C.H.2.1.8.1 Afståelses- og anskaffelsessummen ved almindeligt salg/køb

Afsnittet indeholder en definition af både afståelses- og anskaffelsessummen ved overdragelse/erhvervelse af en fast ejendom i fri handel.

Afsnittet indeholder:

Definition
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Definition

Afståelses- og anskaffelsessummen ved overdragelse af fast ejendom i en fri handel defineres som udgangspunkt som det beløb, der står i skødet eller købsaftalen.

Inventar med videre

Hvis der i overdragelsessummen indgår betaling for inventar, besætning, mælkekvoter, der ikke er omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, og betalingsrettigheder eller lignende, skal disse beløb fratrækkes, når afståelses- henholdsvis anskaffelsessummen for selve den faste ejendom skal opgøres.

Eksempel: Ændring af afståelsessummen, selv om sælger havde fratrukket betaling for inventar

Selv om sælger havde udarbejdet en inventarliste, blev afståelsessummen reduceret skønsmæssigt. Se LSRM 1976, 131 LSR.

Gæld uden for købesummen

Hvis køberen overtager en gæld på ejendommen, der ikke indgår i købesummen, skal denne gæld medregnes ved opgørelsen af afståelsessummen. I praksis overtages vej- og kloakgæld samt restgæld for tilslutningsafgift ofte uden for købesummen.

Brugsretter, aftægtsforpligtelser mv.

I overdragelsessummen kan der ligge en aftægtsforpligtelse, som køber har påtaget sig over for sælger. I en sådan situation skal den kapitalværdi af aftægtsforpligtelsen, som er aftalt af køber og sælger, medregnes i henholdsvis afståelses- og anskaffelsessummen.

SKAT kan i visse situationer efter reglerne i EBL § 4, stk. 6, efterprøve parternes fastsættelse af kapitalværdien af en løbende ydelse. Se mere herom i afsnit (C.H.2.1.9.2) om fordeling af overdragelsessummen på aktiver.

Eksempel: Afståelsessummen indeholdt løbende ydelse

Opgørelse af fortjeneste på en ejendom ved salg af landbrugsejendom i 1996. En del af salgssummen var en løbende ydelse. Se SKM2004.306.ØLR.

Løbende ydelser, herunder aftægtsydelser, der er et led i aftaler, som er indgået den 1. juli 1999 eller senere, bliver beskattet efter LL § 12 B. Se om løbende ydelser og LL § 12 B i afsnit (C.C.6.8).

Kapitalværdien skal opgøres efter ydelsens årlige værdi og kapitaliseringsfaktorerne på overdragelsestidspunktet.

Se BEK nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2014.362.HR	Højesteret stadfæstede Østre Landsrets dom om, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter afskrivningsloven og efter ejendomsavancebeskatningsloven - ud over købesummen - alene kan medregnes udgifter, som kan henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, og at udgifter til f.eks. den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt, ikke kan medregnes. Højesteret fandt derfor ikke, at investorerne havde godtgjort, at der i forskelsbeløbet på ca. 42 mio. kr. indgik udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet. Der var desuden ikke grundlag for at antage, at der for en del af forskelsbeløbets vedkommende var tale om, at udbyderen havde afholdt udgifter, som havde ført til en højere værdi af den faste ejendom. Ingen del af forskelsbeløbet kunne derfor indgå i anskaffelsessummen.	Tidligere afgørelse SKM2012.96.ØLR
SKM.2014.236.HR	Spørgsmålet i sagen var, om honoraret til en udbyder af et investeringsprojekt skulle indgå i anskaffelsessummen for en ejendom ved opgørelsen af avancen i medfør af ejendomsavancebeskatningslovens § 4. Højesteret fandt, at honoraret ikke kunne henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet og derfor ikke skulle medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Investoren var heller ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis vedrørende "brugte anparter". Landsretten og byretten var nået til samme resultat.	Tidliger afgørelse SKM2012.84.ØLR
Landsretsdomme
SKM2015.90.ØLR	Sagen vedrørte spørgsmålet om, hvilken afståelsessum, der skulle lægges til grund ved opgørelsen af et kommanditselskabs skattepligtige fortjeneste ved afståelse af en ejendom. Afståelsessummen for ejendommen var mellem parterne aftalt til 26.100.000 kr., og denne blev berigtiget ved mageskrifte. Retten udtalte, at det måtte lægges til grund, at overdragelsen af ejendommen mellem parterne var sket mellem uafhængige parter. Retten udtalte desuden, at sagsøgeren i forbindelse med selvangivelsen for 2009 endvidere havde opgjort ejendomsavancen på grundlag af en kontant afståelsessum på kr. 26.100.000,-, og at afståelsessummen først var blevet anfægtet af sagsøgeren efter, at det var blevet afklaret, at der ikke kunne ske genanbringelse af avancen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 6 A. Retten fandt, at under disse omstændigheder og henset til, at der ikke forelå oplysninger om, at indholdet af overdragelsesaftalen var blevet bestridt civilretligt mellem parterne eller af skattemyndighederne, måtte den aftalte afståelsessum derfor lægges til grund ved beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Skatteministeriet blev herefter frifundet.	Tidligere afgørelse SKM2014.104.BR stadfæstet.
SKM2004.306.ØLR	Løbende ydelse ved overdragelse af vindmølleparcel. En landmand blev anset for skattepligtig af fortjeneste ved salg af en vindmølleparcel til sin nabo. Overdragelsessummen udgjorde 25.000 kr., og herudover skulle køber betale en løbende ydelse svarende til 5 pct. af møllens indtjening dog minimum 45.000 kr. pr. år. Den løbende ydelse var et delvist vederlag for det solgte areal, og skattemyndighederne kunne derfor kapitalisere værdien af den løbende ydelse ved opgørelsen af afståelsessummen.
Byretsdomme
SKM2016.286.BR	Sagsøgeren havde - via køb af anparter i et K/S - erhvervet halvdelen af en udlejningsejendom, som K/S'et havde overtaget 4 måneder tidligere. Ved opgørelsen af den skattepligtige avance efter ejendommens salg nedsatte skattemyndighederne sagsøgerens anskaffelsessum, hvilket førte til en forhøjelse af den skattepligtige avance. Sagsøgeren havde opgjort sin anskaffelsessum efter praksis om køb af brugte anparter og gjorde i øvrigt gældende, at ejendommen var steget i værdi i perioden fra K/S'ets køb af ejendommen og frem til hendes køb af anparterne i K/S'et. Retten fandt, at der ikke var tale om køb af brugte anparter. Den påståede værdistigning var endvidere ikke dokumenteret. Der var derfor ikke grundlag for at hjemvise opgørelsen af sagsøgerens anskaffelsessum til SKAT. Skatteministeriet blev derfor frifundet i forhold til opgørelsen af anskaffelsessummen og formelle fejl. Ministeriet havde under retssagen taget bekræftende til genmæle i forhold til opgørelsen af sagsøgerens afståelsessum, som kunne nedsættes med ejendomsmæglerhonorar for salg af ejendommen.
SKM2012.531.BR	En ejer gjorde gældende, at han havde overtaget en gæld på 3 mio. kr. uden for købesummen. Retten fandt det imidlertid ikke godtgjort, at anskaffelsessummen oversteg den købesum, der var anført i skødet.
Landsskatteretskendelser
SKM2013.179.LSR	Ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum og afståelsessum for en række ejendomme i forbindelse med salg af kommanditanparter skulle den aftalte fordeling af overdragelsessummen lægges til grund, således at afståelsessummen ikke skulle korrigeres for udbyderhonorarer og købsomkostninger.
SKM2004.480.LSR	En skatteyder, der drev virksomhed under virksomhedsordningen, agtede at afhænde virksomheden, således at købesummen blev berigtiget med en opsat livsbetinget ydelse, som skulle udbetales så længe, klageren eller hans hustru var i live. Værdiansættelsen af den løbende ydelse, der kunne indgå under virksomhedsordningen, skulle ske efter den dagældende bekendtgørelse nr. 996 af 8. november 2000 om fastsættelse af værdien af brugs-, rente- eller indtægtsnydelser ved beregning af arve- og gaveafgift. Kapitalværdien, der ikke skulle anses for et finansielt aktiv, indgik som kapitalafkastgrundlag i virksomhedsordningen.
LSRM 1976, 131 LSR	Trods udarbejdet liste over inventar, der blev solgt sammen med landbrugsejendom, blev skatteyderens fordeling af afståelsessum på fast ejendom og inventar tilsidesat.