Dokumentets metadata

Vedligeholdelsesudgifter mv. ved lejers fraflytning af lejemål - Anpartsregler - overskud ved udlejning af lejlighed i ejersammenslutning, der også har moteldrift

Udlejning af ejerlejlighed i ejersammenslutning, hvor ejeren ifølge vedtægterne var forpligtet til at stille sin ejerlejlighed til rådighed for udlejning i forbindelse med moteldrift gennem ejersammenslutningen, blev ikke anset for erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed. Landsskatteretten henså særligt til, at ejeren ifølge vedtægterne ikke havde været afskåret fra at disponere over lejligheden, ligesom det ikke var godtgjort, at lejligheden ikke havde været benyttet privat af ejeren. Lejligheden var herefter ikke omfattet af anpartsreglerne i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, 1. led, og § 13, stk. 6. Resultatet ved udlejning af lejligheden var kapitalindkomst og skulle opgøres efter ligningslovens § 15 O. Landsskatteretten fandt endvidere, at diverse udgifter til forbedring af en ejendom ikke kunne fratrækkes efter statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Klagen skyldes, at skattemyndighederne ikke har godkendt fradrag for diverse udgifter i forbindelse med istandsættelse af ejendommen X. Der klages endvidere over, at myndighederne har anset lejligheden Y for en privat bolig, hvorved udlejningsresultatet er beskattet som kapitalindkomst.

Landsskatterettens afgørelse

Personlig indkomst

• Ikke godkendt fradrag for udgift til antenneanlæg 8.500 kr.
• Fradrag for udgifter til tæpper og skabe vedr. ejendommen X er alene godkendt med 2.981 kr. Forhøjelse herefter 26.831 kr.
• Ikke godkendt fradrag for udgifter til lofter i ejendommen X 8.421 kr.
• Ikke godkendt fradrag for udgifter til døre i ejendommen X 3.930 kr.
• Fradrag for udgifter til køb af brugt køleskab og komfur til ejendommen X er alene godkendt med skønsmæssigt 2.000 kr.
• Fradrag for udgifter vedr. el-installationer i ejendommen X er alene godkendt med skønsmæssigt 774 kr. Forhøjelse herefter 9.226 kr.
• Fradrag for maling og tapet ejendommen X er alene godkendt med skønsmæssigt 50 %. Forhøjelse herefter 4.773 kr.
• Ikke godkendt fradrag for underskud af udlejning af lejligheden Y, da udlejningen ikke er anset for erhvervsmæssig 5.716 kr.

Kapitalindkomst

• Ansat overskud ved udlejning af lejligheden Y 3.800 kr.

Landsskatteretten stadfæster skatteankenævnets afgørelse.

Ad diverse udgifter vedr. ejendommen X.

Sagens oplysninger

Det fremgår, at klageren har drevet en mindre virksomhed med udlejning af ejendommen, fortrinsvis enfamilieshuse.

Klageren erhvervede ejendommen X den 1. maj 1996. Ejendommens stueetage og have blev indtil oktober 1997 udlejet til den tidligere ejer. I perioden fra den 1. august 1998 og til den 1. juni 1999 var stueetagen og haven udlejet til B. Ejendommens kælder var udlejet til tredjemand.

Ejendommens stueetage og have blev herefter annonceret til udlejning til anden side, men klageren og hans hustru flyttede selv ind i ejendommen den 1. juli 1999 i forbindelse med, at familiens tidligere bolig blev solgt.

Klageren har over for skattemyndighederne forklaret, at de foretagne fradrag vedrører udgifter, der er afholdt i forbindelse med B’s fraflytning fra lejemålet, idet B nærmest har vandaliseret ejendommen i hans lejeperiode.

Skattemyndighederne har ved opgørelsen af klagerens indkomst for 1999 alene anset klageren for berettiget til at foretage fradrag for en del af de selvangivne udgifter, jf. statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a.

Myndighederne har som begrundelse for afgørelsen henvist til punkt 6.2.3 til og med punkt 6.2.8 i skatteforvaltningens revisionsrapport:

”6.2 Reparation efter lejer

Der er fra A oplyst, at lejerne for stueetagen havde raseret lejligheden. Gulvtæpperne havde de af A fået lov til at rive af såfremt, at de lagde nye gulvtæpper på. Det havde de ikke gjort. Et af de skabe, som tilhørte lejligheden havde de taget med, da de flyttede. Desuden havde de ikke vedligeholdt haven.

De fratrukne udgifter har A og hans revisor skønnet at det ville løbe op i såfremt, at der evt. skulle en anden lejer ind i lejligheden. A har desuden oplyst, at han har brugt mange flere penge på at få huset i samme stand, som det var før de flyttede ind.

Der er ikke fremlagt nogen form for dokumentation eller sandsynliggørelse for de nævnte ødelæggelser.

6.2.1 Køkken

I regnskabet er der fratrukket en udgift til køkken for i alt kr. 3.049. Udgiften vedrører diverse håndgreb m.v. købt hos trælastforretning.

Intet at bemærke.

6.2.2 Vinduer i kælderen

Der er efterfølgende fra A begæret fradrag for ikke fratrukket udgift til isættelse af nye vinduer i kælderen. Samlet udgift fra vinduer og døre lyder på kr. 11.992.

Henset til vejledende retningslinier udarbejdet af T og S- Regionen er levetiden for plastikvinduer 50 år. Set i forhold til ejertiden gives der et fradrag på 4/50- del af kr. 11.992. Godkendt skønnet fradrag for afholdt udgifter til vinduer i kælderen på kr. 1.000.

Ændringen giver en nedsættelse af indkomsten på kr. 1.000

6.2.3 Antenneanlæg

Der er oplyst, at det daværende antenneanlæg var så dårligt, at det bedste var at lave det fra bunden. Afholdt udgift på i alt kr. 8.500.

I henhold til afskrivningslovens § 15 stk. 4 er der ikke fradrag for særlige installationer i en- og tofamilieejendomme.

Ændringen giver en forhøjelse af indkomsten på kr. 8.500

Ifølge A burde der gives fradrag på kr. 2.500, som svarer til køb af en ny antenne. Den samlede udgift på kr. 8.500 er incl. parabolanlæg. Fordelerkassen og ledningerne var ødelagt af lejerne. Det virkede ikke.

Henset til ejertiden på 4 år og den manglende dokumentation for, at det er lejer, der har ødelagt antenneinstallationen, anses der ikke at være grundlag for at indrømme fradrag for udgiften eller dele heraf.

6.2.4 Tæpper og skab

De fraflyttede lejere havde faet lov til at rive de daværende tæpper af, såfremt at de lagde nye gulvtæpper på. Dette havde de ikke gjort, hvilket forårsagede, at brædderne i stueetagen blev ramponeret. På baggrund af dette skulle A have lagt nye brædder på, men valgte i stedet at lægge nye tæpper ovenpå de ramponerede brædder.

Der er ifølge regnskabet fratrukket en samlet udgift på i alt kr. 29.812. Heraf er de kr. 22.212 vedrørende pålægning af gulvtæpper incl. 2 garderobeskabe for kr. 5.190.

Derudover er der en udgift på kr. 1.500 til køb af et skab, som er erstatning for det skab, som lejerne tog med da de flyttede.

Det resterende beløb vedrørende køb af diverse materiale.

Idet ejendommen ikke var nyistandsat ved udlejningens påbegyndelse (ifølge lejeaftalen) godkendes et skønnet fradrag på 10 % af de afholdte udgifter. Det vil sige, at fradraget bliver kr. 2.981.

Ændringen giver en forhøjelse af indkomsten på kr. 26.831

Der er oplyst, at ca. ½-delen af stueetagen var pålagt med tæpper, den resterende del var brædder. Disse brædder var ødelagt af lejer. A ville have haft afslebet brædderne, men disse var så ramponeret og samtidig med at dette ville "løbe op" i samme beløb som nye tæpper, valgte de at pålægge tæpper — ca. 100 m².

Både A og hans revisor ytrede mening om, at der minimum skulle gives fradrag for nye tæpper, svarende til værdien af tæpper ved genudlejning, mellem kr. 12.000 — 15.000.

Vort oprindelige opfattelse fastholdes, idet der ikke er fremlagt nogen form for dokumentation for at lejer har forårsaget ekstraordinære ødelæggelser.

6.2.5 Lofter

Ifølge regnskabet er der fratrukket en udgift til lofter på kr. 9.001.

I henhold til ejendomsregistreret ses at ejendommen er opført i 1937. Lofterne har derfor en levetid på 62 år. Sammenholdt med den tid du har udlejet! ejet ejendommen, hvilket er 4 år, gives der et skønnet fradrag på 4/62- del afkr. 9.001. Godkendt skønnet fradrag for afholdte udgifter til loft bliver så kr. 580.

Ændringen giver en forhøjelse af indkomsten på kr. 8.421.

Der blev på mødet oplyst, at det tidligere loft havde siddet der i ca. i 8 år. Det var tidligere ejer, der havde sat nyt op. Loftet var rustik loft. Loftet var plettet, men kunne dog evt, males. Simon oplyste, at ved en evt. genudlejningen ville disse være blevet udskiftet.

Eftersom loftet alene er udskiftet på grund af pletter, som kunne males, fastholdes vort oprindelige forslag.

6.2.6 Døre

Udgiften til køb af døre lyder ifølge regnskabet på kr. 4.200.

I henhold til ejendomsregistreret ses at ejendommen er opført i 1937. Dørene har derfor en levetid på 62 år. Sammenholdt med den tid du har udlejet/ejet ejendommen, hvilket er 4 år, gives der et skønnet fradrag på 4/62- del af kr. 4.200. Godkendt skønnet fradrag for afholdte udgifter til loft bliver så kr. 270.

Ændringen giver en forhøjelse af indkomsten på kr. 3.930

Ved en evt. genudlejning ville 4 døre være blevet udskiftet. A oplyste, at der tidligere havde siddet mahognidøre i. Disse ville man gerne have ladet sidde i, men dørene var ødelagt af lejeren. A og hans revisor mener, at der skulle være fuld fradrag for udgiften.

Henset til ejertiden på 4 år og den manglende dokumentation for at det er lejer, der har ødelagt dørene, anses der ikke at være grundlag for at indrømme fradrag for udgiften eller dele heraf.

6.2.7 El-installationer

Der er ifølge regnskabet fratrukket en udgift til el-installationer på i alt kr. 12.000. Beløbet er ifølge A et skøn over, hvad det har kostet at lave de gamle installationer. Skønnet er udarbejdet af et elfirma.

I henhold til ejendomsregistreret ses at ejendommen er opført i 1937. El-installationerne har derfor en levetid på 62 år. Sammenholdt med den tid du har udlejet! ejet ejendommen, hvilket er 4 år, gives der et skønnet fradrag på 4/62-del af kr. 12.000. Godkendt skønnet fradrag for afholdt udgifter til el-installationer bliver så kr. 774.

Skrivelse fra advokat C modtaget den 2 0/4-2001. Ifølge skrivelsen har A angiveligt haft udgifter til indkøb af komfur og køleskab til erstatning for det den tidligere lejer fraflyttede (umuligt at rengøre). Udgiften kan dog ikke overstige det indkøb af tilsvarende brugt materiel ville koste. Vi godkender derfor et skønsmæssigt udgift på køb af en brugt komfur og køleskab på kr. 2.000, som yderligere fradragsberettiget. Den skønsmæssige værdi er ansat med udgangspunkt i markedspriserne for brugte hårde hvidevarer (gul og gratis).

Ændringen giver en forhøjelse af indkomsten på 9.226

Udgiften til el-installationer lød samlet på kr. 60.000. En fagmand havde vurderet, at 115 del af udgiften ville svarer til de ting man ville have lavet, såfremt ejendommen skulle genudlejes. De tidligere installationer var ca. 25-30 år gamle, men disse var ødelagt af lejeren. Lejeren havde sågar klippet nogle ledninger over.

Henset til ejertiden på 4 år og den manglende dokumentation for at det er lejer, der har ødelagt el-installationen, anses der ikke at være grundlag for at indrømme yderligere fradrag for udgiften eller dele heraf end hvad, der ovenstående er anført.

6.2.8 Maling og tapet

Udgiften til maling og tapet er ifølge regnskabet på kr. 9.547.

Idet ejendommen ikke var nyistandsat ved udlejningens påbegyndelse (ifølge lejeaftalen) godkendes et skønnet fradrag på 50 % af de afholdte udgifter. Det vil sige, at fradraget bliver kr. 4.774.

Ændringen giver en forhøjelse af indkomsten på kr. 4.773.

A oplyste, at udgiften alene vedrørte køb af materialer. A har selv malet og tapetseret. Udgiften ville også have været endnu højere, såfremt at han havde haft en fagmand til det. De mente ikke, at udgiften var urealistisk.

Vort oprindelige opfattelse fastholdes, idet der ikke er fremlagt nogen form for dokumentation for at lejer har forårsaget ekstraordinære ødelæggelser.”

Efterfølgende har skattemyndigheden under hensyntagen til omstændighederne ved den tabte mulighed for at tilbagetage lejerens depositum på 10.800 kr. og de udokumenterede oplysninger om den fraflyttede lejers ødelæggelser m.v. accepteret et skønnet fradrag for tab svarende til depositummet på 10.800 kr. – yderligere accepteret fradrag på 2.000 kr. i forbindelse med udskiftning af hvidevarer, pkt. 6.2.7. Der er herefter godkendt yderligere fradrag på 8.800 kr.

Klagerens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at følgende fradrag godkendes:

Repræsentanten har nedlagt subsidiær påstand om, at Landsskatteretten godkender udgiftsfradrag efter et skøn.

Det er forklaret, at klageren havde lejet lejligheden på ejendommen X ud til B, og at klageren i forbindelse med B’s fraflytning konstaterede, at lejligheden var blevet meget medtaget grænsende til det vandaliserende. Klageren gik herefter i gang med at opgøre de erstatningskrav, han skulle gøre gældende over for B. Der var tale om beskadigelser på lofter / etageadskillelse, indvendig trapper og døre, vinduer / udvendig døre og gulve.

Desværre var klageren ikke opmærksom på 14-dages reglen i lejelovens § 98, stk. 2. Først da klageren efterfølgende rettede henvendelse til advokat om sit krav mod lejeren blev klageren opmærksom på lejelovens regler. Der blev forsøgt fremsat et så stort krav, at klageren kunne modregne i det ved lejemålets etablering indbetalte depositum. Som følge af, at fristen i lejeloven var overskredet, udtog B stævning mod klageren for at få tilbagebetalt depositum, hvilket klageren ikke kunne undgå pga. lejelovens § 98, stk. 2. En vurdering af B’s økonomi og holdning førte til, at en civil retssag aldrig ville kunne betale sig.

Klageren forsøgte at leje lejeligheden ud igen og indrykkede i den forbindelse en annonce i lokalavisen. Midt i bestræbelserne på at leje lejligheden ud til en ny lejer, blev klageren kontaktet af en person, som søgte en tilsvarende bolig som den bolig klageren boede i med sin familie. Klageren forlangte 1.250.000 kr. for boligen og køberen accepterede. Klageren og familien ville herefter flytte til lejligheden på ejendommen X.

Repræsentanten har gjort gældende, at det ikke skattemæssigt bør komme klageren til skade, at han ikke var opmærksom på de civilretlige regler i lejelovens § 98, at Landsskatterettens kendelse af 25. september 1997, TfS 1997.785, støtter klagerens sag, at der ifølge ligningsvejledningen E.K.2.3 gives fradrag i den personlige indkomst for faktiske vedligeholdelsesudgifter, der relaterer sig til udlejningsperioden samt at klageren i den foreliggende sag med meget stor sandsynlighed ville have kunne fået erstatning efter lejelovens regler, hvis kravet var fremsat indenfor tidsfristen.

Klageren har henvist til diverse erklæringer m.m., herunder:

• Erklæring fra den tidligere lejer af ejendommen, hvor det erklæres, at lejligheden og haven var pæn og velholdt, da denne blev overtaget af de nyere lejere men ramponeret, da disse fraflyttede.
• Erklæring fra lejeren af ejendommens kælder, hvor det erklæres, at der i den sidste lejers tid var meget uro og at lejligheden og haven ikke blev passet, hvorved lejligheden blev meget ramponeret.Erklæringer fra diverse håndværkere, som skulle foretage udbedringerne efter den fraflyttede lejer.
• Redegørelse af 19. april 2001 fra advokat C, hvoraf det fremgår, at klageren på grund af lejelovens § 98, stk. 2, ikke kunne komme igennem med sine krav over for den tidligere lejer vedrørende de skader, der var udøvet på ejendommen i udlejningsperioden.
• Stævning udtaget på vegne af B mod klageren. Klageren søges tilpligtet at anerkende, at tilbageholdt depositum skal tilbagebetales til B.
• Fotografier af boligen ejendommen X.
• Tilstandsrapport fra april 1996.

Det følger af statsskattelovens § 6, stk. 1, litra a, at der er fradragsret for udgifter til vedligeholdelse af den skattepligtiges indkomstgivende ejendele, hvorimod udgifter til forbedringer ikke er fradragsberettigede, jf. statsskattelovens § 6, stk. 2.

Ved sondringen mellem vedligeholdelse og forbedring gælder, at udgifter der er medgået til at sætte ejendommen i bedre stand, end den var i ved erhvervelsen ikke anses for fradragsberettigede forbedringsudgifter. Derimod anses udgifter, der er afholdt til genopretning af den forringelse af ejendommen, der er sket i ejertiden, for fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter. Der vil herefter alene kunne godkendes fradrag for den del af udgifterne til istandsættelse af ejendommen X, der kan anses for medgået til vedligeholdelse af ejendommen i udlejningsperiode eller reetablering af ejendommen efter lejerens fraflytning.

Landsskatteretten finder ikke grundlag for at godkende fradrag for udgifter udover de af skattemyndighederne allerede godkendte udgiftsfradrag. Retten har herved henset til, at det ud fra de foreliggende oplysninger må antages, at langt hovedparten af udgifterne er medgået til egentlig forbedring af den pågældende ejendom, idet det ikke ved det fremlagte materiale kan anses for dokumenteret eller tilstrækkeligt sandsynliggjort, at der i udlejningsperioden er forvoldt så omfattende skader og ødelæggelser på det udlejede som påstået.

Den påklagede afgørelse vil herefter være at stadfæste på disse punkter.

Ad lejligheden Y.

Sagens oplysninger

Det fremgår af sagens oplysninger, at klageren ejer lejligheden Y. Ifølge vedtægterne for Ejersammenslutningen skal Ejersammenslutningen drive motelvirksomhed og varetage medlemmernes interesse som ejerlejlighedsejere. Det fremgår videre af vedtægterne, at medlemmerne er forpligtet til at stille deres ejerlejlighed til rådighed for udlejning i forbindelse med moteldrift gennem Ejersammenslutningen.

Ejerne kan reservere deres lejlighed til eget brug, men skal være opmærksomme på, at der ikke er lige gode muligheder herfor på alle tidspunkter af året (højsæson m.v.). Ejeren kan ikke regne med altid at få sin egen lejlighed – det tilstræbes dog. Hvis der i højsæsonen ønskes booking-garanti, betales 75 % af den til enhver tid fastsatte udlejningspris. Bortset fra rengøring og el betaler ejeren ikke for brug af lejligheden. Ejersammenslutningen omfattede i alt 42 lejligheder.

Samtlige indtægter og udgifter i ejersammenslutningen fordeles efter fordelingstal med 1/42.

Klageren medregnede ved opgørelsen af sin personlige indkomst for indkomståret 1999 underskud vedrørende udlejning af lejligheden med 5.716 kr. Det selvangivne underskud af udlejningen er opgjort som følger:

Endvidere har klageren selvangivet overskud af egen bolig med 1.700 kr.

Skattemyndighederne har skattemæssigt anset lejligheden for at være en privat bolig, hvorved udlejningsresultatet er kapitalindkomst. Der er til støtte herfor henvist til revisionsrapporten, hvoraf fremgår:

”Ejendommen Y

Der er for ejersammenslutningen lavet et særskilt regnskab. Regnskabet er udarbejdet af et revisionsfirma.

Der er ifølge regnskabet fratrukket et negativt resultat på kr. 5.716 incl. renteudgifter.

Opgørelse af resultat ved udlejning af lejlighed Y er opgjort som følgende:

Lejligheden Y er skattemæssigt at se for at være en privat bolig. Der er selvangivet korrekt overskud af ejerbolig. Udlejningsresultatet skal derfor indgå/ beskattes som kapitalindkomst.

Da en opgørelse og fordeling af faktiske udgifter anses for at være yderst svært at håndtere, bør det tilbydes A at anvende den såkaldte kr. 7.000/ 40 %- regel i forbindelse med opgørelse af overskuddet ved udlejning jf. ligningslovens § 15 0:

Da vi er bekendt med at bruttolejeindtægten kan være fejlbehæftet (forbrugsindtægter indgår som et nettobeløb), tages der forbehold for, at en anden opgørelsesmetode kan kræves anvendt fremover.

Der er fra A oplyst, at der ligger ansøgninger hos kommunen til bedømmelse af om lejlighederne kunne få sommerhusstatus. Dette er dog ikke endelig afgjort. Senere indgår alle lejligheder under samme vedtægter. Angående, om ovenstående opgørelsesmetode vil accepteres fra deres side vender revisoren tilbage med.

Efter aftale med revisor den 7/6-01 accepteres efter omstændighederne ovenstående opgørelse, men der tages forbehold for anmodning om genoptagelse inden for gældende 3 års forældelsesregler jf. skattestyrelseslovens § 4 stk. 3.”

Klagerens repræsentant har over for Landsskatteretten nedlagt påstand om, at der er tale om erhvervsmæssig udlejning, hvorved resultatet af ejendommen Y -5.716 kr. er personlig indkomst. Repræsentanten har særligt henset til, at lejlighederne ikke har sommerhusstatus, at lejlighederne skal udlejes gennem Ejersammenslutningen, at ejerne ingen fortrinsret har til brug af lejlighederne samt at anvendelse af lejlighederne i højsæsonen medfører lejebetaling til Ejersammenslutningen.

Der er til støtte for påstanden videre henvist til følgende bilag:

• Generalforsamlingsprotokol af 24.02.2001 hvor det fremgår, at området er reguleret af Hotel- og Restaurationslovgivningen og at en ændring af ejerlejlighedernes status til sommerhuse ikke er forenelig med Hotel- og Restaurationslovgivningen.
• Vedtægter for ejersammenslutningen, hvoraf fremgår, at der er tale om en erhvervsvirksomhed.
• Byplanvedtægt nr. xx for Kommunen.

Bestemmelsen i personskattelovens § 4, stk. 1, nr. 10, 1. led, vedrørende anpartsvirksomhed omfatter indkomst ved selvstændig erhvervsvirksomhed. når antallet af ejere er større end 10, og den skattepligtige ikke deltager i virksomhedens drift i væsentligt omfang. Ifølge vedtægterne for ejersammenslutningen fordeles lejeindtægterne og vedligeholdelsesudgifter, såvel indvendige som udvendige, mellem de 42 lejligheder. Investeringen i ejersammenslutningen er derfor omfattet af anpartsreglerne, herunder underskudsbegrænsningsreglen i personskattelovens § 13, stk. 6, hvilket dog forudsætter, at investors udlejningsvirksomhed er erhvervsmæssig.

Landsskatteretten er enig med skattemyndighederne i, at der ikke er grundlag for at anse udlejningen af lejligheden Y, for at være erhvervsmæssig udlejningsvirksomhed, idet klageren ifølge vedtægterne for ejersammenslutningen, ikke har været afskåret fra at disponere over lejligheden, ligesom det ikke er godtgjort, at den ikke har været benyttet privat af klageren. Det forhold, at lejligheden ikke har haft status som sommerhus ændrer ikke herved. Klageren er herefter ikke omfattet af anpartsreglerne. Da retten endvidere kan tilslutte sig myndighedernes opgørelse af overskuddet efter ligningslovens § 15 O, stadfæstes den påklagede afgørelse også på dette punkt.