Skatteforlaget

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

SKM2009.511.HR

Sagen vedrørte bl.a. udgifterne til udskiftning af punkterede ruder på en udlejningsejendom, der skulle opdeles i en fradragsberettiget vedligeholdelsesdel og en ikke fradragsberettiget forbedringsdel. Da levetiden for trævinduer efter praksis var på 30 år, og da ejeren havde ejet ejendommen i 6 år, blev der godkendt fradrag med 6/30 af de samlede udgifter. At ejeren og hans ægtefælle afgav forklaring om, at vinduerne var blevet fejlbehandlet og derfor havde haft en kortere levetid, kunne ikke føre til et andet resultat. Forholdsmæssigt fradrag.

SKM2006.642.HR

Højesteret tog stilling til spørgsmålet om fradrag for diverse udgifter i en mindre udlejningsejendom. Udgifterne vedrørte renovering af altaner, udgifter til VVS og tømrer i forbindelse med etablering af bad og toilet for udlejede lejemål i ejendommen samt udgifter til gulvbelægning, hegn og belægningssten. Vedrørende udgifter til renovering af altaner havde landsretten ikke fundet grundlag for at tilsidesætte myndighedernes fordeling på henholdsvis forbedring og vedligeholdelse. For så vidt angik udgifterne til VVS og tømrer vedrørende etablering af nyinstallationer i ejendommen, havde landsretten ikke fundet, at ejeren havde godtgjort, at nogen del af disse udgifter kunne anses som vedligeholdelsesudgifter. For så vidt angik udgift til gulvbelægning, havde landsretten været enig i skønnet over, hvor stor en andel, der kunne anses som vedligeholdelse, medens resten skulle anses som forbedring. Højesteret stadfæstede landsrettens dom. Delvist fradrag.

UfR 1958, 1173 HR

En ejer arvede i 1933 en ejendom, som var bortforpagtet indtil 1944, hvor ejeren selv overtog driften. Samtidig hermed foretog han betydelige istandsættelsesarbejder og fratrak de udgifter, han anså for vedligeholdelsesudgifter. Dette fradrag blev af skattemyndighederne nedsat til et beløb, som man skønsmæssigt anså for at svare til den forringelse ved slid og ælde, der var indtruffet i besiddelsestiden. Højesteret fandt, at de fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter skulle ses i forhold til ejendommens tilstand ved ejerens erhvervelse af ejendommen, hvilket havde fornøden hjemmel i SL § 6, litra e, jf. sidste stk. Skattemyndighederne fandtes herefter at have været berettigede til ved beregningen af de fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter at se bort fra den forringelse, som havde fundet sted, før ejeren blev ejer af ejendommen. Forholdsmæssigt fradrag.

Landsretsdomme

SKM2011.267.VLR

Et selskab havde i en årrække gennemført en omfattende ombygning af selskabets udlejningsejendom, bl.a. var der i lejlighederne blevet installeret bad og toilet. I indkomståret 2004 havde selskabet afholdt udgifter til ombygningen med i alt 662.214 kr. Landsskatteretten havde skønsmæssigt godkendt fradrag til vedligeholdelse for 261.857kr., svarende til 39,5 pct. af de samlede udgifter til renovering. Byretten fandt ikke grundlag for at tilsidesætte skønnet og henviste i den forbindelse til, at selskabet havde erhvervet ejendommen i 1987, hvor de enkelte lejligheder i ejendommen havde dele-toilet på gangen og intet bad. Det fremgik ikke af sagen, hvilken stand ejendommen var i ved erhvervelsen. Efter bevisførelsen for landsretten havde ejeren fortsat ikke godtgjort, at der var grundlag for at tilsidesætte skønnet over de udgifter, der udgjorde vedligeholdelse. Landsretten stadfæstede byrettens dom. Skønsmæssigt fradrag.

SKM2007.636.ØLR

Fradrag for udgift til køb af brugt køkken nægtet, da det ikke var godtgjort, at ejeren havde afholdt udgiften til erhvervelse af køkkenet. Allerede af denne grund var ejeren ikke berettiget til fradrag efter SL § 6, litra e. Ikke fradrag.

SKM2007.574.ØLR

En række afholdte udgifter til gulvafhøvling og elarbejder på et udlejet parcelhus kunne ikke fratrækkes som vedligeholdelsesudgifter. Ikke fradrag.

SKM2007.333.ØLR

Sagen drejede sig om, hvorvidt KL § 33 C indeholder hjemmel til en generel skattemæssig succession, så ejeren kan succedere i overdragerens ejertid ved opgørelse af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter afholdt på en fast ejendom. Ejeren havde overtaget et gods efter sin far med anvendelse af successionsreglen i KL § 33 C og havde over 3 indkomstår foretaget større istandsættelsesarbejder på ejendommen og fratrukket udgifterne som vedligeholdelse. Skattemyndighederne godkendte alene fradrag for et skønsmæssigt opgjort beløb. Landsretten fandt ikke, at bestemmelsen i kildeskatteloven giver hjemmel til generel succession. Landsretten udtalte bl.a., at KL § 33 C, stk. 2, efter sin ordlyd kun giver adgang til succession i to bestemte henseender; skattemæssige af- og nedskrivninger og beskatning ved salg. Landsretten fandt derfor ikke, at bestemmelsen gav adgang til succession i overdragerens ejertid ved erhververens opgørelse af fradrag for vedligeholdelse efter reglerne om ejertid og levetid.

SKM2004.469.ØLR

Skatteyderen havde i indkomståret 1996 afholdt udgifter til istandsættelse af køkken samt døre og vinduer i en udlejningsejendom, der blev solgt ved skøde af 3. april 1996. Landsretten bemærkede, at ordrebekræftelse vedrørende levering og montering af køkkeninventaret ikke var underskrevet, ligesom det var uoplyst, hvornår aftalen om udskiftning af døre og vinduer blev indgået. Da fakturaerne for de nævnte arbejder var dateret henholdsvis den 8. maj 1996 og den 20. maj 1996, fandtes skatteyderen herefter ikke at have godtgjort, at aftalerne om arbejdernes udførelse blev indgået, før der ved skatteyderens underskrivelse af det betingede skøde forelå en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. Allerede af denne grund kunne udgifterne ikke anses for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter men måtte alene anses for avancereducerende omkostninger i forbindelse med ejendommens salg.

UfR 1970, 265 ØLR

Ved udgravning og pilotering af en naboejendom i 1962, opstod der skader på ejerens udlejningsejendom. Ejeren modtog i 1964 en erstatning på 145.140 kr. for de skete skader. I sin selvangivelse for skatteåret 1965/66 optog sagsøgeren den modtagne erstatningssum som en erhvervelse, der vedrørte formuen, og fratrak samtidig i indkomstopgørelsen den afholdte udbedringsudgift på 102.581 kr. Landsretten lagde til grund, at ejendommen, før skaderne var indtrådt, var i god vedligeholdelsesstand, og at de afholdte udbedringsudgifter alene havde bragt ejendommen i dens hidtidige stand. Da ejeren havde modtaget en erstatning, der fuldt ud modsvarede udbedringen af skaderne, havde ejeren ikke i den anledning haft en udgift, der efter SL § 6, litra e, kunne fratrækkes i den skattepligtige indkomst. Ikke fradrag.

UfR 1969, 220 ØLR

En ejer udskiftede taget på en ejendom, der var erhvervet 9 år tidligere. Der var kun fradragsret for den del af forringelsen af taget, der var sket efter ejerens overtagelse af ejendommen. Forholdsmæssigt fradrag.

Byretsdomme

SKM2009.480.BR

En ejer havde indgået aftale om udlejning af en beboelsesejendom i 3 år i træk. Sagen angik opgørelsen af fradraget for udgifter til istandsættelse af ejendommens badeværelse. Det var ubestridt, at det nye badeværelses levetid var 30 år. Ejeren havde forgæves gjort gældende, at man ved beregningen af vedligeholdelsesfradraget skulle tage hensyn til det nedrevne badeværelses "restlevetid". Byretten tiltrådte i overensstemmelse med retspraksis, at fradraget skulle beregnes efter forholdet mellem den forventede udlejningsperiode og levetiden, altså 3/30. Forholdsmæssigt fradrag.

Landsskatteretskendelser

SKM2005.361.LSR

En ejer havde ved arveudlæg fået udlagt en udlejningsejendom med succession. Ejendommen var omfattet af afdødes næring. Efter DBSL § 36, jf. § 29, stk. 2, succederede ejeren i relation til fradrag for vedligeholdelse af ejendommen i afdødes anskaffelsestidspunkt. Succession.

TfS 1998, 719 LSR

Landsskatteretten udtalte, at udgifter til vedligeholdelse af en ejers ejendom, hvis udbytte blev regnet som indkomst, var fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen, jf. SL § 6, litra e, medens udgifter til forbedring af sådan ejendom ikke kunne fratrækkes, jf. samme § 6 in fine. Landsskatteretten fandt, at de omhandlede udgifter, der alle var afholdt i forbindelse med opførelsen af en swimmingpool i ejendommens gårdsplads, ikke var fradragsberettigede forbedringsudgifter.

Der blev lagt vægt på,

• at det oprindelige vandbassin havde været anvendt af et tidligere vandværk
• at der derfor ikke tidligere havde været en egentlig swimmingpool på ejendommen
• at der endvidere var sket opstilling af et springvand
• at der derfor var tale om nye faciliteter på udlejningsejendommen
• at genstøbningen af gårdspladsen blot skulle anses for en følge af ombygningen.

Landsskatteretten fandt derfor ikke grundlag for at godkende noget vedligeholdelsesmæssigt fradrag. Ikke fradrag.

TfS 1997, 785 LSR

Et enfamilieshus, der havde været udlejet erhvervsmæssigt i 15 år, uden at der i dette tidsrum havde været fratrukket væsentlige udgifter til vedligeholdelse, blev istandsat af ejeren med henblik på ejendommens afståelse. Der blev godkendt fradrag for opsatte vedligeholdelsesudgifter, der skulle fastsættes af ligningsmyndighederne efter en gennemgang af udgiftsbilagene. Fradrag.

TfS 1993, 482 LSR

En ejer af en udlejningsejendom havde i 1978 isat forsatsruder i ejendommen. I 1987 udskiftede han ruderne til to-lags termovinduer. Ifølge en skønserklæring havde den tidligere vindueskonstruktion under forudsætning af løbende vedligeholdelse i 1987 haft en restlevetid på 10-15 år. Ejeren havde ikke siden 1978 afholdt vedligeholdelsesudgifter på vinduerne, og der skulle foretages en hovedistandsættelse, der ifølge skønserklæring ville have kostet ca. det samme som isatte termovinduer. Landsskatteretten fandt, at der var tale om en opsat vedligeholdelsesudgift, der var fuldt ud fradragsberettiget, jf. SL § 6, litra e, jf. § 6 a. Fradrag.

TfS 1989, 621 LSR

En ejer, der havde ejet sin udlejningsejendom siden 1946, udskiftede i 1986 tre gamle oliefyr med fjernvarme. Der var alene tale om installation af varmebeholdere, pumper mv. i kælderen, medens installationerne i de enkelte lejligheder ikke blev ændret. På dette grundlag, herunder ejertidens længde, fandt Landsskatteretten, at halvdelen af de afholdte udgifter kunne anses for opsatte vedligeholdelsesudgifter, mens den anden halvdel blev anset for forbedringsudgifter. Skønsmæssigt fradrag.

TfS 1987, 133 LSR

Et selskab, der ejede en udlejningsejendom, måtte efter påbud fra det offentlige foretage en kloakeringsomlægning som følge af en ændret linjeføring i byen. Udgiften på 17.446 kr. hertil kunne ikke fratrækkes fuldt ud som vedligeholdelsesudgift. Under hensyn til den tid, selskabet havde ejet ejendommen, blev der imidlertid givet et skønsmæssigt fradrag for vedligeholdelsesudgifter på 2.000 kr. Skønsmæssigt fradrag.

TfS 1984, 127 LSR

En ejer erhvervede i 1969 en udlejningsejendom, der var opført i 1938. I 1977 blev der afholdt udgifter på ca. 350.000 kr. til reparation af altaner. 250.000 kr. blev anset for vedligeholdelse, resten forbedring. Skønsmæssigt fradrag.

LSRM 1983, 26 LSR

Ejeren af en ejendom havde indrettet en lejlighed, der havde været udlejet, til tandlægeklinik. Lejligheden havde ikke været istandsat i de 24 år, ejeren havde ejet ejendommen. Af udgifterne til ombygning og istandsættelse, i alt 377.609 kr., var 132.696 kr. vedligeholdelsesudgifter. Skattemyndigheden havde ikke godkendt fradrag for nogen del af istandsættelsesudgifterne med den begrundelse, at lejligheden havde skiftet karakter fra beboelseslejlighed til tandlægeklinik. Landsskatteretten lagde imidlertid til grund, at en del af de afholdte udgifter skulle anses for medgået til almindelig vedligeholdelse af den oprindelige lejlighed. Landsskatteretten fandt, at der passende kunne indrømmes et skønsmæssigt fradrag herfor på 65.000 kr. Skønsmæssigt fradrag.

LSRM 1982, 142 LSR.

Udgift til udskiftning af udslidt fast tæppe, der lå på et betongulv i ejerens stuehus, blev anset for en fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift, fordi tæppet efter omstændighederne blev anset for en bygningsbestanddel. Fradrag.

LSRM 1980, 38 LSR

Landsskatteretten fandt, at en udgift til en såkaldt kemitex-behandling af en ejendoms facader ikke kunne betragtes som en forbedring, uanset tidligere vedligeholdelse af facaderne var sket med maling. Fradrag.

LSRM 1979, 153 LSR

På en udlejningsejendom, der var opført i 1970, fortrinsvis som selvbyggeri, var det på grund af dårlige jordbundsforhold nødvendigt i 1976 at afholde udgifter på 9.764 kr. til pilotering. Da disse udgifter blev anset for medgået til udbedring af fejl og mangler ved ejendommen, som allerede havde eksisteret på tidspunktet for opførelsen, kunne ingen del af udgifterne fratrækkes, uanset om ejeren havde været bekendt med fejlen eller ikke. Ikke fradrag.

LSRM 1974, 169 LSR

Udgift til nedgravning af el-kabel for at undgå el-master var ikke fradragsberettiget som vedligeholdelsesudgift. Ikke fradrag.

LSRM 1965, 67 LSR

En driftsbygning var forsynet med rørtag af betydelige dimensioner og med stejl rejsning. Efter en længere tørkeperiode reduceredes tagets fugtighedsindhold, hvilket bevirkede, at en del af det gled ned. Dette gav anledning til vindpres, der bevirkede løftning af endnu en del af taget. Da ejeren hverken kunne skaffe rør eller arbejdskraft til reparation af taget, lod han i stedet oplægge et eternittag, hvilket medførte, at en del af taglægterne måtte udskiftes, ligesom der måtte anbringes en tagrende. Landsskatteretten udtalte, at det ikke begrebsmæssigt syntes udelukket, at en skade som den omhandlede kunne udbedres ved foranstaltninger, der sædvanligvis karakteriseres som vedligeholdelse. Retten fandt herefter, at 1/3 af udgiften kunne betragtes som fradragsberettiget vedligeholdelsesudgift, mens resten af udgiften blev anset for en afskrivningsberettiget forbedringsudgift. Forholdsmæssigt fradrag.

LSRM 1960, 159 LSR

En ejer fik ved skilsmisseskifte i 1955 tillagt en ejendom indeholdende tre lejligheder. Ejendommen var oprindeligt erhvervet af ejerens tidligere ægtefælle i 1929, og ejeren havde alene beboet og administreret den siden 1949. Skatterådet anså halvdelen af ejendommen for at være nyerhvervet af ejeren og reducerede fradrag for vedligeholdelsesudgifter i overensstemmelse med den for nyerhvervede ejendomme gældende praksis. Da de afholdte udgifter i alt væsentligt var medgået til foranstaltninger, der efter deres karakter under normale forhold kunne betragtes som vedligeholdelse, fandt Landsskatteretten det betænkeligt at begrænse fradragsretten efter de retningslinjer, der var udviklet for nyerhvervede ejendomme. Ejeren var derefter berettiget til fuldt fradrag for de afholdte udgifter. Fradrag.

LSRM 1958, 66 LSR

En gårdejer, der havde ejet sin ejendom siden 1940, udskiftede i 1956 et oplagt stråtag med et asbesttag. Den omstændighed, at der blev anvendt en anden tagbeklædning, fandtes ikke i sig selv at indeholde nogen forbedring, fordi de to materialer var lige dyre. Der blev givet fradrag for de afholdte udgifter efter forholdet mellem den tid, ejeren havde ejet ejendommen, og den samlede tid, hvor taget havde ligget. Forholdsmæssigt fradrag.

LSRM 1954, 154 LSR

En ejer erhvervede i 1947 en nyopført ejendom og måtte allerede i 1949 underkaste den en omfattende reparation. Skatterådet ville kun godkende et fradrag svarende til 30 pct. af lejeværdien. Landsskatteretten tillod et større fradrag, og fremhævede bl.a., at reparationsudgiften i alt væsentligt fremkom ved udbedring af skader på grund af fugt og lignende, der for nybyggede ejendommes vedkommende normalt ville indtræde i løbet af kort tid. Derfor skønnedes der ikke at være tilført ejendommen nogen egentlig forbedring. Den del af udgiften, der ikke kunne tilskrives materialernes ringe kvalitet ved husets overtagelse, kunne herefter fratrækkes. Delvist fradrag.

LSRM 1953, 94 LSR

En medejer arvede sammen med sine tre søskende to udlejningsejendomme. Ca. 1 år efter afholdt de udgifter til vedligeholdelse af forskellig art, bl.a. til udbedring af frostsprængte vandrør og skorstene mv. samt til forskellige installationer og murerarbejde i forbindelse med et lejerskifte i den ene ejendom. Da frostsprængningerne antoges at være indtruffet, efter at medejeren var blevet medejer af ejendommene, og da de omkostninger, der fremkom ved lejerskiftet antoges blot at have bevaret ejendommen i udlejedygtig stand, kunne medejeren ud over det normale fradrag for vedligeholdelse svarende til 20 pct. af lejeindtægten fratrække sin andel af de afholdte udgifter. Fradrag.

LSRM 1952, 206 LSR

En ejer afholdt umiddelbart før salget af sin ejendom håndværkerudgifter til genoprettelse af en i forringelse, der var indtrådt i hans ejertid. Udgifterne blev anerkendt som fradragsberettigede, selv om ejeren gennem ejendommens salgssum formodedes at have fået dækning for de udgifter, han havde afholdt. Fradrag.

SKAT

RR 1958, 394

Tre måneder efter overtagelsen af en 400 år gammel beboelsesejendom konstaterede den ny ejer et svampeangreb i ejendommens baghus. De udgifter, der var afholdt som følge af angrebet til delvis nedrivning af ejendommen og restaurering af de to gavlflader, kunne ikke fratrækkes ved indkomstopgørelsen, da de omhandlede mangler ansås at have foreligget allerede ved købet af ejendommen.

Afgørelsen er truffet af Statens Ligningsdirektorat.