Dokumentets metadata

Salg af fast ejendom, "gamle" bygninger

Skatterådet kan ikke bekræfte, at spørgers salg af ejendommen er et momspligtigt salg af en byggegrund. Spørgers salg anses i den konkrete situation for salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord og således momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Spørgsmål

1. Kan det bekræftes, at spørgers salg af ejendommen X-vej, Y-by er et momspligtigt salg af en byggegrund?

Svar

Ad 1. Nej

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger ejer ejendommen beliggende X-vej, Y-by. Ejendommen består af en grund samt 4 bygninger.

Ejendommen blev erhvervet af spørger i DATO med henblik på udlejning. Efter en istandsættelse blev den udlejet. Ejendommen er ikke p.t. udlejet og anvendes ikke af spørger i den daglige drift.

På vegne af spørger har en investor søgt kommunen om ændring af lokalplanen, således at bygningerne på grunden kan rives ned og der kan opføres en dagligvarebutik samt beboelseslejligheder på grunden. Ændring af lokalplanen er som nævnt fortsat under behandling, men forventes godkendt. Spørger vil sælge ejendommen til investoren, der således selv forestår nedrivning og opførelse af lokaler til butik samt beboelse.

Ejendommen er p.t. omfattet af en lokalplan, som udlægger området fra tidligere erhvervsområde til boligformål i form af etagehusbebyggelse. Det vil kræve en ændring af denne lokalplan før en dagligvarebutik, som køber påtænker, kan opføres.

Der foreligger følgende købsaftale, hvorved spørger sælger grunden til investor:

"Mellem spørger, (i det følgende kaldet sælger)

og

Investor, (i det følgende kaldet køber)

er der d.d. indgået følgende

Købsaftale

§ 1

Med DATO som overtagelsesdato erhverver køber af sælger ejendommen beliggende X-vej, Y-by.

Ejendommen, der har et tinglyst areal stort AREAL, erhverves med påstående bygninger.

§ 2

Køber overtager ejendommen - bortset fra vanhjemmel - uden nogen form for ansvar for sælger, herunder for mangler ved de på ejendommen stående bygninger, jordbundsforhold eller evt. forurening.

Køber accepterer de på ejendommen tinglyste servitutter samt sådanne servitutter, der måtte blive pålagt ejendommen i forbindelse med evt. fremtidig bebyggelse og anvendelse af ejendommen.

§ 3

Købesummen er aftalt til kr. BELØB, skriver kroner

Købesummen berigtiges således:

A. Pr. DATO eller senest ved denne kontrakts underskrivelse stiller køber sikkerhed i form af garanti fra pengeinstitut for betaling af købesummen.

Sælger accepterer, at købesummen først erlægges kontant efter overtagelsesdagen, idet købesummen dog skal erlægges rentefrit senest den DATO

Købesum i alt kr. BELØB

Sælger har indhentet bindende ligningssvar fra SKAT vedrørende spørgsmålet om beregning af moms af købesummen i forbindelse med denne overdragelse. SKAT har den DATO kvitteret for modtagelse af anmodningen om bindende svar, jfr. vedhæftede kopi. Svar kan forventes tidligst om 5 måneder. Såfremt SKAT finder, at overdragelsen er momspligtig, udsteder sælger straks faktura til køber i anledning af overdragelsen. Køber forpligter sig herefter til inden 5 dage efter fakturaens modtagelse at betale momsbeløbet. Køber forpligter sig til at stille garanti fra pengeinstitut på momsbeløbet kr. BELØB for betaling af nævnte momsbeløb til sælger. Garantien skal stilles den DATO eller senest ved denne kontrakts underskrivelse. Garantien afkvitteres straks, det måtte blive fastslået, at nærværende overdragelse ikke er momspligtig.

§ 4

Købsaftalen er betinget af købesummens erlæggelse som anført i § 3.

§ 5

Omkostningerne ved evt. registrering og evt. tinglysning af overdragelsen betales af parterne i det indbyrdes forhold med halvdelen til hver.

Hver part bærer egne advokatomkostninger.

STED, den DATO

Som køber:

STED, den DATO

Som sælger:"

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers egen vurdering, at salget af ejendommen udgør et momspligtig salg af en byggegrund.

Skatteministeriets indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at spørgers salg af ejendommen X-vej, Y-by er et momspligtigt salg af en byggegrund.

Lovgrundlag

Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 4:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...]"

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

[...]"

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 a:

"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.

Stk. 2. En bygning, jf. stk. 1, er ny, inden første indflytning. En bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse. [...]"

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 c, lyder:

"Ved en byggegrund i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 39a, stk. 1."

Praksis

I sag C-461/08, Don Bosco, afgjorde EU-domstolen, at levering af en grund, hvor der endnu står en gammel bygning, som skal rives ned, for at der i dens sted kan opføres en ny bebyggelse, og hvis nedrivning med henblik herpå, som sælgeren har påtaget sig at udføre, allerede er påbegyndt før nævnte levering, ikke er omfattet af fritagelsen for moms af levering af fast ejendom.

En sådan levering og en sådan nedrivning udgør én enkelt transaktion, der som helhed betragtet er levering af en ubebygget grund, og ikke af den eksisterende bygning med tilhørende jord. Det blev tillagt vægt, at det økonomiske formål med sælgers handlinger var at tilvejebringe en grund, der var klar til at blive bebygget.

SKM2010.745.SR

Skatterådet bekræftede, at spørgers salg efter den 1. januar 2011 af tre ejendomme, der alle tre var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

I den konkrete sag blev det forudsat, at spørger ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.

SKM2012.416.SR

En kommune og en fond solgte ifølge købsaftale to bebyggede ejendomme til tredjemand, der måtte forventes at udvikle dem.

Skatterådet bekræftede, at salget ikke var omfattet af momspligt, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, idet

• anmodningen vedrørte gamle bygninger
• bygningerne havde været erhvervsmæssigt udlejet
• ejendommene var omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændredes, hvorfor sælgerne måtte forvente at køber ville udvikle ejendommene
• sælgerne var ikke / forudsattes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger
• det fremgik ikke af købsaftalen / salgsaftalen, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

Begrundelse

Sagen vedrører spørgsmålet om, hvorvidt der foreligger en levering af "gamle" bygninger med tilhørende jord eller en levering af en byggegrund, idet køber forventes at nedrive de eksisterende bygninger på grunden i forbindelse med projektudvikling af denne.

I sag C-461/08 blev en levering anset som en levering af en byggegrund, idet sælger påtog sig også at igangsætte og betale nedrivningen af en på grunden beliggende bygning, det blev ved afgørelsen bl.a. tillagt vægt, at det økonomiske formål med disse handlinger var at tilvejebringe en grund, som var klar til at blive bebygget.

Skatterådet afgjorde i SKM2010.745.SR , at et selskabs salg af tre ejendomme, der alle var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord. Ifølge de faktiske forhold i afgørelsen var de tre ejendomme omfattet af en lokalplan, der medførte, at arealet blev omdannet til blandet bolig og erhvervsformål. Det spørgende selskab måtte således forvente, at en eventuel køber ville foretage en udvikling af de omhandlende ejendomme, men hvordan denne udvikling skulle foregå, var på salgstidspunktet uvist. Idet Skatterådet forudsatte, at det spørgende selskab ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbyning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning, fandt Skatterådet, at salget var momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Skatterådet afgjorde i SKM2012.416.SR at en kommune og en fonds salg af to bebyggede ejendomme var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord. Bygningerne var omfattet af en lokalplan, hvor anvendelsen af området ændredes, hvorfor sælger måtte forvente at køber ville udvikle ejendommene. Det fremgik imidlertid ikke af købsaftalen, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning. Idet Skatterådet endvidere forudsatte, at sælgerne ikke var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger, fandt Skatterådet, at salget var momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Med udgangspunkt i de faktiske oplysninger, er det Skatteministeriets opfattelse, at nærværende sag er sammenlignelig med SKM2010.745.SR og SKM2012.416.SR for så vidt angår:

• Salg af ejendom, hvorpå der er "gamle" bygninger (ældre end fem år), jf. bekendtgørelse til momsloven § 39 a.
• Op til salget har ejendommen været udlejet erhvervsmæssigt.
• Ejendommen er omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændres.
• Sælger må - på baggrund af lokalplanen - forvente, at køber vil udvikle ejendommen.
• Sælger er ikke / forudsættes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger.
• Det fremgår ikke af købsaftalen, at bygningerne bliver erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

På baggrund af ovenstående er det Skatteministeriets opfattelse, at spørgers salg af ejendommen vil være fritaget for moms, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Indstilling

Skatteministeriet indstiller, at spørgsmål 1 besvares med nej.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder Skatteministeriets indstilling og begrundelse.