Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - sommerhus - benyttelse i ejerperiode - salgsbestræbelser før endelig færdiggørelse

Sagsøgeren gjorde i denne sag gældende, at et salg af et sommerhus var skattefrit efter "sommerhusreglen" i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Samme dag som han købte sommerhusgrunden, købte han en anden grund små 2 km derfra. Begge grunde lå ca. 27-28 km fra hans helårsbolig. September 2005, ca. 10 måneder før det endelige salg, satte sagsøgeren ejendommen til salg for første gang som et "nyopført luksus sommerhus" med spabad og sauna. Han henvendte sig herefter til SKAT for at høre, hvordan en salgsavance ville blive behandlet skattemæssigt, og fik at vide, at han på det foreliggende grundlag ville blive beskattet heraf. Ultimo 2005 blev VVS, kloak og skorsten færdigmeldt, og i februar 2006 blev der udfærdiget tilstandsrapport. I denne stod der bl.a., at et fald i terrænet skulle udbedres, hvilket forhold blev gentaget i skødet af 10. juni 2006. For retten gjorde han gældende, at han af familiemæssige årsager trak ejendommen tilbage fra markedet i efteråret 2005 og brugte den til private formål indtil salget i sommeren 2006. Han fremlagde vand- og elregninger, forsikringspolicer samt nogle enkelte fotografier og gjorde endvidere gældende, at ejendommen var møbleret i kraft af gavekort, han havde modtaget. Skatteministeriet bestred, at det var godtgjort, at ejendommen havde været anvendt til private formål, bl.a. da ejendommen i efteråret 2005 allerede var blevet sat til salg, hvilket dokumenterede sagsøgerens salgshensigt, og da vand- og elforbruget måtte henføres til afslutningen af byggeriet. Retten fandt ikke, at sagsøgerens salgshensigt i sig selv var afgørende for skattefriheden, men fandt konkret ikke, at sagsøgeren havde godtgjort, at sommerhuset var blevet anvendt til private formål i sommerhusreglens forstand. I den forbindelse var ejendommens indretning og anvendelse ikke tilstrækkeligt oplyst, ligesom det konstaterede vand- og elforbrug, der måtte skyldes sagsøgerens anvendelse af spabadet, ikke var tilstrækkeligt til, at ejendommen kunne anses for benyttet til private formål. Skatteministeriet blev herefter frifundet.

Parter

A
(Advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/Advokat William Lindsay-Hansen)

Afsagt af byretsdommer

Dorthe Petersen

Sagens baggrund og parternes påstande

Sagen drejer sig om, hvorvidt sagsøgeren har anvendt sommerhuset beliggende ...1 til familiens private brug, således at den fortjeneste på 432.563 kr., han fik ved salg af sommerhuset i juli 2005, er omfattet af fritagelsesbestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagsøgerens påstand er at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at As skatteansættelse for indkomståret 2006 nedsættes med kr. 432.563.

Sagsøgtes påstand er frifindelse.

Oplysningerne i sagen

Landsskatteretten har afsagt kendelse om spørgsmålet den 14. april 2010. Af kendelsen fremgår blandt andet:

"...

Sagens oplysninger

Klageren købte den 1. juni 2004 to sommerhusgrunde beliggende henholdsvis ...1 og ...2. Den 1. august 2004 indsendte klageren en ansøgning om byggetilladelse til kommunen med henblik på opførelse af et fritidshus på grunden ...1. Ansøgningen blev imødekommet den 23. september 2004. Den 14. oktober 2004 indgav klageren en meddelelse om byggearbejdets påbegyndelse til kommunen.

Det fremgår af sagen, at SKAT den 20. september 2005 rekvirerede en salgsopstilling fra R1 på sommerhuset ...1. SKAT besigtigede sommerhuset den 28. september 2005 og tog billeder af sommerhuset, hvoraf det fremgår, at huset på daværende tidspunkt ikke var færdigbygget, og at det ikke var møbleret. Af billederne fremgår det endvidere, at der ude ved vejen stod et skilt om at sommerhuset var til salg, og at der var åbent i weekenderne.

Det fremgår endvidere af sagen, at klageren den 26. oktober 2005 rettede henvendelse til SKAT vedrørende beskatning ved salg af nyopført sommerhus. Klageren oplyste i den forbindelse overfor SKAT, at han var i gang med at opføre et sommerhus, og at han inden sommerhuset var færdiggjort og færdigmeldt, havde besluttet at sælge det. Han oplyste, at han havde haft kontakt til en ejendomsmægler og fået udarbejdet en salgsopstilling, men huset var ikke endeligt sat til salg. SKAT oplyste overfor klageren, at huset, for at kunne sælges skattefrit, skulle være anvendt privat, og at han havde mulighed for at ansøge om et bindende svar.

VVS og kloak på ejendommen blev færdigmeldt den 1. november 2005, og skorstenen blev synet og godkendt den 12. december 2005. Der er udarbejdet tilstandsrapport den 25. februar 2006.

Klageren solgte sommerhuset ved underskrivelse af skøde den 10. juli 2006 med overtagelsesdato den 15. juli 2006.

SKAT har opgjort ejendomsavancen ved salg af sommerhuset således:

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har fundet, at klageren er skattepligtig af avancen ved salget af den i sagen omhandlede ejendom, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 1. Det er ankenævnets opfattelse, at klageren ikke har anvendt sommerhuset privat, hvorfor det ikke kan sælges skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Ankenævnet har stadfæstet den af SKAT opgjorte ejendomsavance på 432.563 kr.

...

Det må lægges til grund, at klageren ikke har haft en reel intention om at anvende sommehuset på sædvanlig vis til sommehusformål for sig selv, men derimod opført det med fortjeneste ved videresalg for øje.

Ankenævnet har lagt afgørende vægt på følgende

• Sommerhuset er sat til salg inden færdiggørelsen. jf. SKATs besøg den 28. september 2005.
• Klageren har rettet henvendelse til SKAT den 26. oktober 2005 om beskatning ved salg af somerhuset.
• Huset er solgt umøbleret, ligesom det ikke er dokumenteret, at der nogensinde har været møbler i huset.
• Der har kun været et beskedent forbrug af el og vand, der til dels kan henføres til byggeriet og som led i salgsbestræbelserne.
• Kloakken på ejendommen er færdigmeldt den 1. november 2005, og der er allerede udarbejdet tilstandsrapport den 26. februar 2006.
• Der er ikke betalt ejensdomsværdiskat, som der skal ved privat anvendelse.

...

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom som udgangspunkt ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Følgende fremgår dog af ejendomsavancebeskatningslovens § 8

Fortjenesten ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder skal ikke medregnes, hvis huset eller ejerlejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke. Med hensyn til en- og tofamilieshuse gælder denne fritagelse dog kun, såfremt

1. ejendommens samlede grundareal er mindre en 1.400 m² eller
2. der ifølge offentlig myndigheds bestemmelse ikke fra ejendommen kan udstykkes grund til selvstændig bebyggelse eller
3. udstykning ifølge erklæring fra told- og skatteforvaltningen vil med føre væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse.

Stk. 2. Reglerne i stk. 1 gælder også for sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til privat formål i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit efter nærværende stykke.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, skal fortolkes i sammenhæng med ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, således at ejeren eller dennes husstand skal have anvendt ejendommen til sommerbolig i sædvanlig forstand.

Det beror på en konkret vurdering, om det er godtgjort, at beboelse eller privat benyttelse til fritidsformål har fundet sted i ejendomsavancebeskatningslovens forstand, idet det ikke er tilstrækkeligt, at ejendommen har tjent til ophold eller i øvrigt stået til rådighed.

Det er skatteyderen, der har bevisbyrden for, at ejendommen omfattes af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 eller stk. 2.

Det er Landsskatterettns opfattelse, at klageren ikke i tilstrækkeligt omfang har dokumenteret eller sandsynliggjort, at han i ejerperioden har anvendt sommerhuset som privat fritidsbolig.

Retten har ved afgørelse heraf lagt vægt på, at sommerhuset allerede inden det var færdigbygget blev sat til salg, samt at klageren ligeledes inden sommerhuset var færdigbygget kontaktede SKAT vedrørende beskatning af sommerhuset ved salg. Der er ikke fremlagt dokumentation for, at hensigten med købet af grunden og opførelsen af sommerhuset derpå har været at anvende det privat, og det må således efter rettens opfattelse lægges til grund, at hensigten fra starten af har været at sælge det nyopførte sommerhus. Der henvises i den forbindelse til SKM2007.797.ØLR . Retten har derudover lagt vægt på, at det ikke er dokumenteret at sommerhuset på noget tidpunkt har været møbleret, hvilket ikke sandsynliggør, at sommerhuset reelt har været anvendt. Det er rettens opfattelse, at vand-og elforbruget ikke giver et entydigt billede, idet forbruget er af et beskedent omfang, og idet der er tale om en kort periode, samt at forbruget kan relaterer sig til færdiggørelsen af sommerhuset.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at i det omfang klageren har benyttet sommerhuset, har tilstedeværelsen på ejendommen været som led i at færdiggøre sommerhuset og som led i salgsbestræbelserne. Der henvises i den forbindelse til SKM2003.152.ØLR .

Salget af sommerhuset anses således ikke for omfattet af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Idet det bemærkes, at den talmæssige opgørelse af avancen ikke er bestridt, stadfæstes den påklagede afgørelse herefter.

..."

Forklaringer

Sagsøgeren har blandt andet forklaret, at han er uddannet mekaniker og senere tømrer. Han har siden uddannelsen til tømrer, i efteråret 1998, arbejdet som ansat tømrer. I april 2004 købte han grunden. Han er naturmenneske og kan godt lide at gå ude. Han ville gerne have et sommerhus, og han havde økonomisk mulighed for det. Han købte også grunden ...2 som en investering på længere sigt. På ...1 skulle hans drømmehus ligge og være til hans eget brug. Det hus, han senere ville opføre på ...2, skulle bruges til udlejning. Huset på ...1 var mere eksklusivt, end man normalt ser sommerhuse, og det blev lavet på en dyrere måde. Normalt deler man et sommerhus på midten for at have en væg igennem huset, men han lavede en dyrere løsning med åbning til kip. Der var desuden muret badeværelse og køkken og muret bag brændeovnen, hvilket er væsentlig dyrere end at bygge op i gips. Han har nu solgt grunden på ...2, uden at der var blevet bygget på denne. Det virkede for uoverskueligt for ham med moms og finanskrise med videre. Han har ikke tjent på grunden, tværtimod. Før han begyndte at bygge huset på ...1, havde han bygget sin egen privatbolig. Han har ikke bygget andre huse til sig selv. Han gik igang med sommerhusbyggeriet omkring den 14. oktober 2004. Han tegnede forsikring i november af hensyn til stormskade og brand under opførsel. Han mener, der var tale om en entrepriseforsikring. I juni-juli tegnede han forsikring på indboet i sommerhuset. Det skete i forbindelse med et møde i banken, og det kostede ikke ret meget. Han arbejdede på tidspunktet for byggeriet som ansat rejsemontør. Han tog afsted mandag morgen og var hjemme torsdag eftermiddag. Hans ugentlige arbejdstid i den periode var 45 timer, han arbejdede både på ..., i ... og på .... Han byggede så på sommerhuset fredag, lørdag og søndag. Det var ikke så godt, for han var aldrig hjemme, hvilket hans kone ikke var tilfreds med. De havde en pige på fem år og fik en dreng i forbindelse med at byggeriet blev påbegyndt, så ægtefællen gik på barsel. Han havde lidt hjælp fra nogle kammerater og fra sin storebror, der er elektriker, i forbindelse med byggeriet. Det var mest, hvis der var noget tungt, der skulle løftes. Det er meget normalt, at man hjælper hinanden, og det gav ham muligheden for at realisere sin drøm. I sommeren 2005 var han under lidt pres fra familien, ægtefællens barsel var udløbet, hun skulle på arbejde, og han var aldrig hjemme. Han blev kontaktet af en mægler fra R1, der kom dumpende ind en dag. Mægleren sagde, at han havde en køber, der gerne ville kigge på huset, men sagsøgeren skulle så lige skrive under på en aftale, og det gjorde han. Han var stresset og presset af sit arbejde og af de hjemlige forhold. Det viste sig, at køberne ikke havde pengene. Han fortrød, at han havde skrevet under på aftalen, fordi det jo var hans drømmehus, som han selv havde tegnet og bygget. Han ringede på et tidspunkt til SKAT, fordi han ikke rigtig kendte til, hvordan reglerne var. Han havde kendt 2-årsreglen i forbindelse med sit byggeri af helårshuse, men han var usikker på, hvordan reglerne nu var. Det viste sig, at 2-årsreglen var faldet væk. På grund af familiesituationen vidste han ikke, om det kunne blive nødvendigt for ham at sælge. Det er ikke korrekt, at han har sagt, som det er noteret hos SKAT, at han ville sælge. Han fik det samme svar hos en revisor, han kontaktede, som han havde fået hos SKAT. Han valgte at beholde huset, fordi han var stolt af det. Den besked han havde fået fra SKAT havde egentlig ikke noget at gøre med beslutningen om ikke at sælge. 1. november 2005 var huset færdig. Skorstensfejeren kunne ikke komme før i december, når det også skulle passe med, at sagsøgeren skulle kunne være der, for han var ikke meget for at lægge en nøgle. Han havde forinden taget huset i brug, men det var først efter jul, de rigtig begyndte at bruge det. De flyttede møblerne ud i huset i november. Der var tale om spisebord og stole, som de tog hjemmefra, hvor de så købte nyt til, og der var en sofagruppe, fra dengang han flyttede sammen med sin kone. Den havde været opmagasineret hos svigerforældrene. De havde plastikbøtter, håndklæder med videre, men de købte nye senge, der passede til huset. De havde ikke gardiner i huset. Det var ikke nødvendigt, for det var ud til den fri natur. Kun i soveværelset var der nogle rullegardiner, som blev sat op samtidig med, at de flyttede møblerne ind. Efter nytår brugte han meget at tage ud i huset og tage spabad om fredagen. Det var af hensyn til hans dårlige ryg. Sommerhuset ligger 25-26 kilometer fra deres bolig, og det varede ca. en halv time at køre derud. Han vil anslå, at de brugte huset hver anden/tredje weekend. Han ved, at de ikke var der i vinterferien, men husker ikke konkret om de var der, eller hvor meget de overnattede i påsken. Han overnattede med familien måske 30-35 gange i løbet af det halve år, de brugte sommerhuset. Det var ofte sådan, at han tog derud om fredagen og så kom familien senere, når hans kone havde fået fri. Hans bror og også andre familiemedlemmer og venner har besøgt dem i sommerhuset. Han fik lavet en tilstandsrapport i februar 2006 for at få en form for kontrol af det arbejde, han havde lavet, og for at der ikke skulle blive noget senere med forsikringen, hvis der opstod noget. Han udbedrede de forhold, der blev bemærket vedrørende taget. Der var ikke tale om, at der skulle være udvendige lamper. Der var spots i udhænget. Terrænreguleringen klarede han på ca. ½ time umiddelbart efter tilstandsrapporten forelå. Han ved ikke, hvorfor bemærkningen vedrørende terrænreguleringen er taget med i skødet. Han havde egentlig forventet, at der ville ske et egentlig tjek af taget og de bærende elementer, så han var lidt skuffet over det han fik ud af tilstandsrapporten. Han valgte at sælge på grund af stort arbejdspres. Efter hans konens barsel var slut, ville hun ikke lave noget af det udvendig derhjemme. Hun ville koncentrere sig om børnene, og han magtede ikke længere at passe både to huse og bilen, når han kun var hjemme i weekenderne. Konen ville hellere være hjemme, og der skulle ordnes vasketøj med videre i weekenderne. Hvis han selv havde kunnet bestemme, var huset ikke blevet solgt. Han har ikke brugt 18 m³ vand i forbindelse med opførelsen af huset. Der bliver ikke brugt meget vand i forbindelse med opførelse af et træhus. Der er dog eventuelt et forbrug i forbindelse med, at der bliver lagt fliser, til mørtel osv., ligesom der bliver brugt vand til rengøringen. Spabadet tager 230-240 liter pr. gang, ligesom der er forbrug i toilet og opvaskemaskine, når de har været der. Elforbruget på 3300 kw er primært gået til opvarmning af vand i spabadet og for at have en lille smule varme på værelserne. Der var brændeovn i stuen, og den blev brugt. Han har ikke haft kendskab til, at skattevæsenet har været ude og tage billeder. Billederne viser huset, lige før det var færdigbygget. Han kan ikke huske, om gulvet var lagt på det tidspunkt. Han satte et hjemmelavet Til Salg-skilt op, for at skabe ro i familien. Skiltet stod ude i kanten af vejen. Der var ingen, der henvendte sig, og det stod der ikke ret længe.

Grunden til, at han købte to grunde tæt ved sin bopæl, var, at det var nemt at tage derover for at arbejde i weekenderne. Der var heller ikke mange grunde at vælge imellem længere på det tidspunkt. Han ville ikke få sommerhuset brugt, hvis det lå længere væk. Han har ikke haft sommerhus tidligere. Han brugte gavekort fra sin 40-års fødselsdag til den lokale møbelhandler, hvor de købte sengene. Han havde ønsket sig gavekort til fødselsdagen. SKAT spurgte ikke til gavekort, og han oplyste ikke selv noget om det i maj 2008. Billedet gengivet i ekstrakten side 160 nederst, viser hans datter og hans storebror. Det er det eneste billede, han har, der er taget indefra. De tager ikke mange billeder. Huset tog mere tid, end de havde regnet med. Han havde det ikke godt med at sælge huset, og det har han stadig ikke. Et andet privat til-salg-skilt skabte kontakt til køberne. Det var også et, han selv havde lavet. Han var på det tidspunkt gal på mægleren. Køberne havde lejet et sommerhus i nærheden og havde set huset og var interesseret i at købe noget i omegnen. Første henvendelse fra dem kom nok ca. i uge før underskriften på det betingede skøde. Det gik relativt hurtigt. Han har maksimalt haft skiltet stående i 3 uger. Tilstandsrapporten blev udelukkende lavet for at få kontrolleret arbejdet af hensyn til eventuelle problemer med forsikringen fremover. Han var ikke klar over, at der ville være en udløbsdato på tilstandsrapporten. Han tror, at det var skorstensfejeren, der gav ham navnet på den ingeniør, der kunne lave tilstandsrapporten.

Vidnet PN har blandt andet forklaret, at han er bror til sagsøgeren. Han var ude at hjælpe med nogle småting i forbindelse med byggeriet og lavede de elektriske installationer. Han er elinstallatør. Han kan ikke huske, hvornår huset var færdigt, men det var i slutningen af et år. Han var tit på besøg bagefter sammen med sin kæreste. De slappede af og hyggede sig til en kop kaffe eller en sodavand. Det er sket flere gange. Sagsøgte og hans familien brugte huset til at slappe af i. Huset var næsten fuldt møbleret med spisebord og sofabord. Han husker ikke, om han har taget billeder derude og han kan ikke huske, hvad han gav sin bror i gave til 40-års fødselsdagen.

Vidnet TS har blandt andet forklaret, at han er kammerat til sagsøgeren og har været det gennem mange år. Han husker sagsøgeren byggede sommerhus. Vidnet hjalp med at lægge tag et par dage i nogle weekender. Han var i øvrigt på det tidspunkt selvstændig landmand. Han har også været på besøg i sommerhuset et par gange efter at det var færdigt. Det var nogle eftermiddage. Han har indtryk af, at sommerhuset blev brugt af sagsøgeren. Det var møbleret, så det kunne bruges.

Parternes synspunkter

Sagsøgeren har i påstandsdokument af 7. februar 2011 til støtte for den nedlagte påstand anført,

at der ikke er grundlag for at beskatte A i indkomståret 2006 af den realiserede avance ved salget af sommerhuset beliggende ...1, idet betingelserne for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. § 8, stk. i er opfyldt.

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af en- og tofamilieshuse og ejerlejligheder ikke skal medregnes til den skattepligtige indkomst, hvis huset eller lejligheden har tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele perioden, hvori denne har ejet ejendommen, og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit.

Ved ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er denne bestemmelse udvidet til sommerhusejendomme og lign., som ejeren eller dennes husstand har benyttet til private formål i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet ejendommen.

Det gøres gældende, at det følger af forarbejderne til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, at der ikke kan opstilles noget minimumskrav til varigheden af beboelsen af en ejendom/anvendelsen af et sommerhus til privat benyttelse i forhold til, hvorvidt betingelserne for skattefrihed i henhold til bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8 er opfyldt. Selv kortvarige beboelsesperioder/anvendelsesperioder vil således kunne opfylde betingelserne for skattefrihed i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 for så vidt angår parcelhuse og ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 for så vidt angår sommerhuse.

Det forhold, at A og dennes familie alene har anvendt det i sagen omhandlede sommerhus til private formål i perioden fra ultimo 2005 til medio 2006, kan således ikke i sig selv begrunde, at betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 ikke er opfyldt. Afgørende for nærværende sag er derimod, hvorvidt A og dennes familie de facto har benyttet det i sagen omhandlede sommerhus til private formål i en del eller hele den periode, hvor A har været ejer af ejendommen.

Som det fremgår af ovenstående sagsfremstilling, benyttede familien selv sommerhuset fra færdigmeldingen i november 2005 og frem til sommeren 2006. Sommerhuset var familiens første og eneste feriebolig. Familien benyttede således sommerhuset i forbindelse med ferieophold og afslapning.

Det er således dokumenteret, at A og hans familie i den periode, hvor de ejede sommerhuset beliggende på ...1, har benyttet dette til private formål i et sådant omfang, at avancen ved afståelse af ejendommen er skattefri i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, jf. § 8, stk. 1.

Det fremgår af de foreliggende afgørelser i sagen, at såvel SKAT, Skatteankenævnet og Landsskatteretten i deres afgørelser tilsyneladende har lagt til grund, at det aldrig har været As intention at anvende sommerhuset til sommerhusformål, idet myndighederne har ment, at han udelukkende opførte sommerhuset med henblik på videresalg.

Som anført ovenfor er dette ingenlunde tilfældet.

Det bemærkes i den forbindelse, at det følger af den skatteretlige litteratur og praksis på området, at det ikke på nogen måde udelukker skattefrihed efter sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, såfremt skatteyder i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen oprindeligt havde en intention om, at ejendommen skulle sælges indenfor en kort periode. Såfremt situationen rettelig er den - som er tilfældet i nærværende sag - at skatteyder og dennes familie de facto i en vis periode benytter det pågældende sommerhus til private formål, jf. ordlyden i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, så er betingelserne for skattefrihed efter denne betingelse ubestrideligt opfyldt.

Sagt med andre ord har det ikke nogen betydning for skattefrihed efter den omhandlede bestemmelse, hvilken subjektiv hensigt skatteyder har haft med erhvervelsen af den pågældende ejendom - idet afgørende alene er, om skatteyder - ud fra en objektiv vurdering - i et tilstrækkeligt omfang har benyttet det pågældende sommerhus til private formål.

Til støtte herfor kan eksempelvis henvises til lærebogen "Ejendomsbeskatning - afskrivning og afståelse i praksis", 1. udgave, 2008, Helle Porsfeldt, side 494, hvor følgende anføres omkring betingelserne for skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2:

"Beboelseskravet for sommer- og fritidsboliger er lempeligere end for helårsboliger, idet det for fritidsboliger m. v. blot er en betingelse, at ejendommen har været benyttet som fritidsbolig i hele eller en del af ejertiden. Ejendommen skal således være blevet benyttet af ejeren/husstanden til weekend- og ferieophold."

Det forhold, at den pågældende skatteyder kun har ejet det omhandlede sommerhus i en relativ kort periode, samt det forhold, at skatteyder i forbindelse med erhvervelsen af sommerhuset oprindeligt måtte have haft en intention om at videresælge sommerhuset relativt hurtigt med henblik på at opnå en fortjeneste - udelukker således på ingen måde skattefrihed efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

At det forholder sig som anført, støttes også af en relativt ny byretsdom afsagt den 22. december 2009 offentliggjort i SKM2010.60.BR . Sagen omhandlede en parallel situation til nærværende sag, idet sagen ligeledes omhandler spørgsmålet om, hvorvidt den pågældende skatteyder kunne afstå et sommerhus skattefrit efter bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Skatteyderen ejede foruden det aktuelle sommerhus yderligere et sommerhus samt en ubebygget grund i samme sommerhusområde.

Uanset, at den pågældende skatteyder alene ejede det aktuelle sommerhus i en relativ kort periode, som stort svarer til sagsøgers ejerperiode i nærværende sag, samt uanset at den pågældende skatteyder som anført derudover ejede et andet sommerhus samt en ubebygget sommerhusgrund, nåede Retten frem til, at betingelserne for at sælge det aktuelle sommerhus skattefrit efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 var opfyldt. Det er i den forbindelse væsentligt at holde sig for øje, at byretten bl.a. udtalte, at oplysninger om forbrug af el og vand under sagen ikke kunne benyttes som et afgørende bevis for, at skatteyderen og dennes familie ikke havde benyttet sommerhuset i ejerperioden. Afgørende var derimod en samlet afvejning af alle relevante forhold i sagen, herunder de under sagen afgivne vidneforklaringer.

Til støtte for den nedlagte påstand henvises videre til byrettens afsagte dom af den 21. maj 2010 offentliggjort i SKM2010.493.BR . Denne sag omhandlede spørgsmålet om, hvorvidt skatteyder opfyldte betingelserne for at sælge en ejendom skattefrit efter parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1. Selv om sagen således ikke vedrørte spørgsmålet omkring sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, er dommen desuagtet af relevans for nærværende sag, idet skattemyndighederne også i den omtalte sag fremførte et synspunkt om, at skatteyder reelt alene havde opført den omhandlede ejendom med henblik på at opnå en avance ved videresalg.

Desuagtet nåede byretten frem til, at avancen var skattefri efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1 - uanset, at det blev lagt til grund i sagen, at skatteyder alene beboede ejendommen i en periode på 5 måneder fra den 1. december 2003 til den 1. maj 2004.

Sagsøgte har til støtte for frifindelsespåstanden i påstandsdokument af 15. februar 2011 anført at A er skattepligtig af avancen af salget af ...1, i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 1, idet sagsøgeren ikke har godtgjort, at betingelserne for skattefrihed efter samme lovs § 8, stk. 2 er opfyldt.

Efter ejendomsavancebeskatningslovens § 1 er fortjeneste ved salg af fast ejendom avancen ved salg af fast ejendom som udgangspunkt skattepligtig. Ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 ("sommerhusreglen") er en undtagelse til dette udgangspunkt, jf. f.eks. SKM2007.209.HR . Efter denne bestemmelse er det en betingelse for skattefrihed, at ejendommen har været "benyttet til privat formål i en del af eller hele den periode" hvori ejendommen har været ejet. Det er sagsøgeren, der skal bevise, at salget er skattefrit.

Det gøres gældende, at sagsøgeren ikke med den ifølge retspraksis fornødne grad sikkerhed har bevist, at betingelserne for skattefrihed er opfyldt i sommerhusreglens forstand.

Sagsøgeren hævder i påstandsdokumentet, side 7 nederst, at have benyttet ejendommen til private formål fra ultimo 2005 til medio 2006 og anfører i den forbindelse, at benyttelsens varighed alene ikke kan begrunde, at betingelserne for skattefrihed ikke er opfyldt. Uagtet, at det bestrides, at sagsøgeren har dokumenteret reelt at have benyttet ejendommen til private formål i den nævnte periode, gøres det i øvrigt gældende, at kravene til bevisets styrke i relation til reel benyttelse til private formål stiger, jo kortere varighed der er tale om (i dette tilfælde ifølge sagsøgeren selv omtrent et halvt år). Når ejendommen ifølge sagsøgerens eget udsagn er anvendt i en kortvarig periode, må der stilles høje krav til bevisbyrden. Da adskillige forhold peger imod, at ejendommen reelt har været anvendt til sagsøgerens private formål, er bevisbyrden ikke løftet i denne sag.
Ifølge oplysningerne i sagen blev den omtvistede ejendom sat til salg mere end to måneder inden VVS, kloak og skorsten blev færdigmeldt og inspiceret henholdsvis den 1. og 12. december 2005 (bilag 10 og 11), og mere end fem måneder før tilstandsrapport blev udarbejdet den 25. februar 2006, jf. salgsopstillingen af 20. september 2005 (bilag 12).

Disse forhold indikerer med betydelig styrke, at det eneste formål med erhvervelsen af ejendommen var et hurtigt frasalg med fortjeneste. Skattemyndighederne har været berettiget til at lægge vægt på, at sagsøgeren satte sommerhuset til salg, før det blev færdiggjort, da der er tale om et relevant forhold, der indgår i vurderingen af, om ejendommen reelt har tjent til private formål for sagsøgeren. Sagsøgerens kritik i stævningen, side 9, er i den forbindelse ubeføjet.

Skattemyndighederne konstaterede, at ejendommen var sat til salg og rekvirerede salgsopstillingen, der på objektiv vis dokumenterer sagsøgerens salgshensigt (bilag 12). Der blev endvidere taget billeder, der viste, at sommerhuset ikke blev anvendt privat (bilag D). Af salgsfremstillingen fremgår, at huset skulle sælges som et "nyopført luksus sommerhus".

Sagsøgeren, der er uddannet tømrer, opførte selv sommerhuset, jf. bl.a. bilag 19, side 8. Ejendommen blev solgt ubehæftet for en kontant købesum på 1.550.000,- kr. og uden at være blevet belånt i ejerperioden, jf. bilag 18 og C. Det er uden betydning for denne sag, hvordan sagsøgeren har finansieret byggeriet, og det ændrer i øvrigt heller ikke ved, at det generelt er mere interessant for en ejendomskøber at overtage en ubehæftet ejendom.

Det følger af retspraksis, at sagsøgerens tilstedeværelse i ejendommen i forbindelse med salgsbestræbelserne ikke udgør en anvendelse af sommerhuset til private formål i lovens forstand, uanset om der var tale det første eller andet og endelige forsøg, jf. SKM2003.152.ØLR .

Sagsøgerens bevæggrunde for efterfølgende at tage sommerhuset af markedet er ikke skattemyndighederne bekendte og kan heller ikke efterprøves. Det kan derfor ikke udelukkes, at huset netop blev trukket af markedet, fordi skattemyndighederne interesserede sig for, om der forelå en skattepligtig avance.
I den forbindelse gøres det videre gældende, at det forhold, at sagsøgeren kontaktede SKAT den 26. november 2005, hvor han fik at vide, at avancen ud fra de oplyste omstændigheder ville være skattepligtig (jf. bilag C), underbygger antagelsen om, at ejendommen udelukkende blev erhvervet med henblik på en skattefri fortjeneste og ikke til benyttelse til private formål, jf. SKM2010.633.ØLR .

Under alle omstændigheder indgår disse forhold som momenter blandt flere ved vurderingen af om sagsøgeren har benyttet ejendommen til private formål, og disse forhold er således ikke i sig selv udslagsgivende men må ses i sammenhæng med de øvrige omstændigheder ved sagen.

Til videre støtte for, at sagsøgeren ikke har anvendt ejendommen i sommerhusreglens forstand, gøres det gældende, at sagsøgeren samtidigt med den omtvistede sommerhusejendom den 1. juni 2004 erhvervede en anden byggegrund beliggende ...2. Sagsøgeren har i replikken oplyst, at ejendommen blev solgt den 1. december 2010 og anført, at ejendommen "blev solgt som en ubebygget sommerhusgrund". Dermed har sagsøgeren i hele den for sagen relevante periode erhvervet og besiddet en anden sommerhusgrund, alt imens han havde bopæl på ...3. Det har dermed den klare formodning imod sig, at sagsøgerens samtidige erhvervelse af to byggegrunde i nærområdet fra sagsøgerens oplyste bopæl (omtrent 27 km til ejendommen på ...1 og 28 km til ...2, idet ejendommene er beliggende knap 2 km fra hinanden) skyldes et ønske om at opføre og anvende et sommerhus på den ene af disse grunde til private formål. Arbejdet med ejendommen på ...1 var end ikke færdigt, da den blev videreoverdraget, jf. nærmere herom nedenfor.

Det gøres videre gældende, at ejendommen på ...1 ikke var møbleret. Ifølge det betingede skøde blev ejendommen således solgt umøbleret, ligesom ejendommen også skulle sælges umøbleret den første gang, sagsøgeren forsøgte sig herpå (bortset fra hårde hvidevarer mv.), jf. bilag 18, s. 2, samt bilag 12. Det er med føje, at der blev lagt vægt på dette forhold.

På trods af ministeriets opfordring (2) har sagsøgeren ikke fremlagt verificerbar dokumentation for møbler og indbo i sommerhuset, hvilket må komme sagsøgeren bevismæssigt til skade. Sagsøgeren har således ikke fremlagt billeder eller andet, der viser, at han har forsynet ejendommen med egne møbler, som kan sandsynliggøre, at han har benyttet ejendommen privat. Der er heller ikke fremlagt regning for ind- eller udflytning af møbler og indbo - navnlig de møbler, som ikke skulle overtages i forbindelse med købet.

Sagsøgeren har i stævningen og i replikken heroverfor anført, at sommerhuset var møbleret, og at indboet blev anskaffet ved gavekort. Dette bestrides som udokumenteret. Som følge af disse gavekort foreligger der i øvrigt ikke kvitteringer eller anden dokumentation for det erhvervede indbo (hvilket under alle omstændigheder dog ikke i sig selv godtgør den reelle anvendelse til private formål).

Det er derfor ikke bevist, at ejendommen har været møbleret overhovedet. Det bestrides, at billedet i bilag 13 af sagsøgerens familiemedlemmer og en dyne skulle viser, at ejendommen på noget tidspunkt har været møbleret. Omvendt viser SKATs billeder af 28. september 2005 (bilag D), som er taget på det tidspunkt, hvor sagsøgeren gjorde sig sine første salgsbestræbelser, at sommerhuset var umøbleret. Meget tyder på, at de billeder, der er fremlagt som sagens bilag 13, er taget i samme tidsrum som bilag D.

Videre bemærkes, at sagsøgeren på mødet med SKAT d. 16. maj 2008 oplyste, at ejendommen var møbleret med gamle møbler, jf. bilag C (sagsfremstillingen), side 4. Det fremgår ikke af sagsfremstillingen, at sagsøgeren oplyste over for SKAT på dette møde, at der skulle være blevet købt møbler for gavekort. Dette forhold nævnes først i sagsfremstillingen udarbejdet af sagsøgerens advokat i klagen til Skatteankenævnet af 20. oktober 2008 (bilag F, side 4). Endvidere oplyste sagsøgeren på mødet med SKAT d. 16. maj 2008, at sommerhuset i øvrigt ikke var forsynet med køkkenudstyr eller gardiner (hvilket for så vidt angår køkkengrejet efterfølgende blev modsagt i samme klage til Skatteankenævnet).

Disse - i øvrigt indbyrdes modstridende - forhold taler således klart imod, at ejendommen er brugt til private formål - bevisbyrden må under alle omstændigheder skærpes som følge heraf, jf. UfR 1998, side 898 H.

Videre bestrides det, at billedet i bilag 13 i sig selv dokumenterer, at ejendommen reelt har været benyttet til private formål. Billedet dokumenterer allerhøjest en enkeltstående episode, hvor de afbildede personer har befundet sig i ejendommen. Henset til de strenge krav i retspraksis til, hvornår en skatteyderen har dokumenteret reelt at have benyttet et sommerhus til private formål, tilfredsstiller dette bilag således ikke kravene hertil, jf. f.eks. UfR 2003, 63 H (?.red.SKAT), SKM2009.206.BR , SKM2009.267.BR , SKM2010.267.VLR , og SKM2010.249.ØLR .

Til videre støtte for, at ejendommen ikke reelt har været brugt til private formål, gøres det gældende, at der ubestridt ikke er betalt ejendomsværdiskat heraf. Dette forhold indgår ifølge retspraksis som endnu et moment i vurderingen af, om ejendommen kunne afstås skattefrit, jf. SKM2010.633.ØLR , og SKM2007.797.ØLR modsætningsvist. Det må derfor afvises, at forholdet ingen betydning har i forhold til, hvorvidt klageren reelt har opholdt sig i sommerhuset, således som det ellers blev anført af sagsøgeren overfor Skatteankenævnet (jf. bilag 1, side 12).

I relation til forbruget af forsyningsydelser (bilag 14-17) har sagsøgeren anført, at det "store" vandforbrug i ejendommen skyldes bl.a., at sagsøgeren døjede med rygproblemer og derfor flittigt gjorde brug af ejendommens spabad. I den forbindelse har sagsøgeren i sin replik fremlagt journaler fra kiropraktorbesøg (bilag 2 1-22).

Hertil bemærkes, at disse bilag ikke dokumenterer, at sagsøgeren har anvendt ejendommen til private formål i sommerhusreglens forstand, endsige et lægeligt krav om hydroterapeutisk behandling ved f.eks. spa. At sommerhuset overhovedet indeholdt et spabad skyldes vel, at det skulle sælges som et "nyopført luksus sommerhus" i overensstemmelse med salgsopstillingen.

Selv hvis det lægges til grund, at sagsøgeren reelt har anvendt spabadet, betyder det ikke, at sagsøgeren dermed kan siges at have anvendt ejendommen til private formål i sommerhusreglens forstand. For det første bestrides det, at den blotte lejlighedsvise brug af spabadet er tilstrækkelig til, at lovens krav er opfyldt, hvorved bemærkes, at sagsøgeren ikke ved de nyfremlagte bilag har dokumenteret omfanget af brugen heraf. For det andet viser selv et stort vand- eller elforbrug under alle omstændigheder ikke, at sagsøgeren reelt anvendte sommerhuset til private formål, SKM2007.797.ØLR , hvorved bemærkes, at der netop ikke foreligger noget stort vandforbrug i denne sag. For det tredje kan forbruget af vand - i hvert fald for en stor dels vedkommende - henføres til byggeriet.

I den forbindelse bestrides det i replikken anførte om, hvornår byggeriet og istandsættelsen var afsluttet. Der er således ingen holdepunkter i sagens bilag for at konkludere, som sagsøgeren gør, at byggeriet var færdigmeldt den 1. november 2005. Bilag 10 dokumenterer alene, at VVS og kloak var færdigmeldt den 1. november. Derimod viser bilag 11, at skorstenen først blev synet og godkendt den 12. december 2005, altså efter den 1. november 2005. Derefter blev tilstandsrapporten af 25. februar 2006 (bilag 19) udarbejdet med tilhørende fortegnelsen over mangler, ejendommen var behæftet med. Af tilstandsrapporten fremgik én såkaldt "K3" og to "K1" anmærkninger og endvidere to notebemærkninger (bilaget, s. 5-6). Navnlig det udvendige terræn var ikke færdigreguleret, idet terrænet overalt skulle falde bort fra huset, ligesom flere lamper ikke var monterede, herunder udvendige lamper. Sagsøgeren oplyste selv, at ikke alle døre og vinduer fungerede (bilaget, s. 9).

Disse mangler blev ifølge sagsøgerens egne oplysninger udbedret herefter som følge af sagsøgerens faglige stolthed - i hvert fald for så vidt angik faldet i terrænet, jf. stævningen, side 8.

Sagsøgeren har således selv forklaret, at arbejderne med ejendommen ikke var overstået på tidspunktet for udarbejdelsen af tilstandsrapporten den 25. februar 2006. Der er derfor intet grundlag for at anføre, at byggeriet var færdigmeldt allerede den 1. november 2005, og det forhold, at sagsøgeren nu i replikken skifter forklaring, må tillægges bevismæssig betydning, jf. UfR 1998, side 898 H. Det i replikken anførte vedrørende de forsikringsmæssige forhold er uden betydning for denne sag og kan ikke føre til et andet resultat.

At sommerhuset ikke stod færdigt pr. 1. november 2005 bekræftes tillige af, at sagsøgeren i det betingede skøde (bilag 18) overfor de kommende købere af ejendommen forpligtede sig til at udbedre det udvendige terræn inden 1. august 2006, hvorved bemærkes, at skødet blev underskrevet af sagsøgeren den 7. juli 2006 med en overtagelsesdag den 15. juli 2006. Dermed er der sikkerhed for, at istandsættelsen af ejendommen i hvert fald ikke var afsluttet før 7. juli 2006.

El- og vandforbruget for det første halvår af 2006 kan derfor - i hvert fald for en del heraf - fortsat henføres til disse igangværende arbejder.

Som anført følger det af retspraksis - navnlig SKM2007.797.ØLR - at selv et eventuelt betydeligt forbrug af el og vand (hvilket bestrides at være tilfældet) ikke i sig selv godtgør, at sommerhuset reelt er anvendt til private formål. Som i den sag giver oplysningerne om forbrug af el og vand ikke noget entydigt billede af sagsøgerens anvendelse af sommerhuset i de perioder, hvor sommerhuset angiveligt skulle være brugt af sagsøgeren til private formål.

Der er i øvrigt ikke fremlagt dokumentation for andre ydelser forbundet med en reel beboelse af sommerhuset som feks. regninger for avisabonnement i opholdsperioderne, installation og abonnementsregning for fastnettelefon og/eller internet etc.

Endelig bestrides det, at de fremlagte forsikringspolicer (bilag 8 og 9) dokumenterer, at sagsøgeren reelt har benyttet ejendommen til private formål, idet disse i princippet også blot kan have været optaget med henblik på at sikre den forestående investering, herunder f.eks. de hårde hvidevarer mv., der fulgte med i ejendomskøbet (se hertil salgsopstillingen, bilag 12). Salgsopstillingen annoncerede i den forbindelse med, at ejendommen var forsikret, og ifølge det betingede skøde (bilag 18) kunne de kommende købere vælge at overtage brandforsikringen, ligesom de fra afgivelsen af deres underskrift erhvervede ret til at oppebære assurancesummer i tilfælde af skade. Det er således ikke godtgjort, at der overhovedet er tegnet forsikring ud fra sagsøgerens egne private interesser. Policerne dokumenterer i øvrigt ikke, at sagsøgeren rent faktisk har betalt herfor.

Endelig bestrides det, at sagsøger har løftet sin bevisbyrde ved de påtænkte vidneforklaringer, navnlig fra nærtstående til sagsøgeren. Det fremgår således af retspraksis, at vidneforklaringer ikke kan erstatte objektiv dokumentation for, om sagsøgeren reelt har anvendt ejendommen til private formål, jf. f.eks. SKM2007.276.ØLR , (hvor skatteyderen førte seks vidner) og SKM2007.797.ØLR (syv vidner).

Parterne har i det væsentlige procederet i overensstemmelse med det i påstandsdokumenterne anførte.

Rettens begrundelse og afgørelse

Sommerhuset blev i september 2005, før det var færdigmeldt, sat til salg ved R1, ligesom der var sat et hjemmelavet Til Salg-skilt ved sommerhuset. Sagsøgeren rettede i oktober 2005 henvendelse til SKAT med forespørgsel om mulighederne for at sælge skattefrit. Sagsøgeren fik i februar 2006 udarbejdet tilstandsrapport. Sagsøgeren havde således foretaget en række dispositioner, der sædvanligvis foretages med henblik på salg, og sommerhuset blev solgt i juni 2006.

Det tiltrædes, som af sagsøgeren anført, at intentioner om at sælge ikke i sig selv er afgørende for vurderingen af spørgsmålet om skattefrihed efter ejedomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Imidlertid findes sagsøgeren ikke alene ved de afgivne forklaringer at have godtgjort, at sommerhuset, på trods af de ovenfor beskrevne dispositioner, blev anvendt at sagsøgeren og hans familie til private formål. Forklaringerne om hvordan sommehuset var indrettet og møbleret, hvornår, hvor ofte og på hvilken måde sommerhuset blev anvendt, er på ingen måde detaljerede. Selv om det konstaterede forbrug af el og vand, som af sagsøgeren forklaret, i væsentligt omfang måtte skyldes hans jævnlige anvendelse af spa-badet om fredagene, er dette i sig selv ikke tilstrækkeligt til at statuere, at sommerhuset er blevet benyttet til private formål, således som det må forståes i ejedomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2.

Sagsøgtes påstand om frifindelse tages derfor til følge.

Efter sagens udfald skal sagsøgeren betale sagsomkostninger til sagsøgte.

Efter sagens værdi, vurderet ud fra en skatteprocent på 50, fastsættes omkostningerne med udgangspunkt i landsretspræsidenternes vejledende takster til 30.000 kr., der vedrører advokatomkostninger.

T h i k e n d e s f o r r e t

Sagsøgte, Skatteministeriet, frifindes.

I sagsomkostninger skal sagsøgeren, A, til sagsøgte betale 30.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage.