Skatteforlaget |
|
C.B.1.7.11 Realkreditlån mv.
I dette afsnit beskrives hvordan gevinst og tab på realkreditlån mv. opgøres.
Afsnittet indeholder:
- Regel
- Ekstraordinær indfrielse af konverterbare realkreditlån
- Gevinst og tab på obligationslån
- Gevinst og tab på kontantlån
- Ikrafttrædelse og senere lovændringer
- Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.
Regel
Gevinst og tab på lån ydet af realkreditinstitutter og aktieselskaber, der er omfattet af lov om et skibsfinansieringsinstitut, opgøres efter realisationsprincippet. Dette gælder både ved ordinær indfrielse og ved eller hel eller delvis ekstraordinær indfrielse.
Se KGL § 26, stk. 2.
Bemærk
Indtræden eller udtræden som solidarisk hæftende meddebitor uden en samtidig ændring af ejerforholdene til ejendommen, har betydning for realkreditlånets skattemæssige status. Anskaffelsestidspunkt og anskaffelseskurs skal kun fastlægges i forhold til debitorer, der også er ejere af den pantsatte ejendom. Gevinst og tab skal kun beskattes hos disse debitorer, fordelt på grundlag af ejerskabet af ejendommen.
Ved overtagelse af indestående realkreditlån i forbindelse med en ejendomsoverdragelse, skal lånene anses for anskaffet af køberen på dette tidspunkt og til kursen på dette tidspunkt, selv om køberen i forvejen havde status som solidarisk hæftende meddebitor.
Ekstraordinær indfrielse af konverterbare realkreditlån
Et konverterbart realkreditlån kan typisk indfries ekstraordinært på følgende måder:
- Pari-straks indfrielse
- Pantebrevet indfries ved, at låntager betaler et kontantprovenu, svarende til obligationsrestgælden. Herefter udtrækkes obligationerne ved en senere termin.
- Pari opsigelse
- Pantebrevet indfries ved, at låntager betaler et kontantprovenu svarende til obligationsrestgælden. Opsigelsen sker på en kreditortermin, og obligationerne udtrækkes umiddelbart efter, at pantebrevet er indfriet.
- Obligationsindfrielse
- Pantebrevet indfries ved, at låntager leverer obligationerne bag pantebrevet til realkreditinstituttet. Realkreditinstituttet annullerer obligationerne umiddelbart efter, at pantebrevet er indfriet.
- Kontantindfrielse
- Pantebrevet indfries ved, at låntager indbetaler et kontantbeløb svarende til kursværdien af obligationerne bag pantebrevet. Realkreditinstituttet opkøber og annullerer obligationerne i forbindelse med pantebrevets indfrielse.
Kontantomregning af konverterbare realkreditlån
Århus byret har afsagt en dom, som ændrer praksis for kontantomregning af konverterbare realkreditlån. Det har betydning for kontantomregning af overdragelsessummer, at konverterbare realkreditlån altid kan indfries til kurs 100. Se SKM2008.492.BR.
Dommen har betydning for
- hvordan disse lån skal kontantomregnes ved opgørelse af overdragelsessummer efter ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven
- opgørelse af gevinst og tab på konverterbare realkreditlån efter realisationsprincippet i KGL § 26, stk. 2 (nugældende).
Gevinst og tab på konverterbare realkreditlån skal opgøres således, at
- kursværdien af obligationsrestgælden på overtagelses- eller indfrielsestidspunktet ansættes til kurs 100 med tillæg af en eventuel differencerente frem til næste indfrielsestermin.
Gevinst og tab på obligationslån
Obligationslån er et lån med fast rente i hele lånets løbetid. Lånet bliver udbetalt i obligationer. Det kontante låneprovenue vil derfor afhænge af kursen på obligationerne på salgstidspunktet, men kursen vil ikke påvirke obligationslånets ydelse.
Gevinst og tab på obligationslån opgøres på grundlag af
- den nominelle obligationsrestgæld og forskellen i kursen på henholdsvis
- optagelses- eller overtagelsestidspunktet og
- indfrielsestidspunktet
hvis lånet er optaget af debitor anvendes udbetalingskursen.
Hvis lånet er overtaget af debitor, anvendes kursen på det tidspunkt, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale om overdragelse af den faste ejendom. Vilkårene for gældsovertagelsen er endeligt fastsat på dette tidspunkt. En endelig og bindende aftale vil typisk foreligge, når der er indgået en købsaftale (datoen for sidste underskrift).
Ordinær indfrielse
Ved ordinær indfrielse opgøres den samlede gevinst og det samlede tab som
- den nominelle obligationsrestgæld på optagelsestidspunktet x forskellen mellem
- pari og
- obligationskursen på optagelsestidspunktet.
Gevinst og tab på afdrag opgøres som afdraget x forholdet mellem
- den samlede gevinst eller det samlede tab og
- den nominelle obligationsrestgæld på optagelsestidspunktet.
Ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse
Ved ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse opgøres den samlede gevinst og det samlede tab som
- den nominelle obligationsrestgæld på overtagelsestidspunktet x forskellen mellem
- pari og
- kurs 100 + differencerente på overtagelsestidspunktet.
Gevinst og tab på afdrag opgøres som afdraget x forholdet mellem den samlede gevinst/det samlede tab og den nominelle obligationsrestgæld på overtagelsestidspunktet.
Eksempel
Ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse:
Hvis der på overtagelsestids- | Så er den samlede gevinst... |
Nominel: 150.000 kr. Kurs: 100. Differencerente: 2 | 150.000 kr. x 0,02 = 3.000 kr. |
Den samlede gevinst realiseres i takt med betalingen af de ordinære afdrag.
Hel eller delvis ekstraordinær indfrielse
Ved hel eller delvis ekstraordinær indfrielse opgøres gevinsten og tab som
- den nominelle værdi på indfrielsestidspunktet af den del af obligationsrestgælden, der indfries x forskellen mellem
- udbetalingskursen (eller kursen ved en eventuel gældsovertagelse) og
- indfrielseskursen.
Eksempel
Hel, ekstraordinær indfrielse, hvor debitor selv har optaget lånet:
Hvis debitor på optagelsestids- | ... som på indfrielsestids- | Så er den samlede gevinst |
Nominel: 100.000 kr. Kurs: 90. Kursværdi: 90.000 kr. | Nominel: 88.000 kr. Kurs: 80 Kursværdi: 70.400 kr. | 88.000 kr. x 0,1 = 8.800 kr. |
Se også
Se også LV Erhvervsdrivende 2011-1 afsnit E.C.1.2.1 om kontantomregning.
Gevinst og tab på kontantlån
Kontantlån er kendetegnet ved, at kursværdien af de solgte obligationer altid skal være lig med lånets hovedstol. Udbetalingskursen på obligationerne vil derfor ikke påvirke lånets hovedstol, men derimod mængden af obligationer, der skal sælges og dermed ydelsen på lånet.
Gevinst og tab på kontantlån opgøres på grundlag af
- den del af restgælden, der bortfalder, og
- forskellen i kursen ved
- optagelsen eller overtagelsen og
- indfrielsen. Se TfS 1996, 886 (DEP).
Gevinst og tab opgøres som forskellen mellem
- kursværdien af den del af restgælden, der bortfalder, opgjort med kursen på optagelses- eller overtagelsestidspunktet, og
- det betalte beløb (afdrag).
Ved kursværdien af restgælden forstås det beløb, som pantebrevet kan indfries til. Restgældens kursværdi kan derfor kun sættes til kursværdien af obligationsrestgælden i det omfang, indfrielsesbeløbet opgøres til et beløb svarende til kursværdien af obligationsrestgælden.
Da opgørelsen af gevinst og tab skal ske på grundlag af det af realkreditinstituttet opgjorte indfrielsesbeløb, er det i forhold til opgørelsen af gevinst og tab uden betydning, på hvilken måde og til hvilken pris debitor har tilvejebragt indfrielsesbeløbet. Dette gælder også, hvor indfrielsen sker ved indlevering af obligationer, som debitor har anskaffet uden realkreditinstituttets medvirken.
Debitor har optaget lånet
Ved ordinær indfrielse er der ikke gevinst eller tab, da pantebrevet ved kontantlån altid har kurs 100 ved stiftelsen.
Ved hel, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinst og tab som forskellen - på indfrielsestidspunktet - mellem
- restgælden, og
- det ekstraordinære afdrag.
Eksempel:
Hel, ekstraordinær indfrielse, hvor debitor selv har optaget lånet:
Ved udtrykket "kurs" forstås forholdet mellem kursværdien af restgælden og den nominelle restgæld. Pantebrevskursen skal beregnes med to decimaler og afrunding sker efter de almindelige afrundingsprincipper.
Ved delvis, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinst og tab som forskellen mellem nedsættelsen af restgælden og det ekstraordinære afdrag.
Hvis debitor på optagelsestids- | ... som på indfrielsestids- | Så er den samlede gevinst |
Restgæld: 90.000 kr. | Nominel:80.000 kr. Kurs:87 Kursværdi 69.600 kr. | 80.000 kr. - 69.600 kr. 10.400 kr. |
Debitor har overtaget lånet
Ved ordinær indfrielse opgøres den samlede gevinst eller det samlede tab som forskellen mellem
- kursværdien af restgælden på overtagelsestidspunktet, og
- samtlige efterfølgende afdrag (= den nominelle restgæld på overtagelsestidspunktet).
Gevinst og tab pr. afdrag opgøres som
- afdraget x forholdet mellem
- det nævnte forskelsbeløb og
- den nominelle restgæld på overtagelsestidspunktet.
Eksempel
Ordinær indfrielse efter en gældsovertagelse.
Hvis debitor har overtaget kontantlån ... | ... som indfris ordinært | Så er den samlede gevinst |
På overtagelsestidspunktet: Restgæld: 85.000 kr. Kurs: 86 Kursværdi: 73.100 kr. | Restgæld: Nominel:85.000 kr. Kurs:104 Kursværdi 88.400 kr. | 88.400 kr. - 85.000 kr. 3.400 kr. |
Den samlede gevinst på 3.400 kr. realiseres i takt med betaling af de ordinære afdrag.
Hel ekstraordinær indfrielse
Ved hel, ekstraordinær indfrielse opgøres gevinst og tabet som forskellen mellem
- kursværdien af restgælden på indfrielsestidspunktet opgjort med kursen på overtagelsestidspunktet, og
- det ekstraordinære afdrag.
Eksempel
Hel, ekstraordinær indfrielse efter en gældsovertagelse.
De efterfølgende ordinære afdrag er 5.000 kr.
Ved udtrykket "kurs" forstås forholdet mellem kursværdien af restgælden og den nominelle restgæld. Pantebrevskursen skal beregnes med to decimaler og afrunding sker efter de almindelige afrundingsprincipper.
Hvis debitor har overtaget kontantlån ... | ... som indfris ekstraordinært | Så er den samlede gevinst |
Restgæld: Nominelt: 85.000 kr. Kurs: 86 Kursværdi: 73.100. | Nominel:80.000 kr. Kurs:81 Kursværdi 64.800 kr. | 80.000 kr. x 0,86 = 68.800 kr. - 64.800 kr. = 4.000 kr. |
Ved delvis, ekstraordinær indfrielse efter en gældsovertagelse
Ved delvis, ekstraordinær indfrielse efter en gældsovertagelse opgøres gevinst og tab som forskellen mellem på den ene side nedsættelsen af kursværdien af restgælden på indfrielsestidspunktet opgjort med kursen på overtagelsestidspunktet og på den anden side det ekstraordinære afdrag.
Bemærk
Kurstab ved indfrielse af kontantlån, der er optaget i realkreditinstitutter før den 19. maj 1993, skal under visse betingelser indgå ved opgørelsen af kapitalindkomsten (som en negativ post). Se lov nr. 423 af 25. juni 1993 (LL § 6 ).
Ikrafttrædelse og senere lovændringer
Se afsnit [C.B.1.6.2.X] om ikrafttrædelse og senere lovændringer om KGL § 26, stk. 2.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Byretsdomme | ||
Skatteministeriet tog bekræftende til genmæle i en sag om opgørelse af den skattepligtige gevinst ved salg af en fast ejendom. Ved ligningen var kursen for et pantebrev sat til børskursen eller kurs103,99. Pantebrevet kunne indfries til kurs pari. Ved forliget tiltrådte skatteministeriet, at kursen blev sat til kurs pari med tillæg af differencerente eller kurs 100,71. Det har betydning for kontantomregning, at konverterbare realkreditlån altid kan indfries til kurs pari. | ||
SKAT | ||
Genoptagelsesmeddelelse vedrørende SKM.2008.492.BR. | ||
TfS 1996, 886 (DEP) | Med virkning fra den 1/1 1997 ændres princippet for opgørelse af gevinst og tab ved indfrielse af kontantlån. Ved fastsættelse af gældens værdi ved optagelsen/overtagelsen skal der tages udgangspunkt i pantebrevsrestgælden. | |
.