusreglen).

Praksis

Det fremgår ikke af lovbestemmelsen, om en ejer på samme tid kan have to ejendomme, der tjener til bolig for ejeren eller dennes husstand i EBL forstand.

Ifølge praksis, jf. SKM2007.217.DEP , er det imidlertid slået fast, at en supplerende ejendom (bolig nr. to) vil kunne sælges skattefrit efter parcelhusreglen, hvis ejendommen i ejerperioden har været anvendt som bolig af ejeren af arbejdsmæssige årsager. Det er i den forbindelse uden betydning, om en skatteyder anskaffede ejendommen af arbejdsmæssige årsager eller ej, blot skatteyderen faktisk har anvendt ejendommen af arbejdsmæssige årsager.

Det må dog kræves, at der er tale om længerevarende eller regelmæssigt tilbagevendende ophold, jf. SKM2008.792.VLR , hvor Landsretten fastslog, af et salg af en supplerende bolig ikke var skattefrit efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, da Landsretten ikke fandt det godtgjort, at benyttelsen af lejligheden af arbejdsmæssige eller andre nødvendige årsager havde en så vedvarende og regelmæssig karakter, at lejligheden dermed kunne anses for at have tjent til bolig for ham i ejendomsavancebeskatningslovens forstand.

Ophold i et mindre omfang vil derfor næppe kunne betragtes som om, at ejendommen tjener til bolig for ejeren eller dennes husstand. Dette er fulgt op af bl.a. SKM2007.483.SR og SKM2007.510.SR , hvor Skatterådet har accepteret henholdsvis 2 og 3 ugentlige overnatninger.

Begrundelse

Det kan på baggrund af SKM2007.217.DEP lægges til grund, at det ikke er enhver anvendelse af lejligheden, som bevirker, at lejligheden kan sælges skattefrit. Overnatningerne i den supplerende lejlighed skal være forårsaget af arbejdsmæssige årsager, og det er fortsat en betingelse, at varigheden af den arbejdsmæssige anvendelse af lejligheden har haft en sådan karakter, at det kan siges, at den supplerende ejendom har tjent til bolig for spørger.

Det beror på en konkret vurdering af samtlige foreliggende omstændigheder, hvorvidt det er sandsynliggjort, at lejligheden er anvendt som bolig for ejeren i arbejdsmæssig forstand, og om boligkravet i EBL således er opfyldt.

Det kan endvidere lægges til grund, at hustruen som følge af familieforholdet til lejer (søn) og arbejdsgiver (en anden søn) har en skærpet bevisbyrde for at kunne dokumentere, hvorledes lejligheden har været benyttet.

Skatteministeriet har i den konkrete vurdering af de foreliggende forhold bl.a. lagt vægt på,

at lejligheden er købt som "forældrekøb" til datteren, da hun studerede og, at der nu bor en studerende søn i lejligheden, og at lejligheden nu forventes også at skulle anvendes af hustruen i forbindelse med hendes arbejde.

at lejligheden anvendes af spørger og ægtefællen til overnatning, når de besøger deres børn, som alle bor i Y-by.

at hustruen har arbejdet i virksomheden 1 uge om måneden, men at hun nogle gange vælger at blive i Y-by i weekenderne. Det fremgår også tydeligt af udgifterne til broafgift, at hustruen opholder sig betydelig mere i Y-by, hvilket ikke er dokumenteret som værende arbejdsrelateret. Ifølge arbejdstageren har der været 2 messer, som hustruen har deltaget i. Ellers har hustruen været i Y-by 1 uge om måneden pga. arbejde gennem hele ansættelseperioden. Det ses bl.a., at hustruen har opholdt sig i Y-by henover nytåret og de første 15 dage i 2010, og de sidste 13 dage i januar 2010. Altså kun 3 dage i Z-by i januar, selvom januar 2010 ifølge brevet fra arbejdsgiveren ikke var at anse som værende højsæson.

at spørger og hustruen ønsker at flytte tilbage til Y-by, når de bliver pensioneret. Inden de flyttede til Z-by boede de i Y-by, hvorfor det formodes, at der foruden børnene også er venner og bekendte i Y-by, som de fortsat ses med.

at spørger og sønnen i 2005 har indgået en lejekontrakt, hvoraf det fremgår, at sønnen lejer et værelse i lejligheden beliggende X-Gade for kr. pr. måned. Lejemålets samlede bruttoetageareal udgør m2, der består af 2 værelser.

at sønnen jf. lejekontraktens § 1 foruden værelset har brugsret til fællesvaskeri, fælles gårdsanlæg, loft-/kælderrum samt cykelkælder. Foruden de 2 værelser er der et toilet, et køkken og en gang.

at lejligheden tjener som fast og varig bopæl for spørgers søn. Han har således rådighed over lejligheden alle ugens syv dage, således udgør lejligheden fast bopæl for ham.

at hovedformålet er at sikre hustruen en overnatningsmulighed, når hun er i Y-by. At hustruen har opholdt sig i lejligheden er ikke tilstrækkeligt, lejligheden skal have tjent til bolig for hende. Sønnen bebor lejligheden alle ugens syv dage.

at hustruens kørsel til Y-by er godkendt som ligningsmæssigt fradrag.

Skatteministeriet skal herved henvise til SKM2010.91.LSR , hvori Landsskatteretten stadfæstede Skatterådets bindende svar, offentliggjort i SKM2009.137.SR . Både Landsskatteretten og Skatterådet fandt ikke, at skatteyderen kunne sælge en supplerende bolig skattefrit i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8. Ved afgørelserne lagde både Landsskatteretten og Skatterådet bl.a. vægt på, at skatteyderen havde selvangivet befordringsfradrag mellem den primære bolig og arbejdsstedet.

Indstilling

På baggrund af de foreliggende forhold finder Skatteministeriet efter en samlet vurdering ikke , at hustruen har løftet bevisbyrden for at lejligheden har tjent til bolig for hende af arbejdsmæssige årsager. Hustruen har haft en mulighed for at overnatte i lejligheden, hvilket dog ikke er at sidestille med at denne har tjent som supplerende bolig for hende, hvorfor EBL § 8, stk. 1 ikke ses opfyldt.

Sammenfattende må det konkluderes, at mønsteret for hustruens ophold primært har karakter af privat benyttelse og hermed ikke af arbejdsmæssige årsager.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling.