Dokumentets metadata

Ejendomsavancebeskatning - avanceopgørelse - erstatningssum til lejere - advokatomkostninger - bindende svar

En ejendom blev solgt bl.a. betinget af, at ejendommen var frigjort for lejemål. Erstatning til lejerne og advokatomkostninger i forbindelse hermed kunne af sælger fratrækkes afståelsessummen.

Klagen vedrører bindende svar på, hvorvidt beløb udbetalt til lejere og advokatomkostninger kan fratrækkes i afståelsessummen i forbindelse med avanceopgørelsen.

Landsskatterettens afgørelse

Klageren har bedt om et bindende svar på følgende spørgsmål:

"Kan de i sagsfremstillingen anførte forskellige beløb, der er betalt til lejerne i ejendommen Y1, og omkostningerne til advokat i forbindelse forhandlinger med lejerne fratrækkes i salgssummen i forbindelse med avanceopgørelsen ved salg af ejendommen i 2011?"

SKAT har svaret nej til spørgsmålet.

Landsskatteretten ændrer SKATs svar til et ja.

Sagens oplysninger

Sagen vedrører ejendommen beliggende Y1. Ifølge ejendomsvurderingen fra 2010 har ejendommen et grundareal på 1.396 kvm og et etageareal på 816 kvm. Ejendommen har benyttelseskode "Fabrik og lager" og havde en samlet ejendomsværdi på 4.950.000 kr. Grundværdien var på 2.040.000 kr.

Ejendommen blev erhvervet af I/S H1 den 16. december 1988. Interessentskabet er ejet af tre interessenter med 1/3 hver. De tre interessenter er klageren. De tre interessenter arbejder på et ejendomsprojekt sammen med ejeren af naboejendommen Y2. Man ønsker at overdrage Y1 pr. 1. marts 2011 til H2 ApS. De tre interessenter er ligeledes selskabsdeltagere i H2 ApS. Det er oplyst, at der skal opføres et hotel på grundene.

Der er indsendt lokalplan for området, og det følger heraf, at der kan etableres hotel på det pågældende område.

Ifølge købsaftale af 26. april 2011 mellem H1 I/S og H2 ApS fremgår følgende:

"Pkt. 3.3

Sælger handler selv af med eventuelle lejere, og ejendommen overtages af køber fri for lejemål, senest den 30. april 2011. Eventuel lejeindtægt, indtil fraflytning sker, tilfalder sælger.

Pkt. 4.1

Da ejendommen skal nedrives af køber, sælges ejendommen uden ansvar for mangler af enhver art såvel retlige som faktiske. Køber erklærer sig indforstået med ikke at kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af evt. mangler ved ejendommen, herunder retten til at hæve handlen, fordre afslag i prisen eller kræve erstatning, hverken nu eller senere.

Pkt. 13.1

Af hensyn til bestemmelserne i lovbekendtgørelse nr. 920 af 22.12.1989 erklærer køberselskabet herved, at det købte skal anvendes i erhvervsøjemed, der ikke er omfattet af lovens § 1, nemlig til nedrivning og bebyggelse med hotel med videresalg for øje."

For at realisere det pågældende ejendomsprojekt er det hensigten, at sælgerne skal nedrive den omhandlende ejendom. Før den kan nedrives, er det nødvendigt at få de forskellige lejere ud af lejemålet. Der har været ført forhandlinger med de enkelte lejere herom. Dette har resulteret i, at flere af lejerne vil blive godtgjort med en erstatning efter erhvervslejelovens § 66 med forskellige beløb for at fraflytte lejemålet i utide.

Erstatningsbeløbene til de forskellige lejere er opgjort således:

Endvidere er der afholdt omkostninger til advokat i forbindelse med disse sager. Det er til Landsskatteretten oplyst, at beløbet er opgjort til 252.884 kr.

I forbindelse med opgørelse af ejendomsavance ønsker klageren at få afdækket, hvordan de pågældende omkostninger, der er afholdt til lejerne og advokat, skal behandles i relation til avanceopgørelsen efter ejendomsavancebeskatningsloven.

SKATs afgørelse

Udbetalt erstatning til lejere i forbindelse med utidig opsigelse og advokatomkostninger forbundet hermed kan ikke godkendes fratrukket afståelsessummen ved opgørelse af ejendomsavance ved salg af ejendommen beliggende Y1, da det ikke anses for at være omkostninger i forbindelse med salget af ejendommen, men alene udgifter vedrørende udlejningsvirksomheden, som ikke er fradragsberettigede efter statsskattelovens § 6, litra a, jf. byretsdom refereret i SKM2010.119.BR .

Ved afgørelsen er der lagt vægt på, at en realisering af ejendomsprojektet, som ejerne/interessenterne i H1 I/S ønsker, og som vil indebære en anden anvendelse af ejendommen, nødvendiggør, at lejerne fraflytter deres lejemål, da projektet kræver at ejendommens bygninger nedrives. Erstatningen anses således for at vedrøre selve udlejningsvirksomheden eller ophør af nuværende udlejningsvirksomhed og ikke den ejendom, som indgår i denne virksomhed.

Erstatningsudgifterne til lejerne og advokatomkostningerne i forbindelse hermed anses derfor ikke at have en tilstrækkelig forbindelse med salget af ejendommen til selskabet H2 ApS.

I indsigelsen af 19. august 2011 er det anført, at udgiften alene vedrører overdragelsen af den faste ejendom, og derfor er der den nødvendige og tilstrækkelige sammenhæng med ejendomsoverdragelsen, samt at nedrivning af ejendommen er den eneste årsag til, at lejerne skulle ud af lejemålene.

Hertil skal det bemærkes, at udgiften til erstatning til lejerne er affødt af ejerkredsens ønske om en anden anvendelse af ejendommen, hvilket fremgår af følgende fra anmodningen om bindende svar:

"De tre interessenter i H1 I/S arbejder på et ejendomsprojekt sammen med ejeren af ejendommen Y2. Man ønsker derfor at overdrage Y1 pr. 1. marts 2011. I den forbindelse skal der opgøres en ejendomsavance.

For at realisere det pågældende ejendomsprojekt er det hensigten, at sælger skal nedrive den pågældende ejendom. Før den pågældende ejendom kan nedrives, er det nødvendigt at få de forskellige lejere ud af lejemålene."

Ejerkredsen har dermed besluttet, at udlejningsvirksomheden skal ophøre, ikke fordi ejendommen skal sælges, men netop for at ejendommen kan indgå i ovennævnte ejendomsprojekt.

Spørgsmålet besvares herefter med et "Nej".

Klagerens påstand og argumenter

Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at SKATs svar ændres til et "ja".

Til støtte herfor har repræsentanten bl.a. gjort gældende, at ejendomsavancebeskatningsloven indeholder en række regler om opgørelse af salgssum og købesum. Ud over reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven gælder der et sæt almindelige regler for opgørelse af avance ved overdragelse af formuegoder, der udløser en kapitalgevinst. En af disse regler er, at omkostninger ved salg kan fratrækkes i salgssummen, mens omkostninger ved køb kan tillægges købesummen.

Det gøres gældende, at den pågældende omkostningsafholdelse i det hele knytter sig til salget af den pågældende ejendom, dels for at få lejerne til at flytte, og dels for at erhverve juridisk assistance for at få aftalerne i hus. Som det fremgår af den vedlagte handelsaftale, sælges ejendommene fri for lejemål. Hvis sælger ikke kan få ejendommene fri for lejemålet, vil det ikke være muligt at gennemføre handlen. Den pågældende omkostningsafholdelse har derfor nær sammenhæng med den pågældende ejendomsoverdragelse på linje med omkostninger til f.eks. en ejendomsmægler, hvis et sådant tiltag havde været iværksat i forbindelse med salg af ejendommen. Det gøres derfor gældende, at de pågældende omkostninger kan fratrækkes i salgssummen og derved være en avancereducerende omkostningsafholdelse.

Det gøres endvidere gældende, at der også i praksis er støtte for det pågældende synspunkt.

I TFS 1985.293 LSR fandt Landsskatteretten, at omkostningerne, der var afholdt for at få en lejer frigjort fra dennes lejemål, ikke kunne fratrækkes som en driftsomkostning, og der kunne heller ikke afskrives på udgiften. Omkostningen kunne derimod anses for en omkostning i forbindelse med det stedfundne salg, altså en omkostning, der kunne fratrækkes i salgssummen som en avanceregulerende omkostningsafholdelse. Det gøres gældende, at denne afgørelse er præjudikatet på området, og at der ikke efterfølgende foreligger praksis, der ændrer herved.

Afgørelsen SKM2010.119.BR vedrører en anderledes situation og ændrer ikke på TfS 1985.293 LSR. I SKM2010.119.BR var der tale om en skatteyder, der betalte erstatninger på grund af førtidig opsigelse af et erhvervslejemål med henblik på privat anvendelse. Den første forskel vedrører formålet med den førtidige opsigelse. I SKM2010.119.BR var det af private årsager, mens man i TfS 1985.293 LSR ville have opsigelsen på grund af en beslutning om at sælge ejendommen. For det andet er der den forskel, at man ikke skulle sælge ejendommen i SKM2010.119.BR , men blot fortsatte med at eje den. Byretten fandt derfor - ikke overraskende - at erstatningen blev afholdt uden for de naturlige og sædvanlige rammer for en udlejningsvirksomhed, og at erstatningen ej heller i øvrigt kunne karakteriseres som en driftsomkostning. Der var derfor ikke fradragsret for den pågældende omkostning. SKM2010.119.BR ændrer derfor ikke på det præjudikat, der følger af TfS 1985.293 LSR.

I SKATs bindende svar er man som nævnt kommet frem til, at det skal besvares med et nej. Som nævnt indledningsvis kan dette ikke tiltrædes.

I det bindende svar, konkluderer SKAT, at man ikke kan reducere salgssummen, da det ikke anses at være en omkostning i forbindelse med salg af ejendommen, men alene en udgift vedrørende udlejningsvirksomheden, og som der ikke er fradrag for, jf. SKM2010.119.BR . Dette er forkerte præmisser. Omkostningsafholdelsen har utvivlsomt sammenhæng med salget af ejendommen. Havde man ikke solgt ejendommen, havde man ikke afholdt omkostningerne. SKM2010.119.BR angiver ikke generelt, at der ikke er fradrag for omkostninger for at få lejer ud førtidig, men angiver derimod, at man i den konkrete situation, hvor det skulle anvendes privat, ikke havde nogen driftsmæssig begrundelse. Det pågældende citat kan derfor ikke tiltrædes.

I det bindende svar, anføres det, at erstatningen vedrører selve udlejningsvirksomheden eller ophør heraf og ikke den ejendom, der indgår i denne virksomhed. Dette kan ikke tiltrædes. Man har ikke nogen udlejningsvirksomhed uden ejendom. Ejendommen er kilden til udlejningsvirksomheden. Det gøres gældende, at det derfor ikke giver mening at anføre, at omkostningsafholdelsen vedrører udlejningsvirksomhedens ophør, når ejendommen i sammenhæng hermed overdrages. Omkostningen har en helt klar og entydig rubricering i forhold til salg af ejendommen og er derfor en avanceregulerende omstændighed.

I det bindende svar anføres det, at der ikke er en "tilstrækkelig forbindelse med salget af ejendommen". Dette kan ikke tiltrædes. Som anført i handelsaftalen skal ejendommen være fri for lejemål. Dette er baggrunden for, at man afvikler lejemålene. Det gøres derfor gældende, at der er den nødvendige og tilstrækkelig forbindelse mellem salg af ejendommen og lejemålets ophør.

I det bindende svar anføres det, at ejerkredsen har besluttet, at udlejningsvirksomheden skal ophøre - ikke fordi ejendommen skal sælges - men netop fordi ejendommen skal indgå i det pågældende ejendomsprojekt. Det gøres gældende, at det er to sider af samme sag. En realisation af det projekt, der ønskes gennemført, forudsætter, at man sælger ejendommen. For at kunne sælge ejendommen er det nødvendigt, at lejemålene ophører. Beslutningen om, at sælge ejendommen og at lade ejendommen indgå i ejendomsprojektet, er to sider af samme sag. Man kan derfor ikke begrunde den manglende avanceregulering med, at dette ikke har nødvendige sammenhæng til ejendomssalget.

Det gøres gældende, at SKATs præmisser hverken helt eller delvist på nogen måde kan føre til det resultat, som man har afgivet et bindende svar på. Skal man forstå SKATs præmisser, betyder det vel, at den pågældende omkostningsafholdelse i det hele vedrører udlejningsdriften og derfor naturligvis er en driftsomkostning, når der er tale om erhvervsmæssig udlejning, og hvor udlejningen blot ophører. Det medgives, at det ikke er det, der er spurgt til, men derimod om omkostningsafholdelsen kan være et avanceregulerende beløb. En driftsomkostning kan også være avanceregulerende. Dette ændrer imidlertid ikke ved, at SKATs præmisser indikerer, at man rent faktisk mener, at omkostningsafholdelsen referer sig til udlejningsaktivitet og dermed er en driftsomkostning.

Tidsforløbet omkring projektet kan opridses således:

Efterår 2009

Der konstateredes rotter i ejendommen. Foranlediget heraf blev kloaksystemet undersøgt og efterfølgende renoveret i januar/februar 2010. Renoveringen kostede 600.000-700.000 kr.

Forår 2010

På naboejendommen, Y2, blev der udbudt et boligprojekt påtænkt opført med start i efteråret 2010. Projektet blev senere opgivet.

Juli 2010

Igen blev der konstateret rotter i ejendommen og caféen måtte lukkes som følge heraf. En løs vurdering fra en rådgivende ingeniør lød på, at hvis problemet skulle løses, ville det betyde en total renovering af hele ejendommen (nedrivning af alle indvendige vægge/gulve og retablering uden hulrum) vel at mærke uden garanti for, at problemet hermed var løst. Et skøn over omkostningerne herved lå på 1-1,5 millioner kr.

August 2010

Måneden gik med overvejelser om, hvad der skulle gøres - om vi kunne gøre noget. Samtidig startede en korrespondance mellem hovedlejerens (G3s) advokat og vores advokat om erstatning m.v.

September 2010

Vi kommer i kontakt med den person, der har option på køb af ejendommen Y2. En sammenlægning af Y1 og Y2 rummer et væsentligt større perspektiv for et projekt, end hvis vi blot gennemfører det på Y1. Henset til ovenanførte ikke uvæsentlige omkostninger for en renovering, er interessen for et nyt hus væsentlig større end en renovering. Der bliver enighed om at arbejde for, at der på grundene kan opføres et hotel. På den baggrund udarbejdes projektaftale mellem H1 I/S og optionshaveren til Y2, hvilken bliver underskrevet 15/9 2010 - og herefter startede forhandlingerne med lejerne om ophør af lejemål/erstatning herfor.

I projektaftalens § 5.7 er anført:

"Hver part leverer en grund med påstående bygninger tømt for lejemål, idet det forudsættes, at ingen af ejendommene er forurenet i et omfang, der kræver oprensning i forbindelse med det påtænkte projekt."

Oktober 2010

Kommunen fremlægger ny lokalplan for den karré, hvor i ejendommene er beliggende. Det giver, hvis gennemført, en bebyggelsesgrad, som er væsentlig højere, end eksisterende lokalplan. Erstatning med 1 lejemål afsluttes 28/10 2010.

Ultimo 2010

Der arbejdes på planer for et eventuelt hotel, og der forhandles med kommunen om, hvorvidt lokalplanen kan rumme dette. Personen, der har option på købet af Y2, køber ejendommen fra det dødsbo, som ejede ejendommen. Ejendommen købes ind i et selskab: H2 ApS.

1. marts 2011

Y1 sælges til H2 ApS. Prisen fastsættes ud fra antal byggeretter, der er knyttet til Y1, og fastlægges i samme niveau som de byggeretter, der er knyttet til Y2. Vi skal dog levere Y1 fri for lejemål (det skulle senere vise sig, at det kom til at koste 1.913.000 kr. inkl. advokatomkostninger). Forhandling om erstatning til resterende lejemål afsluttes 23/3 2011 efter meget svære forhandlinger.

12. april 2011

Lokalplanen vedtages og rummer mulighed for opførelse af et hotel.

2. kvartal 2011

Forhandlinger med en operatør pågår. Desværre springer den pågældende fra i august 2011, hvorefter en ny søgeproces påbegyndes. Det lykkes først i efteråret 2011 at finde en ny.

Ultimo 2011

Finpudsning af budgetmateriale pågår med den nye operatør og forhandlinger med bank/kreditforening(er) påbegyndes. En lang proces. Samtidig påbegyndes "jagten" på investorer. Et langsommeligt arbejde, som forhåbentlig afsluttes inden sommerferien 2012, således at byggestart kan blive i efteråret 2012.

På nuværende tidspunkt er det ikke hensigten, at H2 ApS eller personkredsen bag selskabet skal deltage som ejere af det ejendomsselskab, der skal eje hotellet fremadrettet. Der kan måske blive tale om en mindre aktiepost på op til 10 %.

Det driftsselskab, der skal drive hotellet skal efter planerne have et ansvarligt indskud fra H2 ApS på 2.000.000 kr., som skal tilbagebetales efter 5 år.

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Det følger af ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1, at fortjeneste ved afståelse af fast ejendom opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side anskaffelsessummen.

Det er efter praksis anerkendt, at udgifter, der afholdes for at få en lejer til at fraflytte en ejendom, kan fradrages i afståelsessummen. Der skal i den forbindelse bl.a. henvises til LSRM 1979.44.LSR og TfS 1985.637.LSR. I sidstnævnte afgørelse blev der henvist til, at salgssummen havde været betinget af, at lejligheden var frigjort til lejemål.

Det fremgår af købsaftalen af 26. april 2011, punkt 3.3, at ejendommen overtages af køber fri for lejemål senest den 30. april 2011, samt at det endvidere er sælger selv, der forhandler med lejerne i forbindelse med opsigelsen.

Det fremgår videre af punkt 13.1 i købsaftalen, at køber erklærer, at den købte ejendom skal anvendes i erhvervsøjemed, og at der skal ske nedrivning og bebygges et hotel med videresalg for øje. Det ses endvidere af lokalplanen, at der på det pågældende område er mulighed for at opføre hotelvirksomhed.

Det er herefter Landsskatterettens opfattelse, at klageren kan fratrække udgifter til erstatningerne samt advokatomkostninger forbundet hermed ved beregningen af afståelsessummen efter ejendomsavancebeskatningslovens § 4, stk. 1.

Der er henset til, at det har været en betingelse i købsaftalen, at ejendommen blev frigjort for lejemål. Opsigelsen af lejerne anses derfor at have en tilstrækkelig forbindelse med salget af ejendommen til H2 ApS. SKAT har i sagen ikke haft bemærkninger til vilkårene for overdragelsen, herunder købesummen, og der har således for Landsskatteretten ikke været grundlag for at antage, at der ikke er handlet på armslængdevilkår.

Landsskatteretten ændrer herefter SKATs svar til et ja.