Skatteforlaget

      

C.H.3.3.1.2.2 Fradrag for udgifter til istandsættelse af fredede bygninger

Dette afsnit handler om de skatteretlige regler om fradrag for udgifter til istandsættelse af fredede bygninger.

Afsnittet indeholder:

• Regel
• Fredede bygninger
• Undtagelse
• Hvad forstås ved begrebet bygning?
• Hvad forstås ved istandsættelsesudgifter?
• Forfald pr. år
• Skattefrie tilskud
• Erklæring fra Bygnings Frednings Foreningen (BYFO)
• Indberetning
• Overgangsregel ved ophævelse af fredning
• Ejerskifte
• Eksempler på opgørelse og regulering af forfald pr. år og fradrag for afholdte udgifter til istandsættelse
• Eksempel på opgørelse og regulering af forfald pr. år og fradrag for afholdte udgifter til istandsættelse med skattefrit tilskud
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Regel

Ejere af bygninger, der er fredet efter lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer, kan vælge at fratrække de faktisk afholdte udgifter til istandsættelse af disse bygninger efter en ordning der kaldes "forfald pr. år". Se LL § 15 K, stk. 2, 1. pkt., og stk. 3, 2. pkt.

Udgifter til istandsættelse omfatter både vedligeholdelsesudgifter og forbedringsudgifter. Se LL § 15 K, stk. 2, 2. pkt.

Udgifter til vedligeholdelse, der er fratrukket som faktisk afholdte driftsudgifter efter LL § 15 K, stk. 1, kan ikke også fratrækkes efter de særlige regler om fradrag for istandsættelsesudgifter. Se LL § 15 K, stk. 2, 3. pkt.

Reglen om fradrag for istandsættelsesudgifter gælder som udgangspunkt, uanset om ejendommen anvendes erhvervsmæssigt eller ej.

Forfald pr. år reglen blev oprindeligt indført ved en anvisning fra Ligningsrådet, og er nu indarbejdet i LL § 15 K, stk. 2-5. Se § 2 i lov nr. 474 af 7. maj 2010.

Forfald pr. år reglen er nærmere beskrevet nedenfor.

Bemærk

På erhvervsmæssigt anvendte bygninger kan der som et alternativ til reglen om fradrag for istandsættelsesudgifter fratrækkes driftsudgifter på bygningen efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a, om fradrag for driftsomkostninger og SL § 6, litra e, om fradrag for vedligeholdelsesudgifter.

Reglerne om afskrivning på bygninger i afskrivningsloven anvendes, uanset om der fratrækkes istandsættelsesudgifter efter forfald pr. år reglen, eller om statsskattelovens regler om fradrag for driftsomkostninger og vedligeholdelsesudgifter anvendes.

Fredede bygninger

Efter bygningsfredningsloven kan kulturministeren frede bygninger og selvstændige landskabsarkitektoniske værker af væsentlig arkitektonisk eller kulturhistorisk værdi, som er over 50 år gamle. Fredningen kan også omfatte bygningens eller værkets umiddelbare omgivelser i form af gårdrum, pladser, fortove, haver, parkanlæg og lignende, som er en del af den samlede beskyttelsesværdige helhed. Se bygningsfredningsloven.

Fredningen betyder, at der ikke uden tilladelse fra kulturministeren kan foretages ombygninger og lignende, som går ud over almindelig vedligeholdelse af ejendommen.

Bemærk

Reglerne om fradrag for driftsudgifter gælder ikke for driftsudgifter på bevaringsværdige bygninger. For udgifter på disse bygninger gælder de samme regler som for almindelige bygninger.

Hvis en fredning ophæves på en bygning, der udpeges som bevaringsværdig, gælder en overgangsregel for fradrag.

Undtagelse

Reglerne om fradrag for istandsættelsesudgifter gælder ikke for fredede ejerlejligheder, der tjener til bolig for ejeren. Se LL § 15 K, stk. 2, 3. pkt.

Bemærk

For fredede ejerlejligheder, der anvendes udelukkende erhvervsmæssigt, gælder de almindelige fradragsregler i statsskatteloven.

Der kan derfor ved indkomstopgørelsen fratrækkes driftsudgifter, der kan anses for driftsomkostninger efter statsskattelovens regler. Se SL § 6, litra a.

Endvidere er der fradrag for vedligeholdelsesudgifter på en erhvervsmæssigt anvendt lejlighed. Se SL § 6, litra e.

Hvad forstås ved begrebet bygning?

Se om begrebet i afsnit (C.H.3.3.1.2.1) om fradrag for driftsudgifter på fredede bygninger.

Hvad forstås ved istandsættelsesudgifter?

Udgifter til istandsættelse omfatter både vedligeholdelsesudgifter og forbedringsudgifter. Se LL § 15 K, stk. 2, 2. pkt.

Udgifter til vedligeholdelse af en bygning, der er fratrukket som en faktisk afholdt driftsudgift efter LL § 15 K, stk. 1, kan derfor ikke også fratrækkes som en istandsættelsesudgift efter LL § 15 K, stk. 2. Se LL § 15 K, stk. 2.

Udgifter, der opkræves af Bygnings Frednings Foreningen (BYFO) for beregning af det årlige forfald pr. år, kan fratrækkes inden for årets beregnede istandsættelsesudgifter. Se nedenfor om denne beregning.

Forfald pr. år

Bygnings Frednings Foreningen (BYFO) foretager de nærmere beregninger i forbindelse med forfald pr. år ordningen. Se LL § 15 K, stk. 4.

Beregningerne foretages for den enkelte fredede bygning. Se LL § 15 K, stk. 3.

Der skal fastsættes følgende, for at forfald pr. år kan anvendes på bygningen:

• Et tidsrum for holdbarheden af de enkelte bygningsdele
• En beregnet udgift til istandsættelse pr. år pr. bygningsdel, benævnt forfald pr. år.

Beregningen af udgiften til istandsættelse foretages i forhold til det fastsatte tidsrum for holdbarhed. Se LL § 15 K, stk. 3, 1. og 2. pkt.

Den beregnede udgift til istandsættelse pr. år reguleres årligt efter Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger. Se LL § 15 K, stk. 3, 3. pkt.

Faktisk afholdte udgifter til istandsættelse, som ikke overstiger den regulerede beregnede udgift til istandsættelse pr. år, kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Se LL § 15 K, stk. 3, 4. pkt.

Hvis de faktisk afholdte udgifter til istandsættelse i et indkomstår er mindre end den samlede regulerede beregnede istandsættelsesudgift, så fremføres den resterende del af den regulerede beregnede istandsættelsesudgift til næste indkomstår. Den fremførte, uudnyttede beregnede udgift reguleres også efter Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger. Se. LL § 15 K, stk. 3, 5. pkt.

Hvis de faktisk afholdte udgifter i et indkomstår er højere end den samlede, regulerede beregnede udgift og de fremførte beregnede udgifter for tidligere indkomstår, kan et beløb svarende til de overskydende, faktisk afholdte udgifter overføres til fradrag i efterfølgende indkomstår i overensstemmelse med reglerne i LL § 15 K, stk. 3, 2-5. pkt.

Det fremførte overskydende beløb reguleres også efter Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger. Se. LL § 15 K, stk. 3, 6. pkt.

Skattefrie tilskud

Faktisk afholdte udgifter til istandsættelse, som dækkes af skattefrie tilskud, kan ikke fratrækkes. Det betyder, at skattefrie tilskud skal modregnes i de faktisk afholdte udgifter, når fradraget beregnes. Se LL § 7 E, stk. 1, og LL § 15 K, stk. 3, 8. pkt.

Den beregnede udgift til istandsættelse pr. år pr. bygningsdel (forfald pr. år) skal ikke nedsættes som følge af skattefrie tilskud. Se LL § 15 K, stk. 3, 9. pkt.

Erklæring fra Bygnings Frednings Foreningen (BYFO)

Det er en betingelse for fradrag efter forfald pr. år ordningen, at ejeren af den fredede bygning indhenter en erklæring fra Bygnings Frednings Foreningen om størrelsen af det årlige fradragsbeløb (forfald pr. år) beregnet efter ovenstående retningslinjer. Se LL § 15 K, stk. 4, 1. pkt.

Indberetning

Det er en betingelse for fradragsret, at Bygnings Frednings Foreningen (BYFO) hvert år indberetter de enkelte ejeres fradrag til SKAT efter de regler som er fastsat af skatteministeren efter SKL § 8 Ø, stk. 3. Se LL § 15 K, stk. 4, 2. pkt.

Overgangsregel ved ophævelse af fredning

Hvis fredningen af en bygning ophæves, og bygningen samtidig udpeges som bevaringsværdig efter kapitel 5 i bygningsfredningsloven, bliver ejeren omfattet af en overgangsordning. Se LL § 15 K, stk. 5.

Se afsnit (C.H.3.3.1.1.2) om tilskud om afgrænsningen af begrebet bevaringsværdige bygninger.

Overgangsordningen giver adgang til, at ejeren af den hidtil fredede bygning fortsat kan fratrække faktisk afholdte udgifter til istandsættelse på bygningen i resten af det indkomstår, hvor fredningen ophæves, og i de fem efterfølgende indkomstår.

Udgifter til istandsættelse, som er afholdt inden ophævelsen af fredningen, og som ikke er fratrukket ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, kan efter ophævelsen af fredningen fortsat trækkes fra.

Bemærk

Hvis udgifter til istandsættelse afholdes efter ophævelsen af fredningen, er det kun udgifter vedrørende bygningens ydre, den såkaldte klimaskærm, der kan fratrækkes.

Det drejer sig om udgifter til:

• Tag
• Skorsten
• Kviste
• Døre
• Vinduer
• Facade
• Tagrender og nedløbsrør mv.

Ejerskifte

Beregnede, regulerede udgifter (regulerede forfald pr. år) og fremførte, beregnede udgifter for tidligere indkomstår, som ejeren af den fredede bygning ikke har fratrukket ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst, bortfalder ved ejerskifte. Se LL § 15 K, stk. 3, 7. pkt.

Bemærk

Efter LL § 15 K, stk. 3, 6. pkt., kan et beløb svarende til de overskydende faktisk afholdte udgifter overføres til fradrag i efterfølgende indkomstår, hvis de faktisk afholdte udgifter i et indkomstår overstiger summen af indkomstårets beregnede udgifter og de fremførte beregnede udgifter for tidligere år.

Beløbet, der kan fremføres, reguleres med Danmarks Statistiks byggeomkostningsindeks for boliger.

Fremførslen af de faktisk afholdte istandsættelsesudgifter, der overstiger de beregnede udgifter, er ikke tidsbegrænset. Afhændes bygningen kan et eventuelt restbeløb, der ikke er fratrukket, fordi de faktisk afholdte udgifter har været større end de beregnede udgifter, dog ikke fradrages efterfølgende, men vil derimod kunne tillægges ejendommens anskaffelsessum efter EBL § 5, stk. 2, i det omfang de overstiger 10.000 kr. i kalenderåret.

Der er en forudsætning for at kunne tillægge udgifter til vedligeholdelse og forbedring til anskaffelsessummen efter EBL § 5, stk. 2, at disse udgifter ikke har kunnet fradrages tidligere ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. På denne måde sikres det, at der ikke gives dobbeltfradrag for udgifter til vedligeholdelse og forbedring.

Når en ejendom overdrages med succession indtræder erhververen i overdragerens skattemæssige stilling. I SKM2014.819.LSR fandt Landsskatteretten, at successionen efter VOL også omfattede de faktisk afholdte udgifter til istandsættelse, som først rummes i efterfølgende års beregnede udgifter til istandsættelse efter forfald pr. år ordningen.

Dette følger af, at faktisk afholdte udgifter, der overstiger summen af indkomstårets beregnede udgifter og de fremførte beregnede udgifter for tidligere indkomstår, kan overføres til fradrag i efterfølgende indkomstår.

Efter VOL § 6 behandles aktiver og passiver, der overtages i forbindelse med omdannelsen ved opgørelsen af selskabets skattepligtige indkomst, som de var erhvervet af selskabet på de tidspunkter, hvor de er erhvervet af den tidligere ejer, og for de anskaffelsessummer, hvortil aktiverne og passiverne er erhvervet af denne.

Landsskatteretten kom frem til, at saldoen på de overførte ikke fratrukne, faktisk afholdte udgifter til istandsættelse måtte anses for et aktiv, hvorfor der i denne situation vil kunne ske succession i de overførte faktisk afholdte, ikke fratrukne istandsættelsesudgifter ved den skattefrie virksomhedsomdannelse.

I tilfælde, hvor selskabet succederer i ejendommens anskaffelsessum og også i de ikke fratrukne afholdte istandsættelsesudgifter som følge af en skattefri virksomhedsomdannelse, vil selskabet ved en efterfølgende afståelse af ejendommen, ikke kunne tillægge istandsættelsesudgifter, der i tidligere indkomstår er fradraget, til anskaffelsessummen. Dette følger af EBL § 5, stk. 2.

Landsskatterettens kendelse vedrører succession efter VOL. En fredet ejendom kan også overdrages med succession efter andre regelsæt. Eksempelvis KSL § 26 A og B, og § 33C, foruden FUL § 8 og DBSL § 36. I forhold til disse regelsæt vil faktisk afholdte, ikke fratrukne istandsættelsesudgifter også udgøre et aktiv, som erhververen med succession kan overtage på samme måde som efter virksomhedsomdannelsesloven.

Erhververen af en fredet ejendom omfattet af reglerne i LL § 15 K, stk. 2-3, vil derfor kunne succedere i faktisk afholdte, ikke fratrukne udgifter til istandsættelse, som overdrageren har afholdt i tidligere år, men som ikke har kunnet rummes i de beregnede udgifter opgjort efter LL § 15, stk. 3 (forfald pr. år saldoen). Erhververen kan derfor fratrække disse ikke fratrukne udgifter efter overtagelsen af den fredede ejendom i overensstemmelse med reglerne LL § 15, stk. 1-3.

Eksempel på opgørelse og regulering af forfald pr. år og fradrag for afholdte udgifter til istandsættelse

Indkomst-år	Forfald pr. år beregnet af BYFO (inkl. regulering)	Fremført uudnyttet forfald pr år fra forrige år (inkl. regulering)	I alt forfald pr. år (inkl. regulering)	Afholdte udgifter i indkomst- året	Fremførte ikke-fratrukne udgifter (inkl. regulering)	Fradrag ved indkomst- opgørelsen
2011	50.000 kr.	0 kr.	50.000 kr.	40.000 kr.		40.000 kr.
2012	50.000 kr. + 3 pct. af 50.000 kr. = 51.500 kr.	10.000 kr. + 3. pct. af 10.000 kr.= 10.300 kr.	61.800 kr.	120.000 kr.		61.800 kr.
2013	51.500 kr. + 3 pct. af 51.500 kr. = 53.045 kr.	0 kr.	53.045 kr.	0 kr.	58.200 kr. + 3 pct. af 58.200 k = 59.946 kr.	53.045 kr.
2014	53.045 kr. + 3 pct. af 53.045 kr. = 54.636 kr.	0 kr.	54.636 kr.	0 kr.	6.901 kr. + 3 pct. af 6.901 kr. = 7.108 kr.	7.108 kr.
2015	54.636 kr. + 3 pct. af 54.636 kr.= 56.275 kr.	47.528 kr. + 3 pct. af 47.528 kr. = 48.954 kr.	105.229 kr.

Bygningen er erhvervet i indkomståret 2011. BYFO har i 2011 beregnet et tidsrum for holdbarheden af bygningen. I forhold til holdbarheden er fastsat et beregnet forfald pr. år på 50.000 kr. Den årlige regulering efter byggeomkostningsindekset er i eksemplet 3 pct.

Forfald pr. år er 50.000 kr. i indkomståret 2011. I dette indkomstår er der afholdt udgifter på 40.000 kr. til istandsættelse på bygningen. Forfald pr. år er ikke udnyttet fuldt ud. Der kan derfor fremføres et uudnyttet forfald pr. år på (50.000 kr. - 40.000 kr.), dvs. 10.000 kr. til indkomståret 2012, der skal reguleres efter byggeomkostningsindekset.

Saldoen for forfald pr. år i indkomståret 2012 består herefter af det beregnede forfald pr. år, reguleret efter byggeomkostningsindekset, med tillæg af fremført, uudnyttet forfald pr. år fra indkomståret 2011, reguleret efter byggeomkostningsindekset. Saldoen udgør 51.500 kr. (50.000 kr. + 3 pct. af 50.000 kr.) med tillæg af 10.300 kr. (10.000 kr. + 3 pct. af 10.000 kr.), dvs. 61.800 kr.

I indkomståret 2012 afholder ejeren udgifter til istandsættelse af bygningen på 120.000 kr. Da forfald pr. år saldoen kun udgør 61.800 kr., er der kun fradrag for dette beløb. De ikke fratrukne udgifter (120.000 kr. - 61.8000 kr.), dvs. 58.200 kr., fremføres til 2013 og reguleres efter byggeomkostningsindekset.

Saldoen for forfald pr. år i indkomståret 2013 består af det beregnede forfald pr. år, reguleret efter byggeomkostningsindekset. Saldoen udgør 53.045 kr. (51.500 kr. + 3 pct. af 51.500 kr.). Der er ikke fremført uudnyttet forfald pr. år fra 2012. I indkomståret 2013 afholder ejeren ingen udgifter til istandsættelse af bygningen. De ikke fratrukne udgifter i indkomståret 2012 fremføres til 2013, reguleret med byggeomkostningsindekset på 3 pct. De fremførte, ikke fratrukne udgifter udgør derfor 58.200 kr. med tillæg af 3 pct. af 58.200 kr., dvs. 59.946 kr. Da forfald pr. år saldoen udgør 53.045 kr., er der kun fradrag for dette beløb, selv om der er overført ikke fratrukne udgifter på 59.946 kr. fra indkomståret 2012. De ikke fratrukne udgifter i indkomståret 2013 på (59.946 kr. - 53.045 Kr.), dvs. 6.901 kr., overføres til indkomståret 2014 og reguleres.

Saldoen for forfald pr. år i indkomståret 2014 består af det beregnede forfald pr. år, reguleret efter byggeomkostningsindekset. Saldoen udgør 54.636 kr. (53.045 kr. + 3 pct. af 53.045 kr.). Der er ikke fremført uudnyttet forfald pr. år fra 2013. I indkomståret 2013 afholder ejeren ingen udgifter til istandsættelse af bygningen. De fremførte ikke fratrukne udgifter udgør 6.901 kr. med tillæg af 3 pct. af 6.901 kr., dvs. 7.108 kr. De fremførte ikke fratrukne udgifter kan fratrækkes.

Forfald pr. år for indkomståret 2014 er ikke udnyttet fuldt ud. Der kan derfor fremføres et uudnyttet forfald pr. år på (54.636 kr. - 7.108 kr.), dvs. 47.528 kr., til indkomståret 2015, der skal reguleres efter byggeomkostningsindekset.

Saldoen for forfald pr. år i indkomståret 2015 består herefter af det beregnede forfald pr. år, reguleret efter byggeomkostningsindekset, med tillæg af fremført, uudnyttet forfald pr. år fra indkomståret 2014, reguleret efter byggeomkostningsindekset. Saldoen udgør 56.275 kr. (54.636 kr. + 3 pct. af 54.636 kr.) med tillæg af 48.954 kr. (47.528 kr. + 3 pct. af 47.528 kr.), dvs. 105.229 kr., Der kan derfor afholdes udgifter til istandsættelse for op til 105.229 kr., der kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen for dette indkomstår.

Eksempel på opgørelse og regulering af forfald pr. år og fradrag for afholdte udgifter til istandsættelse med skattefrit tilskud

Indkomst-år	Forfald pr. år beregnet af BYFO (inkl. regulering)	Fremført uudnyttet forfald pr år fra forrige år (inkl. regulering)	I alt forfald pr. år (inkl. regulering)	Skattefrit tilskud	Afholdte udgifter i indkomst-året	Fradrag ved indkomst-opgørelsen
2014	50.000 kr.	0 kr.	50.000 kr.	20.000 kr.	40.000 kr.	20.000 kr.
2015	50.000 kr. + 3 pct. af 50.000 kr. = 51.500 kr.	30.000 kr. + 3 pct. af 30.000 kr. = 30.900 kr.	82.400 kr.			61.800 kr.

Bygningen er erhvervet i indkomståret 2014. BYFO har i 2014 beregnet et tidsrum for holdbarheden af bygningen. I forhold til holdbarheden er fastsat et beregnet forfald pr. år på 50.000 kr. Den årlige regulering efter byggeomkostningsindekset er i eksemplet 3 pct.

Forfald pr. år er 50.000 kr. i indkomståret 2014. I dette indkomstår er der afholdt udgifter på 40.000 kr. til istandsættelse på bygningen. Samtidig modtager ejeren et skattefrit tilskud på 20.000 kr., jf. LL § 7 E, til renovering af den fredede ejendom. Ejeren kan kun fratrække 20.000 kr. ved indkomstopgørelsen i 2014. Dette skyldes, at de faktisk afholdte udgifter til istandsættelse, som dækkes af skattefri tilskud, ikke kan fratrækkes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst.

Det beregnede forfald pr. år reduceres derimod ikke som følge af det skattefrie tilskud og udgør 50.000 kr. Forskellen på 30.000 kr. mellem det beregnede forfald pr. år på 50.000 kr. og de faktisk afholdte udgifter på 20.000 kr. kan fremføres til indkomståret 2015.

Saldoen for forfald pr. år i indkomståret 2015 består herefter af det beregnede forfald pr. år på 50.000 kr., reguleret efter byggeomkostningsindekset, med tillæg af fremført uudnyttet forfald pr. år på 30.000 kr. fra indkomståret 2014, reguleret efter byggeomkostningsindekset. Saldoen udgør 51.500 kr. (50.000 kr. + 3 pct. af 50.000 kr.) med tillæg af 30.900 kr.(30.000 kr.+ 3 pct. af 30.000 kr.), dvs. 82.400 kr. Der kan derfor afholdes udgifter til istandsættelse for op til 82.400 kr., der kan fratrækkes ved indkomstopgørelsen for dette indkomstår.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretskendelser
SKM2014.819.LSR	Et selskab kunne ved en skattefri virksomhedsomdannelse succederes i overførte, ikke fratrukne faktisk afholdte udgifter til istandsættelse af fredet bygning, jf. ligningslovens § 15 K.
TfS 1998, 654 LSR	Et projekt skulle genskabe et gemak som ét stort lokale og fremdrage et skjult ildsted. Det var nødvendigt at flytte et badeværelse til et tårnrum. Gulvet blev udskiftet med nye planker, og elinstallationerne, som hidtil var placeret i de fjernede skillevægge, måtte ændres. Ombygningen af gemakket blev kostbar, fordi fredningen indebar strenge krav til bygningsændringer, herunder planlægning, arkitekttilsyn og materialevalg. Landsskatteretten fandt, at genskabelsen og restaureringen af gemakket, bortset fra enkelte udgifter til gardiner og andet løsøre, havde tjent et fredningsmæssigt formål. Landsskatteretten fandt også, at der inden for de økonomiske rammer i forfald pr. år ordningen skulle overlades ejerne af fredede bygninger en vis rimelig skønsmargin ved udøvelsen af fradragsretten, for så vidt angik de udgifter, som var medgået til istandsættelse af ejendommen. Landsskatteretten lagde vægt på, at der ved BYFO's opgørelse af ejendommens årlige fradragsberettigede forfald var afsat midler til hovedbygningen som helhed, herunder også til genoprettelse af bygningens indvendige forfald, og at BYFO havde godkendt bygningsændringerne. Fradrag.