C.H.2.1.8.3 Fradrag i afståelsessummen

Dette afsnit handler om, at afståelsessummen kan reguleres med visse poster, der afholdes i forbindelse med overdragelsen.

Afsnittet indeholder:

Fradrag for udgifter mv.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Fradrag for udgifter mv.

I visse tilfælde kan afståelsessummen reguleres med afholdte udgifter, modtagne tilskud eller betalte erstatningsbeløb, der er led i overdragelsen.

Herudover er der fradrag for egentlige salgsomkostninger i forbindelse med overdragelsen.

Udlejningsejendoms vedligeholdelseskonti

Ubundne beløb, der står på en udlejningsejendoms vedligeholdelseskonto, og som ved salg af ejendommen bliver godskrevet køberen, kan fratrækkes i afståelsessummen ved opgørelsen af fortjenesten.

Engangsbeløb Grundejernes Investeringsfond

Engangsbeløb, som sælgeren er forpligtet til at indbetale til binding i Grundejernes Investeringsfond, når en hidtil udlejet lejlighed sælges som ejerlejlighed, kan ikke fratrækkes i afståelsesvederlaget.

Yderligere vederlag

Hvor en ejendom afstås på sådanne vilkår, at erhververen skal yde den tidligere ejer et yderligere vederlag for ejendommen ved erhververens senere afståelse af ejendommen (fx en andel af den fortjeneste, der opnås ved en senere afståelse), kan dette beløb fratrækkes i den oprindelige erhververs afståelsessum. Se EBL § 13.

Eksempel: Betaling af yderligere vederlag til tidligere sælger

En skatteyder erhvervede en landbrugsejendom fra sin mor. Skatteyderen betalte et yderligere vederlag til moderen for at opnå samtykke til frasalg af et jordstykke fra ejendommen. Vederlaget blev anset for et yderligere vederlag for erhvervelsen af landbrugsejendommen og kunne derfor fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen af jordstykket.

Se LSRM1978, 37 LSR.

Se også

Se også afsnit (C.H.2.1.20) om yderligere vederlag.

Eksempel: Fradrag for istandsættelsesudgifter på anden ejendom

I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, som en person havde en tinglyst livsvarig brugsret til, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed. Lejeren var herefter villig til at opgive lejemålet og i stedet overtage den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fratrækkes ved opgørelsen af fortjenesten. Ejerens fortjeneste ved salg af lejligheden var betinget af, at den var frigjort for boligretten. Se TfS 1985, 637 LSR (vedrører dog næring).

Eksempel: Fradrag for erstatning til lejer for frigørelse af lejemål

En person havde betalt en erstatning til en lejer på 34.500 kr. for at blive frigjort for dennes lejemål. Erstatningen kunne anses for en omkostning ved afståelsen af ejendommen. Se TfS 1985, 293.

Eksempel: Faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse af grund efter brand kunne fratrækkes i afståelsessummen

En oprydningserstatning på 41.602 kr., der blev udbetalt som følge af brandskade på en fast ejendom, skulle regnes med til afståelsessummen på linje med selve branderstatningen. De faktisk afholdte udgifter til ryddeliggørelse af grunden, var på 65.573 kr., og udgifterne måtte anses for nødvendige, fordi de nedbrændte bygninger ikke blev genopført. De afholdte udgifter skulle fratrækkes i den opgjorte afståelsessum, så fortjenesten blev nedsat med forskellen mellem de to beløb, 23.971 kr. Se LSRM 1985, 35 LSR.

Eksempel: Fradrag for udgifter til arbejde på ejendom, der blev udført for sælgers regning

Sælgeren kunne fratrække udgifter til arbejde på ejendommen, som blev udført for sælgers regning efter afståelsen. Se LSRM 1982, 195 LSR.

Ved kommuners salg af grunde kan det være bestemt i salgsbetingelserne, at kommunen skal have ret til at købe grunden tilbage til den oprindelige købspris med et procenttillæg p.a., hvis bebyggelse ikke er sket inden en vis frist. Procenttillægget er en bestanddel af tilbagekøbssummen og ikke en rente.

Eksempel: Udgifter til huslejegaranti kunne fratrækkes ved opgørelsen af fortjenesten

Et selskab, der ikke var i næring med køb og salg af fast ejendom, solgte en udlejningsejendom og påtog sig i forbindelse med salget en huslejegaranti i 2½ år over for køberen. De betalinger, huslejegarantien udløste, var på i alt ca. 6,8 mio. kr. Det beløb var ikke fradragsberettigede driftsomkostninger efter SL § 6, stk. 1, litra a, men en tilbagebetaling af købesummen, der kun påvirkede opgørelsen af fortjenesten efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven. Da betalingerne ifølge huslejegarantien ansås for tilbagebetaling af købesum, var garantibetalingerne heller ikke fradragsberettigede som løbende ydelser efter den dagældende LL § 12, stk. 8. Se SKM2001.624.HR.

Finansieringsudgifter

Finansieringsudgifter har som udgangspunkt ingen betydning for opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved afståelse af fast ejendom efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Se fx LSRM 1964, 29 LSR, der dog vedrører lov om særlig indkomstskat.

Undtagelser:

Eksempel: Låneomkostninger, der havde direkte forbindelse med ejerskiftelån, kunne dog fratrækkes i opgørelsen af fortjenesten

Landsskatteretten fastslog, at låneomkostninger i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån ved salg kunne fratrækkes i opgørelsen af fortjenesten. Det blev lagt til grund, at låneomkostningerne var en direkte følge af salgsaftalen, og at omkostningerne var afholdt som vilkår i umiddelbar tilknytning til afståelsen. Se TfS 2000, 499 LSR.

Rentedekort

En rentedekort, der skyldes, at sælgeren har forlangt den kontante del af købesummen betalt før overtagelsen, kan ikke fradrages i afståelsesvederlaget.

Udstedelse af pantebreve til den part i et samlivsforhold, der ikke stod på skødet, blev anset som kompensation for den pågældendes betaling af udgifter til ejendommen og godtgørelse for andel i værdistigningen. Der var ikke hjemmel til at fratrække en sådan ydelse i forbindelse med salg af ejendommen. Se skd.1985.76.755.

Salgsomkostninger

Omkostninger ved afhændelsen af ejendommen, som sælgeren afholder, kan fratrækkes i afståelsessummen.

Det gælder fx udgifter til mægler, annoncer, advokat, stempelafgift mv., der vedrører selve afståelsen af ejendommen.

Udgifter til udstykning af grund

Afholdte udgifter til udstykning kan fratrækkes i afståelsessummen, hvis det er et led i salgsaftalen, at sælger skal udstykke grunden og afholde udgifterne i forbindelse hermed.

Hvis udgiften til udstykning derimod ikke afholdes i forbindelse med afståelsen af ejendommen, vil den i stedet blive behandlet som en forbedringsudgift, som kan tillægges anskaffelsessummen efter reglerne i EBL § 5 på linje med andre forbedringsudgifter.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Højesteretsdomme
SKM2001.624.HR	Huslejegaranti anset for tilbagebetaling af købesum. Et selskab havde ved et samlet salg af ejerlejligheder givet en huslejegaranti, som løb i 2½ år, hvor selskabet havde garanteret køberen en årlig husleje på ca. 4 mio. kr. eller for hele perioden ca. 10 mio. kr. Garantiforpligtelsen blev aktuel, og selskabet betalte køberen i alt 6.844.088 kr. Højesteret fandt, at huslejegarantien skulle anses for regulering af købesummen og derfor ikke var en driftsomkostning.
Skd. 1984.71.867	Fradragsretten efter SL § 6, stk. 1, litra e, og LL § 14, stk. 1, omfatter ikke prioritetsrenter og ejendomsskatter, som vedrører tiden før skatteyderens erhvervelse af ejendommen. Sådanne ydelser, der betales af erhververen, er en del af anskaffelsessummen.
Landsretsdomme
SKM2014.736.ØLR	Sælger af anparter i et kommanditselskab, der var engageret i et ejendomsinvesteringsprojekt, var ikke berettiget til at fradrage udbyderhonoraret og finansieringsomkostningerne i afståelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance. Sagen for landsretten vedrørte alene fradragsret i afståelsessummen og ikke tillæg til anskaffelsessummen. Anparterne var ikke omfattet af skattemyndighedernes dagældende praksis om "brugte anparter". Ikke fradrag.	Tidligere instans: SKM2013.504.BR
SKM2014.517.ØLR	Ved opgørelsen af den skattepligtige ejendomsavance i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven efter salg af to ejendomme, der var indgået i hvert sit ejendomsinvesteringsprojekt, kunne investor hverken medregne udbyderhonorarerne ved opgørelsen af de skattemæssige anskaffelsessummer eller fradrage udbyderhonoraret ved opgørelsen af de skattemæssige afståelsessummer. Retten fastslog, at det er skatteyderen der havde bevisbyrden for, dels at udgifter, der ønskedes medregnet, kunne henføres til berigtigelsen og gennemførelsen af selve ejendomskøbet, dels af omkostningerne skulle kunne opdeles på bistand, der kunne medregnes og bistand der ikke kunne medregnes. Denne bevisbyrde var ikke løftet. Ikke fradrag.	Tidligere instans: SKM2013.484.BR
Skd.1985.76.755 ØLR	Udstedelse af pantebreve til den part i et samlivsforhold, der ikke stod på skødet, blev anset for kompensation for betaling af udgifter til ejendommen og for andel i værdistigningen. Retten fandt, at der ikke var fradrag for ydelsen ved opgørelsen af fortjenesten.
Landsskatteretskendelser
SKM2016.182.LSR	Advokatomkostninger, der var afholdt i forbindelse med en retssag om mangler ved en fast ejendom, kunne ikke fradrages ved avanceopgørelsen vedrørende salget af ejendommen. Ikke Fradrag.
SKM2014.146.LSR	Ved salg af komanditandele kunne sælger ikke fradrage tidligere afholdte projektomkostninger ved opgørelsen af salgssummen efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven. Ikke Fradrag
SKM2013.768.LSR	Erstatning udbetalt til lejere for utidig opsigelse samt advokatomkostninger i forbindelse hermed kunne fratrækkes i salgssummen i forbindelse med avanceopgørelsen ved salg af ejendommen. Landsskatteretten fandt at det havde været en betingelse i købsaftalen, at ejendommen blev frigjort for lejemål. Opsigelsen af lejerne ansås derfor for at have tilstrækkelig forbindelse med salget af ejendommen. Fradrag.
SKM2012.574.LSR	En ejendom blev solgt bl.a. betinget af, at ejendommen var frigjort for lejemål. Sælger kunne fra afståelsessummen fratrække erstatninger til lejere og advokatomkostninger i forbindelse hermed. Fradrag.
TfS 2000, 499 LSR	Landsskatteretten fastslog, at låneomkostninger i forbindelse med optagelse af ejerskiftelån ved salg kunne fratrækkes i opgørelsen af fortjenesten. Det blev lagt til grund, at låneomkostningerne var en direkte følge af salgsaftalen, og at omkostningerne var betalt som vilkår i umiddelbar tilknytning til afståelsen. Fradrag.
TfS 1985, 637 LSR	I forbindelse med salg af en ejerlejlighed, som en person havde en tinglyst livsvarig brugsret til, afholdt ejeren udgifter til istandsættelse af en anden lejlighed. Lejeren var herefter villig til at opgive lejemålet i ejerlejligheden og i stedet overtage den anden lejlighed. Istandsættelsesudgifterne kunne fratrækkes opgørelsen af fortjenesten. Ejerens fortjeneste ved salg af lejligheden var betinget af, at den var frigjort for boligretten.	Afgørelsen vedrører dog næring.
TfS 1985, 293 LSR	En person havde betalt en erstatning til en lejer på 34.500 kr. for at blive frigjort for dennes lejemål. Erstatningen var en omkostning ved afståelsen af ejendommen.
LSRM 1985, 35 LSR	Faktisk afholdte udgifter, der havde været nødvendige til ryddeliggørelse af grund, fordi nedbrændte bygninger ikke blev genopført, kunne fratrækkes i afståelsessummen. Fradrag.
LSRM 1982, 195 LSR	Erstatning til sælger for nedrivning af bygning. Erstatningen skulle medregnes til afståelsessummen. Derimod kunne den faktiske udgift til nedrivningen, der var en del af handlen ifølge skødet, fratrækkes i afståelsessummen. Fradrag.
LSRM 1979, 44 LSR	En ejer havde i forbindelse med salg af sin ejendom udbetalt 10.000 kr. som erstatning til lejerne for afståelse af lejemål inden det aftalte opsigelsesvarsel. Der var ikke dokumentation for beløbets betaling. Landsskatteretten fandt, at beløbet ikke kunne anses for en driftsomkostning efter SL § 6, litra a, men alene en omkostning i forbindelse med det stedfundne salg.
LSRM 1978, 37 LSR	Betaling af et vederlag til tidligere sælger ansås for et yderligere vederlag for erhvervelsen af landbrugsejendommen og kunne derfor fratrækkes i afståelsessummen ved opgørelsen af den skattepligtige fortjeneste ved afståelsen af jordstykket.
LSRM 1964, 29 LSR	Hverken i lov om særlig indkomstskat eller dens omfattende forarbejder fandtes der sikkert grundlag for at antage, at låneomkostninger eller kurstab kunne medregnes til den i loven bestemte anskaffelsessum eller til de omkostninger, der kunne fradrages ved opgørelse af den i loven omhandlede fortjeneste.	Vedrører lov om særlig indkomstskat.
SKAT
SKM2010.143.SR	Regulering af salgssum ved betaling af prisfaldsgaranti. En sælger kunne ændre sin selvangivelse/indtægt, når han kunne dokumentere, at der var sket en tilbagebetaling til køber af et prisfaldsgarantibeløb. Det kunne endvidere bekræftes, at en køber ikke ville blive beskattet af det udbetalte nedslag i prisen, når det efter købsaftalen skete med tilbagevirkende kraft. Regulering af salgssum.
Skd. 1978.47.288	Afståelsesvederlaget blev reduceret med et beløb, som sælgeren havde betalt til tre panthavere for reduktion af pantet ved frasalg af grund.

Skatteforlaget