Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - beboelse i ejerperiode - fiktiv udlejningskontrakt - uberettiget boligstøtte til kæreste

Sagsøgeren påstod at være skattefri af lejeindtægter fra og salget af en ejerlejlighed, som han hævdede selv at have beboet i 10 måneder. Hans kæreste og hendes søn boede i lejligheden i 7½ måned, hvilket ikke var bestridt under sagen.Sagsøgeren havde i hele perioden haft folkeregisteradresse andetsteds, som der var blevet sendt almindelig post til. Post sendt til den for sagen omhandlede ejerlejlighed var kommet retur med bemærkning om, at sagsøgeren var ubekendt på adressen. Sagsøgeren havde endvidere indgået lejeaftale med sin kæreste om ejerlejligheden, og kæresten fik udbetalt boligstøtte af kommunen i kraft heraf. Sagsøgeren havde heller ikke betalt ejendomsværdiskat af ejerlejligheden. Uanset dette gjorde sagsøgeren gældende, at lejligheden reelt havde tjent til hans bolig. Sagsøgeren førte syv vidner til støtte herfor og fremlagde en række skriftlige erklæringer.På baggrund af vidneforklaringerne samt en enkelt skriftlig erklæring fandt byretten det godtgjort, at parcelhusreglens krav om reel beboelse var opfyldt. Skatteministeriet skulle derfor anerkende, at sagsøgeren var skattefri af lejeindtægterne og avancen. Retten tillagde det ikke betydning heroverfor, at kæresten uberettiget havde fået udbetalt boligstøtte.Sagen er under anke til Vestre Landsret.

Parter

A
(Advokat Jens Hedegaard)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat William Lindsay-Poulsen)

Afsagt af byretsdommer

Anne Mikkelsen

Sagens baggrund

A købte den 1. maj 2005 ejerlejligheden ...1. Han solgte den igen 1. marts 2006. BA var tilmeldt adressen fra 28. april 2005 indtil 15. december 2005. Der blev underskrevet en lejekontrakt mellem BA som lejer og A som udlejer.

Retten skal ved sagen tage stilling til, om det er korrekt, som afgjort af Landsskatteretten, at A er sat i indkomstskat af lejeindtægt, og at A skal betale ejendomsavanceskat i forbindelse med salg af lejligheden.

A har til støtte for sin påstand om ændring af skatteansættelsen anført, at lejekontrakten er fiktiv, at der aldrig er blevet betalt leje, da BA var hans samlever, og at han selv har beboet lejligheden i hele sin ejertid.

Parternes påstande

As påstande er

Landsskatterettens afgørelse af 7. januar 2010 ophæves.

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at As salg af ejendommen ...1 er fritaget for ejendomsavancebeskatning, samt at der ikke tillægges 25.520 kr. i As kapitalindkomst for udlejning i perioden 1. maj 2005 til 31. december 2005.

Skatteministeriets påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Denne dom indeholder ikke en fuldstændig sagsfremstilling, jf. retsplejelovens § 218 a, stk. 2.

Af Landsskatterettens afgørelse af 7. januar 2010 fremgår følgende:

"...

Klageren vedrører ansættelse af lejeindtægt og opgørelse af avance ved salg af ejendommen ...1

Landsskatterettens afgørelse

Indkomståret 2005

Personlig indkomst

Resultat af udlejning af ejendommen ...1, ansat til 25.520 kr.

Selvangivet med 0 kr.

Indkomståret 2006

Kapitalindkomst

Avance ved salg af ejendommen ...1, ansat til 119.726 kr.

Selvangivet med 0 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Klageren erhvervede den 1. maj 2005 ejendommen ...1. Ejendommen er vurderet som en ejerlejlighed til helårsbeboelse med matrikuleret areal på 135 m². Ejendommen blev udlejet til BA fra den 1. maj 2005. Ejendommen blev solgt ved skøde af 14. februar 2006 til tredjemand. Klageren har ikke svaret ejendomsværdiskat af ejendommen.

Klageren har været tilmeldt følgende adresse i ejerperioden:

	Fra	Til
...2	8. december 2004	1. maj 2005
...3	1. maj 2005	1. marts 2006
...4	1. marts 2006	24. august 2009

Lejeren har været tilmeldt følgende adresser i ejerperioden:

	Fra	Til
...5	3. februar 2005	29. april 2005
...1	29. april 2005	15. december 2005
...6	15. December 2005	15. juli 2007

Skatteankenævnets afgørelse

Resultat af udlejning af ...1, i indkomståret 2005 er ansat til 25.520 kr. Avance ved salg af ejendommen ...1, i indkomståret 2006 er ansat til 119.726 kr.

Ejendommen ...1, blev ifølge lejekontakten udlejet til BA fra og med den 1. maj 2005. BA fraflyttede ejendommen den 15. december 2005. Klageren har ifølge lejekontrakten krav på en leje på 5.400 kr. pr. måned inklusive varme og vand. Der foreligger ingen forbrugsopgørelse for indkomståret 2005. Varmeopgørelsen for indkomståret 2006 viser et forbrug på 3.262 kr. for 3 måneder. Ifølge Lejekontrakten er varme og vand ansat til 850 kr. Klageren har ikke godtgjort, at lejeindtægten er tabt. Lejeren har fået boligstøtte til lejen. Der er ikke forsøgt inddrivelse af lejen, uanset lejeren har boet i lejligheden i 8 måneder. Der foreligger ikke dokumentation for udgifter til varme og vand samt fællesudgifter. Uanset den manglende dokumentation er der ikke tvivl om, at der er afholdt sådanne udgifter. Overskud ansættes herefter således:

Lejeindtægter, eksklusiv vand og varme	36.400 kr.
Skønnede fællesudgifter	- 10.000 kr.
Ejendomsskat	- 880 kr.
ialt	25.520 kr.

Ejendommen ...1, blev ifølge lejekontrakt udlejet til BA fra den 1. maj 2005. Ifølge cpr-registeret er det alene BA og hendes søn, der beboede ejendommen i perioden fra 1. maj 2005 til 15. december 2005. Derefter har ejendommen stået tom, indtil den blev solgt. Klageren har i hele ejerperioden været tilmeldt adressen ...3. Breve fra repræsentanten er sendt til ...3. Det ene brev som den 16. august 2005 er sendt til ...1, er kommet retur fra postvæsenet med bemærkning om, at klageren er ukendt på adressen. Efterfølgende er brevet sendt til ...3. Repræsentanten har hævdet, at det er BA, der har flyttet klagerens adresse til ...3 i stedet for til ejendommen ...1. Klageren kan ikke have været uvidende om, at han har stået tilmeldt på adressen ...3, idet alt offentlig post, dvs. selvangivelse, årsopgørelse, post fra kommunen, sygesikringsbevis m.v. bliver sendt til cpr-adressen. Det samme gælder post fra repræsentanten og Nykredit m.fl. Klageren har ikke godtgjort, at han reelt har haft bolig på adressen ...1. Klageren har ikke været tilmeldt adressen, klageren har ikke meddelt adresseændring til postvæsenet, og post er modtaget på adressen ...3. Klageren har desuden ikke godtgjort, at han har flyttet indbo mv. til ejendommen. Der er intet, der godtgør, at klageren har haft en reel bolig på ejendommen. Erklæringer fra personer, der har mødt klageren på adressen, godtgør ikke, at der har været tale om bolig i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Der henvises til SKM2007.574.ØLR og SKM2007.599.ØLR . Der er ikke klaget over den talmæssige opgørelse af avancen, idet det bemærkes, at der ikke er fremsendt dokumentation for forbedringsudgifter på ejendommen. Der er i avanceopgørelsen ikke taget hensyn til 10.000 kr. tillægget i ejendomsavancebeskatningsloven § 5. Endvidere er fremlagt udgift til energimærkning på 1.000 kr., herefter nedsætter Skatteankenævnet avancen med 11.000 kr. til 119.729 kr.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtig, og skal medregnes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst, jf. statsskattelovens § 4, litra b, 1. pkt.

Landsskatteretten finder det ikke dokumenteret, at klageren og BA har haft fælles husstand på adressen ...1, og at BA ikke har indgået et lejemål vedrørende ejendommen. Der er ved afgørelsen særlig lagt vægt på den indgående lejekontrakt og parternes tilmeldinger i folkeregisteret. Endvidere er klagerens tab ved udlejning ikke dokumenteret. Det af repræsentanten anført, kan ikke føre til andet resultat. Idet den talmæssige opgørelse af udlejningsresultatet ikke er bestridt, stadfæster Landsskatteretten herefter skatteankenævnets afgørelse vedrørende dette punkt.

Fortjeneste ved salg af fast ejendom medregnes som udgangspunkt til den skattepligtig indkomst efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, jf. lovens § 1, stk. 1.

Fortjeneste ved afståelse af en- og tofamiliehuse og ejerlejligheder skal dog ikke medregnes, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det er klageren som ejer, der har bevisbyrden for, at ejendommen har tjent til bolig i en del af denne ejertid.

Retten finder det ikke tilstrækkelig godtgjort, at ejendommen har tjent til bolig for klageren i ejendomsavancebeskatningslovens forstand. Der er ved afgørelsen særlig lagt vægt på, at klageren ikke har været tilmeldt adressen i folkeregisteret, og der ikke er svaret ejendomsværdiskat for rådighed over ejendommen, hvorimod klageren har udlejet ejendommen i næsten hele ejerperioden. Det af repræsentanten anførte, kan ikke føre til andet resultat. Idet den talmæssige opgørelse af avancen ikke er bestridt, finder Landsskatteretten efter omstændighederne ikke anledning til at ændre skatteankenævnets afgørelse, og den påklagede afgørelse stadfæstes derfor.

..."

NK har den 18. maj 2008 underskrevet følgende erklæring:

"...

Undertegnede bekræfter hermed at A ikke har beboet min lejlighed, men kun har haft co adresse her [...3.red.SKAT] fra den 1/5-05 til 1/3-06.

..."

Forklaringer

A har forklaret, at han var rejsemontør i 34 år. Han har arbejdet som VVS mand de sidste 4 år. Nu er han arbejdsløs. Han har aldrig drevet udlejningsvirksomhed. Han lærte BA at kende omkring 2003. Han flyttede sammen med BA på ...7. Det gik ikke. De boede derfor kun sammen i 5-6 måneder. De brød forholdet. Der gik et år, hvorefter de genoptog kontakten. I den periode boede han i sit gamle hus, ...8. BA flyttede ud til ham, uden at flytte sin adresse, og de boede sammen, indtil han flyttede. BA stod i Ribers og hun havde ingen indtægter. Han købte derfor lejligheden i ...1 alene. BA spurgte, om de ikke kunne lave en lejekontrakt. Det sagde han ja til, for at hun kunne få boligsikring. Han møblerede køkken og havde også senge med. BA møblerede spisestuen og stuen i lejligheden. Han flyttede nogle forsikringer. Han fik postadresse på ...3. BA fik blanketterne hertil på folkeregisteret, hvor hun udfyldte hans adresse til at være der. Det var for, at hun kunne få boligsikring. NK var BAs bekendte. Han hentede sin post hos NK. Han har aldrig overnattet der, og har ikke haft sine ting der. NK er en behagelig type, der gerne vil hjælpe alle, hvis han kunne. NK har tilladt mange at have adresse hos sig. De andre har heller ikke boet der. Hans indboforsikring blev kombineret med alle de andre forsikringer. Hans indbo var forsikret på ...1. BAs yngste søn på 15 år, flyttede med ind. Lejligheden var på 142 m². De boede på normal vis i lejligheden. Han tog på arbejde fra lejligheden. Naboerne passede BAs kat, hvis hun var med ham ude på et job. Han satte nyt køkken op i ...1, malede den og købte ind til nyt bad, der dog ikke blev monteret. Det gjorde han, mens han boede der. Han var rejsemontør, mens han boede i ...1. Han kørte typisk 4 dage om ugen, og var hjemme igen torsdag aften.

Han havde kun seng, køkkenbord og stole, og nogle antikke møbler da han flyttede fra sin kone. Hans gamle antikke møbler satte han op til sin mor og søster, da han flyttede sammen med BA. Det andet tog han med til ...1.

Midt i december 2005 bad han BA om at flytte. Han havde politiet rendende i tide og utide, hvilket han ikke ville have. BA flyttede og deres samliv ophørte. Han fik aldrig flyttet sin adresse til ...1 efter BA flyttede, da han ikke spekulerede på det. Det hele gik i stå for ham, da BA og han gik fra hinanden, og han ville så gerne væk derfra og have lejligheden solgt. Han blev boende i lejligheden, indtil han solgte lejligheden til sin underbo LT. Han havde inden da kontakt til mægler IT, der besøgte ham i februar/marts 2006. LTs sagfører ordnede handlen, da det var for dyrt med mægler.

Han har aldrig modtaget betaling af leje fra BA. Han har ikke betalt leje til NK.

LT har forklaret, at hun og UN boede på førstesalen af ...1 i 2005. De bød A velkommen i lejligheden, da han købte den, og de har mødtes i opgangen. Det var hendes indtryk, at BA og A var et par. Hun har hørt dem tale og være i lejligheden. BA havde en søn, som A rettede af indimellem. Hun kan ikke sige, at hun har mødt A på p-pladsen, da hun arbejder på uens tidspunkter med almindelig mennesker. De var på besøg hos A og BA, mere end en gang, og hun havde indtryk af at de begge boede der. Hun kan ikke huske, om hun har besøgt A, da han blev alene. Hun kendte lejligheden også fra den tidligere beboer. A flyttede, da de købte lejligheden.

UN har forklaret, at han har boet i ...1, 1 sal i 2005. Han mødte A i opgangen i det år. Det var hans opfattelse, at han boede i lejligheden. Han troede, at forholdet til BA endte, da A satte lejligheden salg. Han er formand for ejerforeningen. Han var også vicevært, og grej hertil stod i kælderen. Der stod kasser i kælderen, men han ved ikke, hvem de tilhørte. De drøftede deres køb af As lejlighed, både via telefon, hos advokat, og de fik også kaffe i As lejlighed. De gennemgik lejligheden uformelt. Tidligere havde den været beboet af en gammel dommer, som de havde besøgt oftere, derfor kendte de lejligheden. De ville dog gerne se, hvad A havde værdiforøget den med i sin ejertid. De købte lejligheden ved betinget skøde af 6. februar 2006. Det kan godt passe, at overtagelsesdagen var 1. marts 2006.

IT har forklaret, at han var ejendomsmægler i 2005. Han solgte ...1 til A. A kiggede på den alene. Han var dernede 3 gange. De snakkede om nogle vinduer. Han kom derfor ned for at kigge. Det var hans indtryk, at A boede i lejligheden. Han har set et damemenneske der en gang. Han har kendt A i mange år. Han var også dernede, da A overvejede at sælge. Han havde en medarbejder med. Underboerne var interesseret i lejligheden, hvilket han oplyste til A. Det var stadig hans indtryk, at A boede der. Damemennesket var der ikke på det tidspunkt.

BA har forklaret, at hun lærte A at kende, da hun boede på ...7. De boede først ved A på ...8. De havde boet sammen, inden de flyttede til ...1. De flyttede sammen derned som par. Hendes ene søn flyttede med ned i ...1. Hun kan huske, at A flyttede adresse til hendes bedste kammerat NK. Hun kan ikke huske, hvem der gjorde det. Hun kan ikke rigtig huske så meget om lejekontrakten. Den blev lavet for, at hun kunne få flere penge fra kommunen. De flyttede fra hinanden lige inden jul 2005. Hun var heldig at få en lejlighed på samme vej. Hun kunne kigge over i ...1. A blev boende i ...1. Det hørte hun gennem fælles venner, da hun og A var meget uvenner, og hun kunne også se lys i lejligheden. Hun har aldrig betalt husleje til A, og det var heller ikke meningen. De deltes om udgifterne. Hun har heller ikke betalt noget til NK. Hun havde stue og spisestuemøbler med, og A havde køkkenbord og stole og sengene.

NP har forklaret, at han har været kammerat med A i mange år. De har sejlet sammen og arbejdet sammen sidenhen. I foråret 2005 var han oppe at se på lejligheden, og han hjalp A med at flytte ind. Han er ikke 100 %, men han mener, at det var As ting, han flyttede. A boede sammen med BA. De boede som par. Han og hans ekshustru spiste ofte sammen med A og BA. De sluttede tit af ved A, hvor de spiste aftensmad og tog videre i byen. BA og A ophævede samlivet og BA fraflyttede lejligheden. A boede herefter alene i lejligheden, og han kom jævnligt på besøg, da A og han altid har snakket meget sammen. Han hjalp A med at flytte fra ...1 til ...4.

KP har forklaret, at han og A var genboer i ...1. Han har været på besøg hos A i ...1 flere gange. Det var hans indtryk, at A boede der. De snakkede bl.a. om køkken og bad. Han har også mødt BA. Da BA flyttede, boede A fortsat der. Han blev tit fløjtet af, om han ville med over at have en øl, når A kom hjem. Han har nok været 10-15 gange hos A.

JO har forklaret, at hun kendte A som en god ven til hendes mand KP og af KPs familie, da A havde været i lære hos KPs far.

A flyttede ind lige overfor dem. A boede der 100 %. Deres stue lå ud til gaden. Når hun drak morgenkaffe i sin stue, så hun A tage af sted i arbejdstøj, og hun så ham ofte komme hjem igen. Hun har besøgt ham en enkelt gang. Hun vidste, at BA også boede derovre. Hun mener helt bestemt, at A blev boende, da BA flyttede.

Parternes synspunkter

A har gjort gældende, at der ikke skal tillægges 25.520 kr., ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Lejekontrakten var fiktiv og oprettet til brug for ansøgning om boligstøtte. Der er aldrig betalt leje, hvilket har formodningen imod sig i samlivsforhold.

Af samme grund blev As adresse tilmeldt et andet sted.

Fordringen på BA er uerholdelig og kravet mod hende er forældet, hvorfor der allerede derfor ikke skal svares skat.

As salg af ...1 skal være fritaget for ejendomsavanceskat efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Det er godtgjort ved bevisførelsen, at han rent faktuelt boede på adressen i hele sin ejertid.

Det har A tillige oplyst gennem hele sagens gang i systemet.

Han har alene anvendt ...3 som postadresse. Han har aldrig boet der.

Der skulle naturligvis have været svaret ejendomsværdiskat.

A har været tilmeldt forsyningsselskaberne, hvilke understøtter, at han har boet der, da en evt. lejer ville have haft pligt til at tilmelde sig direkte.

Skatteministeriet har gjort gældende

Ad. ejendomsavancebeskatning

Bestemmelsen i ejendomsavanceskattelovens § 8, stk. 1 er en undtagelse til hovedreglen i § 1, hvorfor skatteyderen har bevisbyrden for at en ejendom har tjent som bolig.

Der skal være tale om en egentlig reel beboelse med henblik på varigt ophold, og ikke blot et midlertidigt ophold.

I denne sag har A ikke tilmeldt sig på adressen ved folkeregistret.

Han har haft ejendommen lejet ud. BA var tilmeldt adressen. A har ikke betalt ejendomsværdiskat.

Han var tilmeldt en anden adresse, hvortil hans post blev sendt.

Han har ikke fremlagt anden dokumentation for sin beboelse af ...1.

Den skatteretlige og civilretlige disposition følges ad, og her har boligstøttekontoret ikke anfægtet lejeforholdet, hvorfor lejekontrakten også har virkninger skattemæssigt.

A er derfor afskåret fra nu, at gøre gældende, at lejeaftalen var fiktiv. Han er bundet af de oplysninger, han har givet til offentlige myndigheder.

Vidneforklaringerne godtgør ikke beboelse, blot at han har været i sin egen lejlighed. Der er ikke nogen offentlige oplysninger, som støtter A.

Elregningerne er ikke et afgørende bevis. De dokumenterer blot, at han var tilmeldt forsyningsselskaberne, da BA var fraflyttet. Og han skulle efter lejekontrakten betale for el til andet end varme. Regningerne er sendt til ...3.

Ad. lejeindtægter

Efter Statsskattelovens § 4, er disse skattepligtige. Ejendomsværdiskat skal betales, hvis boligen ikke lejes ud.

Han har haft ejendommen lejet ud. BA var tilmeldt adressen. A har ikke betalt ejendomsværdiskat.

Den skatteretlige og civilretlige disposition følges ad, og her har boligstøttekontoret ikke anfægtet lejeforholdet, hvorfor lejekontrakten også har virkninger skattemæssigt.

Tab på fordringen skal bevises af skatteyderen. Manglende vilje til at opkræve en fordring, betyder ikke, at statskassen skal frafalde sit krav på indkomstskat.

Rettens begrundelse og afgørelse

A har fra sagens start i skattesystemet anført, at han har beboet ...1 i sin ejertid. Han har oplyst, at baggrunden for, at lejekontrakten med BA blev oprettet, og for at han fik postadresse et andet sted alene var, at hun kunne få boligsikring.

Retten lægger til grund, at BA boede i lejligheden indtil 15. december 2005. Set i lyset af reglerne om fritagelse for ejendomsavanceskat, var der herefter al mulig grund for A til at flytte sin adresse til ...1, hvilket han bare ikke tænkte på. Det forhold bestyrker, at han ikke spekulerede i at undgå ejendomsavanceskat, men at hans boligforhold var, som han har oplyst.

Herefter, efter vidneforklaringerne og erklæringen fra NK finder retten, at A har godtgjort, at han har beboet ...1 på en måde omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1.

Retten finder, at det faktum, at BA uberettiget har fået udbetalt boligstøtte på grund af lejekontrakten, ikke nødvendiggør, at den skal tillægges afgørende betydning i skattesagen.

Efter A og BAs forklaringer lægger retten til grund, at lejekontrakten alene blev lavet med henblik på at opnå boligsikring, og at der aldrig er betalt leje til A, der selv boede i lejligheden med BA. Retten finder herefter, at A har godtgjort, at han ikke har haft en lejeindtægt.

Efter ovenstående bliver resultatet af sagen, at As påstand tages til følge.

Da Skatteministeriet taber sagen, skal det betale sagsomkostninger til A med i alt 31.326 kr. Beløbet dækker vidnegodtgørelse med 826 kr., 500 kr. i retsafgift og 30.000 kr. inkl. moms til dækning af advokatomkostninger.

Retten har lagt vægt på parterens påstande, sagens resultat, antallet af processkrifter og på, at hovedforhandlingen tog omkring 4 timer.

T h i k e n d e s f o r r e t

Landsskatterettens afgørelse af 7. januar 2010 ophæves.

Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at As salg af ejendommen ...1 er fritaget for ejendomsavancebeskatning, samt at der ikke tillægges 25.520 kr. i As indkomst for udlejning i perioden 1. maj 2005 til 31. december 2005.

Skatteministeriet betaler inden 14 dage 31.326 kr. i sagsomkostninger til A.