Dokumentets metadata

Ejendomsværdiskat - ejendommens ubeboelighed

En ejendom, der i et tidsrum var under renovering, ansås ikke for at være ubeboelig i ejerperioden og var derfor ikke fritaget for ejendomsværdiskat.

Sagen vedrører, om klageren er fritaget for ejendomsværdiskat, jf. ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt., som følge af ejendommens ubeboelighed.

Landsskatterettens afgørelse

Ejendomsværdiskat

Skatteankenævnet har anset klageren for pligtig til at betale ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskatten er opgjort til 5.670 kr., hvoraf klagerens andel udgør 2.835 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Sagens oplysninger

Af SKATs vurderingsoplysninger fremgår, at klageren og dennes ægtefælle i lige sameje erhvervede ejendommen Y1 til overtagelse den 1. juli 2004. Det fremgår endvidere, at ejendommen er vurderet som en beboelsesejendom med én lejlighed til beboelse.

Det fremgår endvidere af ejendomsskemaerne for indkomstårene 2006 - 2008, at ejendommen i de pågældende år var registreret som "udlejet hele året", og at der derfor ikke blev foretaget en beregning af ejendomsværdiskat.

Ifølge bygnings- og boligregisteret er der tale om et fritliggende enfamilieshus (parcelhus), der er opført i 1961. Huset er opført i mursten med tegltag og har et samlet boligareal på 172 kvm., der er fordelt med 116 kvm. i stueetagen og 56 kvm. på 1. sal. Det fremgår endvidere, at der blev foretaget om- og tilbygning på huset i 2007.

Kommunen har oplyst overfor SKAT, at der har været en sag vedrørende ulovligt byggeri på grunden, idet klageren havde nedrevet den gamle garage og opført en ny dobbeltcarport, samt nedrevet et anneks på grunden og opført en ny bygning, der indeholdt et værksted og et beboelsesrum, uden at have søgt om tilladelse til dette. Det nye byggeri var dog efterfølgende blevet lovliggjort. Det er endvidere oplyst, at der forelå en byggetilladelse vedrørende en tilbygning til huset, men derudover forelå der ikke yderligere oplysninger om renoveringsarbejderne på huset.

Der er fremlagt en beskrivelse af arbejdet på ejendommen Y1 fra klagerens arkitekt. Heraf fremgår blandt andet, at den forventede start på arbejdet var den 1. oktober 2006, og at arbejdet forventedes afleveret den 1. maj 2007. I henhold til beskrivelsen bestod arbejdet henholdsvis af jord-, beton- og kloakarbejde, murerarbejde, tømrer-, snedker- og glarmesterarbejde, blikkenslagerarbejde, VVS-arbejde samt opsætning af balkon. Jord-, beton- og kloakarbejdet bestod blandt andet af grovplanering omkring tilbygningerne, grusafretning, støbearbejde vedrørende en trappetilbygning og udvidelse af udestue og etablering af gulvafløb til faldstammen fra bad på 1. sal. Murerarbejdet bestod blandt andet i nedrivning af murede indendørs skillevægge og opmuring af nye, opmuring af gavl mod vest, etablering af nye vindueshuller, lægning af tegltag på tilbygningen og kvist, lægning af stengulv og sokkelsten i stue og tagetage, vådrumsbehandling og opsætning af fliser i begge badeværelser. Tømrer-, snedker- og glarmesterarbejdet bestod blandt andet i nedrivning af skillevægge i tagetagen og trappen, nedrivning af balkon samt udestue, nedrivning af køkken- og skabsinventar, nedrivning af begge gavle, opførelse af ny gavl mod vest i træ, opførelse af ny gavl mod øst i glas og etablering af tagkonstruktion på trappetilbygning. VVS-arbejdet bestod blandt andet i lægning af gulvvarme under alle stengulve.

Der er endvidere fremlagt en række byggemødereferater, hvoraf det seneste er dateret den 12. december 2006. Heraf fremgår, at byggeriet på daværende tidspunkt var ca. tre uger forsinket. Endvidere fremgår det, at arbejdet vedrørende nedrivningen, fundamenterne, isolering og jernnet var tilendebragt, mens arbejdet vedrørende gulvvarmen, opmuring af indervægge og trappetårn, hultagning til vinduer og facade mod nord var næsten færdig eller påbegyndt.

Af det fremlagte billedmateriale, der viser parcelhuset før og efter ombygningen, fremgår, at der på parcelhusets nordvendte side er blevet lavet ny balkon, terrasse og udestue, mens der på parcelhusets østvendte side er blevet bygget et stort indgangsparti i mursten og glas, der rækker op til parcelhusets tagryg.

I henhold til Det Centrale Person Register blev klageren og dennes ægtefælle tilmeldt adressen Y1 den 1. oktober 2006. Forud for klagerens tilmelding har der i perioden fra den 1. november 2004 til 15. oktober 2006 været tilmeldt en række forskellige personer på ejendommens adresse.

Der er fremlagt en erklæring af 13. maj 2011, hvori det bekræftes, at klageren og dennes ægtefælle boede på adressen Y2 i perioden fra den 27. september 2006 til den 29. november 2007 som følge af en ombygning af ejendommen Y1.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet har anset klageren for pligtig til at betale ejendomsværdiskat af boligværdien af ejendommen Y1 efter ejendomsværdiskattelovens § 1, jf. § 4.

Til støtte herfor har skatteankenævnet henvist til, at udgangspunktet for denne bestemmelse er, at der skal betales ejendomsværdiskat, uanset om ejeren har gjort brug af sin beboelsesret eller ej, da det afgørende er, at ejendommen har været til rådighed for klageren. Det forhold, at klageren og dennes ægtefælle måtte have boet hos en bekendt i perioden fra september 2006 til november 2007 fritager således ikke i sig selv for beskatning.

Endvidere har skatteankenævnet anført, at det er en betingelse for nedsættelse af den beregnede ejendomsværdiskat i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 1. pkt. og 2. pkt., at den pågældende ejendom ikke har kunnet tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i indkomståret, enten som følge af at ejendommen har været erhvervsmæssigt udlejet eller må anses for at have været ubeboelig. Som eksempel på ubeboelige ejendomme kan fra praksis for det første nævnes ejendomme, hvor samtlige installationer og ruder har været ødelagte, og forsyningen af elektricitet, gas og vand har været afbrudt, og for det andet ejendomme, der har været genstand for gennemgribende reparationer som følge af vandskade, og årsagen hertil ikke har kunnet tilskrives klagerens forhold. Skatteankenævnet har i øvrigt henvist til Landsskatterettens kendelse af 27. august 2010, j. nr. 09-02599, hvorefter en ejendom, der var angrebet af skimmelsvamp, ikke kunne anses for ubeboelig i ejendomsværdiskattelovens § 11's forstand.

På denne baggrund har skatteankenævnet anført, at klageren ikke opfylder betingelserne for fritagelse for ejendomsværdiskat efter ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1. Skatteankenævnet har henvist til, at klageren har haft sin folkeregisteradresse på ejendommen siden 1. oktober 2006, at ejendommens stand ikke kan anses for at opfylde det i praksis opstillede krav til ubeboelighed, og at en eventuel ubeboelighed som følge af en istandsættelse af ejendommen, hvorved klageren af praktiske grunde vælger at fraflytte ejendommen, mens istandsættelsen står på, ikke kan anses for ubeboelighed efter ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, da det skyldes klagerens egne forhold.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren har nedlagt påstand om, at han er fritaget for at betale ejendomsværdiskat af ejendommen Y1 frem til 1. november 2007.

Klageren har anført, at ejendommen Y1 blev købt til overtagelse den 1. juli 2004. Han boede på daværende tidspunkt i Y3 sammen med sin ægtefælle, hvor han arbejdede, indtil han kunne gå på efterløn. Ejendommen Y1 blev derfor lejet ud i perioden fra den 1. oktober 2004 til den 30. september 2006. Den 1. oktober 2006 flyttede han og ægtefællen fra deres daværende bopæl i Y3 til Y2, hvor de lejede et hus af nogle venner i perioden fra den 1. oktober 2006 til den 1. november 2007, imens ejendommen Y1 blev revet ned og genopbygget. Den 4. januar 2008 blev der afholdt afleveringsforretning med håndværkerne.

Årsagen til at han den 1. oktober 2006 tilmeldte sig ejendommens adresse i Det Centrale Person Register var, at lejeren ikke havde betalt husleje i de seneste to forudgående måneder, og at han ikke ville kunne få lejeren sat ud, medmindre han som ejer kunne dokumentere, at han selv ville bebo ejendommen.

Til støtte for den nedlagte påstand har klageren gjort gældende, at det på grund af den omfattende ombygning af ejendommen Y1 ikke var muligt at bebo ejendommen. Klageren har henvist til beskrivelsen af byggeriet og fremhævet, at store dele af ydervæggene blev revet ned og erstattet af andre, samtlige døre og vinduer blev udskiftet, betongulvet i stueplan blev udgravet med henblik på føring af varmeslanger til gulvvarme, det eksisterende trægulv på 1. sal blev taget op, samtlige indvendige skillerum blev taget ned, el- og vandinstallation blev udskiftet, der blev opsat et køkkeninventar, ny sanitetsinstallation, tagsten blev taget ned og erstattet af vingetegl, og de eksisterende lofter og isolering blev taget ned.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

I henhold til ejendomsværdiskattelovens § 1 skal ejeren af ejendomme som nævnt i § 4 herunder ejendomme, som kun indeholder én selvstændig lejlighed, betale ejendomsværdiskat af boligværdien af egen ejendom til staten i stedet for skat af lejeværdi af bolig i egen ejendom efter statsskattelovens § 4, litra b, 2.

Af ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 1. og 2. pkt., fremgår, at ejendomsværdiskatten for en ejendom opgøres på helårsbasis efter §§ 5 - 10. Hvis ejendommen ikke kan tjene til bolig for den skattepligtige eller dennes husstand i hele indkomståret, nedsættes den beregnede ejendomsværdiskat forholdsmæssigt.

Ved lov nr. 290 af 15. maj 2002 blev ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt. ændret til sin nuværende ordlyd. Ifølge lovforslaget til lov nr. 290 af 15. maj 2002 var formålet med ændringen at vende tilbage til de gamle regler vedrørende lejeværdi fra før ejendomsværdiskatteloven, da det blandt andet ikke forekom rimeligt, at der skulle betales ejendomsværdiskat i tilfælde, hvor ejendommen var ubeboelig.

I henhold til ligningsvejledningens afsnit A.D.3.1.1 fra 1997, der beskrev den tidligere praksis vedrørende lejeværdi fra før ejendomsværdiskatteloven, skulle den skattepligtige ikke medregne lejeværdien af egen bolig ved indkomstopgørelsen, hvis den skattepligtige midlertidigt havde været afskåret fra at benytte boligen, fordi den havde været ubeboelig.

I ligningsvejledningens afsnit A.D.3.1.1 fra 1997 var der blandt andet henvist til Landsskatterettens praksis, offentliggjort i LSRM 1982, 23 og LSRM 1981, 20. Heraf fulgte, at en ejendom enten kunne være uanvendelig som bolig, hvis samtlige installationer og ruder var ødelagt og ejendommens forsyning af elektricitet, gas og vand havde været afbrudt eller, hvis ejendommen havde været genstand for gennemgribende reparationer som følge af fx vandskade på ejendommen, og årsagen hertil ikke skyldtes klagerens forhold.

I betænkning over lovforslaget til lov nr. 290 af 15. maj 2002 er det endvidere yderligere præciseret, hvad det betyder, at en ejendom ikke kan tjene til bolig i de tilfælde, hvor dette skyldes, at ejendommen er ubeboelig. Det fremgår heraf, at der skal lægges vægt på, at boligen ikke bebos, og at dette skyldes væsentlige forhold ved boligen. Endvidere fremgår det, at boligen efter indflytning anses for ubeboelig, hvis huset for eksempel er styrtet sammen på grund af stormvejr, eller hvis en vandskade har gjort hele boligen ubeboelig. Vandskade i enkelte rum er derimod som udgangspunkt ikke nok til at anse boligen for ubeboelig og heller ikke nok til en forholdsmæssig nedsættelse af ejendomsværdiskatten.

På baggrund den tidligere praksis vedrørende lejeværdi og betænkning over lovforslaget til lov nr. 290 af 15. maj 2002 kan ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt. herefter ikke anses for at omfatte tilfælde, hvor boligen i en periode har været mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedringen af en indtruffen skade på hele boligen. Den ulempe, der således er forbundet med, at ejendommen i en periode er mindre anvendelig til beboelse som følge af til- eller ombygning samt renovering eller istandsættelse, der ikke sker i tilknytning til udbedringen af en indtruffen skade på hele boligen, kan herefter ikke sidestilles med ubeboelighed i ejendomsavancebeskatningslovens § 11, stk. 1, 2. pkt.'s forstand.

Da det herefter på baggrund af det oplyste om det udførte arbejde på ejendommen må lægges til grund, at arbejdet ikke bestod i en udbedring af en indtruffen skade, kan ejendommen, uanset at klageren og dennes ægtefælle ikke boede på ejendommen under arbejdets udførelse, ikke anses for at have været ubeboelig i den pågældende periode i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 11, stk. 1, 2. pkt.

Landsskatteretten stadfæster herefter skatteankenævnets afgørelse.