Dokumentets metadata

Ejendomsprojekt - anskaffelsessum - afskrivningsgrundlag - honorar til projektudbyder

Udbyderen af et ejendomsinvesteringsprojekt havde købt investeringsejendommen i Finland for 246.180.000 kr. og videresolgt den til investorerne for 288.030.600 kr. i forbindelse med investeringsprojektet nogle få måneder senere. Forskellen mellem købesummen og videresalgsprisen skulle bedømmes som honorar for den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og indgik derfor hverken i opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningsloven eller i opgørelsen af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven.(Stadfæstelse af Skatterådets afgørelse SKM2007.850.SR).

Parter

K/S H1 v/investorerne
(advokat Tommy V. Christiansen)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten v/advokat Lars Apostoli)

Afsagt af landsdommerne

Jens Kruse Mikkelsen, Niels Boesen og Lone Bach Nielsen (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Denne sag er anlagt ved byretten den 30. juli 2008 og er ved kendelse af 25. september 2008 henvist til behandling ved Østre Landsret i medfør af retsplejelovens § 226, stk. 1.

Sagen drejer sig om opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og grundlaget for beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven for en af K/S H1 erhvervet fast ejendom i Finland.

Sagsøgeren, K/S H1, har nedlagt følgende påstande:

Principalt

Mest subsidiært

Skatterådets afgørelse af 23. oktober 2007 hjemvises til fornyet behandling ved Skatterådet.

Sagsøgte, Skatteministeriet, har påstået frifindelse

Sagsfremstilling

Kommanditselskabet, K/S H1, der blev stiftet af H2 A/S den 4. januar 2007 og overtaget af H3 A/S den 7. maj 2007, erhvervede den 6. juni 2007 en ejendom beliggende i ...1 i Finland for en købesum på 33 mio. EUR. Omregnet til danske kroner udgjorde købesummen 246.180.000 kr. Ejendommen anvendes til indkøbscenter.

H3 A/S udarbejdede et salgsprospekt for K/S H1. Af salgsprospektet fremgår, at prospekterklæringen er underskrevet den 14. august 2007, og i prospektet hedder det endvidere blandt andet:

"...

Indledning

...

H3 A/S' engagement

K/S H1, som p.t. er et selskab i H-koncernen, har erhvervet ejendommen for tkr. 246.180 og afholdt samtlige omkostninger i forbindelse med ejendomshandlen såsom mæglerhonorar, advokatomkostninger til udarbejdelse af due diligence osv. for i alt tkr. 23.387. K/S H1s samlede anskaffelsessum udgør herefter tkr. 269.567.

Investor erhverver andele i et igangværende selskab, K/S H1, og der vil blive udarbejdet overdragelsesbalance pr. overdragelsestidspunktet, jf. udkast til overdragelsesbalance .... H3 A/S tilbyder at sælge andelene i K/S H1 til kurs 106,85 svarende til en ejendomsværdi på kr. 288.030.600.

...

Generelt om investering i fast ejendom

...

Det er enkelt at investere hos H-koncernen

Vælger De at investere i et ejendomsprojekt hos H-koncernen, er proceduren enkel. Hos os bliver De ikke på noget tidspunkt i forløbet overladt til Dem selv. Det har altid været vigtigt for os at have en god dialog med vores investorer. De får derfor en fast kontaktperson (chefkonsulent), som følger Dem i hele ejendomsprojektets indledende fase også med at gennemgå ejendomshandlens dokumenter.

Chefkonsulenten hjælper Dem med at vælge den rigtige finansiering af Deres kontante indbetaling, hvis De har behov for dette, og opstiller de økonomiske rammer for Deres investering, herunder finder den andel, som passer til netop Deres ønsker og økonomiske formåen, samt hjælper Dem med ændringen af Deres skattekort.

...

Præsentation af K/S H1

...

Erhvervelse af selskabet

K/S H1 er et selskab i H-koncernen, jf. i den forbindelse afsnittet om H-koncernens engagement ... Det betyder, at der er tale om erhvervelse af andele i et kommanditselskab i drift.

Således opgøres dagsværdier af selskabet nettoaktiver pr. den dag, investorerne køber andele i K/S H1. Merværdien i forhold til de bogførte værdier i selskabet forventes at være tkr. 18.464. Merværdien skal fordeles på de aktiver, hvor dagsværdien afviger fra bogført værdi. I K/S H1s tilfælde er eneste aktiv med merværdi ejendommen, hvorefter hele merværdien henføres til ejendommen.

K/S H1s køb af ejendommen

K/S H1 har erhvervet ejendommen 6. juni 2007 for tkr. 246.180 ekskl. handelsomkostninger. Ejendommen blev ligeledes betalt 6. juni 2007.

Handelsomkostninger indeholder de sædvanlige udgifter ved en finsk ejendomshandel. Disse handelsomkostninger er bl.a. stempelomkostninger, finsk advokat, finsk ejendomsmægler samt finansieringsomkostninger mv. svarende til i alt tkr. 23.387.

H-koncernen tilbyder investorerne at købe andelene i K/S H1 til en pris for andelene svarende til en samlet salgspris for ejendommen på tkr. 288.031. Salgsprisen svarer til en merværdi af anparterne i forhold til bogført egenkapital på tkr. 18.606. Denne merværdi er i investorbudgettet ... tilbageført og indgår således ikke i investors budgetterede opsparing.

K/S H1 har afholdt alle omkostninger forbundet med ejendomshandlen. Disse omkostninger er afholdt forud for investors erhvervelse af andele i K/S H1. Ejendommen i K/S H1 har på tidspunktet for investors erhvervelse af andele en anskaffelsesværdi inkl. handelsomkostninger på tkr. 269.567, og investor indtræder derfor i et selskab, der ikke er belastet af udestående omkostningsforpligtelser.

Der er i dette prospekt budgetteret med en inflation på 2 % p.a. over en investeringsperiode på 20 år.

Til orientering kan oplyses, at en ekstern ejendomsmægler til brug for 1. prioritetsbankens långivning 25. maj 2007 har foretaget en vurdering af ejendommens markedsværdi, som udgør tkr. 253.640, hvilket er ca. EUR 1 mio. højere end K/S H1s anskaffelsesværdi 6. juni 2007 ekskl. handelsomkostninger.

Værdi stigningen på ejendommen er budgetteret efter en forholdsmæssig afkastberegning. Der budgetteres i hele investeringsperioden med en EUR-kurs på 7,46. Ændringer i de budgetterede forudsætninger vil naturligvis kunne påvirke investeringen i såvel positiv som negativ retning.

Ejendommen er optaget til den regnskabsmæssige værdi ved EUR-kurs 7,46.

...

Ejendommens drift

...

Ejendommen giver i hele budgetperioden et samlet driftsmæssigt overskud på tkr. 140.181.

...

I forbindelse med Deres erhvervelse af kommanditandele i K/S H1 vil der pr. overdragelsesdagen blive udarbejdet en overdragelsesbalance, der viser, hvilke aktiver og passiver De overtager i forbindelse med erhvervelsen af andelen, jf. udkast til overdragelsesbalance ... Aktiverne vil bl.a. være Deres forholdsmæssige andel i ejendommen. Passiverne vil bl.a. være Deres forholdsmæssige andel af 1. og 2. prioritetsgælden samt bankgælden og evt. anden gæld.

Endvidere vil der blive udarbejdet en periodiseret opgørelse af indtægter og udgifter vedr. ejendommen. Det forventes, at driftsoverskuddet på overtagelsesdagen er kr. 231.238 eller pr. andel kr. 165. Indtægter og udgifter, der er afholdt før overtagelsesdagen, er Deres skatteopgørelse uvedkommende. I Deres skatteopgørelse skal De udelukkende medtage indtægter og udgifter, som er opstået efter overtagelsesdagen. I prospektets investorbudget er det forudsat, at overtagelsesdagen er 1. oktober 2007.

...

Afskrivningsgrundlag

... Det skattemæssige afskrivningsgrundlag kan opgøres som følger: Afskrivningsgrundlag for en 10,00 % andel på kr. 14,0 mio.

Kontant købesum for ejerandele	28.803
Heraf grund	-423
Skattemæssigt afskrivningsgrundlag	28.380

Alle beløb er i tkr.

...

Myndighederne har rejst sager om henholdsvis skattemæssig afskrivning og fradrag for visse handelsomkostninger i forbindelse med etablering af kommanditselskaber, der investerer i afskrivningsberettigede aktiver, herunder fast ejendom. Myndighederne har i Vestre Landsret fået medhold i, at fakturerede ydelser fra udbyder i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom (udbyderhonorar) ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, og at disse ikke kan fradrages i ejendomsavance eller anden indkomst. Sagerne om udbyderhonorar er anket til Højesteret.

De verserende sager er ikke helt identiske med K/S H1. Der pågår dog i øjeblikket en glidende praksisændring vedr. opgørelse af afskrivningsgrundlaget. Det kan derfor ikke udelukkes, at der vil kunne ske en regulering, hvis prisen for andelen mod forventning ikke kan danne grundlag for købers opgørelse af ejendommens anskaffelsessum og dermed det skattemæssige afskrivningsgrundlag.

Såfremt dette sker, vil investors opsparing efter 20 år for en 10,00 % andel blive reduceret med tkr. 1.389. Måtte skattemyndighederne få fuldt ud medhold i de synspunkter, de hidtil har anfægtet, reduceres det skattemæssige afskrivningsgrundlag fra de anførte tkr. 28.380 til tkr. 26.657. Samtidig vil det betyde en forringelse af den årlige likviditet som følge af lavere skattemæssig afskrivning. Til imødegåelse af denne usikkerhed har vi bedt skattemyndighederne om et bindende svar vedr. opgørelsen af det skattemæssige afskrivningsgrundlag. En afklaring af anmodningen om bindende svar foreligger endnu ikke.

...

Budgetter

Budgetforudsætningen for K/S H1

Købesum

Ejendommens pris	246.180.000
Handelsomkostninger	23.387.100
Bruttostartafkast*	6,64 %
Anskaffelsesdato	06.06.2007
Betalingsdato	06.06.2007

* Ved bruttostartafkast forstås afkast ekskl. handelsomkostninger. I budgettet indgår ejendommen til forventet dagsværdi, dog minimum K/S'ets kostpris inkl. handelsomkostninger. I efterfølgende årsrapporter vil ejendommen blive værdiansat til aktuel dagsværdi. Forskellen imellem disse 2 principper kan være væsentlig.

..."

Af bilag 4 til prospektet "Udkast til overdragelsesbalance" fremgår blandt andet, at aktiverne for en 10 % andel er opgjort til 29.098.184 kr., hvoraf ejendommen udgjorde 28.803.060 kr. og tilgodehavender 295.124 kr.

Af "Overdragelsesbalance pr. 1/10 2007" for K/S H1 fremgår blandt andet, at aktiverne udgjorde 290.981.600 kr., heraf udgjorde ejendommen 288.030.400 kr. og debitorer 2.951.200 kr. Gælden er opgjort til 257.835.200 kr. og "kontant købesum" til 33.146.400 kr.

Kommanditanparterne i K/S H1 blev solgt af H3 A/S til ti investorer i perioden fra den 2. oktober 2007 til den 31. december 2007. Af en af købsaftalerne, der er underskrevet den 31. december 2007, fremgår blandt andet:

"...

Købsaftale for K/S H1

H3 A/S sælger hermed andele i K/S H1 til

Navn ...

...

Jeg foretager herved bindende køb af 70 stk. kommanditandele a´ kr. 100.000 i K/S H1, hvorefter min samlede investering i K/S H1 udgør

Kr. 7.000.000

Ved køb af andele i K/S H1 skal De inden 30 dage til H3 A/S betale kr. 23.676 pr. andel i K/S H1 og kr. 89 pr. andel af ApS H4 komplementar. H3 A/S har til K/S H1 indbetalt kr. 10.323 pr. andel ...

...

Derudover er jeg forpligtet til at foretage indbetalinger til K/S, jf. budgettet, som udgør en integreret del af prospektet for K/S H1.

..."

Købsaftalerne er ens bortset fra antallet af købte anparter og beløbene.

Det fremgår af en af H3 A/S udarbejdet overdragelsesbalance med opgørelse af driftsresultatet fra den 6. juni 2007 til 31. december 2007, at der for hver kommanditist pr. datoen for kommanditistens erhvervelse af anparterne blev opgjort en andel af årets driftsresultat.

Ifølge K/S H1 har de finske skattemyndigheder i brev af 18. juni 2007 anført, at grundværdien for ejendommen udgør 250.388 EUR og ejendommens kostpris 17.066.033,82 EUR. K/S H1 har herefter beregnet grundens procentvise andel af kostprisen på ejendommen til 1,4671717 %, hvorefter grundens værdi beregnet på grundlag af beløbet 288.030.600 kr. udgør 4.225.903 kr. Ifølge K/S H1 udgør afskrivningsgrundlaget herefter 283.804.697 kr. som opgjort i påstandene.

H3 A/S anmodede Skatterådet om bindende svar om, hvorvidt K/S H1s skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven kunne fastsættes til nærmere opgjorte beløb. Anmodningen er modtaget af Skatterådet den 12. juli 2007, og af Skatterådets bindende svar af 23. oktober 2007 fremgår blandt andet:

"...

Spørgsmål

1.	Kan SKAT bekræfte, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for den af K/S H1 ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, udgør 288.030.600 kr. for de investorer, der erhverver andele i K/S H1 i perioden fra den 1. august 2007 til den 30, september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
2.	Kan SKAT bekræfte, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den af K/S H1 ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i K/S H1 i perioden fra perioden fra den 1. august 2007 til 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
3.	Såfremt spørgsmål 1 besvares benægtende, bedes SKAT oplyse, om det kan bekræftes, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for den af K/S H1 ejede ejendom, inklusive særlige installationer, for de investorer, der erhverver andele i K/S H1 i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, udgør 288.030.600 kr. med fradrag af et beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret (et aktiv for investorerne som følge af sparede etableringsomkostninger), og hvor dette beløb fastsættes af skattemyndighederne, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?
4.	Såfremt spørgsmål 2 besvares benægtende, bedes SKAT oplyse, om det kan bekræftes, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den af K/S H1 ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. med fradrag af et beløb, der skal henføres til et immaterielt aktiv som følge af, at kommanditselskabet er etableret (et aktiv for investorerne som følge af sparede etableringsomkostninger) og hvor dette beløb fastsættes af skattemyndighederne for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i K/S H1 i perioden fra perioden fra den 1. august til 30. september 2007, når det forudsættes, at samtlige investorer erhverver hele ejendommen og samlet erlægger en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.?

Svar

1. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse

2. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse

3. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse

4. Nej, se sagsfremstilling og begrundelse

...

Beskrivelse af de faktiske forhold

H3 A/S beskæftiger sig med udbud og salg af ejendomsinvesteringsprojekter. Nærværende anmodning om bindende svar vedrører ejendomsprojektet K/S H1, som H3 A/S har etableret med henblik på salg af kommanditandele til op til 10 investorer.

Selskabet H3 A/S udgør en del af H-koncernen, som består af en række selskaber, herunder også H2 A/S. H3 A/S står sædvanligvis for udvikling og formidling af ejendomsprojekter, herunder stiftelse af de enkelte kommanditselskaber.

1. Etablering af komplementarselskab og kommanditselskabet K/S H1

Til brug for etablering af ejendomsprojektet K/S H1 erhvervede H2 A/S den 15. december 2006 selskabet H4x ApS, der var blevet stiftet som et "skuffeselskab" af en advokat den 15. oktober 2006. Selskabets nominelle anpartskapital udgjorde 125.000 kr. Formålet med anskaffelsen var, at selskabet skulle være komplementar i kommanditselskabet K/S H1.

Den 4. januar 2007 stiftede H2 A/S kommanditselskabet K/S H1x. Kommanditselskabet blev stiftet med en stamkapital på 500.000 kr. Det fremgår af § 3 i kommanditselskabets vedtægter, at stamkapitalen blev opdelt i fem kommanditandele a kr. 100.000. Ved tegning skulle der indbetales 20.000 kr. for hver kommanditandel. Det fremgår endvidere af vedtægternes § 2, at kommanditselskabets formål er at drive virksomhed ved køb, salg og drift af en udlejet erhvervsejendom beliggende i England. (Spørgerens advokat har oplyst, at der her blev skrevet forkert, da der skulle have stået Finland i stedet for England).

H2 A/S tegnede herefter hele K/S H1xs stamkapital på 500.000 kr. ved kommanditselskabets etablering, jf. tegningsaftale af 4. januar 2007.

På ekstraordinære generalforsamlinger afholdt den 19. marts 2007 blev komplementarselskabet navn ændret fra H4x ApS til ApS H4 komplementar, mens kommanditselskabet navn blev ændret fra K/S H1x til K/S H1.

I forbindelse med de gennemførte navneændringer blev der vedtaget nye vedtægter for både komplementarselskabet og kommanditselskabet. Formålsbestemmelsen i kommanditselskabets vedtægter blev herved ændret til, at kommanditselskabets formål er at drive virksomhed ved køb, salg og drift af en udlejet erhvervsejendom beliggende ...1, Finland.

2. Identifikation af ejendom og igangsættelse af due diligence m.v.

I december 2006 - dvs. forud for etablering af komplementarselskab og kommanditselskabet K/S H1 - blev H3 A/S introduceret for muligheden for at erhverve en erhvervsejendom beliggende i ...1 i Finland. Ejendommen udgør et større butikscenter indeholdende en række særskilte forretninger, der er udlejet til i alt ca. 15 forskellige lejere. Flere af lejekontrakterne er indgået for en længere årrække.

H3 A/S blev introduceret for den nævnte ejendom af ejendomsmæglerkæden G1x (navnet er senere blevet ændret til G1). I januar måned 2007 traf H3 A/S beslutning om at arbejde videre med projektet.

I forbindelse med den senere erhvervelse af ejendommen har G1x ydet traditionel mæglerassistance.

Den 4. januar 2007 blev der indgået en aftale mellem K/S H1 og H3 A/S. Det fremgår af aftalen, at K/S H1 anmodede H3 A/S om at repræsentere kommanditselskabet i forbindelse med erhvervelsen og finansieringen af en ejendom i Finland samt at bistå ved den senere kapitaludvidelse. Det fremgår endvidere, at den i aftalen indeholdte anmodning refererer til opfyldelse af kommanditselskabets formålsparagraf; hvorefter kommanditselskabets formål som anført ovenfor er at drive virksomhed med køb, salg og drift af en udlejet erhvervsejendom beliggende ...1, Finland. Spørgerens advokat har i denne forbindelse bemærket, at der med ordet "salg", jf. vedtægternes § 16, sigtes til et påtænkt salg efter 20 års ejertid.

Af aftalen fremgår derudover, at H3 A/S blev anmodet om at bistå i alle henseender, men ikke begrænset til igangsætning af de opgaver, der måtte være nødvendige for at kunne opfylde det nævnte formål. Samtidig udstedte K/S H1 en fuldmagt til H3 A/S således, at H3 A/S på vegne af K/S H1 var bemyndiget til at træffe beslutninger af enhver art og karakter, at igangsætte opgaver samt til at underskrive ethvert dokument, som fuldmagtshaver i øvrigt måtte finde hensigtsmæssigt i forbindelse med erhvervelsen eller finansieringen af ejendommen.

Med hensyn til den tidsmæssige rækkevidde af fuldmagten blev der aftalt følgende:

"...

nærværende fuldmagt er gældende frem til gennemførelse af handlen af ejendommen tillagt perioden frem til den endelige kapitaludvidelse. Fuldmagten kan tilbagekaldes med 3 ugers varsel.

..."

H3 A/S engagerede i marts 2007 på vegne af kommanditselskabet advokatfirmaet R1 Ltd. til at udarbejde en legal due diligencerapport i forbindelse med kommanditselskabets erhvervelse af ejendommen.

Den endelige legal due diligencerapport blev afleveret af advokatfirmaet R1 Ltd. den 12. juni 2007. Det fremgår af rapporten, at advokatfirmaet har gennemgået alle relevante juridiske forhold i tilknytning til ejendommen, herunder gennemgået lejekontrakter, lokalplaner, servitutter og andre byrder, der påhvilede ejendommen.

På vegne af kommanditselskabet engagerede H3 A/S i marts måned 2007 tillige det finske firma G2 OY til at udarbejde en teknisk rapport vedrørende den omhandlede ejendom. Den færdige tekniske rapport er dateret den 5. april 2007.

Fakturaer vedrørende de nævnte rapporter er fremsendt til kommanditselskabet, og er blevet betalt af dette selskab.

3. Indgåelse af hensigtserklæring med sælger af ejendommen

Den 14. marts 2007 blev der indgået en hensigtserklæring mellem H3 A/S på den ene side og den finske virksomhed G3 OY på den anden side. Det fremgår af hensigtserklæringen, at H3 A/S eller et af dets kontrollerede datterselskaber (herunder kommanditselskabet) blev indbudt til at afgive et bud på den omhandlede ejendom. Det fremgår endvidere af hensigtserklæringen, at H3 A/S afgav et ikke bindende prisindikation på 33 mio. € på ejendommen.

Det fremgår yderlige, at sælger af ejendommen ville være G3 OY eller et af dets datterselskaber. Spørgers advokat har i den forbindelse oplyst, at det på daværende tidspunkt de facto var et datterselskab til selskabet G3 OY, som hed G3.1 OY, der ejede den omhandlede ejendom og efterfølgende solgte ejendommen til K/S H1, jf. nærmere herom nedenfor.

4. Fremskaffelse af finansiering

I marts måned 2007 påbegyndte H3 A/S arbejdet med at fremskaffe finansiering til kommanditselskabets erhvervelse af den omhandlede ejendom. H3 A/S påbegyndte dette arbejde i henhold til den ovennævnte aftale mellem K/S H1 og H3 A/S, der blev indgået den 4. januar 2007, jf. ovenfor.

H3 A/S indgik i den forbindelse forhandlinger med den tyske bank F1 Bank AG om finansiering af 1. prioritet og indgik forhandlinger med F2 Bank A/S om finansiering af 2. prioritet.

Den 25. maj 2007 afgav det finske firma G4 OY en vurderingsrapport vedrørende den omhandlede ejendom. Denne vurderingsrapport blev udarbejdet på forlangende af den tyske bank F1 Bank AG. I vurderingsrapporten bekræfter det finske firma, at markedsværdien af den omhandlede ejendom pr. 25. maj 2007 udgjorde 34 mio. €. F1 Bank AG var her rekvirent, men udgiften afholdtes af K/S H1 i henhold til låneaftalen med F1 Bank AG, ligesom kommanditselskabet betalte bankens øvrige omkostninger i forbindelse med finansieringen i henhold til låneaftalen, jf. nærmere herom nedenfor.

5. Overdragelse af anparter fra H2 A/S til H3 A/S

Som anført under punkt 1 var det oprindeligt H2 A/S, der erhvervede kommanditanparterne i K/S H1 og komplementarselskabet ApS H4 komplementar.

Spørgerens advokat har anført, at det imidlertid beroede på en fejl, når det oprindeligt var H2 A/S - og ikke H3 A/S - der erhvervede henholdsvis kommanditselskabet og komplementarselskabet. Med henblik på at berigtige denne fejl indgik H2 A/S og H3 A/S den 7. maj 2007 en aftale om, at H3 A/S pr. 7. maj 2007 skulle erhverve henholdsvis alle anparter i kommanditselskabet og alle anparter i komplementarselskabet fra H2 A/S.

H3 A/S erhvervede anparterne i kommanditselskabet for 100.000 kr. Anparterne i komplementarselskabet blev erhvervet til kurs 100, hvilket svarer til en overdragelsespris på 125.000 kr. Disse overdragelsessummer blev fastsat i lyset af, at der som anført var tale om en overdragelse med henblik på berigtigelse af den fejl, som man oprindeligt havde begået ved, at det var H2 A/S, der oprindeligt havde erhvervet henholdsvis kommanditselskabet og komplementarselskabet.

6. Oversigt over rådgivningshonorarer

Spørgerens advokat har fremlagt følgende oversigt over de rådgivningshonorarer, som kommanditselskabet har afholdt. Han gør opmærksom på, at det er anført, om fakturabeløbene er inklusive moms. Han anfører endvidere, at alle fakturaer er stilet direkte til K/S H1 (c/o enten H5 A/S eller H3 A/S). Der er for SKAT fremlagt bilag vedrørende de enkelte fakturaer.

Fakturadato	Faktura nr.	Rådgiver	Fakturatekst	Fakturabeløb
08.05.2007	3070195	G2 OY	TDD and EDD as agreed (dvs. teknisk due diligencerapport og miljørapport)	€ 10.132,10 (inkl. moms)
14.05.2007	3070200	G2 OY	Recommendation concerning the floor, billing by the hour	€ 1.616,50 (inkl. moms)
15.05.2007	20072218	R1 Ltd.	Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med forberedelse samt udarbejdelse af juridisk due diligence-rapport. Af fakturaen fremgår det, at arbejdet er udført i perioden fra den 21. marts til den 30. april 2007	€ 19.128,11 (ingen moms)
29.05.2007	58/07	G4 OY	Valuation Report concerning real estate company G3.1 OY (ownership share 100 %) which owns a plot and a shopping center called G5 in the town of ...1	€ 4.880 (inkl. moms)
13.06.2007	2007010	G1	Transaction of ...1 property (mæglerhonorar)	€ 342.820
13.06.2007	2007265	R1 Ltd.	Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med forberedelse til handlen. Af fakturaen fremgår det, at arbejdet er udført i perioden fra den 1. maj til den 31. maj 2007	€ 24.913,72 (ingen moms)
19.06.2007	306311	R2	Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med 1. prioritetslånedokument. Advokat repræsenterer F1 Bank AG. Af fakturaen fremgår det, at arbejdet er udført i perioden fra den 15. april til den 14. juni 2007.	€ 41.800 (ingen moms)
20.06.2 007	1071087	G6.1	Explanation (Vedr. den tekniske gennemgang, den tekniske rådgiver indgår i G6 Group)	€ 616,10 (inkl. moms)

Spørgers advokat har fremlagt nedenstående oversigt over involverede rådgiver, der endnu ikke har faktureret deres assistance over for K/S H1:

Fakturadato	Faktura nr.	Rådgiver	Fakturatekst
Udestår		R3 Advokatfirma	Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med handlens gennemførelse, herunder også gennemgang af lånedokumenter. Repræsenterer K/S H1. Arbejdet er udført i perioden 30. april til den 6. juni 2007
Udestår		R1 Ltd.	Diverse arbejdsopgaver frem til afslutning af handlen, herunder indsamling og afsendelse af et samlet sæt selskabsdokumenter fra Finland. Perioden fra den 1. juni til den 30. juni 2007...
Udestår		R4 Ltd.	Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med sikring af 2. prioritetsrettigheder i Finland. Arbejdet er udført i perioden fra den 30. april til den 15. juni 2007.
Udestår		R5 Advokatfirma	Diverse arbejdsopgaver i forbindelse med 2. prioritetsfinansiering. Repræsentant for Forstædernes Bank. Arbejdet er udført i perioden fra den 30. april til den 15. juni 2007.

7. Aftale med finsk ejendomsadministrator

Den 19. december 2006 indgik H5 A/S en rammeaftale omkring ejendomsadministration med det finske ejendomsselskab G7 OY. Ejendomsselskabet G7 er et finsk ejendomsselskab, som er uafhængigt i forhold til de øvrige finske selskaber, der er involveret i nærværende sag. Der var således tale om en generel rammeaftale omkring ejendomsadministration i Finland, som ikke specielt knytter sig til den her omhandlede ejendom.

I umiddelbar tilknytning til K/S H1s erhvervelse af den omhandlede ejendom den 6. juni 2007 blev der indgået en endelig ejendomsadministrationsaftale mellem K/S H1 og G7. Det fremgår af aftalen, at den er indgået som et tillæg til den ovennævnte generelle rammeaftale. Videre fremgår det, at ejendomsadministrationsaftalen har virkning fra den 7. juni 2007.

G7s opgave består bl.a. i at forestå opkrævning af husleje, betale omkostninger ved ejendommens drift, sørge for at ejendommen bliver løbende vedligeholdt, forestå kontakten til lejeren samt forestå kontakten til de finske myndigheder i forhold til driften af ejendommen.

8. Indgåelse af købsaftale, lejeaftale og fremlejeaftale

Den 6. juni 2007 blev underskrevet en endelig købsaftale vedrørende ejendommen G3.1 OY. Sælger var et datterselskab af G3 OY, mens køber var K/S H1. Købesummen for ejendommen blev aftalt til 33 mio. € kontant, og det blev aftalt, at den fulde købesum skulle erlægges i umiddelbar tilknytning til indgåelsen af købsaftalen.

Det fremgår af købsaftalen, at K/S H1 og G3 OY i umiddelbar tilknytning hertil skulle indgå en lejeaftale. Det fremgår endvidere, at K/S H1s indtræden i de foreliggende lejeaftaler skulle foregå på den måde, at der skulle indgås en særskilt lejeaftale mellem K/S H1 og G3 OY gående ud på, at G3 OY herefter fungerer som lejer i forhold til alle lejemålene i den omhandlede ejendom (på nær et lejemål, jf. herom nedenfor). De enkelte forretningsdrivende, der driver forretningerne i den i sagen omhandlede ejendom, skulle samtidig indgå fremlejeaftaler med lejeren G3 OY.

Der blev den 6. juni 2007 indgået en særskilt lejeaftale mellem udlejer K/S H1 og lejeren G3 OY. Ifølge lejeaftalen fastsættes den årlige leje til 2.191.200 €. Der blev aftalt nærmere vilkår med hensyn til den årlige regulering af lejen.

I umiddelbar tilknytning til den indgåede lejeaftale blev der indgået en tillægsaftale mellem K/S H1 og G3 OY, ligeledes dateret den 6. juni 2007, benævnt "Side Letter Agreement". Baggrunden for indgåelsen af denne tillægsaftale var, at en enkelt forretningsdrivende i ejendommen - dagligvarebutikken G8 - ikke ønskede at indgå en fremlejeaftale med G3 OY. I stedet indtrådte K/S H1 som udlejer i det eksisterende lejeforhold mellem G3.1 OY og G7.

9. Administration af kommanditselskabet

Den 6. juni 2007 indgik K/S H1 en selskabsadministrationsaftale med H5 A/S. Ifølge denne aftale skal H5 A/S påse den daglige administration af K/S H1 og komplementarselskabet. Honoraret herfor udgør 22.076 € i 2007. Det årlige honorar vil i årene 2008 og 2009 udgøre 47.399 €, hvorefter det årlige honorar falder til 40.922 €. Det fremgår af aftalens 17.000 € årligt, der dækker udarbejdelse af revideret årsrapport samt bilag til finsk selvangivelse.

10. Endelig afklaring af finansiering - Completion

I umiddelbar tilknytning til indgåelsen af købsaftalen blev de endelige aftaler vedrørende finansieringen af ejendommen forhandlet på plads. Der blev i den forbindelse indgået følgende aftaler:

1)	K/S H1 optog et lån på 26.400.000 € ved den tyske bank F1 Bank AG. Låneaftalen blev indgået den 6. juni 2007. Det fremgår af lånaftalen, at H3 A/S kautionerede for det optagne lån.
2)	K/S H1 optog derudover et lån på 7.500.000 mio. e og fik stillet en kreditramme på kr. 1.500.000 C til rådighed ved Forstædernes Bank A/S. Dette fremgår af en låneaftale dateret den 1. juni 2007.

11. Udarbejdelse af prospekt

Der er udarbejdet udkast til prospekt for K/S H1 dateret den 29. juni 2007. Prospektudkastet er udarbejdet af H3 A/S til brug for salget af anparterne i K/S H1. Selve trykningen af prospektet vil blive forestået af en ekstern leverandør. H3 A/S vil afholde udgiften hertil. Når denne udgift afholdes af H3 A/S, skyldes det ifølge spørgerens advokat, at det er dette selskab, der ønsker at sælge anparterne i K/S H1 med gevinst. Udgiften er følgelig K/S H1 uvedkommende. Formålet med dette prospekt er at tilvejebringe et beslutningsgrundlag for potentielle investorer. Det endelige prospekt forventes at foreligge i august 2007.

Der er endvidere udarbejdet et prospektbudget (driftsbudget) pr. 25. juni 2007 for K/S H1. Dette budget er således en del af prospektet.

Udkast til prospekt, inklusive driftsbudget, vedlægges som bilag 1.

12. Omkostninger knyttet til projektet

Som anført ovenfor har selskabet H3 A/S forestået udviklingen og formidlingen af ejendomsprojektet K/S H1. H3 A/S har i den forbindelse udført en lang række opgaver på vegne af K/S H1 i henhold til den aftale, der den 4. januar 2007 blev indgået mellem K/S H1 og H3 A/S.

Spørgerens advokat har oplyst, at disse opgaver i hovedsagen kan opdeles i fire grupper: For det første udgifter til at finde ejendommen og vurdere denne som egnet investeringsejendom. Dernæst udgifter til selve erhvervelsen af ejendommen. For det tredje udgifter, der vedrører udbyders salgsbestræbelser, og endelig for det fjerde udgifter, der har til formål at igangsætte kommanditselskabet.

Den første gruppe af udgifter, der undertiden benævnes "finders fee", omfatter dels honorar for overhovedet at finde ejendommen, og dernæst gennemførelse af en due diligence, dvs. en teknisk, juridisk, økonomisk og kommerciel gennemgang af ejendommen. Den tekniske undersøgelse omfatter typisk jordbundsforhold, bygningens stand, installationer etc. Den juridiske gennemgang omfatter selvsagt gennemgang af tingbogsoplysninger, servitutter m.v., gennemgang af eventuelle lejekontrakter og lejekontrakternes forhold til de faktisk anvendte arealer samt øvrige relevante forhold. Den økonomiske gennemgang omfatter vurdering af ejendommens hele økonomi, herunder vurdering af fremtidige lejeindtægter, muligheder for fremtidige huslejestigninger henholdsvis risiko for det modsatte, vurdering af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger, afkast af investeringen, skattemæssig bedømmelse af driften, afskrivninger m.v. Den kommercielle vurdering omfatter fremtidsudsigterne i området i henhold til lokalplaner etc. Der er her tale om udgifter, der bedst kan betegnes som udgifter til tilvejebringelse af beslutningsgrundlaget for erhvervelsen af ejendommen.

Den anden gruppe af udgifter vedrører selve erhvervelsen af ejendommen. Der er her tale om udgifter til advokat, udgifter til at få den rette finansiering bragt på plads m.v.; alt sammen forhold, der knytter sig til selve erhvervelsen af ejendommen. (Denne gruppe omkostninger vil tidsmæssigt ligge efter nedennævnte tredje omkostningsgruppe vedrørende udarbejdelse af prospekt m.v., såfremt udbyderen ikke selv køber ejendommen, og videresælger denne - men i stedet blot erhverver en køberet til ejendommen).

Den tredje gruppe af udgifter omfatter udarbejdelse af materiale til investorerne, herunder prospekt m.v., og kan nærmest karakteriseres som administrative omkostninger, der alene vedrører udbyderen med henblik på salg af ejendommen. Også disse udgifter afholdes af udbyder.

Den fjerde gruppe af udgifter omfatter igangsætning af kommanditselskabet, herunder bistand med vedtægter, uddannelse af administrator, bistand med igangsætning af bogføring m.v. Denne gruppe betegnes undertiden rådgivning, hvorved forstås, at der er tale om rådgivning til investorgruppen til igangsætning af kommanditselskabet. Også denne post kan undertiden være afholdt, førend den første investor tegner andele i det nystiftede kommanditselskab.

De første to grupper af udgifter, der knytter sig til erhvervelsen af ejendommen, afholdes af K/S H1 som sådant. Det er altså kommanditselskabet, der er rekvirent vedrørende disse udgifter. De forskellige rådgivere har derfor faktureret deres respektive assistance direkte til K/S H1, jf. afsnit 6 ovenfor.

De næste to grupper udgifter afholdes af H3 A/S, da disse omkostninger knytter sig til videresalg af kommanditandele med en given avance, hvorfor disse udgifter i sagens natur er de senere investorer uvedkommende. Dette gælder også den fjerde gruppe, idet det her er H5 A/S, der forestår projektet, men hvor udgiften afholdes af H3 A/S, der faktureres for nævnte ydelse af H5 A/S.

For så vidt angår den fjerde gruppe af udgifter bemærker spørgers advokat særligt, at en del af disse udgifter er medgået til selve etableringen af kommanditselskabet. Det drejer sig om udgifter i forbindelse med afholdelse af stiftende generalforsamling, udarbejdelse af vedtægter for kommanditselskabet etc. Det er ikke muligt præcist at oplyse størrelsen af de udgifter, der er forbundet hermed. Det skønnes, at de samlede omkostninger i forbindelse med etableringen af kommanditselskabet andrager ca. 50.000 kr. pr. kommanditselskab.

Advokaten fremhæver, at der for kommanditselskabet som sådan er tale om en traditionel etableringsomkostning. For H3 A/S er der tale om en omkostning afholdt med henblik på videresalg af kommanditanparter. For de senere investorer er der tale om en udgift, der er afholdt forud for disse investorers køb af anparter i kommanditselskabet. Det er således dette punkt, der giver anledning til spørgsmål 3 og spørgsmål 4.

13. Opgørelse af den skattemæssige anskaffelsessum og afskrivningsgrundlaget for ejendommen

Den 6. juni 2007 erhvervede kommanditselskabet K/S H1 den omhandlede ejendom for 33 mio. € i henhold til hensigtserklæringen dateret den 14. marts 2007. Omregnet til danske kroner udgør købesummen kr. 246.180.000. Der er herved taget udgangspunkt i en kurs på EUR/DKK på 7,46. Spørgers advokat fremhæver i denne forbindelse, at handelsprisen for ejendommen den 25. maj 2007 blev vurderet til 34 mio. €.

Som tidligere nævnt vil H3 A/S sælge anparter i K/S H1 i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007 til op til 10 investorer. De investorer, der erhverver anparter i K/S H1 i perioden fra den 1. august til den 30. december 2007, vil erhverve anparter i kommanditselskabet på baggrund af en overdragelsesbalance pr. 1. oktober 2007 (bilag 2). Ved udarbejdelsen af overdragelsesbalancen tages der udgangspunkt i, at kommanditselskabet er opdelt i 1.400 anparter. Tallene i overdragelsesbalancen udgør således de relevante værdier pr. anpart.

Spørgerens advokat anfører, at det fremgår af overdragelsesbalancen, at investor ved erhvervelse af anparter i K/S H1 pr. 1. oktober 2007 erhverver en andel af den i sagen omhandlede ejendom til kr. 205.736 kr. pr. anpart, hvilket svarer til 1.400 x kr. 205.736 kr. = 288.030.600 kr. Beløbet på 288.030.600 kr. udgør således investorernes samlede anskaffelsessum for ejendommen. Af overdragelsesbalancen fremgår videre, at de investorer, der erhverver anparter på baggrund af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, tillige erhverver andel i tilgodehavender pr. anpart på 2.108 kr., hvilket svarer til, at kommanditselskabets samlede tilgodehavender pr. 1. oktober 2007 kan opgøres til 1.400 x kr, 2.108 = 2.951.200 kr.

Advokaten anfører endvidere, at det fremgår af overdragelsesbalancen, at investorerne, der erhverver anparter på baggrund af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, erhverver en andel af kommanditselskabets samlede gældsforpligtelser på (1. prioritet,139.532 kr. + 2. prioritet, kr. 39.964 + kortfristet gæld, 4.672 kr.) = kr. 184.168 pr. anpart. Han præciserer, at gælden opgøres som en kontant gæld til kurs 100 pr. 1. oktober 2007.

Advokaten fremfører yderligere, at det fremgår af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, at man herefter har opgjort den kontante købesum pr. anpart til 23.676 kr., svarende til en samlet kontant købesum på 1400 x kr. 23.676 = 33.146.400 kr. Den kontante købesum pr. anpart på 23.676 kr. udgør differencen mellem kommanditselskabets samlede aktiver pr. 1. oktober 2007 205.736 kr. + 2.108 kr. = 207.844 kr. og kommanditselskabets samlede gældsforpligtelser pr. 1. oktober 2007 på 184.168 kr.

Endelig anfører advokaten, at det fremgår af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007, at, investorerne skal betale 89 kr. pr. anpart for erhvervelse af deres respektive andel af komplementarselskabet - hvilket svarer til en samlet købesum for komplementarselskabet på 1.400 x 89 kr. = 124.600 kr.

Ved erhvervelse af anparter i K/S H1 kan ifølge advokaten således konstateres, at investorerne reelt dels erhverver andel af den af kommanditselskabet ejede ejendom, en andel af kommanditselskabets tilgodehavender, en andel af kommanditselskabets gældsforpligtelser samt en forholdsmæssig andel af det til kommanditselskabet tilhørende komplementarselskab.

Ifølge advokaten kan der her rejses spørgsmål om, hvorvidt en del af investorernes samlede anskaffelsessum skal henføres til et ikke bogført aktiv, nemlig en værdi for investorerne som følge af, at kommanditselskabet har afholdt etableringsomkostninger forud for investorernes køb af kommanditanparter. Antagelse om eksistensen af et sådan aktiv vil efter advokatens opfattelse være i klar strid med fast administrativ praksis ved indtræden og udtræden af kommanditselskaber og interessentskaber. Lægges det imidlertid til grund, at der eksisterer et sådant aktiv, vil dette tillige gælde ved nye interessenters eller kommanditisters indtræden årtier efter, at selskabet er stiftet.

Advokaten anfører, at H3 A/S ved salget af kommanditanparterne konstaterer en gevinst på 41.850.600 kr., men at det heroverfor står, at H3 A/S har afholdt omkostninger til due diligencerapporter m.v., hvoraf en væsentlig del af disse omkostninger må antages at have skabt en værdiforøgelse på ejendommen. En investor vil selvsagt have en større interesse i at købe en fast ejendom, hvor der foreligger dokumentation for ejendommens tekniske stand, lejekontrakternes validitet m.v.

Han anfører yderligere, at H3 A/S' salgspris for anparterne i K/S H1 er baseret på en vurdering af den mulige pris, der kan opnås under hensyntagen til lejeindtægter, herunder dokumentation for lejekontrakternes validitet, markedsprisen for ejendommen, herunder ejendommens tekniske stand, markedsrenten, rentabilitet ved investeringen m.v. samt potentielle investorers interesse i sådanne investeringer. Det er således markedsforholdene, der fører frem til den konkrete prisfastsættelse. H3 A/S løber således også en risiko for tab, eksempelvis som følge af stærk stigende markedsrente, idet salgsprisen for anparterne i K/S H1 fastsættes uafhængigt af de til erhvervelsen og videresalget knyttede omkostninger.

Advokaten oplyser, at der ikke vil blive udarbejdet nogen selvstændig refusionsopgørelse i tilknytning til salg til investorerne med 1. oktober 2007 som skæringstidspunkt, idet denne refusionsopgørelse de facto er indregnet i den ovenfor omtalte overdragelsesbalance pr. 1. oktober 2007. Ejendommens drift i tiden frem til dette tidspunkt er således indeholdt i overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007.

Ifølge advokaten er der således sket normal periodisering (skæring) af driftsposterne i perioden frem til 1. oktober 2007. Denne periodisering af driftsposterne har aflejret sig i posterne i overdragelsesbalancen, benævnt debitorer og kreditorer. Han fremhæver særligt, at investorerne ikke faktureres eller på anden måde belastes for omkostninger afholdt af kommanditselskabet forud for den 1. oktober 2007. Der er fremlagt et periodiserede driftsregnskab for perioden fra købet af ejendommen den 6. juni 2007 og frem til den 30. september 2007, som ligger til grund for overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007.

For så vidt angår opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendomme, bemærker advokaten, at de finske skatteregler afviger de danske skatteregler derved, at man ikke sondrer mellem en afskrivningsberettiget bygning og installationer og en ikke afskrivningsberettiget grund. Derfor foreligger der umiddelbart ikke nogen vurdering fra de finske myndigheder af, hvor stor grundværdien er i forhold til den i sagen omhandlede ejendom.

Advokaten anfører, at hele den omhandlede ejendom anvendes som shoppingcenter, og at ejendommens samlede bygningsareal udgør 33.933 m2. Det kan for besvarelsen lægges til grund, at hele bygningen og dennes installationer benyttes til afskrivningsberettigede formål, jf. afskrivningslovens § 14 og § 15.

Spørgerens advokat har imidlertid til brug for sagen anmodet de finske skattemyndigheder om at vurdere grundværdien af den i sagen omhandlede ejendom. De finske skattemyndigheder har i den forbindelse oplyst, at grundværdien udgør 1,4671717 pct. Der er fremlagt et notat, der nærmere beskriver, hvorledes grundværdien talmæssigt er opgjort. Til notatet er vedhæftet en skrivelse fra de finske skattemyndigheder dateret den 18. juni 2007.

Advokaten har vedlagt en opgørelse over, hvorledes han finder, at ejendommens afskrivningsgrundlag bør opgøres (bilag 3)

Den del af investorernes samlede anskaffelsessum på 288.030.600 kr. for ejendommen, der kan henføres til den ikke afskrivningsberettigede grund efter danske skatteregler, udgør ifølge advokaten 1,4671717 pct. x 288.030.600 kr. = 4.225.903 kr.

Det samlede afskrivningsgrundlag for ejendommen udgør herefter kr. 288.030.600 kr. - 4.225.903 kr. = 283.804.697 kr.

14. Nærmere om den praktiske gennemførelse af udbud og salg af andele i K/S H1

Den 20. juni 2007 afholdtes en ekstraordinær generalforsamling i KS H1. Det fremgår af generalforsamlingsprotokollatet, at man på generalforsamlingen besluttede at forhøje kommanditselskabets stamkapital til 140.000.000 kr. fordelt på 1.400 kommanditandele samt at ændre § 3 i selskabets vedtægter til at reflektere denne forhøjelse.

Det er ifølge advokaten hensigten, at H3 A/S i perioden fra den 1. august til 30. september 2007 og eventuelt fremefter skal sælge de 1.400 kommanditanparter til op til 10 investorer. Salget af anparterne sker rent praktisk derved, at de enkelte investorer hver især underskriver en købsaftale, hvorved de binder sig til køb af et givent antal kommanditanparter. Denne købsaftale og den enkelte investors økonomiske forhold bliver herefter gennemgået af H3 A/S og långiverne med henblik på, at der kan tages stilling til, om investor kan endeligt godkendes. Såfremt den enkelte investor kan godkendes af H3 A/S og långiverne, vil købsaftalen blive underskrevet af H3 A/S. Hermed anses købsaftalen for bindende for begge parter. Der er over for SKAT fremlagt et eksempel på en købsaftale.

Endelig fremhæver advokaten, at investorerne som udgangspunkt erhverver anparterne på baggrund af overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007. Denne balance anvendes, uanset hvornår investorerne de facto erhverver anparterne i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, idet det aftalte skæringstidspunkt er 1. oktober 2007.

Såfremt en investor først erhverver anparter fra H3 A/S efter 1. oktober 2007, vil dette blive baseret på en ny, eventuel summarisk, overdragelsesbalance, hvorved der er taget højde for driften i perioden efter den 1. oktober 2007 og frem til købstidspunktet.

Spørgers opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Spørgerens advokat er af den opfattelse, at SKAT bør svare "ja" til spørgsmål 1 og 2. Såfremt SKAT imidlertid svarer "nej" til spørgsmål 1 og 2, er det advokatens opfattelse, at SKAT i stedet bør svare "ja" til spørgsmål 3 og 4.

Advokaten anfører, at det er afgørende for besvarelsen af de stillede spørgsmål, hvorledes man skattemæssigt behandler købesummen for de aktiver/rettigheder, som investorerne erhverver ved køb af anparter i K/S H1..

Advokaten henviser til ovenstående sagsfremstilling, hvoraf fremgår, at investorerne ved betalingen for anparterne i K/S H1 erhverver andel i følgende aktiver/rettigheder:

Andel af den af kommanditselskabet ejede ejendom.

Andel af kommanditselskabets debitorbeholdning.

Andel af komplementarselskab.

Advokaten anfører, at det kan udledes af det fremlagte materiale - herunder særligt den i sagen fremlagte overdragelsesbalancen pr. 1. oktober 2007 (bilag 2) - at man ved fastsættelsen af købesummen for anparterne m.v. har taget udgangspunkt i følgende prisfastsættelse for aktiverne:

Investorernes købesum for ejendommen udgør pr. anpart 205.736 kr.

Købesummen for kommanditselskabets debitorbeholdning udgør pr. anpart 2.108 kr.

Købesummen for andel i komplementarselskabet udgør pr. anpart 89 kr.

Endelig kommenterer advokaten Vestre Landsrets dom af 21. april 2006, refereret som SKM2006.310.VLR (bilag 7). Advokatens bemærkninger hertil er vedlagt som bilag 8.

I SKM2006.310.VLR købte et interessentskab den 23. december 1999 en ejendom for 28 mio. kr. Ved købet var anparterne i interessentskabet ejet af selskabet XX Ejendomme A/S (udbyder). Ultimo 1999 blev anparterne solgt til 10 interessenter. Den samlede anskaffelsespris for anparterne var 33 mio. kr. Den 23. april 2000 blev der underskrevet et betinget skøde med en købesum på 33 mio. kr., og den 23. maj 2003 blev der underskrevet et endeligt skøde på de vilkår, der fremgik af det betingede skøde. Forskellen mellem anskaffelsesprisen ifølge slutsedlen og skødet skyldes, at udbyder havde aftalt med sælger, at denne skulle betale et beløb på 5 mio. kr. i anvisningsprovision mod, at prisen på ejendommen blev forhøjet tilsvarende. Fakturaer på anvisningsprovision på henholdsvis 4,2 mio. kr. og 800.000 kr. blev udstedt henholdsvis den 28. april 2000 og den 16. juni 2000.

Landsretten lagde i SKM2006.310.VLR til grund, at de 5 mio. kr. var blevet anvendt til dækning af honorar til udbyder og udgifter til finansiering af købesummen m.v., hvorfor beløbet ikke kunne indgå i investorernes afskrivningsgrundlag. Det fandtes ikke at kunne tillægges betydning, at beløbet ifølge skødet indgik som en del af købesummen for ejendommen, da den faktiske fordeling af købesummen fandtes at skulle lægges til grund ved opgørelsen af afskrivningsgrundlag.

Advokaten gør gældende, at SKM2006.310.VLR omhandler en helt anden problemstilling end nærværende sag vedrørende H3 A/S, da der reelt var tale om et "formidlingssalg", og da der blev udfaktureret et anvisningshonorar efter investorernes køb af ejendommen. Hvortil kommer, at investor ikke blev orienteret om dette honorar, der efter advokatens opfattelse nærmest havde karakter af returkommission.

Han fremhæver desuden, at der i nærværende var tale om et reelt videresalg med den hertil forbundne økonomiske risiko for tab/mulighed for gevinst, og at der ikke er blevet fremsendt nogen faktura til kommanditselskabet efter investorernes køb af ejendommen.

Forslag til besvarelse af spørgsmål 1 og 2:

På baggrund af det ovenfor anførte kan det ifølge advokaten ved besvarelsen af spørgsmål 1 og 2 lægges til grund, at investorerne ved køb af anparter i K/S H1 erhverver andel i 3 særskilte aktiver, hvoraf købesummen for debitorerne samt andele i komplementarselskabet, næppe giver grundlag for yderligere omtale.

Afgørende for besvarelse af spørgsmål 1 og 2 er efter advokatens opfattelse dels, hvorvidt der er grundlag for at anfægte den totale aftalte købesum, og dels hvorvidt der er grundlag for en omfordeling af købesummen.

Hvad først angår spørgsmålet om, hvorvidt der er grundlag for at tilsidesætte den absolutte købesum, finder advokaten ikke grund til at kommentere dette yderligere, da der er tale om uafhængige parter, ligesom kommanditselskabets anskaffelsessum med tillæg af prisstigning, undersøgelsesomkostninger m.v., utvivlsomt giver grundlag for en videresalgspris på ca. 288 mio. kr.

Hvad dernæst angår prisfordelingen bemærker advokaten, at der alene sker overdragelse af de aktiver, der er opført i overdragelsesbalancen. En tankegang om, at der til investorerne skatteretligt skal henføres driftsposter, der har udtømt deres funktion førend købet af kommanditanparterne, er efter advokatens opfattelse selvsagt i strid med grundlæggende principper i statsskattelovens §§ 4-6, jf. nærmere herom nedenfor.

Efter advokatens opfattelse kan der i det højeste blive tale om aktivering af visse omkostningsposter afholdt forud for investorernes indtræden i kommanditselskabet. Der sigtes her særligt til de omkostninger, der er henført til gruppe 4. Advokaten finder imidlertid, at det må fastholdes, at en sådan omfordeling af købesummen er i strid med fast praksis for overdragelses af andele i interessentskaber og kommanditselskaber.

Advokaten anfører, at det såvel i forhold til spørgsmål 1 og spørgsmål 2, i den skatteretlige teori og praksis er fast antaget, at når en skatteyder indtræder i et eksisterende interessentskab eller kommanditselskab og i den forbindelse erlægger en købesum for den erhvervede andel heraf, skal der ikke skatteretligt henføres nogen del af købesummen som betaling for en andel af de udgifter, der måtte være afholdt forud for skatteyders indtræden i interessentskabet eller kommanditselskabet. Dette gælder samtlige de omkostninger, der ovenfor er henført til gruppe 1-4.

Til illustration heraf henviser advokaten til, at hvis eksempelvis to personer i 1995 har stiftet et interessentskab og den i forbindelse afholdte omkostninger til udarbejdelse af stiftelsesdokumenter, vedtægter m.v., er det ingensinde set, at såfremt en person indtræder i interessentskabet mange år senere, eksempelvis i 2007, og betaler en given sum for overtagelse af en ideel andel af aktiverne i dette interessentskab, skatteretlige skal have reduceret købesummen for de overtagne aktiver som følge af, at der i 1995 er afholdt udgifter, der har udtømt sin funktion i 2007. Der ses ikke at være truffet afgørelser på hverken administrativt niveau eller afsagt domme, der kræver en omfordeling af købesummen med henvisning til, at der for den nyindtrådte interessent eksisterer et immaterielt aktiv hidrørende fra stiftelsestidspunktet i 1995.

Efter advokatens opfattelse kan der i det højeste blive tale om omfordeling af købesummen, såfremt det dels kan lægges til grund, at der ved denne interessents indtræden kan konstateres immaterielle aktiver, for hvilke den nyindtrådte interessent ikke har erlagt noget vederlag, og det dels kan lægges til grund, at prisen på det overdragne aktiv i øvrigt er åbenbart urimeligt, jf. eksempelvis TfS 1991, 471 (Bodegasagen) samt skatteministeriets kommentar i TfS 1992, 191. Advokaten henviser her endvidere til lovforslag nr. 85 af 3/11 1999 (lov nr. 958 af 20/12 1999), som han finder relevant i denne sammenhæng, ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6-9, og afskrivningslovens § 45, stk. 26. Han henviser til, at det i bemærkningerne til forslagets § 1, nr. 26, vedr. afskrivningslovens § 45, stk. 3, bl.a. anføres at:

"...

Skattemyndigheden forventes dog kun at korrigere en af parterne aftalt overdragelsessum eller fordeling, såfremt fordelingen er åbenbart forkert.

..."

I nærværende sag er der efter advokatens opfattelse ikke grundlag for at antage, at den anvendte overdragelsessum vedrørende ejendommen afviger fra handelsværdien endsige, at der er tale om en åbenbart forkert pris.

Nærmere om advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 1

Advokaten henviser til, at det fremgår af bestemmelsen i ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen omregnet efter stk. 4 og på den anden side anskaffelsessummen opgjort efter stk. 2 eller stk. 3 og reguleret efter § 5 eller § 5 A, jf. dog stk. 8. Han henviser endvidere til, at det fremgår af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 2, at anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, der beregnes ved, at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.

Overordnet gør advokaten gældende, at skattemyndighederne ikke kan foretage en reduktion af investorernes respektive andel af den skattemæssige anskaffelsessum for den i sagen omhandlede ejendom med en andel af de udgifter, der er afholdt af kommanditselskabet forud for det tidspunkt, hvor investorerne erhverver andele i kommanditselskabet. Investors anskaffelsessum knytter sig udelukkende til de aktiver, der erhverves ved købet.

I denne forbindelse henviser advokaten til den problemstilling, der berøres i Landsskatteretskendelsen SKM2003.350.LSR , vedlagt som bilag 4). Sagen omhandlede opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en ejendom i et ejendomsprojekt. Udbyderen udbød i sommeren 1996 10 andele i et ejendomsprojekt, i hvilken forbindelse det blev oplyst, at købsprisen for ejendommen udgjorde 17 mio. kr. med tillæg af købsomkostninger på 1.200.000 kr. samt låneomkostninger med 300.000 kr. Herefter var den samlede anskaffelsessum opgjort til 18.500.000 kr. Klageren erhvervede en andel a´ 1.850.000 kr. af ejendomsprojektet. Klageren foretog afskrivninger i forhold til, at afskrivningsgrundlaget for hans andel udgjorde 1.850.000 kr. Skatteankenævnet kunne alene godkende, at ejendommens afskrivningsgrundlag udgjorde 17 mio. kr. svarende til købesummen for ejendommen ekskl. købs- og låneomkostninger. For Landsskatteretten gjorde klageren bl.a. gældende, at klageren havde en interessentskabsandel for 1.850.000 kr., som skulle fordeles på interessentskabets aktiver, som udelukkende bestod af den omhandlede ejendom. Videre gjorde klageren gældende, at da interessentskabet ikke ejede andre aktiver end ejendommen, betød det, at klageren havde erhvervet en ideel tiendedel af ejendommen for 1.850.000 kr., som derved blev den afskrivningsberettigede anskaffelsessum.

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om, at det samlede afskrivningsgrundlag alene udgjorde 17 mio. kr., svarende til 1.700.000 kr. pr. andel. Som begrundelse herfor anførte Landsskatteretten, at

"...

forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene i projektet er udbyderens honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den know-how, der ligger til grund for tilrettelæggelsen. Forskellen mellem udbyders købspris for ejendommen og investorernes anskaffelsessum for andelene kan ikke anses for en del af anskaffelsessummen for ejendommen. Udbyderens honorar er i det hele en etableringsudgift for klageren, og udgiften kan ikke medregnes i afskrivningsgrundlaget for ejendommen eller fradrages ved indkomstopgørelsen.

..."

Advokaten finder, at Landsskatterettens præmisser er i sig selv er uholdbare. Præmisserne er i bedste fald udtryk for en nydannelse i dansk skatteret, hvis disse præmisser skal forstås således, at beskatningen af køber afhænger af, hvad sælger har brugt sin fortjeneste til. Der er ikke hjemmel til at overføre nogle af sælger afholdte udgifter til beskatning hos køber af ejendommen - for så vidt det er således, nævnte kendelse skal forstås.

Advokaten henviser endvidere til, at en tilsvarende problemstilling - i en ikke helt rendyrket form - netop været forelagt for Skatterådet i sagen SKM2007.235.SR (bilag 5). Denne sag drejede sig om et kommanditselskab stiftet ultimo 2005. Den 22. december 2005 købte kommanditselskabet en afskrivningsberettiget ejendom i England. Først ca. 8 måneder senere, dvs. i august 2006, blev prospektet vedrørende ejendommen offentliggjort. Ejendommen var med henvisning til en valuarrapport oplyst at være steget med omkring 9 pct. i værdi fra købet frem til december 2006. Det fremgår af sagen, at investorerne ved købet af kommanditanparterne skulle betale nogle "handelsomkostninger". Ifølge prospektet omfattede disse "handelsomkostninger" betaling til "långivere", "juridisk bistand", "offentlige kontorer", "andre professionelle rådgivere", "salgs- og prospekthonorar", "projekthonorar" samt "honorar for formidling af finansiering". Udbyderen anførte om salgs- og prospekthonoraret, at hovedparten af dette beløb kunne henføres til værdistigningen på ejendommen, der som nævnt havde været på 9 pct. på et år, medens restbeløbet udgjorde det egentlige projekthonorar. Udbyderen henviste i den forbindelse til prospektet, hvoraf fremgik, at projekthonoraret var blevet tillagt 1,5 pct. af købesummen ekskl. moms. Baggrunden herfor var, ligeledes ifølge prospektet, at ejendommen var steget i værdi siden købet i 2005 og frem til investorernes tegning i 2006. De 1,5 pct. var fastsat ud fra et forsigtigt skøn, da man på tidspunktet for udarbejdelse af prospektet ikke havde kendskab til den præcise værdistigning. Anmodningen om bindende svar angik spørgsmålet om, hvorvidt en værdistigning på ejendommen på 1,5 pct. i perioden fra den 22. december 2005 til offentliggørelsen af prospektet den 18. august 2006 kunne tillægges det skattemæssige afskrivningsgrundlag for kommanditisterne i kommanditselskabet.

Advokaten anfører, at der i denne sag savnes et synspunkt fra udbyders side om, at selve den omstændighed, at investor først købte ejendommen på et tidspunkt - efter at disse udgifter var afholdt af udbyder, og tillige et tidspunkt efter at disse udgifter havde udtømt sin funktion - måtte medføre, at disse udgifter var investor uvedkommende.

Han anfører videre, at SKAT i SKM2007.235.SR (bilag 5) indstillede spørgsmålet besvaret benægtende under henvisning til praksis, jf. SKM2003.350.LSR , vedlagt som bilag 4) som er omtalt ovenfor. Advokaten anfører, at det efter SKATs opfattelse fulgte af denne afgørelse, at hele det beløb, der i salgsprospektet i den pågældende sag var benævnt "salgs-og prospekthonorar", skulle anses for betaling til udbyder for tilrettelæggelsen af det samlede projekt m.v. Der var således efter SKATs opfattelse tale om en etableringsudgift, der ikke kunne medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendommen. Denne indstilling og begrundelse fra SKAT blev tiltrådt af Skatterådet uden yderligere bemærkninger.

Med skatterådets afgørelse er almindelige periodiseringsprincipper efter advokatens opfattelse sat ud af kraft, idet sælgers, dvs. udbyders omkostninger ved afståelse af ejendommen er overført til den købende kommanditist med skattemæssig virkning. Selv om udgifterne måtte kunne henføres til kommanditselskabet, ligger det efter advokatens opfattelse i sagens natur, at udgifterne er afholdt og har udtømt sin funktion før den 18. august 2006, hvor prospektet forelå i færdiggjort stand. En investor, der indtræder i kommanditselskabet på et tidspunkt herefter, skal ikke skatteretligt belastes med udgifter til dette prospekt for så vidt retserhvervelsesprincippet bringes i anvendelse.

Til støtte for disse synspunkter henviser spørgers advokat, Tommy V. Christiansen, til sin egen artikel offentliggjort i TfS 2007, 457 (bilag 6). Som anført i artiklen udarbejder udbydere af ejendomsinvesteringsprojekter som hovedregel et prospekt, hvor der er nærmere redegjort for en række forhold, herunder drifts- og skattemæssige forhold. Dette gælder, uanset hvorvidt udbyder optræder som formidler, eller selv køber ejendommen og videresælger denne til investorerne.

Det ligger efter advokatens opfattelse i sagens natur, at den omstændighed, at udbyder afholder udgifter til eksempelvis due diligence-undersøgelser, salgsprospekt m.v., er investor lige så uvedkommende, som hvis udbyder krævede, at investor som et led i købet af andelen af ejendommen skulle betale en større eller mindre del af udbyders omkostninger til dennes personalejulefrokost. At omkostningen tillige har udtømt sin funktion er lige så åbenbar. Investor køber sin anpart på grundlag af prospektet, der således er grundlaget for investors beslutning om overhovedet at disponere. Det må efter advokatens opfattelse fastholdes, at enhver udgift afholdt af udbyder forud for salget af ejendommen til investor, er en omkostning, der skal henføres til udbyder - og ikke til investor. Den omstændighed, at udbyder eventuelt fremsender en faktura på beløbet, ændrer ikke herved. Udbyder kunne lige så vel fremsende regningen for nævnte julefrokost og bede investor betale denne regning som et led i handlen.

Advokaten anfører, at situationen i nærværende sag er den, at K/S H1 har afholdt en række udgifter til due diligence-rapporter, vurderingsrapport osv. i forbindelse med anskaffelsen af ejendommen i den periode, hvor H3 A/S er enekommanditist. Det store arbejde, som H3 A/S har udført i forbindelse med initiering, udvikling og udbud af ejendomsprojektet K/S H1, er udført før investorerne køber kommanditandele i K/S H1. H3 A/S' avance ved udbuddet og salget af ejendomsprojektet K/S H1 er indregnet i den købspris, som de enkelte investorer skal erlægge i forbindelse med erhvervelse af anparter i K/S H1. Efter advokatens opfattelse følger det derfor af almindelige periodiseringsprincipper, at investorernes skattemæssige anskaffelsessum for den omhandlede ejendom udgør den del af prisen for kommanditanparterne, der kan henføres til køb af andel af ejendommen. Som anført ovenfor udgør den andel af købesummen for anparterne, der henføres til køb af andel i ejendommen, 205.736 kr. pr. anpart - svarende til i alt kr. 288.030.600 for alle 1.400 anparter.

Advokaten konkluderer derfor, at SKAT i nærværende sag bør svare "ja" til spørgsmål 1 med den effekt, at den samlede skattemæssige anskaffelsessum for den af K/S H1 ejede ejendom, inklusive særlige installationer i ejendommen, udgør 288.030.600 kr. i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 for de investorer, der erhverver andele i K/S H1 i perioden fra den 1. august til den 30. september 2007, når det forudsættes, at investorerne erhverver ejendommen ved en kontant betaling på ca. 33 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.

Nærmere om advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 2

Advokaten bemærker indledningsvis, at spørgsmål 2 alene vedrører afskrivningsgrundlaget - og dermed kan besvares uden hensyntagen til størrelsen af fradragskontoen for den enkelte investor.

Advokaten henviser til, at der efter afskrivningslovens § 45 foretages bygningsafskrivninger på baggrund af den kontantomregnede anskaffelsessum for den afskrivningsberettigede ejendom. Han anfører, at der i afskrivningsloven ikke er taget nærmere stilling til opgørelsen af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum. Det følger dog af fast praksis, at der til bygningens anskaffelsessum bl.a. medregnes en forholdsmæssig del af handelsomkostningerne, såsom advokat- og mæglersalær samt tinglysningsafgift vedrørende skødet, jf. herved udtrykkeligt Ligningsvejledningen 2007-2, afsnit E.C.4.3 .

Advokaten gør herefter gældende, at man ved opgørelsen af det skattemæssige afskrivningsgrundlag for en ejendom skal tage udgangspunkt i de samme principper, som gælder for opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen.

På den baggrund gøres det gældende, at det som anført ovenfor vedrørende advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 1 følger af almindelige periodiseringsprincipper, at investorernes skattemæssige afskrivningsgrundlag for den omhandlede ejendom udgør den del af købsprisen for kommanditanparterne, der kan henføres til ejendommen - fratrukket den del af købesummen, der kan henføres til den ikke afskrivningsberettigede grund.

Som anført ovenfor i afsnit 3 kan den del af investorernes samlede anskaffelsessum på 288.030.600 kr. for ejendommen, der kan henføres til den ikke afskrivningsberettigede grund, ifølge advokaten efter danske skatteregler, opgøres til 1,47 pct. x 288.030.600 kr. = 4.225.903 kr.

Advokaten gør gældende, at det samlede afskrivningsgrundlag for ejendommen herefter udgør 288.030.600 kr. - 4.225.903 kr. = 283.804.697 kr. Advokatens konklusion er derfor, at SKAT bør svare "ja" til spørgsmål 2, således, at det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den ejendom, der ejes af K/S H1, inklusive særlige installationer i ejendommen, for indkomståret 2007 og efterfølgende indkomstår udgør 283.804.697 kr. for så vidt angår de investorer, som erhverver anparter i K/S H1 i perioden fra perioden fra den 1. august 2007 til senest den 30. september 2007, når det forudsættes, at investorerne erhverver ejendommen ved en kontant betaling på ca. 31 mio. kr. og resten berigtiges ved gældsovertagelse af en gæld med en kontantværdi på ca. 258 mio. kr.

Nærmere om advokatens forslag til besvarelse af spørgsmål 3 og 4

Såfremt SKAT besvarer spørgsmål 1 og 2 benægtende, gøres det gældende, at der i det højeste er grundlag for at anføre, at investorernes skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 samt investorernes skattemæssige afskrivningsgrundlag for ejendommen skal reduceres med den del af investorernes købesum for kommanditanparterne, der kan henføres til betaling for udgifter afholdt i forbindelse med etablering af kommanditselskabet (udgifter til stiftelsesdokumenter, vedtægter m.v.) ud fra det synspunkt, at disse udgifter fortsat har en værdi for investorerne, selv om udgifterne er afholdt forud for disses køb af anparter. Med andre ord: En omfordeling af købesummen forudsætter, at der eksisterer et immaterielt aktiv, til hvilket en del af købesummen skal henføres.

Hvis Skatterådet finder, at der for investorerne eksisterer et immaterielt aktiv som følge af, at der er afholdt omkostninger til vedtægter m.v., og Skatterådet følgelig finder, at henholdsvis den samlede skattemæssige anskaffelsessum og det samlede skattemæssige afskrivningsgrundlag for den ejendom, som K/S H1 ejer, inklusive særlige installationer i ejendommen, skal reduceres med de anførte omkostninger til etablering af kommanditselskabet, så bør spørgsmål 3 og 4 efter advokatens opfattelse besvares bekræftende.

Advokaten bemærker, at såfremt Skatterådet finder, at der eksisterer et sådant aktiv, må dette gælde ikke alene den første erhverver - men også enhver senere erhverver, uanset at denne erhvervelse sker efter mange år. Der må tillige ved sådanne senere overdragelser i såvel henseende til salgssum som anskaffelsessum foretages en skatteretlig avanceopgørelse knyttet til dette aktiv. Der vil således blive tale om en ganske uhensigtsmæssig retsstilling ved enhver overdragelse af en kommanditanpart eller interessentskabsandel, hvad enten der er tale om fast ejendom eller andre former for erhvervsdrivende aktiviteter, herunder eksempelvis liberale erhverv, produktionsvirksomheder m.v.

SKATs indstilling og begrundelse

Ad spørgsmål 1

Ved køb af kommanditanparter i K/S H1 i perioden fra den 1. august 2007 til den 30. september 2007 erhverver investorerne en ideel af den finske ejendom G3.1 OY.

Ejendommen er den 6. juni 2007 erhvervet af K/S H1 for 33 mio €, svarende til 246.180.000 kr. ved anvendelse af en kurs på EUR/DDK på 7,46.

Siden indgåelsen af aftalen den 7. maj 2007 med H2 A/S har H3 A/S været eneejer af kommanditanparterne i K/S H1 samt anparterne i komplementarselskabet ApS H4 komplementar.

Det fremgår af den fremlagte overdragelsesbalance (bilag 2), at investorernes samlede købspris for ejendommen udgør 1.400 x 205.736 kr. eller 288.030.400 kr. ved anvendelse af en kurs på EUR/DDK på 7,46. Som tidligere nævnt udbydes der i alt 1.400 kommanditanparter til salg.

Investorerne erhverver udover en andel af kommanditselskabets ejendom tillige en andel af kommanditselskabets debitorbeholdning på 1.400 x 2.108 kr. = 2.951.200 kr.

Kommanditisternes samlede anskaffelsessum for ejendommen og debitorbeholdningen udgør herefter 288.030.400 kr. + 2.951.200 kr. = 290.981.600 kr.

Denne samlede anskaffelsessum på 290.981.600 kr. berigtiges dels ved en samlet kontant indbetaling på 1.400 x 23.676 kr. = 33.146.400 kr. dels ved overtagelse af gældsforpligtelser for 1.400 x 184.168 kr. = 257.835.200 kr., dvs. i alt 33.46.400 kr. + 257.835.200 kr. = 290.981.600 kr.

Forskellen mellem K/S H1s købspris for ejendommen og videresalgsprisen ejendommen dækker ifølge spørgerens advokat dels H3s A/S' avance, dels udgifter vedrørende projektet, som H3 A/S afholder. Efter det oplyste afholder H3 A/S udgifter til prospektmateriale m.v. samt igangsætning af kommanditselskabet, herunder bistand med vedtægter, uddannelse af administrator, bistand med igangsætning af bogføring m.v. De øvrige udgifter i forbindelse med investeringsprospektet er afholdt direkte af K/S H1.

Spørgsmål 1 vedrører spørgsmålet om, hvorvidt investorerne ved opgørelsen af ejendommens anskaffelsessum, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk.1, skal tage udgangspunkt i deres egen anskaffelsessum for anparterne, eller om de skal tage udgangspunkt i den købspris for, hvilken K/S H1 pr. 6. juni 2007 erhverver ejendommen.

I kendelsen SKM2003.350.LSR (bilag 4) traf Landsskatteretten afgørelse i sag, der vedrørte en tilsvarende problemstilling som spørgsmål 1 og 2 i denne sag. I landskatteretssagen havde et interessentskab ved slutseddel af 29. december 1994 og betinget skøde af 2. juli 1996 erhvervet en fast ejendom for 17.000.000 kr. Den skatteyder, som sagen vedrørte, erhvervede ved kontrakt af 2. oktober 1996 en interessentskabsandel for 1.850.000 kr. Skatteyderen gjorde over for Landsskatteretten gældende, at han var berettiget til at opgøre sit afskrivningsgrundlag til 1.850.000 kr., da hans købesum for interessentskabsanparten skulle fordeles på interessentskabets aktiver, der udelukkende bestod af den pågældende ejendom. Til støtte herfor henviste han bl.a. til, at det fremgik af Told- og Skattestyrelsens statistikker, at der siden sælgers køb i 1994 og videresalget i 1996, havde været en prisstigning på fast ejendom på ca. 15 pct., hvorfor der ikke var belæg for at anfægte en fortjeneste på 1.500.000 kr., svarende til 8,8 pct. Endvidere gjorde han gældende, at der ikke var hjemmel til at omkvalificere sælgeren bruttoavance til en etableringsudgift for sælgeren. Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at give skatteyderen medhold, da retten fandt, at forskellen mellem udbyderens købspris og investorernes anskaffelsessum måtte anses for udbyders honorar for tilrettelæggelse af det samlede projekt og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.

Med henvisning til den ovenfor refererede landsskatteretskendelse svarede Skatterådet i SKM2007.235.SR (bilag 5) "nej" til, at investorerne ved opgørelsen af deres afskrivningsgrundlag kunne medregne et beløb på 1,5 pct. af købesummen, som investorerne - udover sædvanligt udbyderhonorar - betalte til udbyderne i forbindelse med erhvervelsen af anparterne.

SKAT er enig med advokaten i, at faktum i SKM2006.310.VLR (bilag 7) på flere punkter ikke er helt sammenligneligt med faktum i nærværende sag. Navnlig er der grund til at fremhæve, at sælger var forpligtet til at betale en anvisningsprovision på 5 mio. kr. og kun forlagte en kontant købesum på 28 mio. kr. Hertil kommer den noget særegne fremgangsmåde, hvorefter den købesum, der angives i slutsedlen, forhøjes i skødet.

På den anden side er der den lighed mellem de to sager, at der i begge tilfælde er tale om, at et interessentskab/kommanditselskab, hvis anparter ejes af udbyder, køber en fast ejendom, og videresælger anparterne for en beløb, der er en del højere end den pris, som interessentskabet/ kommanditselskabet har givet. SKAT finder derfor ikke, at advokaten har henvist til forhold, der afgørende svækker præjudikatsværdien af SKM2006.310.VLR .

Efter SKATs opfattelse følger det af de nævnte afgørelser, at det beløb, der udgør forskellen mellem K/S H1s anskaffelsessum for ejendomme og investorernes samlede anskaffelsessum for kommanditanparterne ikke kan medregnes ved opgørelsen af opgørelsen af investorernes anskaffelsessum efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4. Beløbet må - bortset fra betalingen for det overtagne tilgodehavende og andelen af komplementarselskabet - anses for honorar til udbyder for tilrettelæggelse af investeringsprojektet og den knowhow, der lå til grund for tilrettelæggelsen.

Det er således SKATs opfattelse, at investorernes anskaffelsessum for ejendommen skal opgøres på grundlag af K/S H1s anskaffelsessum den 6. juni 2007.

Difference mellem K/S H1s anskaffelsessum og den anskaffelsessum, der lægges til grund i forbindelse med investorernes erhvervelse af kommanditanparterne, kan således ikke indgå i investorernes anskaffelsessum for ejendommen.

Efter SKATs opfattelse er det i denne forbindelse uden betydning, at de nævnte afgørelser vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og ikke anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, idet afskrivningsgrundlaget for en ejendom opgøres på grundlag af anskaffelsessummen.

Det indstilles således, at SKAT svarer "nej" til spørgsmål 1.

Ad spørgsmål 2:

Advokaten har opgjort investorernes samlede anskaffelsessum for den omhandlede ejendom til 283.030.600 kr., hvoraf 4.225.903 kr. henføres til grunden.

Efter SKATs opfattelse skal investorernes afskrivningsgrundlag opgøres på grundlag af K/S H1s anskaffelsessum for ejendommen pr. 6. juni 2007, jf. nærmere ovenfor under besvarelsen af spørgsmål 1.

Det indstilles derfor, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 2.

Ad spørgsmål 3:

Idet der henvises til indstillingen vedrørende spørgsmål 1, indstilles det, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 3.

Ad spørgsmål 4:

Idet der henvises til indstillingen vedrørende spørgsmål 2, indstilles det, at Skatterådet svarer "nej" til spørgsmål 4.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet kan tiltræde, at den mellem sælger og køberne aftalte købesum for en ejendom som udgangspunkt er købernes anskaffelsessum i relation til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og i relation til afskrivningslovens regler. Det gælder også, når købet af ejendommen sker gennem køb af anparter i et kommanditselskab eller interessentskab, der ejer den pågældende ejendom.

I det her foreliggende tilfælde har sælger som ejer af K/S H1 ikke blot solgt en fast ejendom. Sælger har samtidigt med købet af ejendommen bl.a. taget initiativ til og etableret kommanditselskabet og investorkredsen, og sælger har på kommanditselskabets og købernes vegne fremskaffet finansiering af ejendommen og kommanditselskabet. I hvert fald udgifterne hertil er efter retspraksis ikke en del af kommanditisternes anskaffelsessum for ejendommen i relation til ejendomsavancebeskatningsloven og afskrivningsloven, jf. eksempelvis SKM2005.450.VLR og SKM2006.310.VLR . Der er således ikke identitet imellem den pris, som køberne betaler for kommanditselskabsanparterne, og den pris, som køberne betaler for ejendommen. I denne forbindelse bemærkes, at det efter Skatterådets opfattelse er uden betydning for den skattemæssige behandling af de nævnte udgifter, om der er tale om en situation, hvor udbyder som formidler har erhvervet en køberet til ejendommen, som først udnyttes af kommanditselskabet, når et tilstrækkeligt antal investorer har tegnet andele, eller om der er tale om en situation, hvor udbyder som her har købt ejendommen, der først på et senere tidspunkt udbydes til salg.

Som spørgsmålene er stillet, har spørger ikke ønsket en stillingtagen til omfang og størrelse af de udgifter, der ikke kan betragtes som en del af anskaffelsessum for ejendommen. Rådet svarer derfor "nej" til alle 4 spørgsmål.

Rådet har ikke hermed taget stilling til situationen ved salg af brugte anparter og ejheller til den situation, at anparterne ikke sælges som forudsat. Rådet har heller ikke taget stilling til, hvilke af de udgifter, som sælger har afholdt på kommanditselskabets vegne, der kan medregnes i købernes anskaffelsessum.

Svaret er bindende for skattemyndighederne i følgende periode: 5 år fra afgørelsens dato.

..."

K/S H1 har under forberedelsen af sagen for landsretten fremsat begæring om syn og skøn.

Landsretten afslog begæringen ved kendelse af 2. juli 2010, hvoraf fremgår blandt andet:

"...

K/S H1 har i relation til syn og skøn nedlagt sålydende endelige påstande:

Påstand 1

Der nedlægges principal påstand om, at det tillades sagsøger at stille følgende spørgsmål til syns- og skønsmanden:

Syns- og skønsmanden bedes udtale sig om værdien af ejendommen ...1, Finland, i handel og vandel ved salg til en aktiv, henholdsvis en passiv investor indenfor ejendomsmarkedet i Danmark, men ikke til et kommanditselskab.

Syns- og skønsmanden bedes endvidere oplyse, hvorvidt det forekommer eller eventuelt er sædvanligt forekommende, at sælger af en større erhvervsejendom foretager undersøgelser i form af indhentelse af en legal due diligence rapport m.v., jf. bilag 16 og 25 samt bilagene 28 og 31, indhentelse af en teknisk rapport, jf. bilag 17, 23 og 24, udarbejdelse af driftsbudget, jf. bilag 45, jf. tillige bilag 44, og udarbejdelse af opgørelse over ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag, jf. bilagene 54 og 55, henholdsvis foretager tiltag i form af etablering af finansiering (faste lån), etablering af ejendomsadministrationsaftale, jf. bilagene 13 og 14, og etablering af lejeaftale, jf. bilagene 32 og 33, forud for et videresalg.

Syns- og skønsmanden bedes yderligere oplyse, hvorvidt en avance i størrelsesordenen 5-10 pct. ved videresalg af en ejendom af størrelse, anvendelse, beskaffenhed mv. som ejendommen ...1, Finland, til en dansk køber ligger indenfor normalområdet for ejendomsnæringsdrivendes avancer ved videresalg af en sådan ejendom. Det forudsættes, at avancen opgøres på sædvanlig måde, herunder under hensyntagen til omkostninger til indhentelse af mæglerassistance, en legal due diligence rapport m.v., jf. bilag 16, indhentelse af en teknisk rapport, jf. bilag 17, udarbejdelse af driftsbudget, jf. bilag 45, jf. tillige bilag 44, og udarbejdelse af opgørelse over ejendommens skattemæssige afskrivningsgrundlag, jf. bilagene 54 og 55.

Syns- og skønsmanden bedes tillige oplyse, hvorvidt det er usædvanligt, at en ejendomsnæringsdrivende finder og erhverver en konkret fast ejendom og videresælger denne med avance i et i øvrigt uændret marked.

Syns- og skønsmanden bedes endelig oplyse, hvilke forhold, han i forbindelse med sin besvarelse af det stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Subsidiært nedlægges påstand om, at et eller flere af spørgsmålene tillades stillet til syns- og skønsmanden.

Påstand 2

Der nedlægges påstand om, at syns- og skønstema I som formuleret under påstand 1 besvares af en af Dansk Ejendomsmæglerforening udpeget sagkyndig.

Påstand 3

Der nedlægges principal påstand om, at det tillades sagsøger at bede syns- og skønsmanden oplyse, hvad der må anses som et sædvanligt og rimeligt advokathonorar for bistand til de nedennævnte transaktioner:

a.	Erhvervelse af selskabet ApS H4x, jf. bilag 3, 4 og 11.
b.	Stiftelse af kommanditselskabet K/S H1, jf. bilag 5-7, 9, 10 og 12.
c.	Forhøjelse af stamkapitalen for K/S H1 til 140 mio. kr., jf. bilag 41 og 42.
d.	Etablering af ejendomsadministrationsaftale, jf. bilag 13 og 14.
e.	Etablering af selskabsadministrationsaftale, jf. bilag 37.
f.	Etablering af finansiering for ejendommen, jf. herunder bilag 19, 29, 36 samt bilagene 38-40.
g.	Etablering af lejeaftale, jf. bilagene 32 og 33.

Syns- og skønsmanden bedes oplyse, hvilke forhold han i forbindelse med sin besvarelse af det stillede spørgsmål har tillagt særlig betydning.

Subsidiært nedlægges påstand om, at et eller flere af spørgsmålene a-g tillades stillet til syns- og skønsmanden.

Påstand 4

Der nedlægges påstand om, at syns- og skønstema II som formuleret under påstand 3 besvares af en af Advokatsamfundet udpeget sagkyndig.

Skatteministeriet har nedlagt påstand om, at K/S H1s begæring om tilladelse til syn og skøn ikke tages til følge.

...

Rettens begrundelse og resultat

Der er mellem parterne enighed om, at ejendommens værdi hverken er steget eller faldet i perioden fra købet af ejendommen til videresalget til investorerne, og der er endvidere enighed om, at der ikke er sket ændringer i prisniveauet for fast ejendom hverken i Danmark eller Finland i perioden marts 2007 til ultimo 2007. Der er desuden enighed om, at de forskellige undersøgelser og tiltag, der er nævnt i skønstemaet, har en værdi for investorerne.

Skatteministeriet har ikke bestridt de enkelte poster i K/S H1s opgørelse af kommanditisternes samlede anskaffelsessum på cirka 288 mio. kr., ej heller beløbsmæssigt. Retten finder, at afgørelsen af, hvortil disse poster i skattemæssig henseende skal henføres, er en retlig vurdering, som det ikke tilkommer en syns- og skønsmand at foretage.

Da der ved en besvarelse af skønstemaet vedrørende advokathonoraret endvidere ikke kan antages at fremkomme faktiske oplysninger, som ikke vil kunne fremskaffes på anden måde, tages K/S H1s begæring om syn og skøn ikke til følge.

..."

Procesbevillingsnævnet afslog den 4. oktober 2010 K/S H1s anmodning om tilladelse til at kære kendelsen til Højesteret.

Forklaringer

SL har forklaret blandt andet, at han tidligere har været ansat som direktør i H3 A/S. Han forestod sammen med to andre medarbejdere indkøb og godkendelse af investeringsejendomme. Han handler fortsat med ejendomme. Han var ikke beskæftiget med at finde investorer til kommanditselskaberne, og han har ikke været involveret i etableringen af K/S H1. Selskabet købte mellem 40-50 procent af de ejendomme, der blev bragt i forslag. Han vil anslå, at selskabet årligt havde løn- og rejseomkostninger m.v. i størrelsesordnen 2-3 mio. kr. i forbindelse med at finde de egnede investeringsejendomme. H3 A/S gik konkurs i 2008, fordi selskabets egen beholdning af ejendomme var blevet for stor, og da finanskrisen kom, kunne selskabet ikke sælge dem.

Ved køb af ejendomme foretog H3 A/S normalt en due diligence. En due diligence har stor betydning for salget og er en garanti for, at uafhængige rådgivere har gennemgået ejendommens forhold, herunder de juridiske. Det vil være svært at sælge en større ejendom uden en sådan undersøgelse, der blandt andet også giver en garanti for lejeaftalens bonitet. I 2007 var ejendomsmarkedet stabilt. Afkastet er afgørende ved prisfastsættelse af en ejendom. Prisen for den i sagen omhandlede ejendom blev også fastsat på grundlag af afkastet. Der var normalt et krav om, at ejendommen skulle være afskrivningsberettiget. Avancerne ved videresalg lå på 7-10 procent beregnet efter omkostninger. På daværende tidspunkt var det en bedre forretning at købe finske ejendomme end at købe ejendomme i Danmark, idet afkastet var større, og ejendommene kunne derfor sælges med større avance. I Danmark kunne man på daværende tidspunkt få et afkast på omkring 5,6 procent mod 6,6 procent i Finland. Der kunne derfor ligge en merværdi på 20 procent på en finsk ejendom. H3 A/S havde finansieringsapparatet og kunne derfor få rabat på 5-6 procent på ejendommen, fordi sælger vidste, at H3 A/S kunne betale og var en troværdig handelspartner. Fordelen ved kommanditselskabsmodellen er, at man kan undgå stempelomkostninger ved videresalg, og der er heller ikke behov for advokatbistand, når salget af ejendommen sker gennem et kommanditselskab. Kommanditselskabsformen blev også anvendt ved salg af en ejendom til en enkelt investor på grund af omkostningsbesparelserne.

Efter underskrivelse af købsaftalen lå der ikke ingen opgaver tilbage i H3 A/S. Efter det tidspunkt varetog H5 A/S forvaltningen af de opgaver, der er beskrevet i den selskabsadministrationsaftale, der blev indgået mellem K/S H1 og H5 A/S. Det var også normalt, at en enkelt investor lod et eksternt selskab stå for administrationen af ejendommen.

Der er flere tilfælde, hvor ejendomme, som H3 A/S havde formidlet, blev solgt med gevinst, blandt andet ejendommen, K/S H6, hvor investorerne efter tre års ejertid fik en nævneværdig gevinst. En ejendom i ...2 blev ligeledes solgt med en stor fortjeneste til investorerne. I nogle tilfælde ønskede investorerne ikke at sælge ejendommen, selv om de kunne realisere en stor fortjeneste.

SI har forklaret blandt andet, at hun fra 2002 til 2008 var ansat som direktør i H5 A/S, der var et administrationsselskab. Hun er nu afdelingsleder i G9, der også køber, sælger og administrerer ejendomme. Hun havde lidt med salgsarbejdet at gøre hos H-koncernen, idet hun oplyste investorerne om, hvad der skete efter købet af ejendommen. Vilkårene i salgsprospekterne var ikke til forhandling med investorerne. Det indledende arbejde med blandt andet at finde ejendommene lå i H3 A/S. Ejendommene skulle være afskrivningsberettigede. Chefkonsulenten fandt investorerne og hjalp dem med at skaffe finansieringen og deltog også sammen med investorerne i møder med SKAT og banker. Etableringen af et projekt med ti investorer kunne tage 3-4 dage, da det gik godt, senere tog det 14 dage. En sekretær i H3 A/S udarbejdede vedtægterne og stiftede kommanditselskaberne. Det tog 2-3 timer pr. projekt, fordi projekterne var ens, uanset hvem man solgte til.

I 2007 blev der tillige solgt ejendomme til enkelt investorer, der også anvendte kommanditselskabsformen, idet investoren således kunne videresælge ejendommen uden stempelomkostninger. Hvis en ejendom sælges videre i kommanditselskabsform, er det op til køber at afgøre, om det er nødvendigt med advokatbistand. Finansieringen kan også overtages. Det var kutyme for H3 A/S at få lavet en due diligence i forbindelse med et ejendomskøb for at sikre sig, at forholdene var i orden. Prisen på ejendommen blev fastsat ud fra afkastet, og prisen var dermed uafhængigt af de omkostninger, H3 A/S havde haft. Et afkast på 6,6 procent var markedskonformt på det tidspunkt. Afkastet på danske ejendomme var på daværende tidspunkt meget lavt, og ejendomme i udlandet kunne købes med et højere afkast. Hvis der ikke var lavet due diligence, kunne man ikke få et markedskonformt afkast. Et af H3 A/S's andre projekter, K/S H6, der var købt af investorerne for 23,09 mio. GBP, blev efter tre års ejertid solgt i 2006 til en engelsk pensionskasse for ca. 25 mio. GBP.

Prisen for K/S H1 var beregnet på grundlag af bruttoafkastet. Værdistigningen på ejendommen blev sat til 0 procent i budgettet i de første fem år efter krav fra revisor. Der var en forudsætning om en værdistigning på ejendommen på 2 procent årligt baseret på en forventning om, at lejen årligt blev indeksreguleret med 2 procent. Der var en hovedlejer, der var ansvarlig for betaling af lejen. Hvis fremlejeren ikke betalte, betalte hovedlejeren. H3 A/S forestod finansieringen af ejendommen, fordi selskabet havde et godt netværk, og bankerne foretrak en professionel partner. H3 A/S kunne få prisafslag på mellem 4-8 procent, fordi sælger havde sikkerhed for, at H3 A/S kunne skaffe finansieringen. En avance på en 7-8 procent på ejendomme var ikke usædvanlig, og avancen kunne også godt ligge på 10 procent. For hver kommanditist blev der udarbejdet en overdragelsesbalance pr. den dato, kommanditisten indtrådte i projektet.

Al administration af K/S H1 lå i H5 A/S, og investorerne betalte selv omkostningerne hertil. H5 A/S's opgaver begyndte, når investorerne havde skrevet aftalen under. Omkostningerne til administration er indeholdt i de budgetterede driftsomkostninger.

Procedure

K/S H1 har til støtte for de principale påstande anført, at værdien af ejendommen i handel og vandel på salgstidspunktet i oktober kvartal 2007 udgjorde 288.030.600 kr. Det forhold, at ejendommen blev solgt i form af anparter i et kommanditselskab, har ikke haft betydning for handelsværdien af ejendommen, idet denne handelsværdi er baseret på ejendommens afkast. Skattemyndighederne kan kun korrigere en mellem uafhængige parter fastsat pris, hvis de anvendte priser er åbenbart urimelige.

Opgørelsen af afskrivningsgrundlaget er sket på baggrund af afskrivningslovens regler om fordelingen af købesum mellem grund og bygning/installationer og bygger i øvrigt på de finske skattemyndigheders vurdering af grunden og bygningen.

Grundlaget for Skatterådets besvarelse af 23. oktober 2007 af spørgsmål 1 og 2 hviler på en fejlagtig retsanvendelse. Skatterådet har tilkendegivet, at det for bedømmelsen af sagen er uden betydning, hvorvidt der var tale om et formidlingssalg eller videresalg. Skatterådet har således taget udgangspunkt i den daværende praksis vedrørende formidlingssalg. Denne praksis var baseret på en forudsætning om, at investorerne købte ejendommen direkte af den oprindelige ejer til en given pris, der herefter som udgangspunkt skattemæssigt udgjorde investorernes købesum for ejendommen. Der skulle efter dagældende praksis vedrørende formidlingssalg og såkaldte mellemformer, foretages en konkret vurdering af, i hvilket omfang det til udbyder betalte honorar knyttede sig til selve ejendomserhvervelsen og følgelig kunne tillægges anskaffelsessummen for ejendommen.

Fællesnævneren for de af Skatterådet påberåbte afgørelser er, at udbyderen fremsender en særskilt faktura til kommanditselskabet efter salg af anparter til investorerne og altså dermed i investorernes ejertid for overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt, hvorfor denne faktura selvsagt ikke er en del af anskaffelsessummen for ejendommen.

I nærværende sag er der ikke tale om et formidlingssalg eller en mellemform, men derimod om et videresalg. Ejendommen er den 6. juni 2007 købt af H3 A/S via et af dette selskab helejet kommanditselskab, K/S H1. Anparterne i K/S H1 blev herefter videresolgt i sidste halvår af 2007, hvor investorerne erhvervede disse anparter fra H3 A/S i henhold til købsaftaler og med skæringstidspunkt for investorernes køb af anparter. H3 A/S har således ikke sendt nogen faktura til investorerne efter investorernes køb af anparter i K/S H1.

Der må således sondres mellem videresalg til forskel fra formidlingssalg og de såkaldte mellemformer. Ved bedømmelse af, hvorvidt der er tale om et videresalg til forskel fra et formidlingssalg, henholdsvis såkaldt mellemform, tillægges det tillige blandt andet betydning, om investorerne har nytegnet kapital i kommanditselskabet, eller om investorerne har købt en anpart, jf. blandt andet Højesterets dom af 8. september 2009 som gengivet i SKM2009.562.HR .

Der er i nærværende sag tale om køb af anparter og ikke om nytegning eller en mellemform. Kommanditisternes købstidspunkt er skæringstidspunktet for driftsresultatet for ejendommen, der i tiden fra K/S H1s erhvervelse af ejendommen den 6. juni 2007 frem til salgstidspunktet i sidste halvår af 2007 er godskrevet udbyderen og ikke investorerne. Skatterådet har lagt til grund, at der er sket en korrekt periodisering. Skatterådet har dog imidlertid samtidig og helt inkonsekvent antaget, at de dispositioner, der er foretaget i H3 A/S's ejertid - det vil sige i tiden forud for overdragelsen af ejendommen til investorerne ultimo 2007 - er sket "på vegne af' investorerne, alt på samme vis, som var der tale om formidlingssalg. Forholdet er imidlertid, at H3 A/S for egen regning har prioriteret ejendommen før et videresalg til investorerne og efterfølgende opnået en merpris på ejendommen som følge af denne finansiering.

K/S H1 er enig i, at der ved opgørelsen af anskaffelsessummen må tages udgangspunkt i SKATs styresignal af 14. april 2009, hvorefter det afgørende er, hvad betalingen dækker. Dette fører også frem til, at kommanditisterne i K/S H1 kan anvende købesummen på 288.030.600 kr. som anskaffelsessum på ejendommen. Parterne var opmærksomme på forholdet om eventuel fordeling af købesummen, men der blev desuagtet ikke mellem parterne fastsat nogen værdi af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt". Fordelingen af købesummen svarer til de faktiske værdier. Hvis ejendommen ikke var solgt som anparter men til en enkelt køber, ville H3 A/S's avance opgjort som salgssummen på 288.030.600 kr. med fradrag af købesummen på 246.180.000 kr. samt omkostninger i form af salgsmodning, i alt ca. 23.387.000 kr., kun udgøre 7-8 procent. Prisen på ejendommen blev fastsat uafhængigt af, hvad K/S H1 havde afholdt af omkostninger og udelukkende på grundlag af det forventede afkast, ejendommen kunne præstere.

Der er ikke nogen forhåndsformodning for, at forskellen mellem på den ene side udbyders anskaffelsessum og på den anden side investorernes købesum består af et immaterielt aktiv i form af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt", eller at dette immaterielle aktiv overhovedet har nogen nævneværdig værdi. Ansættelse af en værdi af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt" må bero på et konkret skøn, jf. SKATs styresignal af 14. april 2009, SKM2009.261.SKAT .

Hvis der i en videresalgssituation skal tages hensyn til de udgifter, som en sælger har afholdt, herunder eksempelvis at der skal henføres en del af købesummen til finansieringsomkostninger, vil der være tale om en nydannelse i dansk skatteret. Det er ikke set tidligere i retspraksis eller administrativ praksis, at en købesum for en ejendom er opdelt i eksempelvis en egentlig købesum for selve ejendommen og en del til posten sparede finansieringsudgifter eller vederlag til sælger for dennes prioritering af ejendommen. Det er korrekt, når Skatterådet anfører, at udgifter til finansiering ikke indgår i anskaffelsessummen for en ejendom. Dette gælder dog alene i de tilfælde, hvor køber har forestået finansieringen. Skatterådet har i denne sag fejlagtigt lagt til grund, at de af H3 A/S afholdte udgifter til blandt andet finansiering er sket på vegne af køber.

Konsekvensen af Skatterådets synspunkt er det åbenbart urimelige, at hvis en investor senere sælger sin andel af den faste ejendom til samme pris og på samme vilkår som betalt til H3 A/S, vil der blive udløst en skat af en fiktiv gevinst svarende til "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt".

Til støtte for de subsidiære påstande har K/S H1 gjort gældende, at hvis Skatterådet havde lagt til grund, at der var tale om et videresalg - og ikke et formidlingssalg eller en mellemform - skulle købesummen i overensstemmelse med SKATs styresignal af 14. april 2009 opdeles og fordeles mellem aktiverne "ejendommen" henholdsvis aktivet "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt".

Begrebet "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt" er ikke defineret, men må forstås på samme måde som i de subsidiære påstande (spørgsmål 3 og 4 i det bindende svar), nemlig omkostningerne ved etablering af et kommanditselskab. Det er således etableringen af kommanditselskabet, der udgør forskellen mellem det traditionelle salg til en enkelt investor på den ene side og salg af anparter i et kommanditselskab på den anden side.

Skatterådet har i det bindende svar taget afsæt i, at hele forskellen mellem på den ene side udbyders anskaffelsessum og på den anden side investorernes anskaffelsessum skal henføres til "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt", men at nogle konkrete poster kan sidestilles med mæglerhonorar samt handelsomkostninger.

Hvis Skatterådet ikke kan anerkende, at den mellem parterne aftalte købesum udgjorde 288.030.600 kr., burde Skatterådet have opdelt købesummen i to poster: Dels ejendommens værdi, dels værdien af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt", hvilket svarer til de subsidiære påstande.

Der er ikke nogen forhåndsformodning for, at hele merværdien mellem udbyders anskaffelsessum og investorernes købesum består af et immaterielt aktiv i form af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt". Ansættelse af en værdi af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt" må bero på et konkret skøn, jf. SKATs styresignal af 14. april 2009, SKM2009.261.SKAT .

Til støtte for den mest subsidiære påstand gøres det gældende, at hvis landsretten måtte finde, at begrebet "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt" omfatter andet og mere end etablering af et kommanditselskab, bør sagen hjemvises for at få fastsat indholdet og den beløbsmæssige størrelse af "overordnet strukturering og tilrettelæggelse af et investeringsprojekt".

Hvis fordelingen mellem den afskrivningsberettigede del henholdsvis den ikke afskrivningsberettigede del af købesummen for ejendommen skal fastsættes på anden måde end som opgjort i påstandene, bør sagen tillige hjemvises til fastsættelse af denne fordeling.

Skatteministeriet har anført, at Skatterådet med rette har svaret "nej" på de af projektudbyderen H3 A/S stillede spørgsmål om den skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 og om afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningsloven. Den skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven udgør således ikke 288.030.600 kr., og afskrivningsgrundlaget udgør ikke 283.804.697 kr. Der er heller ikke grundlag for at give K/S H1 medhold i nogen af de subsidiære hjemvisningspåstande.

Investorerne i K/S H1 har købt anparter i kommanditselskabet. Købsprisen er fordelt på to aktiver i form af udestående fordringer og den kommanditselskabet tilhørende faste ejendom i Finland. Ifølge salgsprospektet udgør ejendommens pris for investorerne 288.030.600 kr. Ifølge overdragelsesbalancen udgør ejendommens pris for investorerne 288.030.400 kr., medens restbeløbet på 2.951.200 kr. er henført til selskabets udestående fordringer, således at den samlede købesum udgør summen af de to beløb, i alt 290.981.600 kr. Prisen, som investorerne har betalt, dækker imidlertid også andet og mere end en fordring og en ejendom i Finland.

En væsentlig del af det, som investorerne køber og betaler for, består af resultatet af projektudbyderens arbejde med strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, således at dette fremtræder som en veltilrettelagt igangværende udlejningsvirksomhed, som investorerne uden nogen aktiv indsats kan indtræde i og deltage i. Projektudbyderen har således bl.a. sørget for finansieringen og administrationen af ejendommen og tillige sikret sig, at den er velegnet til investeringsformål, har gode lejere og fornuftige lejekontrakter, at der er udarbejdet budgetter, der giver overblik over økonomien i investeringsprojektet med beregning af de skattemæssige konsekvenser, at der er etableret et kommanditselskab, således at hver enkelt investor deltager som kommanditist, og at det er kontrolleret, at alle deltagende investorer har en solid økonomi. Værdien af projektudbyderens arbejde er ganske betydelig og helt afgørende for investorernes villighed til at foretage investeringen og betale en samlet pris, som væsentligt overstiger den pris, projektudbyderen har betalt for den finske ejendom.

Projektudbyderen har købt ejendommen for 246.180.000 kr., hvilket beløb er angivet som "ejendommens pris" i budgetforudsætningerne i salgsprospektet. Projektudbyderen har herudover afholdt en række omkostninger i forbindelse med erhvervelsen og i forbindelse med arbejdet med at strukturere og tilrettelægge investeringsprojektet. Parterne er enige om, at der er tale om projektudbyderens egne omkostninger, som hverken er udført på investorernes vegne eller viderefaktureret til disse. Projektudbyderens egne omkostninger, herunder handelsomkostninger, kan ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen og afskrivningsgrundlaget for investorerne. Projektudbyderens egne omkostninger påvirker således ikke opgørelsen af den skattepligtige indkomst for investorerne - heller ikke i det omfang investorerne opnår en besparelse, fordi de som konsekvens ikke selv behøver at afholde tilsvarende omkostninger.

Projektudbyderens vederlag for arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet kan heller ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen og afskrivningsgrundlaget for investorerne. Dette gælder, uanset om projektudbyderen har tilrettelagt projektet på den måde, at han har formidlet salget af ejendommen til investorerne direkte fra den udenlandske sælger, eller om der er tale om en videresalgssituation, hvor projektudbyderen selv har købt ejendommen og solgt den videre til investorerne.

I den foreliggende sag har projektudbyderen opnået en videresalgspris på 288.030.600 kr., og som det fremgår af redegørelsen for budgetforudsætningerne i salgsprospektet, er denne pris så høj, at den ikke alene giver dækning for "ejendommens pris" på 246.180.000 kr., men også for projektudbyderens egne omkostninger og for det arbejde med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, som projektudbyderen har udført. Udbyderhonoraret kan således også rummes i videresalgsprisen.

Der er mellem parterne enighed om, at værdien af den "nøgne ejendom" er uændret i perioden fra projektudbyderens erhvervelse af den for 246.180.000 kr. den 6. juni 2007 til videresalget til investorerne i oktober 2007, og denne enighed er da også fremhævet i præmisserne til Østre Landsrets kendelse af 2. juli 2010, SKM2010.462.ØLR .

Det kan således lægges til grund, at investorerne var bekendt med, at projektudbyderen kun havde betalt 246.180.000 kr. for den "nøgne ejendom" ved erhvervelsen den 6. juni 2007. Det kan videre lægges til grund, at værdien af den "nøgne ejendom" hverken var steget eller faldet i perioden fra projektudbyderens erhvervelse af den til videresalget til investorerne nogle få måneder senere. Når investorerne alligevel var villige til at betale en pris på 288.030.600 kr., skyldes det, at de ikke blot købte "den nøgne ejendom," men at de fik hele investeringsprojektet med i købet. Differencen mellem prisen for "den nøgne ejendom" på 246.180.000 kr. og videresalgsprisen på 288.030.600 kr. dækker således projektudbyderens egne omkostninger og honorar for arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet.

Anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4 opgøres på samme måde som anskaffelsessummen i henhold til afskrivningslovens § 17. Dog er der den forskel, at grundværdien ikke medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget. Den del af investorernes pris, som dækker andet end henholdsvis den "nøgne" ejendom/bygning og installationer kan derfor hverken medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven eller ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningsloven. Det betyder navnlig, at den del af betalingen, som i realiteten dækker værdien af projektudbyderens arbejde med og omkostninger ved den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, således at dette fremtræder som en veltilrettelagt og igangværende udlejningsvirksomhed, hverken kan medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen i henhold til ejendomsavancebeskatningsloven eller ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningsloven.

Da investorernes betaling for anparterne i nærværende sag dækker såvel projektudbyderens egne omkostninger som projektudbyderens vederlag for arbejdet med at tilrettelægge og strukturere investeringsprojektet, kan disse udgifter ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen for ejendommen og dermed i opgørelsen af afskrivningsgrundlaget, jf. blandt andet Højesterets domme gengivet i SKM2008.465.HR , SKM2008.967.HR , og SKM2009.562.HR . Dette gælder, uanset om ejendomsinvesteringsprojektet er tilrettelagt som formidlingssalg eller videresalg.

Det kan ikke føre til et andet resultat, at parterne ved aftalens indgåelse har fordelt hele købesummen til ejendommen og ingen del af købesummen til værdien af projektudbyderens arbejde med etablering af investeringsprojektet og adgangen til at indtræde i en igangværende veltilrettelagt udlejningsvirksomhed. For den skatteretlige bedømmelse er det således realiteten af det, der faktisk er købt, der er afgørende, og ikke nødvendigvis parternes aftale. Aftalen om fordelingen af købesummen på de enkelte aktiver er ikke indgået mellem parter der, selv om projektudbyderen og investorerne er uafhængige, har modstående interesser med hensyn til købesummens fordeling. Projektudbyderen har ikke nogen modstående interesse i, at så lidt som muligt henføres til selve investeringsprojektet, eftersom projektudbyderen skal beskattes af sit vederlag, uanset om det fremtræder som en ejendomsavance eller som et særskilt honorar. Med henblik på at gøre det udbudte investeringsprojekt så attraktivt som muligt er det derfor også i projektudbyderens interesse, at mest muligt af prisen henføres til ejendommens skattemæssige anskaffelsessum (navnlig bygninger og installationer), idet udgiften til investeringsprojektet ifølge praksis anses for en etableringsudgift, der hverken er fradragsberettiget eller afskrivningsberettiget, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2. Det er også lettest for projektudbyderen at opnå et højt vederlag for sit arbejde, hvis det kan arrangeres således, at vederlaget er fradragsberettiget i kundernes skatteopgørelse.

I en situation som den her foreliggende, hvor parterne har fælles interesse i en skævvridning af fordelingen af købesummen ved opgørelsen i henhold til afskrivningslovens § 45, stk. 2, og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 5, er der særlig grund til at underkaste deres fordelingsaftale en kritisk prøvelse, jf. afskrivningslovens § 45, stk. 3, og ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 6. Det er ganske åbenbart, at parternes fordeling er skæv, idet ingen del af prisen er fordelt på investeringsprojektet. Hele den del af prisen, der ikke modsvarer kommanditselskabets udestående fordringer, er således henført til ejendommen, og det tilmed i en situation, hvor investorerne har kendskab til værdien af den "nøgne ejendom" på 246.180.000 kr., og hvor der er enighed om, at der ikke er sket nogen stigning af værdien af den "nøgne ejendom" i perioden fra projektudbyderens erhvervelse af denne til videresalget til investorerne. Der kan derfor ikke være tvivl om, at forskelsbeløbet mellem prisen på den "nøgne ejendom" og den pris, som investorerne har betalt på 288.030.600 kr., dækker andet og mere end netop den "nøgne ejendom." Kun den del af anskaffelsessummen, der angår den "nøgne ejendom," kan medregnes ved opgørelsen af den skattemæssige anskaffelsessum i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 4, og kun den del af denne pris (for hele ejendommen), som direkte angår bygningen og installationerne, kan medregnes i opgørelsen af afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningslovens § 17.

Skatterådets afslag på K/S H1s ønske om, at parternes aftale om fordelingen af den samlede videresalgspris lægges til grund, er også i god overensstemmelse med anvisningerne i det af SKAT udsendte styresignal af 14. april 2009 og Ligningsvejledningen, Erhvervsdrivende 2011, afsnit E.C.4.3.

Landsrettens begrundelse og resultat

I 2006/2007 udarbejdede H3 A/S et investeringsprojekt vedrørende investering i en afskrivningsberettiget ejendom i Finland. Investorerne skulle erhverve anparter i et til projektet etableret kommanditselskab, K/S H1, der blev stiftet den 4. januar 2007. Ved samtidig indgået aftale mellem K/S H1 og H3 A/S påtog H3 A/S sig at repræsentere K/S H1 i forbindelse med erhvervelsen og finansieringen af ejendommen samt at bistå ved den senere kapitaludvidelse. H2 A/S og senere H3 A/S var eneste kommanditist, indtil anparterne blev solgt til ti investorer i perioden fra den 2. oktober 2007 til den 31. december 2007.

Afskrivningsgrundlaget for ejendommens bygninger og installationer omfatter efter afskrivningslovens § 17 den kontante anskaffelsessum. Heri indgår efter fast retspraksis - ud over købesummen - alene sådanne udgifter, som i snæver forstand kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af det afskrivningsberettigede aktiv.

Parterne er enige om, at der i nærværende sag ikke er forskel på, hvorledes ejendommens anskaffelsessum opgøres efter afskrivningsloven og ejendomsavancebeskatningsloven, når der bortses fra, at grundværdien ikke indgår i afskrivningsgrundlaget.

Landsretten finder det godtgjort, at der mellem H3 A/S og investorerne i K/S H1 ikke bestod nogen modstående interesser i relation til fordeling af købesummen på de enkelte aktiver. Landsretten har herved lagt vægt på, at H3 A/S ville blive beskattet af vederlaget, uanset om der var tale om ejendomsavance, gevinst på kommanditanparterne eller særskilt projektvederlag, og at investorerne havde en betydelig interesse i, at den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen blev størst mulig.

Som projektet er tilrettelagt, finder landsretten, at investorerne ved køb af anparter i K/S H1 har købt sig ind i en igangværende udlejningsvirksomhed og i den forbindelse har erhvervet ejendommen til den pris på 246.180.000 kr., som K/S H1 nogle måneder forinden havde anskaffet den til, idet landsretten efter bevisførelsen ikke finder det godtgjort, at ejendommens værdi var steget i dette forholdsvis korte tidsrum.

Det lægges som ubestridt til grund, at udgifterne til due diligence, mæglerhonorar og øvrige købsomkostninger på 23.387.000 kr. er afholdt af K/S H1, inden investorerne købte anparterne i K/S H1 for i alt 288.030.600 kr. Da disse udgifter således i realiteten må anses for afholdt af projektudbyderen, kan investorerne i K/S H1 ikke medregne disse udgifter helt eller delvist ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven, jf. herved princippet i Højesterets dom af 8. september 2009 som gengivet i SKM2009.562.HR .

Forskellen mellem investorernes samlede anskaffelsessum for anparterne på 288.030.600 kr. og købesummen for ejendommen på 246.180.000 kr. med tillæg af de ovennævnte omkostninger på 23.387.000 kr. udgør ca. 19 mio. kr. Landsretten finder, at disse ca. 19 mio. kr. må anses for at være et vederlag til H3 A/S i selskabets egenskab af projektudvikler og projektudbyder for arbejdet med den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet. Et sådant vederlag kan ikke medregnes ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for investorerne, idet det angår etableringen af erhvervsvirksomheden K/S H1, jf. statsskattelovens § 6 og Højesterets dom af 25. november 2008 som gengivet i SKM2008.967.HR , og ovennævnte højesteretsdom. Beløbet kan følgelig heller ikke medregnes ved opgørelsen af anskaffelsessummen efter ejendomsavancebeskatningsloven. Det forhold, at H3 A/S ikke har udstedt en egentlig faktura til K/S H1 for dette vederlag, kan ikke føre til et andet resultat.

K/S H1s principale påstande tages derfor ikke til følge.

Der er efter det ovenfor anførte heller ikke grundlag for at tage K/S H1s subsidiære påstande om hjemvisning af Skatterådets afgørelse til fornyet behandling til følge.

Landsretten frifinder derfor Skatteministeriet.

Parterne er enige om, at sagens værdi skønsmæssigt udgør 21 mio. kr. Under hensyn til sagens værdi, omfang og udfald skal K/S H1 v/investorerne betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med i alt 500.000 kr. inkl. moms til dækning af udgift til advokat.

T h i k e n d e s f o r r e t

Skatteministeriet frifindes.

I sagsomkostninger for landsretten skal K/S H1 v/investorerne betale 500.000 kr. til Skatteministeriet.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage efter denne doms afsigelse.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.