Dokumentets metadata

Moms i forbindelse med en kommunes salg af 2 ejendomme

Skatterådet bekræfter, at spørger, som er en kommune, kan sælge et parkeringsareal inkl. en p-kælder momsfrit, idet der er tale om salg af "gamle" bygninger. Hvis kommunen vælger at stille krav til en køber om udnyttelse af byggemuligheden i henhold til gældende lokalplan, anses der dog i stedet at være tale om et momspligtigt salg af en byggegrund.Skatterådet bekræfter endvidere, at kommunen kan sælge et tidligere studenterhus momsfrit, idet der er tale om salg af "gamle" bygninger. Hvis kommunen vælger at stille krav til en køber om, at denne river bygningen ned og bygger nyt i henhold til gældende lokalplan indenfor en given frist, anses der dog i stedet at være tale om et momspligtigt salg af en byggegrund.

Spørgsmål

1. Skal der opkræves moms ved kommunens salg af parkeringsarealet og p-kælderen?
2. Hvis spørgsmål 1 besvares benægtende, skal der så opkræves moms ved kommunens salg af parkeringsarealet og p-kælderen, såfremt kommunen vælger at stille krav til køber om udnyttelse af byggemuligheden i henhold til gældende lokalplan indenfor en given frist?
3. Skal der opkræves moms ved kommunens salg af det tidligere studenterhus?
4. Hvis spørgsmål 3 besvares benægtende, skal der så opkræves moms ved kommunens salg af det tidligere studenterhus, såfremt kommunen vælger at stille krav til køber om at tage bygningen i brug - eller rive den ned og bygge nyt - indenfor en given frist?

Svar

Ad 1. Nej
Ad 2. Ja
Ad 3. Nej
Ad 4. Ja, se dog indstilling og begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Spørger, som er en kommune, har besluttet at sælge et parkeringsareal inkl. p-kælder (herefter benævnt ejendom 1). Ejendom 1 anvendes i dag til offentlig tilgængelig parkeringsplads mod betaling. Der er ikke tale om momspligtig virksomhed, idet opkrævning af p-afgift sker iht. vejlovens § 107, stk. 2 om offentlige veje. Ejendom 1 har været anvendt af kommunen til p-plads i ca. 50 år.

Spørger har ligeledes besluttet at sælge en ejendom, som tidligere har været anvendt til momsfritaget udlejning til studenterhus (herefter benævnt ejendom 2). Ejendom 2 står mere eller mindre ubenyttet hen.

Ejendommene vil blive søgt solgt uden mindstepris ved offentligt udbud i henhold til udbudsbekendtgørelsen (bekendtgørelse nr. 799 af 24. juni 2011).

Begge ejendomme er omfattet af lokalplan.

Ejendom 1 kan i henhold til lokalplanen anvendes til bolig- og serviceformål, dvs. boliger, kontorer, offentlig og privat service eller kontorformål samt mindre erhvervsvirksomheder. Den kan bebygges med X-antal etagemeter.

Ejendom 2 kan i henhold til lokalplanen anvendes til offentlig og privat service, kontorformål og boligformål. Det fremgår af lokalplanen, at bygningen kan nedrives. Den kan bebygges med Y-antal etagemeter.

Ejendommene søges solgt med henblik på byudvikling, men spørger vil ikke være involveret hverken i en eventuel nedrivning af eksisterende bygningsmasse eller i ombygning/genopbygning af bygningerne på ejendommene.

Spørger vil ikke kræve at køber af ejendommene nedriver eksisterende bygningsmasse, jf. dog nedenfor vedrørende spørgsmål 2 og spørgsmål 4.

For så vidt angår ejendom 1 overvejer spørger at stille krav til køberen om udnyttelse af den i lokalplanen fastlagte byggemulighed indenfor en given frist, hvilket er baggrunden for spørgsmål 2.

For så vidt angår ejendom 2 overvejer spørger at stille krav til køber om, at denne tager bygningen i brug - eller river den ned og bygger nyt - indenfor en given frist, hvilket er baggrunden for spørgsmål 4.

Spørgers eventuelle opfattelse ifølge anmodning og bemærkninger til sagsfremstilling

Det er spørgers egen opfattelse, at salg af de 2 ejendomme ikke kan anses for salg af byggegrunde, men derimod salg af eksisterende bygninger, hvorfor salgene vil være fritaget for moms.

Der henvises til SKM2010.745.SR , idet det er spørgers opfattelse, at denne sag er fuldt ud sammenlignelig med spørgers sag vedrørende salg af de 2 ejendomme.

Spørger hæfter sig i den forbindelse særligt til, at:

• Spørger ikke i forbindelse med salg af ejendommene vil være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene.

• Det ikke af salgsaftalen (udbudsmaterialet) vil fremgå, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at der ikke skal opkræves moms ved kommunens salg af et parkeringsareal inkl. en p-kælder (ejendom 1).

Lovgrundlag

Momslovens (LBK nr. 287 af 28. marts 2011 med senere ændringer) § 3, stk. 1:

"Afgiftspligtige personer er juridiske eller fysiske personer, der driver selvstændig økonomisk virksomhed."

Momslovens § 4:

"Der betales afgift af varer og ydelser, der leveres mod vederlag her i landet. Ved levering af en vare forstås overdragelse af retten til som ejer at råde over et materielt gode. Levering af en ydelse omfatter enhver anden levering. [...]"

Momslovens § 13, stk. 1, nr. 9:

"Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift:

[...]

9) Levering af fast ejendom. Fritagelsen omfatter dog ikke:

a) Levering af en ny bygning eller en ny bygning med tilhørende jord.

b) Levering af en byggegrund, uanset om den er byggemodnet, og særskilt levering af en bebygget grund.

[...]"

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 a, stk. 1:

"Ved begrebet bygning i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra a, forstås grundfaste konstruktioner, som er færdiggjorte til det formål, de er bestemt til. Levering af dele af en sådan bygning anses ligeledes for at være levering af en bygning.

Bekendtgørelsen til momsloven (BEK nr. 663 af 16. juni 2006 med senere ændringer) § 39 c, stk. 1:

"Ved en byggegrund i lovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, forstås et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf er udlagt til formål, som muliggør opførelse af bygninger, jf. § 39a, stk. 1."

Praksis

I sag C-461/08, Don Bosco, afgjorde EU-domstolen, at levering af en grund, hvor der endnu står en gammel bygning, som skal rives ned, for at der i dens sted kan opføres en ny bebyggelse, og hvis nedrivning med henblik herpå, som sælgeren har påtaget sig at udføre, allerede er påbegyndt før nævnte levering, ikke er omfattet af fritagelsen for moms af levering af fast ejendom.

En sådan levering og en sådan nedrivning udgør én enkelt transaktion, der som helhed betragtet er levering af en ubebygget grund, og ikke af den eksisterende bygning med tilhørende jord. Det blev tillagt vægt, at det økonomiske formål med sælgers handlinger var at tilvejebringe en grund, der var klar til at blive bebygget.

SKM2010.745.SR

Skatterådet bekræftede, at spørgers salg efter den 1. januar 2011 af tre ejendomme, der alle tre var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord med deraf følgende momsfrihed, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

I den konkrete sag blev det forudsat, at spørger ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne erhverves med henblik på nedrivning af køber.

SKM2012.416.SR

En kommune og en fond solgte ifølge købsaftale to bebyggede ejendomme til tredjemand, der måtte forventes at udvikle dem.

Skatterådet bekræftede, at salget ikke var omfattet af momspligt, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, idet

• anmodningen vedrørte gamle bygninger
• bygningerne havde været erhvervsmæssigt udlejet
• ejendommene var omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændredes, hvorfor sælgerne måtte forvente at køber ville udvikle ejendommene
• sælgerne var ikke / forudsattes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger
• det fremgik ikke af købsaftalen / salgsaftalen, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

SKM2012.505.SR

Skatterådet kan ikke bekræfte, at spørgers salg af ejendommen er et momspligtigt salg af en byggegrund. Spørgers salg anses i den konkrete situation for salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord og således momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Begrundelse

Spørgsmålet omhandler, hvorvidt der i forhold til ejendom 1 foreligger en momsfritaget levering af "gamle" bygninger - eller en levering som skal pålægges moms.

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms ved levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet. Undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. lovens § 13, stk. 1, nr. 9. Undtagelsen omfatter dog ikke levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde, der siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt.

En bygning anses for at være "ny" inden første indflytning, såfremt der er tale om en nyopført bygning, jf. momsbekendtgørelsens § 39 a, stk. 2, eller såfremt der på en eksisterende bygning i væsentligt omfang er udført til/ombygnings-arbejder, jf. momsbekendtgørelsens § 39 b, stk. 1. En sådan bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse.

Salg af bygninger, der er ældre end 5 år, er således momsfritaget.

Skatterådet afgjorde i SKM2010.745.SR , at et selskabs salg af tre ejendomme, der alle var bebygget, var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord. Ifølge de faktiske forhold i afgørelsen var de tre ejendomme omfattet af en lokalplan, der medførte, at arealet blev omdannet til blandet bolig og erhvervsformål. Det spørgende selskab måtte således forvente, at en eventuel køber ville foretage en udvikling af de omhandlende ejendomme, men hvordan denne udvikling skulle foregå, var på salgstidspunktet uvist. Idet Skatterådet forudsatte, at det spørgende selskab ikke i forbindelse med salget af ejendommene var involveret i nedrivning eller genopbyning/ombygning af de eksisterende bygninger på ejendommene samt, at det ikke af salgsaftalen fremgik, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning, fandt Skatterådet, at salget var momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Skatterådet afgjorde i SKM2012.416.SR at en kommune og en fonds salg af to bebyggede ejendomme var at anse som salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord. Bygningerne var omfattet af en lokalplan, hvor anvendelsen af området ændredes, hvorfor sælger måtte forvente at køber ville udvikle ejendommene. Det fremgik imidlertid ikke af købsaftalen, at bygningerne blev erhvervet af køber med henblik på nedrivning. Idet Skatterådet endvidere forudsatte, at sælgerne ikke var involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger, fandt Skatterådet, at salget var momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Skatterådet afgjorde i SKM2012.505.SR , at en spørgers salg i den konkrete situation var salg af "gamle" bygninger med tilhørende jord og således momsfritaget efter momslovens § 13, stk. 1, nr. 9.

Med udgangspunkt i de faktiske oplysninger er det SKATs opfattelse, at spørgsmål 1 er sammenlignelig med de 3 førnævnte afgørelser for så vidt angår:

• Salg af ejendom, hvorpå der er "gamle" bygninger (ældre end fem år), jf. bekendtgørelse til momsloven § 39 a.
• Op til salget har ejendommen været anvendt erhvervsmæssigt, idet kommunen har anvendt den til p-plads mod betaling.
• Ejendommen er omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændres.
• Kommunen må - på baggrund af lokalplanen - forvente, at køber vil udvikle ejendommen.
• Kommunen er ikke / forudsættes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger.
• Det vil ikke fremgå af købsaftalen, at bygningerne bliver erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

Spørger har ikke opkrævet moms af p-afgifterne, idet opkrævningen er foretaget i henhold til vejlovens § 107, stk. 2 (LBK nr. 1048 af 3. november 2011).

På baggrund af ovenstående er det SKATs opfattelse, at kommunens salg af parkeringsarealet og p-kælderen (ejendom 1) vil være fritaget for moms, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, idet der er tale om salg af "gamle" bygninger.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med nej, idet der er spurgt til, om kommunen skal opkræve moms ved salg af ejendom 1.

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at kommunen ikke skal opkræve moms ved salget af parkeringsarealet og p-kælderen (ejendom 1), hvis kommunen vælger at stille krav til køber om, at denne indenfor en given frist udnytter byggemuligheden i henhold til gældende lokalplan.

Lovgrundlag

Se ovenfor under spørgsmål 1.

Praksis

Se ovenfor under spørgsmål 1

SKM2012.718.SR

Skatterådet bekræfter, at spørgers salg betragtes som momspligtigt salg af byggegrund.

Begrundelse

EU-Domstolen anså i Don Bosco-sagen (C-461/08) en levering for en levering af en byggegrund, idet sælger påtog sig også at igangsætte og betale nedrivningen af en på grunden beliggende bygning. Det blev ved afgørelsen bl.a. tillagt vægt, at det økonomiske formål med disse handlinger var at tilvejebringe en grund, som var klar til at blive bebygget.

Salg af byggegrunde, som anført i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, er momspligtigt. Efter momsbekendtgørelsens § 39 c forstås ved en byggegrund et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål som muliggør opførelse af bygninger.

Skatterådet afgjorde i SKM2012.718.SR , at en spørgers salg anses for momspligtigt salg af en byggegrund, hvis det af overdragelsesaftalen fremgår, at køber erhverver ejendommen med henblik på nedrivning samt opførelse af nyt byggeri - og ikke med henblik på anvendelse af de eksisterende bygninger. Ved det konkrete salg hæftede sælger endvidere ikke for sædvanligt mangelsansvar ved de eksisterende bygninger.

Hvis spørger i forbindelse med salg af ejendom 1 vælger at stille krav til en køber om udnyttelse af byggemuligheden i henhold til gældende lokalplan, anses der i realiteten at være tale om et momspligtigt salg af en byggegrund. I dette tilfælde overdrages ejendommen ikke med henblik på en købers benyttelse af de eksisterende bygninger, men med henblik på at køber nedriver de eksisterende bygninger og opfører et nyt byggeri i henhold til lokalplanen. Overdragelsen anses dermed som udgangspunkt for momspligtig for kommunen, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 bevares med ja.

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at der ikke skal opkræves moms ved kommunens salg af det tidligere studenterhus (ejendom 2).

Lovgrundlag

Se ovenfor under spørgsmål 1.

Praksis

Se ovenfor under spørgsmål 1.

Begrundelse

Spørgsmålet omhandler, hvorvidt der i forhold til ejendom 2 foreligger en momsfritaget levering af "gamle" bygninger - eller en levering som skal pålægges moms.

Ifølge momslovens § 4, jf. § 3, skal der betales moms ved levering af varer og ydelser, der mod vederlag leveres af en afgiftspligtig person her i landet. Undtaget herfra er bl.a. levering af fast ejendom, jf. lovens § 13, stk. 1, nr. 9. Undtagelsen omfatter dog ikke levering af nye bygninger, nye bygninger med tilhørende jord samt byggegrunde, der siden 1. januar 2011 har været omfattet af momspligt.

En bygning anses for at være "ny" inden første indflytning, såfremt der er tale om en nyopført bygning, jf. momsbekendtgørelsens § 39 a, stk. 2, eller såfremt der på en eksisterende bygning i væsentligt omfang er udført til/ombygnings-arbejder, jf. momsbekendtgørelsens § 39 b, stk. 1. En sådan bygning er også ny på dagen for første levering efter indflytning, hvis leveringen sker mindre end fem år efter dagen for bygningens færdiggørelse.

Salg af bygninger, der er ældre end 5 år, er således momsfritaget.

Med udgangspunkt i de faktiske oplysninger er det SKATs opfattelse, at spørgsmål 3 er sammenlignelig med afgørelserne SKM2010.745.SR , SKM2012.416.SR og SKM2012.505.SR for så vidt angår:

• Salg af ejendom, hvorpå der er "gamle" bygninger (ældre end fem år), jf. bekendtgørelse til momsloven § 39 a.
• Op til salget har ejendommen været anvendt erhvervsmæssigt, idet kommunen har anvendt den til momsfri udlejning til studenterhus.
• Ejendommen er omfattet af en lokalplan, ifølge hvilken anvendelsen af området ændres.
• Kommunen må - på baggrund af lokalplanen - forvente, at køber vil udvikle ejendommen.
• Kommunen er ikke / forudsættes ikke at være involveret i nedrivning eller genopbygning/ombygning af de eksisterende bygninger.
• Det vil ikke fremgå af købsaftalen, at bygningerne bliver erhvervet af køber med henblik på nedrivning.

På baggrund af ovenstående er det SKATs opfattelse, at kommunens salg af det tidligere studenterhus (ejendom 2) vil være fritaget for moms, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, idet der er tale om salg af "gamle" bygninger.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 besvares med nej, idet der er spurgt til, om kommunen skal opkræve moms ved salg af ejendom 2.

Spørgsmål 4

Det ønskes bekræftet, at kommunen ikke skal opkræve moms ved salget af det tidligere studenterhus (ejendom 2), hvis kommunen vælger at stille krav til køber om at tage bygningen i brug - eller rive den ned og bygge nyt - indenfor en given frist.

Lovgrundlag

Se ovenfor under spørgsmål 1.

Praksis

Se ovenfor under spørgsmål 1.

Begrundelse

Salg af byggegrunde, som anført i momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b, er momspligtigt. Efter momsbekendtgørelsens § 39 c forstås ved en byggegrund et ubebygget areal, som efter lov om planlægning eller forskrifter udstedt i medfør heraf, er udlagt til formål som muliggør opførelse af bygninger.

EU-Domstolen anså i Don Bosco-sagen (C-461/08) en levering for en levering af en byggegrund, idet sælger påtog sig også at igangsætte og betale nedrivningen af en på grunden beliggende bygning. Det blev ved afgørelsen bl.a. tillagt vægt, at det økonomiske formål med disse handlinger var at tilvejebringe en grund, som var klar til at blive bebygget.

Skatterådet afgjorde i SKM2012.718.SR , at en spørgers salg anses for momspligtigt salg af en byggegrund, hvis det af overdragelsesaftalen fremgår, at køber erhverver ejendommen med henblik på nedrivning samt opførelse af nyt byggeri - og ikke med henblik på anvendelse af de eksisterende bygninger. Ved det konkrete salg hæftede sælger endvidere ikke for sædvanligt mangelsansvar ved de eksisterende bygninger.

Hvis spørger i forbindelse med salg af ejendom 2 vælger at stille krav til en køber om, at denne river bygningen ned og bygger nyt i henhold til gældende lokalplan indenfor en given frist, anses der i realiteten at være tale om et momspligtigt salg af en byggegrund. I dette tilfælde overdrages ejendommen ikke med henblik på en købers benyttelse af de eksisterende bygninger, men med henblik på at køber nedriver de eksisterende bygninger og opfører et nyt byggeri i henhold til lokalplanen. Overdragelsen anses dermed som udgangspunkt for momspligtig for kommunen, jf. momslovens § 13, stk. 1, nr. 9, litra b.

Hvis kommunen derimod alene vælger at stille krav til en køber om, at denne tager bygningen i brug indenfor en given frist, anses overdragelsen af ejendom 2 ikke for momspligtig. Der henvises til besvarelsen af spørgsmål 3.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 4 bevares med ja, se dog indstilling og begrundelse.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstilling og begrundelse.