Dokumentets metadata

Ejendomsavance - parcelhusreglen - helårsbolig - ikke erhvervet og anvendt som sommerhus

Sagen angik spørgsmålet om, hvorvidt appellanternes avance ved salg af et hus, der var registeret som et enfamilieshus, var skattefri i medfør af den administrative praksis vedrørende ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, om ejendomme der er erhvervet og anvendt som sommerhus/fritidsbolig.Landsretten fandt det ikke ved appellanternes forklaringer og over for et vidnes forklaring bevist, at appellanterne havde købt ejendommen til brug som sommerbolig. Endvidere fandt landsretten, at der henset til appellanternes korte ejertid, påhvilede appellanterne en skærpet bevisbyrde for, at de reelt havde anvendt sommerhuset til private formål. Efter en samlet vurdering fandt landsretten, at appellanternes benyttelse af sommerhuset havde været så begrænset, at denne skærpede bevisbyrde ikke var løftet. Landsretten stadfæstede derfor byrettens dom, hvorved Skatteministeriet blev frifundet.

Parter

A
(Advokat Karin Larsen)

og

B
(Advokat Rene Bjerre)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Clara Trolle)

Afsagt af landsdommerne

Karen Foldager, Michael Ellehauge og Peter Ulrik Urskov (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byretten har den 17. maj 2011 afsagt domme i 1. instans (BS 150-1139/2010 og BS 150-332/2010).

Sagerne har også for landsretten været behandlet samlet.

Påstande

For landsretten har appellanterne, A og B, gentaget deres påstande for byretten.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommene stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Om ejendommens påtænkte anvendelse anførte A´s revisor, IG, i brev af 26. november 2007 til SKAT blandt andet:

"...

Huset har i 2005 været udlejet som sommerbolig for et mindre beløb, ligesom medejer har benyttet det i weekends i efteråret. ...

Huset er for A´s vedkommende købt, for at kunne benytte det som bolig for besøgende familie fra Sydjylland, samt for at få en lejeindtægt på sommerudlejning.

Huset var på købstidspunktet i meget dårlig stand, og for at undgå erstatningskrav fra køberne, har sælger, IA, fået indføjet i skødet, at køberne har erhvervet huset med henblik på nedrivning.

..."

Forklaringer

A og B har afgivet supplerende forklaring for landsretten. Der er endvidere afgivet vidneforklaring af LH og PD.

A har supplerende forklaret, at han købte ejendommen både på grund af sin søn, der har sociale problemer, og fordi han har en restaurant nær huset. Det var også naturligt at leje huset ud. Huset skulle ombygges og renoveres. Der skulle også foretages delvis nedrivning, idet der var planer om at rive annekset ned, ligesom taget skulle have været udskiftet. Han har først under sagen set skemaet "Overdragelse af fast ejendom", der blev udarbejdet af advokat SJ og indsendt til kommunen af ham. Han har ikke et godt forhold til advokat SJ, der i 2006 og 2007 repræsenterede en af hans tidligere ansatte under en ansættelsessag.

Han overnattede en gang i huset sammen med sin søn. I øvrigt blev huset, der lå fantastisk i ...4, brugt til sammenkomster, herunder til en fødselsdagsfest den 17. september 2005. Hårde hvidevarer og brændeovnen skulle udskiftes, og det var derfor, sælger fik lov til at tage disse effekter med. Han husker ikke, om han tog bad i huset. Da han købte huset, var han ikke bekendt med kommunens planer for ejendommen og området. Han og B har benyttet huset i den tid, hvor sælgeren fortsat boede i huset, på den måde, at de mødtes i huset og talte om renoveringen. IA havde sin egen nøgle til huset, mens hun boede der. Han nævnte ikke over for sin revisor, at han også ville bruge huset som bo-træning for sin søn. Ejendommen ...5 købte han 1½ år senere i selskabsregi sammen med B.

B har supplerende forklaret, at han overnattede mere end to gange i huset. Han kom ofte til ...4, også erhvervsmæssigt. Optionsaftalen blev indgået for at få en "reservation" af ejendommen, da der vist var flere mulige købere. Det var i begyndelsen usikkert, om de kunne købe ejendommen, og der var derfor på det tidspunkt ingen grund til at inddrage et pengeinstitut. Han overnattede ikke i huset fra maj til og med august 2005, men brugte huset, hvis IA ikke var der. IA brugte huset 3-4 uger den sommer, men han ved ikke, præcis hvornår hun var der. Han har en enkelt gang overnattet i huset sammen med IJ. Han har også overnattet der sammen med PD, der havde behov for at slappe lidt af. Han har herudover overnattet 3-4 gange i huset. Han har været i huset sammen med ejendomsmægler ME, idet de drak kaffe sammen.

Han og A købte huset som sommerhus. De købte derimod ikke huset som investering med henblik på nedrivning og salg af grunden i forbindelse med kommunens ændrede planer for området. I september 2005 drøftede han med A, om de i stedet for renovering af ejendommen skulle sælge, hvis prisen var god. I forhandlingsforløbet udnyttede han, at NA ved køb af ejendommen kunne opføre 12 og ikke kun 8 lejligheder. Det var derfor, han fik forhandlet så god en pris. Han arbejder stadigvæk en gang imellem i ...4. Hvis han overnatter, bor han på hotel. Ejendommen ...5 blev solgt 2 måneder efter købet, fordi en "bygmester", IP, fra ... viste interesse for huset og de tegninger, han og A havde fået udarbejdet for en renovering af huset. Købet af ...5 var fra begyndelsen et "erhvervsprojekt" med hensyn til forhuset. ...5 blev købt via hans eget og A´s selskaber. IA skulle betale for vandforbruget, selvom hun ikke selv havde brugt al vandet. Han hørte først om kommunens planer efter den 22. juni 2005. Kommunens ændrede planer medførte ikke, at han besluttede at sælge ejendommen.

LH har forklaret, at A er en kammerat. I 2005 boede han i ..., men havde et fritidshus i ...4. Han var den 17. september 2005 til fødselsdagsfest i A´s og B´s hus, hvor de grillede på terrassen. Han overnattede ikke i huset. Herudover har han et par gange været i huset, men det var mere tilfældigt. Huset var lidt simpelt indrettet.

PD har forklaret, at han er cand.oecon. og selvstændig erhvervsdrivende. B er en god ven. Han var i august og september 2005 på besøg i A´s og B´s hus. Han overnattede i huset under et af besøgene eller måske under begge besøg. De spiste ude på restaurant og brugte således vist nok ikke køkkenet. Han var ikke i bad i huset. Huset var sparsomt indrettet og bar præg af, at det skulle bygges om. Han så også tegninger af ombygningen. Huset blev brugt som almindeligt sommerhus.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

A erhvervede i lige sameje med B med overtagelse den 1. maj 2005 ejendommen, ...1, ...4. Ejendommen er beliggende 1,1 km fra A´s bopæl og ca. 200 m fra hans virksomhed. Fra overtagelsesdagen og til den 30. august 2005 blev ejendommen fortsat benyttet som sommerbolig for sælgeren, IA.

Det tiltrædes også efter bevisførelsen for landsretten med samme begrundelse, som byretten har anført, at A og B ikke har løftet bevisbyrden for, at ejendommen blev købt til brug som sommerbolig.

Det ændrer ikke herved, at A og B har forklaret, at de først efter købet blev bekendt med planer for opførelse af lejligheder på grunden og 2 nabomatrikler. Derimod må det efter advokat SJ´s forklaring sammenholdt med de oplysninger, advokaten afgav til kommunen om nedrivning, med vilkårene for overdragelsen af ejendommen og de forskellige oplysninger om formålet med købet lægges til grund, at ejendommen ikke blev erhvervet med henblik på privat anvendelse som sommerbolig.

Henset til A og B´s korte ejertid, inden for hvilken der foregik forhandlinger om salg af ejendommen med henblik på opførelse af et lejlighedskompleks, og deres efterfølgende køb og videresalg af naboejendommen, ...5, påhviler der A og B en skærpet bevisbyrde for, at de reelt har anvendt sommerhuset til privat formål i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2´s forstand.

Som anført af byretten lægges det til grund, at der fra den 30. august 2005 og indtil A og B pr. den 15. oktober 2005 videresolgte ejendommen, ikke er registeret forbrug af hverken vand, el eller varme.

Landsretten finder efter en samlet vurdering, at A´s og B´s benyttelse af sommerhuset i deres korte ejertid har været så begrænset, at A og B ikke har løftet denne skærpede bevisbyrde.

Landsretten stadfæster derfor byrettens domme.

Efter sagernes udfald sammenholdt med parternes påstande skal A og B hver især betale sagsomkostninger for landsretten til Skatteministeriet med 60.000 kr. inkl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand.

Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagernes økonomiske værdi og omfang, herunder at sagerne har været behandlet sammen.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens domme stadfæstes.

Appellanterne, A og B, skal hver især betale sagens omkostninger for landsretten til indstævnte, Skatteministeriet, med 60.000 kr.

De idømte sagsomkostninger skal betales inden 14 dage og forrentes efter rentelovens § 8 a.