Dokumentets metadata

Ejendomsvurdering - nedslag i grundværdi - afholdte udgifter til ekstrafundering

Landsskatteretten godkendte ikke nedslag i grundværdien for årene 2002, 2004 og 2006 vedrørende udgifter til ekstrafundering, der var afholdt i 1977 i forbindelse med bebyggelse af grunden.

Klagen vedrører nedslag i grundværdien for afholdte udgifter til ekstrafundering i genoptagelsesårene 2002, 2004 og 2006, samt fremskrivning af nedslaget.

Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten godkender ikke nedslag for ekstrafundering i grundværdien.

Sagens oplysninger
Boligforeningen G1 købte den 17. november 1976 et ubebygget areal på 13.431 m2, matr.nr. X, af kommunen Y. Købesummen var aftalt til 15 kr. pr. m2, eller i alt 249.343 kr.

Grunden skulle anvendes til opførelse af 30 lejligheder til udlejning som helårsbeboelse. Byggeriet blev påbegyndt januar 1977 og taget i brug i begyndelsen af 1978.

Grunden var ikke særskilt vurderet ved købet i 1976. Ved vurderingen pr. 1. april 1981 blev grunden vurderet efter byggeretsværdiprincippet med 30 byggeretter til en områdepris på 110 kr. pr. m2, vurderingen udgjorde 1.399.900 kr. Der blev ikke fastsat fradrag for forbedringer. Der er ifølge byggeregnskabet afholdt udgifter på 121.707 kr. Der er ikke fremlagt nogen geoteknisk rapport vedrørende grunden.

Der er fremlagt en mail af 6. januar 2011 fra ingeniør AJJ, hvoraf det fremgår, at:

"Desværre har vi ikke sagen mere. Jeg kan huske at der var tale om svage lerlag som gav anledning til punktfundering på brønde. Erindringen herom skyldes en del mødeaktivitet om emnet."

Vurderingsankenævnets afgørelse
"Repræsentanten anfører, at SKATs argument om, at nedslaget ligger inden for skønsusikkerheden ikke kan finde anvendelse. Det anføres, at der ikke kan være taget hensyn til ekstrafundering i grundværdiansættelsen, idet værdiansættelsen er foretaget med udgangspunkt i områdeprisen, uden at der er taget individuelle hensyn til grundens beskaffenhed f.eks. i form af et nedslag i grundværdien. Der er fremlagt dokumentation for udgiftens afholdelse, og disse fremgår af byggeregnskabet. Repræsentanten er derfor af den opfattelse, at der skal gives et nedslag i grundens værdi for disse udgifter.

Af vurderingsvejledningens afsnit C.4. fremgår det, at ekstrafundering og pilotering betragtes som hørende til bebyggelsen på ejendommen og værdien heraf indgår i ejendomsværdien og dermed i forskelsværdien. Er der afholdt udgifter af denne karakter vil forskelsværdien være højere, mens grundværdien vil være lavere end for en tilsvarende ejendom, hvor udgifterne ikke har været nødvendige. Det vil sige, at der på den ene af to - ellers i øvrigt ens grunde - gives et nedslag for de ekstraudgifter, der på den ene grund har været nødvendige for at opføre den pågældende bebyggelse. Er udgifterne derimod en følge af et specielt byggeri, kan udgifterne ikke anses for at vedrøre grunden, og kan derfor ikke medføre nedslag.

Nævnet mener, at der bør foreligge en geoteknisk rapport, der fastslår, at grunden er af en sådan beskaffenhed, at det er nødvendigt at afholde ekstra funderingsudgifter. Der er ikke fremlagt en sådan rapport. Det er således ikke dokumenteret, at udgifterne kan tilskrives særlige jordbundsforhold af en sådan karakter, at det kan medføre et nedslag i grundværdien. Nævnet stadfæster derfor vurderingsmyndighedens afgørelse på dette punkt.

Repræsentanten har fremført som indsigelse, at det må anses for dokumenteret, at der er dårlige jordbundsforhold, når der er afholdt udgifter til ekstrafundering. Nævnet er dog af den opfattelse, at uanset, at der er afholdt udgifter, skal det være dokumenteret, at ekstrafunderingsudgifterne er en følge af dårlige jordbundsforhold og ikke andre forhold ved byggeriet. Nævnet mener ikke, at dette er dokumenteret, idet der som nævnt ikke foreligger en geoteknisk rapport.

På baggrund heraf fastholder nævnet sin indstilling på dette punkt."

Ejerens påstand og anbringender
"Påstand

Klager indrømmes nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed med kr. 121.707 svarende til ekstrafunderingsudgiften. Nedslaget fremskrives efter byggeomkostningsindekset (SKATs fremskrivningsfaktorer) fra udførelsesåret for ekstrafunderingen i 1977 og indsættes i genoptagelsesåret 2002 og derefter.

Subsidiær påstand
Klager indrømmes højst muligt nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed efter Landsskatterettens skøn.

Sagens faktiske omstændigheder
Klager erhvervede ifølge skødet den påklagede ejendom fra kommunen Y som et ubebygget areal med overtagelsesdato den 1. november 1976.

Efter overtagelsen lod klager opføre 30 lejligheder ved bygge- og anlægsarbejder, der ifølge byggeregnskabet blev påbegyndt den 3. januar 1977 og afsluttet den 1. april 1978.

Klagers partsrepræsentant har ved skrivelse af 30. april 2006 med hjemmel i skatteforvaltningsloven § 33, stk. 2, anmodet vurderingsmyndigheden om genoptagelse af ejendomsvurderingen med henblik på ansættelse af et nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed. Vurderingsmyndigheden og Vurderingsankenævn X har imidlertid ved afgørelser af henholdsvis 3. juni 2008 og 3. november 2010 nægtet nedslag i grundværdien for manglende bæredygtighed.

Den retlige vurdering og anbringender
Vurderingsloven § 13, stk. 1, har følgende ordlyd:

"Ved grundværdien forstås værdien af grunden (med grundforbedringer) i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og til en i økonomisk henseende god anvendelse."

Med andre ord skal grundværdien nedsættes, hvis grundens bæredygtighed (beskaffenhed) er ringe.

Det følger af landsskatteretspraksis, at nedslaget i grundværdien for dårlige jordbundsforhold skal fastsættes som udgiften til udførelse af ekstrafundering samt jordbundsundersøgelser, og at denne udgift skal fremskrives efter byggeomkostningsindekset. Der kan dog også for nemheds skyld regnes med SKATs fremskrivningsfaktorer i de år, for hvilke disse faktorer er offentliggjort og korrekte. Der kan herved henvises til kendelse af 24. september 2009 vedrørende adressen Y1, kendelse af 28. september 2009 vedrørende adressen Y2, samt kendelse af 28. september 2009 vedrørende adressen Y3.

Klager har ifølge byggeregnskabet afholdt en udgift på kr. 121.707 til "Ekstrafundering". Det fremgår af s. 129 i Statens Byggeforskningsinstituts SBI-anvisning 181 vedrørende fundering af mindre bygninger, at normalfundering antages at bestå af et fundament under ydervæggene ført 0,9 m under eksisterende terræn og af en gulvkonstruktion/terrændæk umiddelbart under muldlaget, dvs. ca. 0,3 m under terræn.

Det fremgår endvidere af SBI-anvisningens s. 129, at "Det betragtes således som ekstrafundering, hvis AFRN [afrømningsniveau] for gulvet er beliggende mere end 0,3 m under eksisterende terræn, eller hvis OSBL [overside bæredygtige lag] for fundamenterne forekommer dybere end 0,9 m under terræn "

Vurderingsankenævnet har i sin afgørelse nægtet nedslag i grundværdien med den begrundelse, at behovet for ekstrafunderingen ikke er dokumenteret ved en geoteknisk rapport.

Klager har forgæves forsøgt at fremskaffe en kopi af den geotekniske rapport, der ligger til grund for de udførte ekstrafunderingsarbejder tilbage i 1977. Rapporten blev i sin tid udarbejdet af det rådgivende ingeniørfirma G2 A/S, der er specialist i geotekniske forhold.

AJJ har i e-mail af 6. januar 2011oplyst, at firmaet ikke længere er i besiddelse af rapporten, men at han kan huske den pågældende sag. Han kan således huske, at der var tale om svage lerlag, som gav anledning til punktfundering på brønde.

Denne funderingsform er beskrevet i ovennævnte SBI-anvisnings side 72ff. Heraf fremgår bl.a. følgende:

"Hvis overside af bæredygtige lag OSBL - og dermed næsten altid tillige AFRN for terrændæk - ligger relativt dybt - kan borede fundamenter (også kaldet "brøndfundamenter") være et økonomisk valg. Med denne funderingsløsning koncentreres den samlede last fra bygværkets vægge og gulve på et relativt lille antal cirkulære fundamenter, som kan føres til store funderingsdybder med specielle maskiner, der udfører fundamenthullerne med store tallerkenbor."

Da fundering på brønde dermed anvendes, hvor oversiden af bæredygtige lag ligger relativt dybt - hvilket vil være dybere end 0,9 meter under terræn, idet der ellers ville blive anvendt normalfundering - er der fremlagt dokumentation for i vurderingsretlig sammenhæng fradragsberettiget ekstrafundering. Der er dermed efter klagers opfattelse fremlagt dokumentation for, at der på den påklagede ejendom er dårlige jordbundsforhold, hvorfor det gøres gældende, at der skal ske et nedslag i grundværdien som følge af jordens ringe beskaffenhed svarende til ekstrafunderingsudgiften på kr. 121.707, jf. vurderingslovens § 13, stk. 1. Nedslaget fremskrives efter SKATs fremskrivningsfaktorer fra ekstrafunderingens påbegyndelse i 1977, og indsættes i genoptagelsesåret 2001 og derefter. For perioden 1986-1992 skal der dog fremskrives med faktor 129, jf. Landsskatterettens kendelse af 29. april 2010 vedrørende adressen Y4. Nedslaget er fremskrevet i overensstemmelse hermed i tabellen nedenfor.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
Grundværdien udgør grundens handelsværdi i ubebygget stand under hensyn til beskaffenhed og beliggenhed og en i økonomisk henseende god anvendelse. Ved ansættelsen skal der tages hensyn til de til grunden knyttede rettigheder og byrder af offentligretlig karakter. Dette følger af bestemmelserne i vurderingslovens § 6, jf. § 13, stk. 1 og § 13, stk. 2.

Af lovens § 16 følger endvidere, at grundværdien skal ansættes til det beløb, som efter de gældende handelspriser antages at kunne opnås for den pågældende ejendom i ubebygget stand ved salg til en efter samtlige forhold økonomisk god anvendelse, i hvilken henseende hensyn må tages til såvel ejendommens form og størrelse samt til udstyknings- og omlægningsmuligheder.

Det følger af vurderingsvejledningen 2010, at:

"Nedslag for ekstra fundering m.v., pumpenedslag samt nedslag for udstykningsudgifter skal ikke fremskrives med den fremskrivningsfaktor, som i øvrigt anvendes pr. område, idet de ikke er direkte afhængige af udviklingen i ejendomspriserne. I stedet foretages en fremskrivning med en fælles faktor for hele landet. Frem til 2003 blev faktorerne beregnet på grundlag af Danmarks Statistiks "Reguleringsindeks for boligbyggeri". Fra 1. kvartal 2003 erstattede Danmarks Statistik dette indeks med "Byggeomkostningsindeks for boliger" som herefter danner grundlag for beregning af fremskrivningsfaktorerne."

Ifølge gældende praksis i skatteretten er det den, der ønsker et fradrag, der som udgangspunkt har bevisbyrden for fradragets berettigelse og størrelse, jf. f.eks. UfR 2004.151 H (SKM2004.162.HR ).

Retten har lagt til grund, at der er fremlagt et byggeregnskab, hvoraf det fremgår, at der er afholdt udgifter til "ekstrafundering" på samlet 121.707 kr.

Retten har endvidere lagt til grund, at der er fremlagt en mail af 6. januar 2011 fra ingeniør AJJ, hvoraf det fremgår, at:

"Desværre har vi ikke sagen mere. Jeg kan huske, at der var tale om svage lerlag som gav anledning til punktfundering på brønde. Erindringen herom skyldes en del mødeaktivitet om emnet."

Retten har endelig lagt til grund, at det af repræsentanten ved møde med Landsskatteretten er oplyst, at der har været tale om en pælefundering.

Retten finder efter en samlet vurdering på baggrund heraf ikke, at repræsentanten på tilstrækkelig vis har dokumenteret behovet for og omfanget af den i 1977 påståede udførte ekstrafundering ved geotekniske rapporter, underbilag, fakturaer eller lignende. Det er således ikke med det af repræsentanten fremlagte materiale til sagen tilstrækkeligt dokumenteret, at den afholdte post "ekstrafundering" udelukkende knytter sig til nedslagsgivende fundamentsarbejder. Posterne i byggeregnskabet dækker ofte over en flerhed af arbejder og byggeregnskabets udgiftspost "ekstrafundering" er ikke nødvendigvis sammenfaldende med udgifter der efter vurderingslovens regler berettiger til nedslag for ekstrafundering.

Som følge af manglende dokumentation til belysning af forhold vedrørende den påståede ekstrafundering godkender Retten således ikke nedslag for ekstrafundering i grundværdien på det foreliggende grundlag.