Dokumentets metadata

Ejendomsavance - investeringsprojekt - udbyderhonorar - opgørelse - anskaffelsessum

Honoraret til udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt skulle ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i forbindelse med beregningen af den skattepligtige ejendomsavance efter salget af investeringsejendommen.Det kunne ikke føre til et andet resultat, at den pågældende investor først var indtrådt som kommanditist i investeringsprojektet et år efter påbegyndelsen, og at han således ikke havde deltaget fra starten. Principperne for opgørelsen af de handelsomkostninger, der kan medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen, er de samme efter ejendomsavancebeskatningsloven som efter afskrivningsloven.(Stadfæstelse af SKM2011.32.BR).

Parter

A
(advokat Christian Falk Hansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Lars Apostoli)

Afsagt af landsdommerne

Henrik Bitsch, B. Vollmond og Lise Leth-Nissen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byrettens dom af 10. november 2010 (BS 1-707/2009) er anket af A med endelig påstand om, at Skatteministeriet tilpligtes at anerkende, at det af K/S G2 afholdte udbyderhonorar på i alt 3.171.840 kr. i forbindelse med anskaffelsen af den i sagen omhandlede ejendom tilbage i 1999 skal tillægges den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen og dermed indgå i As skattemæssige avanceopgørelse efter ejendomsavancebeskatningsloven i forbindelse med kommanditselskabets afståelse af ejendommen i indkomståret 2003, og at As skatteansættelse for indkomståret 2003 hjemvises til fornyet behandling ved SKAT.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået stadfæstelse.

Supplerende sagsfremstilling

Af prospektet af 1. november 1999 for K/S G2 fremgår blandt andet følgende omkring den forventede kapitalanvendelse i forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen:

"...

Projektets totale anskaffelsessum inklusive omkostninger og likvid reserve andrager DKK 63.535.000 (ved en GBP-kurs på 11,50), der anvendes på følgende måde:

Købesum G3	DKK	55.200.000
Handelsomkostninger England	DKK	3.560.400
Handelsomkostninger Danmark	DKK	4.516.000
Likvid reserve	DKK	258.600
Anskaffelsessum i alt	DKK	63.535.005

De engelske handelsomkostninger omfatter skødestempel (3,5 % af købesummen), Surveyor's Report (= tilstandsrapport), Valuation Report (= vurdering) og dansk og engelsk advokatbistand (tilsammen anslået til 1,75 % af købesummen) samt broker- og stiftelsesprovisioner til engelsk finansiering (anslået til 1,5 % af 1. prioriteten).

De danske handelsomkostninger omfatter stiftelsesprovisioner til dansk finansiering samt honorar til udbyder. Honoraret, der udgør knap 7 % af anskaffelsessummen, inkluderer udgifter til revisor og prospektudarbejdelse.

..."

Prospektet for K/S G2 indeholdt kommanditselskabets vedtægter. I vedtægten for K/S G2 hedder det blandt andet:

"...

§ 2 Formål

Selskabets formål er at drive virksomhed ved køb og udlejning af ejendommen beliggende ...1.

..."

Forklaringer

Der er i landsretten afgivet forklaring af TN.

TN har blandt andet forklaret, at han i 1999 ejede 50 % af G1 A/S, hvor han var medlem af bestyrelsen og direktør. Virksomheden beskæftigede sig med udbud af ejendomsprojekter svarende til G2-projektet, herunder køb og salg af ejendomme. I virksomheden var han først og fremmest involveret på salgssiden. Som det fremgår af prospektet for K/S G2 havde G1 A/S oprindelig alle anparterne i G2-projektet, og kom derfor efterfølgende til at eje anparter i det omfang, disse ikke blev solgt. 40 % af anparterne i K/S G2 blev solgt i efteråret 1999. G1 A/S var fortsat ejer af de resterende 60 % af anparterne frem til salget af disse ultimo 2000. Prisen for anparterne, der blev solgt i 1999, blev fastsat ud fra prisen for ejendommen med tillæg af omkostningerne. G1 A/S må have sendt en faktura for stiftelsesomkostningerne til kommanditselskabet. Kommanditselskabets underskud i 1999 blev medtaget i G1 A/S' årsregnskab for 1999. Ved investeringen i anparter ultimo 2000 var der rettelig tale om en overdragelse til investorerne, men på grund af sjusk blev overdragelsesaftalerne lavet som tegningsaftaler. Han brugte de oprindelige tegningsaftaler, der var udarbejdet i forbindelse med investeringsprojektets etablering. Handlen med anparterne foregik på hans bopæl nytårsaftens dag, hvor han ikke havde onlineadgang og dermed ikke havde mulighed for at udarbejde overdragelsesaftaler i stedet. Fokus var på at få investorernes underskrift. Da man gerne ville af med anparterne i 2000, blev prisen og udbetalingen fastsat til et lavere beløb end planlagt. Det var intentionen, at de andele, der ikke blev solgt i 1999, skulle sælges i 2000. G1 A/S kunne imidlertid også være fortsat som ejer. Det er mere reglen end undtagelsen, at udbyderen af et investeringsprojekt selv fortsætter som ejer af nogle af anparterne i projektet. Efter finanskrisen i 2008 ville prisen for anparterne have været lav.

Procedure

Parterne har for landsretten i det væsentligste gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

G1 A/S udarbejdede i efteråret 1999 et investeringsprojekt vedrørende investering i en udlejningsejendom beliggende ...1. Investeringsprojektet indebar tegning af anparter i et til projektet etableret kommanditselskab, K/S G2, der skulle være ejer og udlejer af ejendommen. Kommanditselskabet erhvervede ejendommen i september 1999 med virkning fra 9. december 1999 til en købesum på 56,9 mio. kr. I november 1999 blev projektet sendt i udbud, og 4 kommanditister tegnede anparter svarende til 40 % af anparterne i kommanditselskabet. G1 A/S beholdt de resterende anparter frem til december 2000, hvor 6 kommanditister, hvoraf den ene var A, investerede i de resterende 60 % af anparterne i kommanditselskabet.

Den af A i december 2000 foretagne investering i A og i komplementarselskabet fandt sted i henhold til en såkaldt tegningsaftale, der indholdsmæssigt svarede fuldstændig til den, der var blevet benyttet af de investorer, der tegnede andele og anparter i 1999. Der foreligger således ikke nogen overdragelsesaftale mellem udbyderen og A. Under disse omstændigheder er det uden betydning, at G1 A/S havde erhvervet ejendommen inden anparterne blev udbudt, og at G1 A/S var ejer af anparterne forud for As investering i anparterne.

Landsretten finder derfor, at investorerne i overensstemmelse med beskrivelsen i prospektet og formålet i vedtægten har købt sig ind i en erhvervsvirksomhed ved erhvervelse af ejendommen til den pris på 56,9 mio. kr., som G1 A/S havde anskaffet den til, og ved at påtage sig at betale udgifterne ved dette købs gennemførelse og berigtigelse samt omkostninger og honorar, som har karakter af vederlag til G1 A/S for investeringsprojektets udvikling og udbud.

Ved Højesterets dom i SKM2008.967.HR er det fastslået, at en udgift som ikke kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve ejendomskøbet, men som angår etablering af erhvervsvirksomheden, ikke kan indgå i en kommanditists afskrivningsgrundlag efter afskrivningsloven.

Med henvisning til forarbejderne til ejendomsavancebeskatningsloven jf. Folketingstidende, 1981- 1982, Tillæg A, 2. samling spalte 4795, tiltræder landsretten, at det må antages at have været lovgivers hensigt, at anskaffelsessummen i henhold til disse love skal opgøres efter ensartede principper. Det er således en betingelse for at lade udgiften til udbyderhonoraret til G1 A/S indgå i den skattemæssige ejendomsavanceopgørelse, at udgiften alene angår gennemførelsen og berigtigelsen af selve købet af ejendommen i England. Da G1 A/S's honorar omfatter andre opgaver, herunder etablering af erhvervsvirksomheden, kan udbyderhonoraret ikke indgå i opgørelse af anskaffelsessummen i forbindelse med den skattemæssige avanceopgørelse.

Herefter tiltræder landsretten, at Skatteministeriet er frifundet. Landsretten stadfæster derfor byrettens dom.

A skal betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 40.000 kr., til dækning af udgifter til advokatbistand. Ved fastsættelsen af beløbet er der ud over sagens værdi taget hensyn til sagens udfald, varighed og omfang.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

I sagsomkostninger for landsretten skal A betale 40.000 kr. til Skatteministeriet. Det idømte betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.