Dokumentets metadata

Salg på ekspropriationslignende vilkår

Skatterådet kan bekræfte, at eventuel avance ved salg af en del af spørgers ejendom er skattefri jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 11. Salget sker til en privat investor, der opfører en golfbane omfattet af en vedtaget og offentliggjort lokalplan, og byrådet har besluttet, at såfremt der ikke indgås en frivillig aftale, vil der ske ekspropriation af ejendommen.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at spørger kan afstå landbrugsjord til køber, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1, 2. pkt., således at en eventuel avance vil være skattefri?
2. Hvis spørgsmål 1 besvares benægtende.
   Kan Skatterådet bekræfte, at skattefriheden opnås, hvis X Byråd erhverver jorden?

Svar

1. Ja
2. Bortfalder

Beskrivelse af de faktiske forhold

X Kommune samarbejder med et privat selskab (køber), om at realisere et golfbaneanlæg i et område tæt på X By. Formålet er at etablere et nærrekreativt område i umiddelbar nærhed til X By til gavn for byens borgere og turister.

Det er køber, der skal eje og drive golfbaneanlægget, hvorfor parterne ønsker, at køber og ikke kommunen skal erhverve de jordområder, der er omfattet af lokalplanen. Køber har i den forbindelse erhvervet arealer fra lodsejere i området.

Spørgers landbrugsejendom beliggende ( ) og består af følgende matrikelnumre: (udeladt)

Køber ønsker at erhverve et af matrikelnr., som en del af det samlede areal, der er erhvervet fra andre lodsejere i området. Spørger har betinget sig et skattefrit salg jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. som en forudsætning for at ville afstå arealet.

X Byråd har fremsat en lokalplan for området, der inkluderer matrikelnummeret.

X Byråd vedtog lokalplanen endeligt den xx.xx.2012.

Godkendelsen blev annonceret i dagspressen den xx.xx.2012.

X Byråd traf den xx.xx.2012 beslutning om, at om nødvendigt at ville ekspropriere arealet til det pågældende formål.

Det bedes lagt til grund for besvarelsen, at købsaftale underskrives efter, at byrådet har truffet beslutning om at ville ekspropriere.

Planloven (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) § 47, stk. 1.

Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

Spørgers opfattelse og begrundelse

Ad. Spørgsmål 1)

Fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation, medregnes ikke. Det samme gælder fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen (ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk.1, 2. og 3. pkt.).

Skattefriheden gælder således også, hvor der ikke gennemføres en egentlig ekspropriation, men hvor der i stedet indgås en frivillig aftale om salg.

Efter fast praksis gælder skattefriheden både ved frivilligt salg til den ekspropriationsberettigede myndighed og til en tredjemand, som kan være en privat part. Det kræves blot, at formålet med erhvervelsen er at opfylde det formål, hvortil der kan eksproprieres. (Den Juridiske vejledning 2012-1 afsnit C.H.2.1.18.3 , TfS 1995, 575 HRD og SKM2006.438.SKAT .).

I overensstemmelse hermed har skatteministeren i TfS 2003,645 udtalt, at

"For ejendommens ejer er det afgørende, at der i den pågældende situation kan fore- tages en ekspropriation, og det bør ikke komme vedkommende til skade (fratagelse af skattefrihed), hvis vedkommende vælger at indgå en frivillig aftale - med et privat skattepligtigt selskab - i stedet for at kræve, at der gennemføres en egentlig ekspropriation."

Aftale om frivilligt salg kan således indgås meden privat tredjemand, som opfylder det formål, hvortil der kan eksproprieres.

Det er imidlertid en forudsætning for skattefriheden, at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dis-positionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, hvis en frivillig aftale ikke bliver indgået (Den Juridiske vejledning 2012-1afsnit C.H.2.1.18.3 , TfS1995,575HRD og SKM2006.438.SKAT ).

Der er således krav om, at der på afståelsestidspunktet foreligger

- Hjemmel til at gennemtvinge afståelsen ved ekspropriation og

- Vilje til at gennemtvinge afståelsen ved ekspropriation

I praksis er kravet om hjemmel opfyldt, når lokalplanen, der hjemler ekspropriationen, er vedtaget og offentliggjort (SKM2006.438.SKAT ).

I praksis er kravet om ekspropriationsvilje opfyldt, når der foreligger en beslutning i kommunalbestyrelsen eller i økonomiudvalget om, at ejendommen ønskes erhvervet om nødvendigt ved eksproproation (SKM2006.438.SKAT ).

SKM2008.471.SR er et eksempel på en sag, der indholdsmæssigt er sammenlignelig med nærværende. I denne sag godkendte Skatterådet skattefriheden, da der forelå vedtaget og offentliggjort lokalplan, og da kommunalbestyrelsen havde tiltrådt Teknisk Forvaltnings indstilling om at træffe beslutning om, at kommunen - om nødvendigt - ville erhverve ejendommene ved ekspropriation i henhold til planlovens § 47, stk. 1, idet erhvervelsen af ejendommene ville være af væsentlig betydning for at sikre virkeliggørelsen af den vedtagne lokalplan og det heri indeholdte feriecenterprojekt.

I nærværende sag skal arealet - ligesom i SKM2008.471.SR - erhverves af et privat køber, som er i færd med at etablere det golfbaneanlæg, der er formålet med lokalplanen. Køber opfylder således det formål, hvortil der kan eksproprieres.

Lokalplanen, der hjemler ekspropriation, er vedtaget og offentliggjort.

Kommunalbestyrelsen har allerede forud herfor udvist vilje til gennemførelse af ekspropriationen. Kommunalbestyrelsen har bekræftet denne vilje på baggrund af den nye lokalplan på byrådsmødet den xx.xx.2012.

Aftalen forventes indgået efter, at kommunalbestyrelsen har truffet beslutning, hvilket SKAT bedes lægge til grund for besvarelsen.

Det er således spørgers opfattelse, at afståelse af arealet til selskabet ikke udløser skat, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1, 2. pkt.

Ad. Spørgsmål 2

Såfremt spørgsmål 1 mod forventning besvares med nej, ønsker spørger besvaret, om salget kan ske skattefrit, hvis Spørger ved frivillig aftale sælger arealet til X Kommune.

Eneste forskel til spørgsmål 1 er således identiteten af køber, som ved spørgsmål 2 er den ekspropriationsberettigede myndighed.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørger kan afstå landbrugsjord til køber, jf. ejendomsavancebeskatningsloven 11, 2. pkt., således at en eventuel avance vil være skattefri.

Lovgrundlag

Efter ejendomsavancebeskatningslovens (lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006) § 1 medregnes fortjeneste ved afståelse af fast ejendom ved indkomstopgørelsen.

Dette gælder dog ikke fortjeneste, der er indvundet ved modtagelse af en erstatningssum i anledning af ekspropriation. Denne fortjeneste er skattefri efter § 11, stk.1, 1. pkt., i ovennævnte lov.

Reglen om skattefritagelse gælder efter lovens § 11, stk. 1, 2. pkt., også for fortjeneste ved salg til en erhverver, der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere ejendommen.

Praksis

Ved Højesterets dom gengivet i TfS1995,575HD, blev der taget stilling til, hvornår betingelserne for skattefritagelse i ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. var opfyldt. Dommen drejede sig nærmere om, hvorvidt et vederlag, der blev udbetalt ved en frivillig aftale om rådighedsindskrænkning over en del af en ejendom med et menighedsråd, var skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. Menighedsrådet havde ikke selv ekspropriationskompetence. Kommunen kunne have eksproprieret til formålet, men efter det oplyste var kommunen ikke inddraget i forhandlingerne forud for aftalens indgåelse, og det kunne ikke lægges til grund, at aftalen helt eller delvist blev indgået til varetagelse af forhold, som kommunen havde tilkendegivet en væsentlig planlægningsmæssig interesse i.

Højesteret fastslog i dommen

• at det efter formålet med ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt. (salg til en erhverver der efter formålet med erhvervelsen opfylder betingelserne for at ekspropriere) ikke i sig selv udelukker skattefrihed efter denne bestemmelse, at aftalen indgås med en ikke-ekspropriationsberettiget, og
• at vederlaget betales af denne, mens kompetencen til i givet fald at foretage ekspropriation tilkommer en anden.

Endvidere udtalte retten, at det efter sammenhængen med ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 1. pkt., imidlertid måtte være en betingelse for anvendelse af ejendomsavancebeskatningsloven § 11, 2. pkt., at det på aftaletidspunktet måtte påregnes, at dispositionen ville blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt en frivillig aftale ikke blev indgået.

Højesteret fandt dog, at de angivne betingelser for skattefritagelse ikke var op-fyldt i sagen.

Dommen betyder, at det ikke nødvendigvis er den myndighed, der har ekspropriationskompetencen, der skal være aftalepart, ligesom det heller ikke er en forudsætning, at erhververen er en offentlig myndighed. Dommen fastslår dog, at det på aftaletidspunktet må påregnes, at dispositionen vil blive gennemtvunget ved ekspropriation, såfremt den frivillige aftale ikke indgås.

I SKM2007.8.SR ansås det for dokumenteret, at et jordareal ville blive eksproprieret, såfremt der ikke blev indgået frivillig aftale om afståelse. Avancen var herefter fritaget for beskatning. Vedrørende ekspropriationshjemmel fremgår det af afgørelsen at "efter planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for at sikre gennemførelsen af en byudvikling i overensstemmelse med kommuneplanen eller for virkeliggørelsen af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Det er en forudsætning for anvendelsen af § 47, stk. 1, i planloven som hjemmel til ekspropriation, at den nævnte kommuneplan henholdsvis lokalplan er vedtaget og offentliggjort.

Det fremgår som nævnt af erklæringen fra X kommune, at det er vurderingen, at der på aftaletidspunktet var grundlag for og hjemmel til at ekspropriere det omhandlede areal efter planlovens § 47, stk. 1, idet ekspropriationen da ville være gennemført for virkeliggørelse af lokalplan nr. ...

Herudover har den tekniske chef for forvaltningen telefonisk oplyst, at der var enighed i udvalget om, at man ville have eksproprieret ejendommen, hvis den frivillige aftale ikke var indgået. Det fandtes herefter, at den første betingelse for skattefritagelse er opfyldt ved, at der er ekspropriationshjemmel i § 47, stk. 1, i planloven.

Skatterådet kunne i SKM2011.695.SR bekræfte, at fortjeneste ved salg (erstatning) af spørgers ejendom ville være skattefri efter ejendomsavancebeskatningsloven § 11. Sagen vedrørte salg i forbindelse med etablering af ny højspændingsledning Kassø-Tjele. Skatterådet kunne ikke bekræfte, at flytteomkostninger vil være skattefrie, dog vil private påtvungne flytteomkostninger være skattefrie. Fordelingen af flytteomkostninger på privat og erhverv sker efter konkret skøn.

Se den Juridiske Vejledning 2012-1 afsnit C.H.2.1.18 .

Begrundelse

Ud fra afgørelsen i TFS1995,575HRD skal følgende betingelser være opfyldt på aftaletidspunktet, for at overdragelse af fast ejendom kan anses for sket i en eks-propriationssituation.

1) Der skal på aftaletidspunktet være ekspropriationshjemmel i lovgivningen til det pågældende formål.

2) På aftaletidspunktet må det kunne påregnes, at ekspropriation vil ske i mangel af en frivillig aftale, dvs. at den eksproprierende myndighed skal udvise vilje til at ekspropriere. Der skal således foreligge ekspropriationsrealitet.

Ad 1)

Efter planlovens § 47, stk. 1, kan kommunalbestyrelsen ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning virkeliggørelsen af en lokalplan.

Det er en forudsætning for anvendelsen af § 47, stk. 1, i planloven som hjemmel til ekspropriation, at den nævnte lokalplan er vedtaget og offentliggjort.

X Kommune vedtog i xx.xx.2012 lokalplan, der omhandler en del af spørgers ejendom, og lokalplanen er offentliggjort.

Skatteministeriet finder herefter, at betingelsen om, at der skal være hjemmel i lovgivningen til at ekspropriere den omhandlede del af spørgers ejendom på aftaletidspunktet, vil være opfyldt, da der endnu ikke er indgået aftale om salg af ejendommen.

Ad 2)

Efter den næste betingelse skal der være vilje til at ekspropriere ejendommen på aftaletidspunktet, dvs. at det også skal kunne sandsynliggøres, at X Byråd vil ekspropriere den omhandlede del af ejendommen, såfremt dette måtte vise sig nødvendigt for at kunne realisere lokalplanen.

X byråd traf den xx.xx.2012 beslutning om, at de om nødvendigt vil ekspropriere arealet til det pågældende formål.

Det er Skatteministeriets vurdering, at X byråd med sin ovenstående beslutning har udvist vilje til i givet fald at ekspropriere den omhandlede del af spørgers ejendom.

Da betingelserne for anvendelse af ejendomsavancebeskatningsloven § 11, stk. 1 er opfyldt, er det Skatteministeriets opfattelse, at en eventuel avance vil være skattefri.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med Ja.

Spørgsmål 2

Bortfalder, da spørgsmål 1 er besvaret bekræftende.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstillinger og begrundelser.