Skatteforlaget |
|
C.D.8.9.3.3 Lån til ekstraordinære indskud
Dette afsnit beskriver udvalgte afgørelser, hvor andelshaveren optager lån til at finansiere ekstraordinære indskud i foreningen.
Afsnittet indeholder:
- Resumé
- Lavere boligafgift
- Reelle gældsforhold
- Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.
Resumé
Konklusionen på afgørelserne er, at låneforholdene anerkendes i skattemæssige sammenhæng, hvis de anses for at være reelle.
Lavere boligafgift
Optages et lån af den enkelte andelshaver, og anvendes lånet til ekstraordinært indskud i andelsboligforeningen, som derved kan indfri foreningens gæld, vil andelshaveren have fradrag for eventuelle renteudgifter samtidig med, at boligafgiften vil blive lavere.
Før Landsskatterettens afgørelse i TfS 2000, 193 LSR var det praksis, at skattemyndighederne beskattede den enkelte andelshaver af den lave boligafgift i sådanne situationer. Se TfS 1995, 451 SKM.
Der er efter den nuværende praksis på området ingen skattemæssige problemer i den foretagne disposition, heller ikke i de tilfælde, hvor ikke alle andelshavere foretager indskud i andelsboligforeningen, og de enkelte andelshaveres boligafgift derfor ikke er identisk.
Reelle gældsforhold
Det er en betingelse for at anerkende lån optaget i forbindelse med ekstraordinære indskud i en andelsboligforening, at der er tale om reelle gældsforhold.
Det er i den forbindelse ikke tilstrækkeligt blot at se på gældsbrevet mellem andelshaveren og andelsboligforeningen. Der skal efter praksis også ses på de faktiske omstændigheder omkring udstedelsen af gældsbrevet.
De følgende afgørelser illustrerer problemstillingen.
I SKM2010.746.SR ønskede en andelsboligforening at omprioritere sine lån. Det nye lån skulle videreudlånes til andelshaverne, der efterfølgende skulle indskyde det som et ekstraordinært indskud i foreningen. Indskuddet anvendte andelsboligforeningen til at indfri det eksisterende lån. Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling og fandt, at der ikke var tale om et reelt lån.
Skatteministeriet udtalte, at "renter defineres som betaling for at stille gæld kapital/likvide midler til rådighed. I nærværende situation stilles kapitalen reelt ikke til rådighed for andelshaverne, idet det forudsættes, at den indbetales til andelsboligforeningen til indfrielsen af andelsboligforeningens gæld. Andelshaveren kan således ikke frit disponere over det videreudlånte provenu. Dette uanset at der kan optages yderligere lån i ejendommen, pga. en stor friværdi, da den påtænkte disposition ikke giver frie likvide midler, der kan udbetales til andelshaverne. Der er således en nær forbindelse mellem de eksisterende lån og det påtænkte nye lån".
Det var Skatterådets opfattelse, at den påtænkte disposition kun var foretaget af hensyn til at omkonvertere en ikke fradragsberettiget boligafgift til en fradragsberettiget renteudgift for andelshaveren. Det blev i den forbindelse bemærket, at boligafgiften indeholder beløb til at dække forrentning og tilbagebetaling af de lån, som andelsboligforeningen har optaget i ejendommen, og at arrangementet ingen skattemæssige konsekvenser havde for ejendommen.
Se lignende afgørelse i SKM2009.549.SR, hvor en andelsboligforening ville udstede et gældsbrev til andelshaverne på baggrund af et eksisterende lån i foreningen. Også i denne situation fandt Skatterådet, at der ikke var tale om et reelt lån.
I samme afgørelse fandt Skatterådet dog også, at andelshaverne ville have fradrag for renteudgifter af gældsbrev udstedt til andelsboligforeningen i forbindelse med foreningens optagelse af lån til videreudlån. Situationen var den, at andelsboligforeningen ville tilbyde at finansiere en del af indskuddet i foreningen. For at finansiere indskuddet optog foreningen et lån, som skulle videreudlånes til andelshaverne. Svaret var det samme uanset, om foreningen optog et almindeligt kreditforeningslån eller et indexlån. Det havde heller ingen betydning, om alle andelshaverne modtog lånetilbuddet fra foreningen.
I SKM2009.108.SR gik modellen ud på, at andelsboligforeningen optog et realkreditlån og derefter videreudlånte midlerne til andelshaverne, der så foretog et ekstraordinært indskud i andelsboligforeningen. Formålet var en indfrielse/nedbringelse af foreningens lån for at omlægge til en mere hensigtsmæssig finansiering. Skatterådet bekræftede, at andelshaverne ville have rentefradragsret, hvis der var tale om et reelt gældsforhold.
SKM2007.741.SR angik en andelsboligforening, som havde besluttet, at alle andelshavere skulle indbetale et ekstraordinært indskud til at afvikle og betale foreningens gæld. Det var Skatterådets opfattelse, at der var tale om et reelt gældsforhold, og at andelshaverne derfor havde fradrag for renterne på lånet til indskuddet. Det var uden betydning om lånet blev optaget i en bank eller i et selskab, hvor andelsboligforeningen var hovedaktionær.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Samlet set viser praksis, at det er de faktiske forhold omkring gælden, der er afgørende for, om gælden anses for reel.
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Landsskatteretskendelser | ||
TfS 2000, 193 LSR | Andelshaverne anvendte et tilgodehavende i foreningen som indskud. På grund af indskuddet kunne foreningen slippe for at betale renter af gæld i forhold til en normal belåning af ejendommen. Landsskatteretten fandt, at andelshaverne ikke kunne beskattes af den lavere boligafgift, der fulgte det ekstraordinære indskud. Ingen beskatning af lavere boligafgift | |
SKAT | ||
En andelsboligforening ønskede at omprioritere sine lån. Det nye lån skulle videreudlånes til andelshaverne, der efterfølgende skulle indskyde det som ekstraordinært indskud i foreningen. Indskuddet anvendte foreningen til at indfri det eksisterende lån Ikke reelt gældforhold | ||
En andelsboligforening ville tilbyde andelshaverne at finansiere en del af indskuddet i foreningen. Foreningen ville optage et lån og videreudlåne provenuet til andelshaverne. Lånene blev ydet på markedsvilkår. Der blev sideløbende opkrævet en løbende boligafgift. Skatterådet fandt, at andelshaverne kunne fradrage renteudgifterne på lånet. Reelt gældsforhold En anden model var, at foreningen etablerede et låneforhold med andelshaverne på baggrund af et eksisterende lån. I den situation var der ikke fradrag for andelshaverne. Ikke reelt gældsforhold | ||
En andelsboligforening ønskede at give andelshaverne mulighed for at forhøje indskuddet. Formålet var at opnå en mere hensigtsmæssig finansiering. Til finansiering af indskuddet ville foreningen optage et lån og videreudlåne provenuet til andelshaverne. Lånet blev ydet på markedsvilkår. Der blev sideløbende opkrævet en løbende boligafgift. Skatterådet fandt, at andelshaverne kunne fradrage renteudgifterne på lånet. Reelt gældsforhold | ||
En andelsboligforening ville opkræve et ekstraordinært indskud til bl.a. dækning af renoveringsudgifter. Andelshaveren, der optog et lån til finansiering af indskuddet, kunne fradrage renteudgifterne på lånet. Det gjaldt også renter på lån i andelsselskabets finansieringsinstitut. Reelt gældsforhold | ||
TfS 1995, 451 SKM | Andelshaverne ville optage et lån i andelsboligforeningen, som skulle bruges til at nedbringe den kontante betaling for andelen. Ministeren udtalte, at andelshaverne skulle beskattes af en boligfordel beregnet som forskellen mellem normallejen og den faktisk betalte boligafgift. Beskatning af boligfordel | Praksis om beskatning af en lavere boligafgift er ændret. Se TfS 2000, 193 LSR |