Skatteforlaget |
|
C.H.2.1.15.6 Boligejendomme ejet via aktier eller andelsbeviser
Dette afsnit omhandler boliger, hvortil der er en indirekte ejendomsret i form af en aktie, en anpart eller et andelsbevis.
Afsnittet indeholder:
- Definitioner
- Hovedregel
- Undtagelse
- Betingelser for skattefritagelsen
- Praksis frem til den 1. januar 2002
- Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.
Definitioner
Et boligaktieselskab er et aktieselskab, hvor der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom til aktien. Tilsvarende er et boliganpartsselskab et anpartsselskab, hvor der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i selskabets ejendom til anparten.
Andelsboligforeninger er kendetegnet ved, at der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i foreningens ejendom til andelsbeviset.
Hovedregel
Fortjeneste ved salg af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, hvortil der er knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i en beboelsesejendom, er fritaget for beskatning, når beboelseskravet og de øvrige krav, der er en betingelse for at være omfattet af parcelhusreglen, er opfyldte. Se ABL § 15 med henvisning til EBL § 8, stk. 4.
Undtagelse
Omfatter værdipapiret udelukkende en brugsret til et grundareal, er fortjenesten ikke omfattet af fritagelsesreglen og er dermed skattepligtig. Se TfS1984.360 LSR, der omfattede et havelod, hvor der var bygget et sommerhus.
Betingelser for skattefritagelsen
Det er en betingelse for skattefriheden, at
ejendomsretten til værdipapiret er forbundet med en brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, der direkte er ejet af en forening mv. Ejendommens eller beboelseslejlighedens tingsretlige status er uden betydning, men foreningen mv. skal eje flere beboelseslejligheder, som udlejes til beboelse
- den bolig, som værdipapiret giver brugsret til, skal have tjent som bolig for værdipapirets ejer og/eller dennes husstand i hele eller en del af den periode, hvor værdipapiret har været ejet
- et eventuelt grundareal, der hører til beboelseslejligheden, er mindre end 1.400 m2.
- boligaktieselskabet er et selvstændigt skattesubjekt efter SEL § 1, stk. 1, nr. 1
- foreningen mv. er et selvstændigt skattesubjekt efter SEL § 1, stk. 1, nr. 6, og
- værdipapiret i foreningen mv. er omfattet af reglerne i aktieavancebeskatningsloven ved afståelse.
Bemærk
Skattefritagelsen omfatter desuden udlodningen af det samlede likvidationsprovenu i det kalenderår, hvor foreningen mv. opløses. Det forhold, at en sælgers likvidationsprovenu er større end værdien af værdipapiret forud for opløsningen, ændrer ikke på skattefritagelsen.
Skatterådet konstaterede bl.a. i en sag, at likvidationsprovenuet var omfattet af skattefritagelsen for de andelshavere, der havde anvendt andelslejligheden som bolig, mens provenuet var skattepligtigt for de skatteydere, der ikke havde anvendt andelslejligheden som bolig. Se SKM2006.334.SR.
Praksis frem til den 1. januar 2002
Frem til indkomståret 2002 kunne aktier, andelsbeviser og andre værdipapirer, hvortil der var knyttet en brugsret til en beboelseslejlighed i en beboelsesejendom ikke sælges skattefrit, hvis lejligheden lå i et ejendomskompleks, der bestod af flere selvstændige faste ejendomme eksempelvis ejerlejligheder og selvstændigt matrikulerede en- og tofamiliehuse.
Den praksis blev ændret til den nuværende praksis med SKM2005.372.TSS (ophævet), og der blev givet mulighed for genoptagelse for afståelser, der var gennemført fra og med den 16. marts 2004. Genoptagelsesadgangen blev senere udvidet, så afståelser, der var gennemført fra og med den 1. januar 2002, blev omfattet af ændringen. Se SKM2006.570.SKAT.
En sag drejede sig om en andelsboligforening, der på et tidspunkt havde udstykket beboelseslejlighederne i ejerlejligheder, som var ejet af foreningen. Fortjenesten ved afståelsen af et andelsbevis blev anset for skattepligtig i overensstemmelse med den dagældende praksis. Men Landsskatteretten ændrede afgørelsen og fastslog, at fortjenesten var skattefri, uanset at andelsbeviset var afstået før den 16. marts 2004. Se SKM2006.675.LSR.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
| Fortjeneste ved overdragelse af andelsbevis med brugsret til en havelod i en andelskolonihaveforening skal beskattes som aktieavance, når der samtidigt sker salg af den bygning, der er beliggende på havelodden. | Tidligere instans: SKM2013.198.BR | |
Landsskatteretskendelser | ||
Salg af andelsbevis med brugsret til beboelseslejlighed. Parcelhusreglen. Foreningens beboelseslejligheder var udstykket i ejerlejligheder. Fortjeneste skattefri. | Afgørelsen stred mod fristen i SKM2005.372.TSS, der efterfølgende blev ophævet. | |
TfS 1984, 360 LSR | Salg af andelsbevis med brugsret til havelod. Parcelhusreglen. Opført sommerhus på andelen. Andelsbeviset ikke forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed. Fortjeneste skattepligtig. | |
SKAT | ||
| SKM2013.221.SR | Skatterådet kunne ikke bekræfte, at en andelshavers overtagelse af den bolig han bebor, kan ske mod indløsning af andelsbeviset. Det er Skatterådets opfattelse at boligen alene kan overtages til handelsprisen. En likvidationsudlodning fra andelsboligforeningen i det år, hvor andelsboligforeningen endelig opløses vil dog være skattefri for andelshaveren, når andelsbeviset kan afstås skattefrit. Skatterådet kan bekræfte, at sædvanlige udgifter for en sælger, som afholdes af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af boligerne, ikke vil være skattepligtig for andelshaveren. | |
Salg af andelsbevis. Parcelhusreglen - bolig af arbejdsmæssige årsager. Salg af andelsbevis efter udstationering anset som salg af arbejdsbolig. Fortjeneste skattefri. | ||
Salg af andelsbevis med brugsret til lejlighed, der delvist blev anvendt erhvervsmæssigt. Parcelhusreglen. Erhvervsmæssig ombygning. Genvundne afskrivninger på ombygningen opgøres ved salget. Fortjeneste skattefri. | ||
Salg af enfamiliehus med status af "lille andelsboligforening". Parcelhusreglen. Andelsboligforening opløst ved 2 andelshaveres køb af ejendommen. Overdragelse til beløb under handelsværdien, udlodning til køberne og tidligere andelshavere. Ingen skattemæssige konsekvenser. Fortjeneste skattefri. | ||
Udstykning af andelsboligforenings ejendom i parceller. Parcelhusreglen. Ejendom, der var udstykket i 15 parceller. Ingen skattemæssige konsekvenser for andelshaverne eller foreningen. Fortjeneste skattefri. | ||
Salg af andelsbevis. Eventuelt salg af ejerbolig. Parcelhusreglen. Andelsboligforening var ikke omfattet af lov om andelsboliger. Fortjeneste skattefri. Foreningens beboelseslejligheder blev efterfølgende udstykket i ejerlejligheder. Senere eventuelt salg af ubeboet ejerlejlighed. Fortjeneste skattepligtig. | ||
Salg af andelsboligforenings beboelsesejendom. Parcelhusreglen. Fortjeneste i form af likvidationsprovenu til andelshaver skattefri, hvis beboelseslejlighed havde tjent som bolig. Fortjeneste i form af likvidationsprovenu skattepligtigt, hvis beboelseslejlighed ikke havde tjent som bolig. Fortjeneste skattefri/skattepligtig. | Se lignede sager: | |