Skatteforlaget |
|
C.D.8.9.4.2 Renter
Dette afsnit beskriver skattepligten af renter i en ejerlejlighedsforening.
Afsnittet indeholder:
- Renter
- Praksis
- Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.
Renter
Ejerlejlighedsforeninger er ikke selvstændige skattesubjekter, når disse handler inden for deres normalområde.
Den ledende afgørelse er SKM2003.351.LSR. Her vurderede Landsskatteretten, at en ejerlejlighedsforening ikke kan anses som et selvstændigt skattesubjekt omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang ejerlejlighedsforeningen blot varetager opgaver inden for sit almindelige område. I den situation må foreningen nødvendigvis anses for at være en transparent enhed og dermed ikke et selvstændigt skattesubjekt. Se afsnit C.D.8.9.4.1 om afgørelsen.
Praksis medfører, at eventuelle indtægter og udgifter, fx renter af opsparet likviditet eller renteudgifter vedrørende prioritetsgæld optaget i ejendommen, skal fordeles på de enkelte medlemmer, så de beskattes af indtægterne og får fradrag for renteudgifterne.
I afsnittet nedenfor omkring praksis er nævnt en række afgørelser, som er afsagt både før og efter Landsskatterettens afgørelse i SKM2003.351.LSR. Afgørelserne handler, om hvem der er rette skattesubjekt
Praksis
Der er en række afgørelser, der tager stilling til, om det er ejerlejlighedsforeningen eller de enkelte lejlighedsejere, der skal beskattes/have fradrag for renter. Afgørelserne beskrives i dette afsnit.
TfS 1986, 570 LR handlede om en ejerlejlighedsforening, som erhvervede en funktionærlejlighed i ejendommen. Ligningskommissionen udtalte til brug for Ligningsrådet, at det var Ligningskommissionens opfattelse, at en ejerlejlighedsforening i relation til sådanne anskaffelser bliver et selvstændigt skattesubjekt, som er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Ligningsrådet udtalte, at de enkelte medlemmer af ejerforeningen ikke var berettiget til at fradrage deres andel af renteudgifterne vedrørende prioritetsgælden i funktionærlejligheden, idet der ikke påhvilede de enkelte medlemmer en aktuel gældsforpligtigelse, hverken over for panthaverne eller over for ejerforeningen.
Det er Skatteministeriets opfattelse, at afgørelsen skal fortolkes således, at det afgørende for, at ejerlejlighedsforeningen ansås for at være et selvstændigt skattesubjekt, var, at foreningen som sådan kunne og rent faktisk havde erhvervet fast ejendom. Ejerlejlighedsforeningens aktivitet var således uden for normalområdet for ejerlejlighedsforeningers ageren.
TfS 1993, 455 ØLD handlede om en ejerforening, som havde anlagt en retssag og fået tilkendt erstatning med renter som følge af mangler ved udbedring af ejendommen. De enkelte medlemmer af ejerforeningen havde ved den efterfølgende generalforsamling fået beløbet udbetalt. Ligningsrådet lagde til grund, at erstatningen og renterne tilkom de enkelte ejere og ikke foreningen som sådan. Ved Ligningsrådets vurdering blev der lagt vægt på, at ejerforeningen ikke er en egentlig forening, men kun har karakter af et administrationsfællesskab. Ligningsrådet anførte bl.a.: "Ejerforeningen er således ikke et selvstændigt pligtsubjekt, idet ejerne af lejlighederne hæfter direkte, personligt og solidarisk for ejerforeningens forpligtigelser." Ligningsrådets afgørelse blev indbragt for Landsskatteretten, som med de af Ligningsrådet anførte grunde erklærede sig enig i, at ejerlejlighedsforeninger ikke kunne anses for et selvstændigt juridisk subjekt. Landsskatterettens kendelse blev indbragt for domstolene. Østre Landsret lagde ved sagens afgørelse til grund, at ejerforeningen i erstatningssagen kun optrådte som fuldmægtig for de enkelte lejlighedsejere, og at det tilkendte erstatningsbeløb, herunder renter, tilkom de enkelte ejere umiddelbart. Ejerne var derfor hver for sig indkomstskattepligtige af renterne af erstatningsbeløbet.
Det er Skatteministeriets opfattelse, at dommen skal fortolkes således, at ejerforeningen i den konkrete sag handlede inden for normalområdet for ejerforeninger, idet ejerforeningen i den oprindelige retssag kun havde optrådt som fuldmægtig for de enkelte ejerlejlighedsejere.
I TfS 1996, 471 LSR fastslog Landsskatteretten, at de enkelte medlemmer af en ejerforening var skattepligtige af en andel af de procesrenter, som var tilkendt ejerforeningen i forbindelse med en retssag mod et byggekonsortium. Landsskatteretten udtalte i sagen, at en ejerforening oprettet i overensstemmelse med reglerne i lov om ejerlejligheder som udgangspunkt kun ville have karakter af et administrationsfællesskab, idet foreningen som fuldmægtig for ejerne har til opgave at administrere fællesanliggender. De reelle pligt- og rettighedssubjekter var lejlighedsejerne, og foreningen kunne ikke anses for omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, i det omfang den blot varetog opgaver inden for sit almindelige formål.
I TfS 2000, 586 LSR sagde Ligningsrådet, at den pågældende forening i skattemæssig henseende måtte anses for at være et sameje. Det var således Ligningsrådets vurdering, at den pågældende ejerforening ikke var et selvstændigt skattesubjekt. Af den bindende forhåndsbesked fra Ligningsrådet fremgår følgende konklusion: "En ejerforening bør ikke anses for omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, for så vidt den alene varetager opgaver indenfor sit almindelige formål. Undtagelsesvis vil det kunne forekomme, at en ejerforening driver virksomhed af en art der falder udenfor en sådan forenings sædvanlige formål. Om ejerforeningen i relation til sådanne særlige aktiviteter bør betragtes som en selvstændig skattepligtig forening bør afgøres efter sædvanlige kriterier". Ligningsrådets afgørelse blev påklaget til Landsskatteretten. Landsskatteretten konkluderede, at det i hvert fald er en forudsætning for at anse en forening for et selvstændigt skattesubjekt omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, at vedtægterne for foreningen på punktet vedrørende besiddelse af lokaler og udlejning afviger fra standardvedtægternes bestemmelser, så foreningen i denne relation udgør et selvstændigt skattesubjekt. Landsskatteretten konkluderede i den konkrete sag, at den pågældende ejerforening ikke var et selvstændigt skattesubjekt.
I SKM2009.347.SR kunne Skatterådet bekræfte, at lejlighedsejere ville have fradrag for renteudgifter af gæld optaget af ejerlejlighedsforeninger. Skatterådet lagde bl.a. vægt på, at ejerforeningen ved optagelsen af fælleslånet ikke handlede på egne vegne, men på medlemmernes vegne som fuldmægtig for disse. Se lignende konklusion iTfS 1986.570 LR om optagelse af fælleslån i en ejerlejlighedsforening.
I SKM2013.900. SR. bekræftede Skatterådet, at medlemmer af ejerforening blev anset berettiget til at fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån, da de hæftede personligt og solidarisk for byggelånet.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Landsretsdomme | ||
TfS 1993, 455 ØL | En ejerlejlighedsforening var tilkendt erstatning med renter for udbedring af mangler på ejendommen. Landsretten fandt, at ejerforeningen reelt optrådte som fuldmægtig for lejlighedsejerne, og ejerne var derfor skattepligtige af renterne. Ejerne var rette skattesubjekt | |
Landsskatteretskendelser | ||
En ejerlejlighedsforening optog et realkreditlån til finansiering af ejendommen. Der var udstedt delpantebreve af de enkelte medlemmer. Ejerne havde fradrag for renteudgifterne, da lejlighedsejerne var rette udgiftshaver. Landskatteretten udtalte, at en ejerlejlighedsforening som udgangspunkt kun har karakter af et administrationsfællesskab, og at en ejerlejlighedsforening, der kun handler inden for sit normalområde, ikke er omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Ejerne var rette skattesubjekt | Sagen er også omtalt i afsnit C.D.8.9.4.1 og C.D.8.9.4.3 | |
TfS 2000, 586 LSR | Sagen handlede om, hvorvidt en ejerforening var omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6. Landskatteretten bemærkede, at det var en forudsætning for at være omfattet af SEL § 1, stk. 1, nr. 6, at vedtægten afveg fra standardvedtægten for ejerlejlighedsforeninger. Ejerne var rette skattesubjekt | |
TfS 1996, 471 LSR | En ejerlejlighedsforening var tilkendt procesrenter i forbindelse med en erstatningssag om byggesjusk på ejendommen. Ejerne skulle beskattes af renterne, da ejerne var de reelle pligt- og rettighedshavere. Ejerne var rette skattesubjekt | |
SKAT | ||
SKM.2013.900.SR | Medlemmer af ejerforening blev anset berettiget til at fratrække deres forholdsmæssige andel af renteudgifterne vedrørende byggelån, da de hæftede personligt og solidarisk for byggelånet. | |
En ejerlejlighedsforening optog gæld i forbindelse med opkøb af grund. Lejlighedsejerne hæftede personligt og solidarisk i forhold til tinglyst fordelingstal. Ejerne havde fradrag for renteudgifterne, da lejlighedsejerne var rette udgiftshaver. Ejerne var rette skattesubjekt | ||
En ejerlejlighedsforening ville optage et fælleslån. Lejlighedshaverne hæftede personligt og proratarisk i forhold til tinglyst fordelingstal. Ejerne havde fradrag for renteudgifterne, da foreningen handlede som fuldmægtig for ejerne. Ejerne var rette skattesubjekt | ||
TfS 1986, 570 LR | En ejerlejlighedsforening optog gæld i forbindelse med køb af funktionærbolig. Der påhvilede ikke lejlighedsejerne en aktuel gældsforpligtelse. Foreningen var rette skattesubjekt | |