Dokumentets metadata

Momsfritaget salg af fast ejendom, selskab, nedrivning af bygning

Skatterådet bekræfter, at et investeringsselskab kan sælge en grund uden moms, når det oprindelige hus er erhvervet med henblik på udlejning, men efterfølgende er blevet revet ned.Ved salg af grunden anses selskabet ikke for at handle i egenskab af afgiftspligtig person, selvom nedrivning anses at være mobilisering af midler, der svarer til dem, der anvendes af en afgiftspligtig person, der handler i denne egenskab.Det er tillagt vægt, at der kun vil ske salg af en enkelt ejendom, og at et enkeltstående salg ikke opfylder kriteriet om indtægter af en vis varig karakter, ligesom det er tillagt vægt, at hverken selskabet eller dets hovedaktionær udøver aktiviteter, der er omfattet af momsloven, og ikke tidligere har udøvet virksomhed vedrørende ejendomssalg mv.Begrundelsen er, som følge af EU-domstolens afgørelse i de forenede sager C-180/10, Slaby og C-181/10, Kuc, en ændring i forhold til de begrundelser, der hidtil er kommet til udtryk i Skatterådets afgørelser på området for salg af byggegrunde.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at et selskab kan sælge en grund uden moms, når det oprindelige hus er erhvervet med henblik på udlejning, men efterfølgende er blevet revet ned?

Svar

1. Ja

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger er et Holding selskab hvor aktiviteten består af passiv investering i børsnoterede værdipapirer herunder i et 40 % ejet datterselskab, hvor aktiviteten ligeledes består i passiv investering i børsnoterede værdipapirer.

Selskabets vedtægter har været forelagt Skatteministeriet, og heraf fremgår det, at formålet med selskabet er "at eje anparter i [...] ApS, formueforvaltning og anden dermed i forbindelse stående virksomhed".

Selskabet ejes 100 % af X, der også er direktør i selskabet.

Ifølge SKATs systemer er selskabet ikke registreret for moms.

Selskabet har i august 2011 erhvervet et parcelhus, beliggende X-vej i Y-by, som hidtil har været anvendt til beboelse, for DKK 2.250.000. Hensigten var, at ejendommen efter ombygning skulle udlejes på markedsmæssige vilkår. Selskabet erhverver ejendommen fra et dødsbo i august 2011,og der er således ikke moms på købet.

Ved den efterfølgende gennemgang af ejendommen blev der konstateret væsentlige mangler blandt andet svære revner i fundamentet, og selskabet besluttede derfor at ansøge Kommunen om tilladelse til at nedrive ejendommen, og opføre en ny ejendom.

Kommunen bevilger tilladelse til nedrivning i brev af 15. september 2011. Der har ikke i forbindelse med købet været anført krav eller betingelser om, at der kunne opnås nedrivningstilladelse.

Selskabet har efterfølgende afholdt omkostninger til landinspektør, og har modtaget tilbud og tegninger om opførsel af en ny ejendom.

Planerne om opførsel af en ny ejendom viste sig dog at blive mere omfattende og bekosteligt end oprindeligt planlagt og selskabet besluttede derfor at sælge grunden.

Grunden blev solgt i november 2011.

Ifølge lokalplan er den pågældende ejendom udlagt parcelhusbebyggelse.

Det kan endvidere oplyses at hverken selskabet eller hovedaktionæren tidligere har drevet næring med køb og salg af grunde eller ejendomme.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Hensigten med købet af parcelhuset, var at foretage momsfri udlejning af ejendommen. Købet og den påtænkte istandsættelse af ejendommen medfører i henhold til momsloven ikke, at selskabet dermed får en momspligtig aktivitet.

Grundet tilstanden af ejendommen, foretages en nedrivning af den eksisterende ejendom, og der indhentes et tilbud fra en entreprenør om opførelse af et nyt parcelhus. Selskabet må som følge af omkostningerne ved dette projekt opgive den oprindelige hensigt, og vælger at sælge grunden.

Da hverken selskabet eller X har erfaring på dette område, har hun ikke haft kendskab til de nye regler vedrørende moms ved salg af byggegrunde mv.

Da det ikke oprindelig var hensigten at nedrive ejendommen og sælge en grund, skal vi derfor anmode om, at selskabet ikke omfattes momspligt ved det pågældende salg, da det oprindeligt var hensigten at opføre et nyt parcelhus til beboelse, som skulle anvendes til udlejning.

Repræsentantens opfattelse er derfor, at selskabet ikke skal anses for at drive økonomisk virksomhed i momslovens forstand, hvorfor spørgsmålet skal besvares med et "ja".

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Det ønskes bekræftet, at et selskab kan sælge en grund uden moms, når det oprindelige hus er erhvervet med henblik på udlejning, men efterfølgende er blevet revet ned.

Lovgrundlag

Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 3, stk. 1, lyder:

"Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed."

Momslovens § 13, stk. 1 lyder:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

[...]"

Praksis

EU-domstolen har i dommen i de forenede sager C-180/10, Slaby og C-181/10, Kuc fastlagt under hvilke omstændigheder levering af et grundstykke beregnet til bebyggelse skal anses for momspligtig.

Sag C-180/10 vedrørte Jaroslaw Slaby, som i 1996 i sin egenskab af privatperson erhvervede et areal, som i henhold til den på det tidspunkt gældende lokalplan var klassificeret som landbrugsareal. Mellem 1996 og 1998 anvendte han arealet til landbrugsvirksomhed, men ophørte med denne virksomhed i 1999. I 1997 var lokalplanen blevet ændret, således at det pågældende areal fra da af blev udlagt til bebyggelse med ferieboliger. Som følge af denne ændring udstykkede Jaroslaw Slaby arealet i 64 parceller, som han fra 2000 løbende påbegyndte at sælge til private.

Sag C-181/10 vedrørte ægteparret Kuc, der siden 1996 havde været ejere af en landbrugsbedrift. Frem til slutningen af 2006 anvendte de arealet til landbrugsvirksomhed med hesteopdræt og senere dyrkning af afgrøder til foder til deres dyr. Efter en afgørelse fra skatte- og afgiftsmyndigheden i 2004 lod ægteparret Kuc sig momsregistrere, selv om deres bedrift ifølge dem selv var en del af deres private formue. Efter en ændring i lokalplanen, der betød, at det omhandlede areal fra da af blev udlagt til bebyggelse med boliger og forretninger, begyndte de, fra tid til anden og på ikke organiseret vis, at sælge dele af bedriften.

EU-domstolen har i sin dom lagt til grund, at arealerne i begge tilfælde var erhvervet uden momsfradrag, og at arealerne tilhørte ejernes personlige formue, inden de blev udstykket og solgt.

EU-domstolen udtaler følgende:

"[...]

Såfremt personen derimod med henblik på gennemførelse af salget aktivt påbegynder at tage skridt mod en økonomisk udnyttelse af grunde gennem mobilisering af midler, der svarer til dem, der anvendes af en producent, handlende eller tjenesteyder - som omhandlet i artikel 9, stk. 1, andet afsnit, i direktiv 2006/112, som ændret ved direktiv 2006/138 - skal personen betragtes som udøvende »økonomisk virksomhed« i den nævnte artikels forstand, og skal følgelig anses for en merværdiafgiftspligtig person."

Derudover fremgår det af dommens præmis 43, at ifølge ordlyden i artikel 9, stk. 1, er begrebet afgiftspligtig person defineret i relation til begrebet økonomisk virksomhed, idet det er eksistensen af en sådan virksomhed, der begrunder kvalifikationen som afgiftspligtig person. »Økonomisk virksomhed« er i artiklens andet afsnit defineret som omfattende alle former for virksomhed som producent, handlende eller tjenesteyder og navnlig transaktioner, der omfatter udnyttelse af materielle eller immaterielle goder med henblik på opnåelse af indtægter af en vis varig karakter.

I præmis 45 hedder det, at det ifølge fast retspraksis kan erhvervelse og salg af et gode ikke udgøre en udnyttelse af en vare med henblik på opnåelse af indtægter af en vis varig karakter, idet det eneste afkast af sådanne transaktioner er et eventuelt udbytte ved salget af varen.

I Den juridiske vejledning 2012-1, afsnit D.A.3.1.4 om definition af økonomisk virksomhed, jf. momslovens § 3, hedder bl.a.

"Ved økonomisk virksomhed forstås alle former for virksomhed som producent, handlende eller tjenesteyder, herunder minedrift og landbrug, samt virksomhed inden for liberale og dermed sidestillede erhverv. Ved økonomisk virksomhed forstås især udnyttelse af materielle eller immaterielle goder med henblik på opnåelse af indtægter af en vis varig karakter. Se momssystemdirektivet, artikel 9, stk. 1, 2. afsnit.

Økonomisk virksomhed omfatter ikke alene varig virksomhedsudøvelse, men også mere lejlighedsvise økonomiske transaktioner. Se forarbejderne (Lovforslag 124, folketingsåret 1993-94) til ML § 3.

For at en levering af varer eller ydelser er momspligtig, er det en betingelse, at leveringen foretages mod vederlag af en afgiftspligtig person, der handler i denne egenskab. Se momssystemdirektivets artikel 2, stk. 1, litra a) og c).

Handler leverandøren derimod i egenskab af privatperson er leveringen derfor ikke momspligtig."

Begrundelse

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms af levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet. Undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. § 13, stk. 1, nr. 9, dog undtaget levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde, der siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt.

Ved besvarelsen er det lagt til grund, at den pågældende parcelhusgrund er at betragte som en byggegrund beliggende i byzone.

Et salg af en byggegrund er momspligtig når salget foretages af en afgiftspligtig person, der handler i denne egenskab, jf. Den juridiske vejledning 2012-1, afsnit D.A.3.1.4 , samt momssystemdirektivets artikel 2, stk. 1, litra a).

Det skal derfor tages stilling til, om selskabet handler i egenskab af afgiftspligtig person, når det sælger den pågældende grund.

I forlængelse af EU-dommen, de forenede sager C-180/10 Slaby og C-181/10 Kuc, finder Skatteministeriet, at der foreligger økonomisk virksomhed med salg af fast ejendom, hvis en sælger med henblik på salg, aktivt påbegynder at tage skridt mod en økonomisk udnyttelse af den faste ejendom gennem mobilisering af midler, der svarer til dem, der anvendes af en producent, handlende eller tjenesteyder. Det kan bl.a. bestå i gennemførelse af bygge- og anlægsarbejder på arealet og gennemførelse af kendte markedsføringsmidler. Byggemodning, der består af etablering af infrastruktur i form af veje, belysning, kloak, vand- og elektricitetsforsyning mv., anses ligeledes som sådanne aktive skridt.

Det vil dog være en forudsætning, at den økonomiske udnyttelse af den faste ejendom sker over en tilstrækkelig periode, der kan begrunde, at kriteriet om at der opnås "indtægter af en vis varig karakter", jf. Den juridiske vejledning 2012-2, afsnit D.A.3.1.4 , kan anses for opfyldt.

Ifølge EU-dommen, de forenede sager C-180/10 og C-181/10, præmis 45, kan et enkelt køb/salg af et gode ikke udgøre økonomisk virksomhed med henblik på opnåelse af indtægter af en vis varig karakter.

Det er oplyst, at selskabet er et holdingselskab, hvor aktiviteten består af passiv investering i børsnoterede værdipapirer, herunder i et 40 % ejet datterselskab, hvor aktiviteten ligeledes består i passiv investering i børsnoterede værdipapirer, hvilket stemmer overens med selskabets formål ifølge vedtægterne.

Hverken selskabet eller selskabets hovedaktionær udøver aktiviteter, der er omfattet af momsloven, og har ikke tidligere udøvet virksomhed vedrørende ejendomssalg eller anden relateret virksomhed.

Skatteministeriet finder, at når selskabet foranlediger nedrivning af en bygning, vil det blive anset for at mobilisere midler, der svarer til dem, der anvendes af en producent, handlende eller tjenesteyder, som eksempelvis gennemførelse af bygge- og anlægsarbejder, jf. sagerne C-180/10 og C-181/10. Men idet det kun vedrører en enkelt ejendom, og der efterfølgende kun vil ske et salg, vil selskabet i den konkrete situation ikke blive anset som afgiftspligtig person, fordi det enkeltstående salg ikke vil opfylde kriteriet om indtægter af en vis varig karakter, jf. Den juridiske vejledning 2012-2, afsnit D.A.3.1.4 .

Det er herefter Skatteministeriets opfattelse på baggrund af en samlet konkret vurdering af de i sagen foreliggende forhold, at selskabet i forbindelse med salg af den pågældende parcelhusgrund, ikke kan anses for at drive økonomisk virksomhed, og dermed ikke vil blive omfattet af momspligt jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmålet besvares med "ja".

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling.