Dokumentets metadata

Afskrivning bygninger - 2 bygninger med indre gennemgang, hvoraf den ene blev nedrevet efter erhvervelsen

Et selskab erhvervede en ejendom, der bestod af to bygninger, hvoraf den ene blev nedrevet efter erhvervelsen. Da der var en naturlig gennemgang mellem bygningerne ved erhvervelsen, ansås bygningerne for én bygning i afskrivningslovens forstand. Ved opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for den erhvervsmæssige del af bygningen på grundlag af areal kunne ikke medtages det nedrevne bygningsafsnit.

Klagen vedrører indkomstansættelsen på følgende punkt.

Det er oplyst, at selskabet ved slutseddel af juli 1998 og med overtagelse pr. 1. februar 1999 erhvervede ejendommen for 7.500.000 kr. kontant.

Købesummen blev fordelt således jf. skødet:

Ejendommen bestod ved købet af 2 bygninger jf. BBR:

Bygningerne blev anvendt således:

Det er oplyst, at bygning 2, blev nedrevet i marts/april 1999. Der blev herefter foretaget en renovering af den resterende bygning, og der blev endvidere opført en ny bygning i stedet for den nedrevne bygning.

Selskabet har selvangivet en afskrivningsberettiget bygningsværdi på 3.365.365 kr.

Selskabsbeskatningen har anført, at bygning 1 og bygnign 2 i afskrivningslovens forstand er én bygning, idet der er en naturlig gennemgang mellem bygningerne.

Anskaffelsessummen for bygninger, 4.300.563 kr., er herefter fordelt således på grundlag af areal:

Selskabsbeskatningen har herefter godkendt et afskrivningsgrundlag på 1.514.581 kr., idet der ikke kan afskrives på bygning 2, som er nedrevet.

Selskabets advokat gør over for Landsskatteretten gældende, at det selvangivne afskrivningsgrundlag på 3.365.365 kr. bør forhøjes til 3.480.540 kr.

Advokaten har bl.a. anført:

”Bygning 2 har for A A/S (køber) haft en værdi på kr. 0 eller nærmest en negativ værdi.

Dette skyldes bl.a. følgende forhold:

Bygningen var kondemneret og ubeboelig for mennesker.

Det var lige fra starten at forhandlingerne mellem A A/S og sælger hensigten, at A A/S ville rive bygningen ned.

A A/S rev rent faktisk også bygningen ned lige efter overtagelsen og i samme indkomstår, som A A/S erhvervede bygningen.

Bygningen havde nærmest en negativ værdi for A A/S, da der var forbundet væsentlige nedrivningsomkostninger med erhvervelsen af bygningen.

En erhvervsboligejendomsmægler har vurderet, at bygningen har en værdi tæt på kr. 0.

Bygning 1 var ikke kondemneret og beboelig for mennesker, hvorfor denne bygning klart havde en væsentlig værdi for A A/S svarende til kr. 4.300.563.

Det var fra påbegyndelsen af forhandlingerne om A A/S’s erhvervelse af ejendommen hensigten, at A A/S ville nedrive bygning 2 med henblik på nyopførsel af beboelige bygninger.

Det har således lige fra påbegyndelsen af A A/S’s forhandlinger om erhvervelse af bygningerne fra C (sælger) været en klar forudsætning, at bygning 2 havde en værdi på kr. 0, da det alene er grunden, der havde en værdi for køber.

Bygning 2 havde således nærmest en negativ værdi for A A/S, da der var forbundet væsentlige nedrivningsomkostninger med erhvervelsen af bygningerne, og disse nedrivningsomkostninger blev rent faktisk også afholdt i samme indkomstår, som A A/S erhvervede bygningen.

Værdien af bygningen fremgår bl.a. af ejendomsmæglers vurdering af 12. maj 1998. I vurderingen er anført ”at bygningen trænger til en del vedligeholdelse og især sidebygningen trænger til en total renovering, hvorfor værdien af denne er meget liebhaveragtig og p.t. vurderes at være tæt på grundværdi."

Det fremgår således af vurderingen af 12. maj 1998, at værdien af Bygning 2 udgør en værdi tæt på grundværdien, det vil sige tæt på kr. 0.

Vurderingen er indhentet før slutsedlens underskrivelse, og vurderingen er foretaget af en uvildig part, der ikke har haft noget at gøre med selve indgåelsen af ejendomshandlen. Der er således tale om en uafhængig vurdering, hvorfor det kan lægges til grund, at værdien af bygning 2 udgør kr. 0 eller et beløb tæt på kr. 0.

I skrivelse af den 5. juli 2000 fra en arkitektgruppe, fremgår det, at ”Bygning 2 stod imidlertid ikke til at redde. Bygningen blev for godt en snes år siden kondemneret og erklæret ulovlig at anvende til beboelse og ophold for mennesker. Bygningens tag var allerede dengang utæt som en si. Tagkonstruktionen var udført med en højst utraditionel hængekonstruktion, som totalt skulle udskiftes for at kunne anvendes. Der har i en menneskealder ikke været ofret én krone på vedligeholdelse. Bygningen var derfor stærkt angrebet af ægte hussvamp. Trods protester fra den lokale bevaringsforening, var Kommunen derfor klart enige med os om nødvendigheden af, at denne bygning blev fjernet, og erstattet af en ny.”

Sælgeren af bygning 2 har efter overdragelsen af bygningerne til A A/S erklæret, at det var sælgers vurdering, at bygning 2 havde en værdi på mellem kr. 500.000 - 1.000.000 for sælger. At bygningen måske havde en vis værdi for sælger, ændrer imidlertid ikke på, at bygningen havde en værdi på kr. 0 eller negativ værdi for A A/S, som jo alene erhvervede bygningen med der hensigt at rive den ned og også straks gjorde dette efter overtagelsen, hvilket bl.a. indebar afholdelse af væsentlige nedrivningsomkostninger.

Én eller to bygninger.

Det er vor vurdering, at det ikke har betydning i nærværende sag, om bygning 1 og bygning 2 er at anse for én eller to bygninger, da det afgørende i sagen er, at hele anskaffelsessummen på kr. 4.300.563 for bygningerne skal henføres til bygning 1, mens kr. 0 skal henføres til bygning 2.

Hvis der er tale om to bygninger i skattemæssig henseende, er det klart, at der skal foretages en særskilt vurdering af, hvilken andel af anskaffelsessummen for bygningerne på kr. 4.300.563, der skal henføres til hver bygning på anskaffelsestidspunktet. Fordelingen skal foretages ud fra handelsværdien af bygningerne på anskaffelsestidspunktet, dvs. kr. 4.300.563 skal henføres til bygning 1 og kr. 0 til bygning 2.

Vurderingen af, om der er tale om én bygning i skattemæssig henseende, skal foretages ved udgangen af indkomståret, dvs. pr. 30. april 1999, jf. Landsskatterettens afgørelse refereret i TfS 1984.474. Det er således ukorrekt, når skattemyndighederne anfører i sagsfremstillingen, at "Bygningerne er efter praksis omkring én eller flere bygninger i afskrivningslovens forstand, at betragte som én bygning. Dette som følge af, at der var naturlig gennemgang mellem bygningerne. Møbelforretningen havde f.eks. lokaler både i bygning 1 og bygning 2.". At der er en naturlig gennemgang mellem bygningerne får således ikke betydning, da bygning 2 er nedrevet ved udgangen af indkomståret, hvor vurderingen af, om der foreligger én eller to bygninger skal foretages, jf. TfS 1984.474.

Hvis Landsskatteretten er af den opfattelse, at der er tale om én bygning i skattemæssig henseende, skal den korrekte fordeling, af, hvilken andel af anskaffelsessummen på kr. 4.300.563 kr., der skal henføres til henholdsvis bygning 1 og bygning 2 i den konkrete situation foretages på nedrivningstidspunktet.

Dette medfører, at hvis der er tale om en én bygning, så skal værdien af den nedrevne bygning på nedrivningstidspunktet fragå i anskaffelsessummen for hele bygningen, dvs. bygning 1 og bygning 2. Da værdien af den nedrevne bygning udgør kr. 0 på anskaffelsestidspunktet og helt utvivlsomt udgør kr. 0 på nedrivningstidspunktet, skal kr. 0 fragå i anskaffelsessummen på nedrivningstidspunktet. Den skattemæssige værdi af bygning 1 udgør således også i denne situation anskaffelsessummen på 4.300.563 kr.”

Landsskatterettens kontor har under sagens behandling indstillet ansættelsen stadfæstet. Denne indstilling er tiltrådt af Told- og Skattestyrelsen.

Advokaten er gjort bekendt med kontorindstillingen og Told- og Skattestyrelsens udtalelse i sagen.

Advokaten har hertil anført, at han finder det nødvendigt at påpege en væsentlig hjemmelsmangel i den skatteansættende myndigheds kendelse i sagen.

”Den dagældende (og nugældende) afskrivningslovs regler om reduktion af afskrivningsgrundlaget for én bygning er symmetrisk opbygget, sådan at forstå, at det resterende afskrivningsgrundlag for en delvist nedrevet bygning (dvs. hvor en selvstændig bygningsdel nedrives) reduceres i samme omfang, som der indrømmes nedrivningsfradrag for den nedrevne del af bygningen.

Reglerne om nedrivningsfradrag og tilsvarende reduktion i afskrivningsgrundlaget for den resterende bygningsdel er således udtryk for en ret for skatteyderen til at accelerere bygningsafskrivningen, sådan af forstå at skatteyderen efter anmodning herom bliver berettiget til at foretage en straksafskrivning af den nedrevne del af bygningen, mens afskrivningen på den resterende del af bygningen herefter fortsættes med den sædvanlige afskrivningstakt.

Den nævnte praksis om nedrivningsfradrag for en del af en bygning er en undtagelse til den altovervejende hovedregel om, at der skal ske almindelig afskrivning af en bygningsskattemæssige anskaffelsessum, indtil bygningen nedrives helt eller afhændes. Hjemlen til at indrømme skatteyderen nedrivningsfradrag i forbindelse med delvis nedrivning af en bygning kan ikke direkte læses af ordlyden i den dagældende afskrivningslovs § 25, men er indført ved Landsskatterettens praksis i Meddelelser fra Landsskatteretten 1979 nr. 108. Denne praksis er senere blevet stadfæstet ved TfS 1984.116 LSR, TfS 1989.408 LSR og TfS 1999.92 LSR.

Den pågældende praksis må derved siges at være blevet en del af dansk ret.

Der findes derimod ingen trykt praksis, der tilsiger, at der kan ske reduktion af det skattemæssige afskrivningsgrundlag (den regulerede anskaffelsessum for bygningen) i tilfælde, hvor skatteyderen ikke er blevet indrømmet et nedrivningsfradrag i forbindelse med en delvis nedrivning af en bygning. Det er det, ligningsmyndigheden i nærværende sag giver udtryk for, der skal ske.

Som nævnt er formålet med reglerne om nedrivningsfradrag at forlene skatteyderen med en accelereret afskrivningsmulighed i forbindelse med nedrivning af en ejendom. Det er på den baggrund min opfattelse, at reglen om en heraf følgende reduktion af afskrivningsgrundlaget ikke kan strækkes så vidt, at den kan bringes i anvendelse ved en delvis nedrivning af en bygning, når der ikke indrømmes skatteyderen et nedrivningsfradrag. En sådan fortolkning af reglen vil være i strid med reglens formål.

I forbindelse med nærværende sag har ligningsmyndigheden i sagsfremstillingen i sin kendelse af 11. april 2000 anført, at bygningsafsnittet bygning 2 i relation til afskrivningsloven er en del af en samlet bygning. Under henvisning til det ovenfor anførte, finder jeg derfor ikke, at den dagældende (eller nugældende) afskrivningslov indeholder hjemmel til den reduktion af afskrivningsgrundlaget, ligningsmyndighedens kendelse er udtryk for, fordi min klient hverken har anmodet om -, har taget -, eller har mulighed for at få et nedrivningsfradrag for den nedrevne bygningsdel.

Sagen er derfor principiel, idet der vil være tale om en ny praksis til skade for skatteyderen, hvis ligningsmyndighedens kendelse stadfæstes.

Min klients anbringender i sagen kan herefter kort opsummeres som følger:

Hvis Landsskatteretten måtte finde, at der på tidspunktet for anskaffelsen var tale om 2 bygninger i afskrivningslovens forstand:

1. Den skattemæssige fordeling af anskaffelsessummen skal foretages på grundlag af handelsværdien for hver af bygningerne på anskaffelsestidspunktet. Da den nedrevne bygning utvivlsomt var værdiløs, skal hele anskaffelsessummen henføres til den ikke nedrevne bygning.

Hvis Landsskatteretten måtte finde, at der i afskrivningslovens forstand er tale om én bygning på overdragelsestidspunktet:

2. Allerede fordi kun en del af bygningen er nedrevet, og der ikke er indrømmet nedrivningsfradrag, indeholder den dagældende afskrivningslov ikke hjemmel til at reducere afskrivningsgrundlaget (den samlede skattemæssige anskaffelsessum), jf. det ovenfor anførte.

3. Subsidiært:

Fordelingen af den skattemæssige anskaffelsessum på bygningsdelene skal ske med udgangspunkt i de faktiske forhold ultimo indkomståret 1999, hvor den ene bygning allerede var nedrevet, hvorfor hele anskaffelsessummen skal henføres til den ikke-nedrevne bygningsdel, jf. Landsskatterettens praksis i TfS 1984.474 LSR.

4. Mere subsidiært:

Fordelingen af anskaffelsessummen mellem de 2 bygningsdele skal ske med det udgangspunkt, at parterne de facto havde fordelt købesummen mellem bygningsdelene, idet det var åbenbart for begge parter og forudsat ved handlen, at den nu nedrevne bygningsdel ikke havde nogen værdi. Hele den skattemæssige anskaffelsessum skal derfor henføres til den ikke-nedrevne bygningsdel.”

Landsskatteretten bemærker, at den omhandlede bebyggelse udgjorde én bygning i afskrivningslovens forstand før nedrivning, idet der var en indre gennemgang mellem bygningerne.

Det følger af afskrivningslovens § 20, stk. 1, at der ikke kan foretages afskrivning i det indkomstår, hvori bygningen nedrives. Retten er af den opfattelse, at bestemmelsen også finder anvendelse i det foreliggende tilfælde, hvor et bygningsafsnit er blevet fuldstændigt fjernet. Dette medfører, at afskrivningsgrundlaget skal reduceres forholdsmæssigt svarende til det nedrevne bygningsafsnits etageareal, som sket ved den påklagede ansættelse.

Ansættelsen vil følgelig være at stadfæste.