Skatteforlaget

    

G.A.3.7.2 Ejendomsskatter og andre fortrinsberettigede krav

Dette afsnit beskriver de særlige skatte- og afgiftskrav mv., der er rettet mod fast ejendom og som er tillagt fortrinsret.

Afsnittet indeholder:

• Hvad er fortrinsret?
• Skatter og afgifter
• Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen
• Prioritetsorden
• Tidsbegrænsning af fortrinsretten
• Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten
• Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret
• Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Hvad er fortrinsret?

En række skatte- og afgiftskrav mv. rettet mod fast ejendom er tillagt fortrinsret. Det gælder også gebyrer, der er tillagt et fortrinsberettiget krav, selv om selve hovedkravet er betalt. se SKM2013.540.BR.

Dette betyder, at kravet hæfter på den faste ejendom uden tinglysning og forud for al anden pantegæld. Fortrinsretten fremgår af TL § 4 og en række særlove.

Reglerne om, at skatter og afgifter mv. har gyldighed mod enhver uden tinglysning, er begrundet i, at der typisk er tale om rettigheder, som hviler på alle faste ejendomme. Det er så almindeligt forekommende krav, at enhver, der erhverver rettigheder over fast ejendom, er forberedt på at disse krav eksisterer.

At de enkelte rettigheder har fortrin forud for også ældre tinglyste rettigheder, er bl.a. begrundet i

• de skattemæssige hensyn
• at de foranstaltninger, der nævnes i TL § 4, stk. 2, normalt tilføjer ejendommen en værdiforøgelse, der kommer alle rettighedshavere til gode. Den offentlige myndighed, der tilføjer værdiforøgelsen, får fortrinsret for sine udgifter til dette.

Bemærk

Fortrinsretten kan gøres gældende overfor den til enhver tid tingslyste ejer af en fast ejendom. Se ejendomsbeskatningslovens § 29. Dette medføre, at fortrinsretten på den faste ejendom besvares i 2 år og 3. mdr. selv om ejendommen sælges i fri handel, i forbindelse med en tvangsauktion eller af et konkursbo. Se SKM2013.377.VLR.

Skatter og afgifter

Skatter og afgifter til stat og kommune, der hviler på en fast ejendom, samt forsikringsbidrag til statsanerkendte brandforsikringsselskaber, har gyldighed mod alle uden tinglysning. Se TL § 4, stk. 1.

Krav på disse skatter og afgifter mv. er derfor fritaget for tinglysning og tillagt fortrinsret.

For at fastslå om en skat eller afgift hviler på en fast ejendom, må man undersøge, om den lov, der hjemler den pågældende skat eller afgift, også har hjemmel for panteret i den faste ejendom for kravet. Hvis det er tilfældet, følger det af TL § 4, at kravet har fortrinsret og fritages for tinglysning

Ejendommens forsyning og dens forbindelse med omverdenen

Det fremgår af TL § 4, stk. 2, at

• "ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der tjener til at sikre ejendommens forsyning med vand, lys, varme og lignende
• dens forbindelse med omverdenen
• afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet"

har gyldighed uden tinglysning. Det er dog en forudsætning, at de nævnte foranstaltninger er foretaget af det offentlige selv eller efter en bemyndigelse, der er givet af det offentlige.

Fritagelsen for tinglysning og fortrinsret for udgifter til disse foranstaltninger, gælder som udgangspunkt kun vedligeholdelsesudgifter. Som udgangspunkt er hverken anlægsudgifter eller løbende udgifter omfattet af fortrinsretten og fritaget for tinglysning. Disse kan dog have fortrinsret uden tinglysning, hvis det er bestemt i særlovgivningen. Se TL § 4, stk. 4.

TL § 4 suppleres af en række regler i særlovgivningen. Senere i afsnittet er indsat et skema, der indeholder en oversigt over alle krav, der er tillagt fortrinsret på fast ejendom.

Prioritetsorden

Den indbyrdes prioritetsstilling imellem de fortrinsberettigede krav, som er omfattet af TL § 4 fastlægges efter amtstueforordningen af 8. juli 1840, § 2 og TL § 4, stk. 3. På baggrund af disse regler kan følgende prioritetsorden opstilles:

1. Bankhæftelsesrenten (ingen betydning i praksis længere)
2. Skatter og afgifter til staten
3. Brandforsikringspræmier
4. Skatter og afgifter til kommuner samt andre kommunale afgifter. Se TL § 4, stk. 4
5. Byrder omfattet af TL § 4, stk. 2

Tidsbegrænsning af fortrinsretten

Fortrinsretten bevares

• i 2 år fra det tidspunkt, hvor kravet forfaldt til betaling.
• hvis restancerne senest 3 måneder efter 2-års fristens udløb beordres til inddrivelse og fogedforretningen fortsættes forsvarligt. Dvs. at kommunerne inden udløb af 2-års fristen plus de 3 måneder har sendt kravet til inddrivelse hos RIM, og RIM har fortsat forretningen på forsvarlig måde.
• hvis skyldneren inden fristens udløb (2-års fristen plus 3 måneder) er død, eller hans bo er taget under skiftebehandling.

Se § 2 i amtstueforordningen af 8. juli 1840 med senere ændringer.

§ 2 i Amtsstueforordningen vedrører alene bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten. Se SKM2013.377.VLR.

Ejendomsskat og andre krav på ejendomsskattebilletten

Ejendomsskat

Krav på forfalden ejendomsskat er en af de typer af krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret.

Ejendomsskatterne forfalder i to eller flere rater. Det er den enkelte kommune, der bestemmer antallet af rater. Raterne forfalder altid den 1. i de måneder, som kommunen har bestemt. Ejendomsskatterne fremgår af ejendomsskattebilletten, der udsendes en gang om året, medio januar måned. Ejendomsskatterne er reguleret i ejendomsbeskatningsloven. Ejendomsskatter på mindre end 200 kr. opkræves ikke. Se ejendomsbeskatningsloven § 27, stk. 1.

Kommunen fastsætter en sidste rettidig betalingsdag for de enkelte rater, og betaling efter fristen medfører pligt til betaling af morarenter efter OPKL § 7, stk. 2 med tillæg af 0,4 procentpoint for hver påbegyndt måned, indtil betaling sker. Se ejendomsbeskatningsloven § 27, stk. 2.

Ejendomsskatterne med påløbne renter og gebyrer hæfter på den pågældende ejendom i dens helhed og skal betales af den, der til enhver tid er ejer af ejendommen. Se ejendomsbeskatningsloven § 29.

Udlæg for krav, der er sikret ved pant kan altid foretages i pantet og for ejendomsskatters vedkommende den faste ejendom. Se RPL § 517, stk. 2. Værnetinget for ejendomsskatter er den skatteregion, hvor ejendommen er beliggende.

Selvom skyldneren ikke er mødt, kan der foretages udlæg på pantefogdens kontor i skyldnerens ejendom for krav, der er sikret ved lovbestemt pant. Se SKINDL § 7, stk. 4.

Bemærk

Krav på betaling af ejendomsskatter vedrørende den ejendom, som boligstøttemodtageren bebor, kan modregnes i boligstøtten.

Andre krav på ejendomsskattebilletten

Ejendomsskattebilletten indeholder som hovedregel andre kravtyper end ejendomsskatter. Visse af disse kravtyper er tillagt fortrinsret, men der kan også være medtaget kravtyper uden fortrinsret i ejendommen.

Oversigt over krav rettet mod fast ejendom, der er tillagt fortrinsret

Kravtype	Hjemmel
Ejendomsskat	LBK nr. 1104 af 22. august 2013 ejendomsbeskatningsloven § 29 LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningsloven § 4, stk. 1
Vand - vedligeholdelse	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningsloven § 4, stk. 2 og 3
Spildevand - vedligeholdelse	LBK nr.1075 af 30. september 2014,, Tinglysningsloven, § 4, stk. 2 og 3
Vej og fortov - anlæg	LBK nr. 1520 af 27. december 2014, Vejloven, offentlige veje, § 138. LBK nr. 1234 af 4. november 2015, Lov om private fællesveje, § 100, stk. 1
Vej og fortov - vedligeholdelse	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningsloven, § 4, stk. 2 og 3 LBK nr. 1234 af 4. november 2015, Lov om private fællesveje, § 100, stk. 1
Vej - renholdelse, snerydning mv.	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningsloven § 4, stk. 2 og 3
El, gas og varme - vedligeholdelse*	LBK nr.1075 af 30. september 2014, Tinglysningsloven, § 4, stk. 2 og 3
Vandløb - forskudsvis afholdte udgifter	LBK nr. 1579 af 8. december 2015 Vandløbsloven, § 65, stk. 1
Kystbeskyttelse	LBK nr. 15 af 8. januar 2016, Kystbeskyttelsesloven, § 13, stk. 1
Bortskaffelse af affald - husholdninger *	LBK nr. 1317 af 19. november 2015, Miljøbeskyttelsesloven, § 48, stk. 6
Rottebekæmpelse - forskudsvis afholdte udgifter *	LBK nr. 1317 af 19. november 2015, Miljøbeskyttelsesloven, § 17, stk. 5
Rottebekæmpelse - årligt gebyr *	LBK nr. 1317 af 19. november 2015, Miljøbeskyttelsesloven, § 18, stk. stk. 3
Hegn - selvhjælpshandlinger og vederlag	LBK nr. 1746 af 14. december 2015, Hegnsloven, § 44, stk. 2 og 3
Gebyrer, beløb som er forskudsvis udredt - byggetilladelse	LBK nr. 1185 af 14. oktober 2010, Byggeloven, § 29
Selvhjælpshandlinger vedr. bygninger	LBK nr. 1185 af 14. oktober 2010, Byggeloven, § 29
Kondemnerede boliger, ryddeliggørelse og afspærring mv. - forskudsvis udlagte beløb	LBK nr. 1041 af 31. august 2015, Lov om byfornyelse og udvikling af byer, § 99, stk. 1.
Skorstensfejning og brandpræventivt tilsyn - forskudsvis afholdte udgifter *	BKG. nr. 239 af 27. april 1993, Skorstensbekendtgørelsen, § 14, stk. 2
Brandsikring - gennemført på ejerens bekostning	LBK nr. 1710 af 16. december 2010, Lov om brandsikring af ældre beboelsesbygninger § 15, stk. 2
Indbetaling til Grundejernes investeringsfond	LBK. nr. 810 af 1. juli 2015, Boligreguleringsloven, § 22a, stk. 6
Indbetaling til Boligselskabernes Landsbyggefond	LBK nr.1278 af 18. november 2015 Almenboligloven, § 82, stk. 3.
Forsømmelige udlejere - el, varme og vand	LBK nr. 227 af 9. marts 2016, Lejeloven, § 46b, stk. 4

Fortrinsstillede kravtyper markeret med * forekommer også som fortrinsstillede fra kommunalt ejede forsyningsselskaber.

Krav rettet mod fast ejendom, der ikke er tillagt fortrinsret

Kravtype

Spildevand - forbrug - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Spildevand - tilslutning - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Vand - forbrug - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Vand - tilslutning - NB! Gælder også krav fra før 1. januar 2010

Frigørelsesafgift

Ejendomsværdiskat

Vand - individuel afregning

El, gas. varme - tilslutning

El, gas, varme - forbrug

Miljøbeskyttelse - selvhjælpshandlinger

Bortskaffelse af affald - virksomhed

Byggeskadefonden

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
SKM2013.540.BR	SKAT havde anmodet om tvangsauktion for en restrestance, der alene bestod af gebyrer vedrørende fortrinsberettigede krav på ejendomsskatter og forbrugsafgifter. Fogedretten udtalte, at det er uomtvistet, at kommunalbestyrelsens gebyrer ved klar hjemmel har udpantningsret. Størrelsen af gebyrerne er ligeledes lovreguleret. Henset hertil samt til, at det vil skabe en uklar retsstilling, såfremt disse offentligretlige gebyrer - modsat andre tilfælde - ikke følger hovedkravet, blev den begærede tvangsauktion fremmet.
SKM2013.266.ØLR	SKAT som Restanceinddrivelsesmyndigheden havde begæret tvangsauktion på en ejendom på baggrund af 2 krav, der begge havde fortrinsret på ejendommen. Det ene krav stammede fra et forsyningsselskab, der var 100 % ejet af kommunen og det andet krav vedrørte ejendomskatter til kommunen. Østre Landsret fandt at den omstændighed, at begge kreditorer er undergivet lov om inddrivelse af gæld til det offentlige og dermed skal bruge SKAT som inddrivelsesmyndighed ikke medfører, at kravene kan smelte sammen til et krav. SKAT var derfor uberettiget til at indgive auktionsbegæring, der indeholdte begge krav.
SKM2013.377.VLR	Husejerne havde i 2005/2006 købt deres faste ejendomme af et selskab, der efterfølgende var gået konkurs. SKAT foretog den 20. maj 2009 - mod husejernes protest - udlæg i ejendommene for skyldigt kloaktilslutningsbidrag, som der ikke var blevet dækning til i konkursboet. Udlæggene blev stadfæstet af fogedretten og landsretten. Landsretten bemærkede, at amtstueforordningens § 2 alene vedrører bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten, samt at fordringen og den lovbestemte panteret for kloaktilslutningsbidraget heller ikke på andet grundlag kunne anses for bortfaldet