Dokumentets metadata

Salg af andelsbolig til andelshaveren

Skatterådet kan ikke bekræfte, at en andelshavers overtagelse af den bolig han bebor, kan ske mod indløsning af andelsbeviset. Det er Skatterådets opfattelse at boligen alene kan overtages til handelsprisen. En likvidationsudlodning fra andelsboligforeningen i det år, hvor andelsboligforeningen endelig opløses vil dog være skattefri for andelshaveren, når andelsbeviset kan afstås skattefrit. Skatterådet kan bekræfte, at sædvanlige udgifter for en sælger, som afholdes af andelsboligforeningen i forbindelse med salg af boligerne, ikke vil være skattepligtig for andelshaveren.

Spørgsmål

1. Kan Skatterådet bekræfte, at Andelsboligforeningen, skattefrit kan udlodde en ejendom, som en udtrædende andelshaver bebor, til den pågældende for en pris, der svarer til værdien af andelshaverens andelsbevis?
2. Kan Skatterådet bekræfte, at ved en fuldstændig likvidation af Andelsboligforeningen, kan foreningen skattefrit udlægge andelsboligforeningens huse til andelsboligforeningens medlemmer, således at hvert medlem får udlagt det hus den pågældende andelshaver bebor til en pris, der svarer til værdien af andelshaverens andelsbevis?
3. Kan Skatterådet bekræfte, at hvis Andelsboligforeningen har kontante midler, vil det være muligt for Andelsboligforeningen at afholde omkostningerne i forbindelse med udfærdigelse af skøde m.m. uden, at der i den forbindelse vil blive afkrævet andelsboligforeningens medlemmer skat?

Svar

1. Nej, se dog begrundelse
2. Nej, se dog begrundelse
3. Ja, se dog begrundelse

Beskrivelse af de faktiske forhold

Andelsboligforeningen er en privat andelsboligforening, der består af selvstændige huse. Alle husene er særskilt matrikulerede og er således beliggende på hver sin selvstændige grund.

Alle andelsboligforeningens huse bebos af andelshavere, der har erhvervet deres andelsbeviser enten ved foreningens stiftelse eller ved køb af et andelsbevis på et senere tidspunkt, når en af de oprindelige andelshavere har solgt deres andelsbevis.

En del af andelsboligforeningens medlemmer har anmodet andelsboligforeningens bestyrelse om at undersøge, om det er muligt at opløse/likvidere foreningen helt eller delvist, således at de medlemmer, der ønsker at udtræde af foreningen kan gøre dette.

Hvert enkelt af husene ønskes udlagt til det medlem af andelsboligforeningen, der bebor huset.

SKATs indstilling og begrundelse

Spørgsmål 1

Det ønskes bekræftet, at det vil være muligt for Andelsboligforeningen, skattefrit at udlodde den ejendom, som en udtrædende andelshaver bebor, til den pågældende, for en pris der svarer til værdien af andelshaverens andelsbevis, således at værdien af andelsbeviset modregnes i værdien af det hus, som den udtrædende andelshaver får udlagt med det til følge, at den udtrædende andelshaver ikke fysisk skal betale nogen købesum.

Lovgrundlag

Selskabsskatteloven (Lovbekendtgørelse nr. 1376 af 7. december 2010)

§ 1, stk. 1, nr. 6: Skattepligt i henhold til denne lov påhviler andre foreninger, korporationer, stiftelser, legater og selvejende institutioner, jf. dog § 3, der er hjemmehørende her i landet, for så vidt foreningen mv. ikke er omfattet af fondsbeskatningsloven. Skattepligten omfatter alene indtægt ved erhvervsmæssig virksomhed samt fortjeneste eller tab ved afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed.

Ejendomsavancebeskatningsloven (Lovbekendtgørelse nr. 891 af 17. august 2006 med senere ændringer) § 8, stk. 4.

Fortjeneste eller tab ved afståelse, herunder ved udlodning af likvidationsprovenu i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses, af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, medregnes ikke ved opgørelsen af skattepligtig indkomst efter aktieavancebeskatningsloven, hvis lejligheden har tjent til bolig for ejeren af værdipapiret eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvori denne har ejet værdipapiret, og hvor betingelserne for at kunne afstå værdipapiret skattefrit efter nærværende stykke har været opfyldt. Stk. 1, 2. pkt., finder tilsvarende anvendelse, såfremt der hører et bestemt grundareal til lejligheden.

Ligningsloven(Lovbekendtgørelse nr. 1017 af 28. oktober 2011 med senere ændringer)

§ 16A

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst medregnes udbytte af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, jf. dog stk. 4.

Stk. 2. Til udbytte henregnes:

1) Alt, hvad der af selskabet udloddes til aktuelle aktionærer eller andelshavere, jf. dog stk. 3.

..

§ 16B

Afstår en aktionær eller andelshaver aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, herunder konvertible obligationer, samt tegningsret til sådanne værdipapirer til det selskab, der har udstedt de pågældende værdipapirer, medregnes afståelsessummen i den pågældendes skattepligtige indkomst.

Stk. 2. Gevinst og tab ved afståelse efter stk. 1 behandles i følgende tilfælde efter reglerne om gevinst og tab ved afståelse af aktier m.v. til andre end det udstedende selskab:...

6) Ved afståelser, hvor told- og skatteforvaltningen tillader det.

Aktieavancebeskatningsloven (Lovbekendtgørelse nr. 796 af 20. juni 2011 med senere ændringer) § 15

Gevinst og tab ved afståelse af aktier, andelsbeviser og lignende værdipapirer, der er forbundet med brugsret til en beboelseslejlighed i en ejendom med flere beboelseslejligheder, er skattefri, når beboelseskravet m.m., jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4, er opfyldt.

Stk.2. Gevinst og tab ved udlodning af likvidationsprovenu af aktier m.v. som nævnt i stk. 1 er skattefri under samme betingelser som nævnt i stk. 1, når udlodningen finder sted i det kalenderår, hvori selskabet m.v. endeligt opløses.

Praksis

En andelsboligforening er en selvstændig juridisk person.

Det er andelsboligforeningen som sådan, og ikke de enkelte andelshavere, som er ejer af den faste ejendom. Andelsboligforeningen ejer og driver ejendommen på andelsbasis, og foreningens medlemmer har en andel af formuen og en brugsret til en af foreningens andelsboliger.

En traditionel andelsboligforening er et selvstændigt skatteretssubjekt omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

En udbetaling fra en andelsboligforening må normalt anses for at være en udlodning efter enten ligningsloven § 16 A eller § 16 B. Det var også tilfældet i Skatterådets afgørelse i SKM2009.637.SR , hvor Skatterådet ikke kunne bekræfte, at det ikke ville have skattemæssige konsekvenser, hvis man i en andelsboligforening vedtog, at andelshaverne kunne foretage ekstraordinære indskud, og man senere besluttede at udbetale indskuddet til andelshaverne igen.

Skatterådet fandt, at det på det foreliggende grundlag ikke kunne vurderes, hvordan udbetalingen af det ekstraordinære indskud skattemæssigt skulle placeres. Skatterådet fandt dog, at en udbetaling af indskuddet enten ville være en udbetaling af en del af andelsboligforeningens formue og dermed omfattet af ligningsloven § 16 A eller kunne sidestilles med tilbagesalg af aktier til det udstedende selskab og dermed være omfattet af ligningsloven § 16 B.

En andelsboligforening skal medregne gevinst og tab ved salg af aktiver, der har eller har haft tilknytning til den erhvervsmæssige virksomhed. Se selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

Når lejlighederne anvendes af andelshaverne, er der ikke tale om erhvervsmæssig virksomhed. Se selskabsskatteloven § 1, stk. 5. Det fremgår af bestemmelsen, at overskud, der er indvundet ved leverance til medlemmerne, ikke anses for at være erhvervsmæssig.

Se også Den Juridiske Vejledning 2013-1, afsnit C.D.8.10 .

SKM2006.363.SR . Andelsboligforeningen A ønskede at udstykke foreningens ejendom til selvstændige rækkehus og derefter likvidere foreningen. Udstykning og salg til andelshaverne, der var medlemmer, var ikke erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskattelovens § 1, stk. 4, når der var tale om medlemmer, der havde beboet ejendommen. Udlodning af likvidationsprovenu i det endelig opløsningsår, kan udloddes skattefrit, når andelsbeviset er forbundet med brugsret til en bolig, der har tjent til bolig for ejeren af andelsbeviset i ejerperioden, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 4. Det fremgår af forarbejderne til bestemmelsen, at formålet med at indføre bestemmelsen var, at den skattefrihed, der gælder for ejere af en- og tofamilieshuse tillige skulle gælde for andelshavere i andelsboligforeninger og aktionærer i aktieboligselskaber.

SKM2006.331.SR . Andelsboligforeningen blev ikke anset for skattepligtig af provenuet opnået i forbindelse med salg af boliger til foreningens to andelshavere.

SKM2007.309SR. Skatterådet udtalte, at når andelshavere udtrådte af en andelsforening og erhvervede deres andelsboliger som ejerlejligheder, skulle det ske til handelsværdien for boligerne, jf. SKM2006.333.SR . Var prisen lavere end handelsværdien, ville andelshaverne som udgangspunkt blive beskattet af forskellen mellem handelsværdien og den aftalte pris. Ejendommen skal vurderes som fri bolig, da andelshaverne ikke er bundet af lejekontrakter. En pris, der er opgjort som den forholdsmæssige andel af formue og restgæld kan indebære en forskydning af værdierne mellem andelshaverne. Sker der forskydning til fordel for de udtrædende andelshavere, vil disse kunne beskattes af værdien i henhold til ligningslovens § 16 B, stk.1, eller eventuelt som maskeret udlodning. Opnås dispensation efter ligningslovens § 16 B, stk. 2, vurderes skattepligten efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. Vederlagets konkrete sammensætning, dvs. om overdragelsessummen berigtiges ved kontant betaling eller overtagelse af en større eller mindre andel af foreningens pantegæld, har ikke betydning for beskatningen, så længe det samlede vederlag svarer til handelsværdien.

Begrundelse

Andelsboligforeningen er en selvstændig juridisk person og et selvstændigt skatteretssubjekt omfattet af selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6. Det er således andelsboligforeningen, der ejer samtlige huse i andelsboligforeningen.

Hvis ikke andelsboligforeningen opløses helt, vil der ikke være tale om likvidation, men at de andelshavere, der udtræder, afstår deres andelsbeviser til andelsboligforeningen, Jf. SKM2007.309.SR .

Når andelsboligforeningen overdrager en ejendom til en andelshaver, vil der være tale om salg til andelshaveren. Det følger af SKM2007.309SR, at ejendommene skal overdrages til handelsprisen, idet der ellers kan være tale om formueforskydning mellem andelshaverne.

Ud fra det oplyste lægges til grund, at ingen af boligerne har været udlejet til andre end medlemmer, og salget vil således ikke være afhændelse, afståelse eller opgivelse af formuegoder, der har eller har haft tilknytning til erhvervsmæssig virksomhed, jf. selskabsskatteloven § 1, stk. 1, nr. 6.

Andelsboligforeningen vil derfor ikke være skattepligtig af en evt. fortjeneste ved salg af ejendomme til medlemmerne af andelsboligforeningen, Jf. SKM2006.331.SR .

Der kan således ikke ske overdragelse af et hus til en andelshaver mod tilbagesalg af andelsbeviset, da dette forudsætter, at overtagelsen af gæld fra andelsforeningen svarer til handelsværdien af den overtagne ejendom. Er dette ikke tilfældet vil difference anses for at være afståelsessum for andelsbeviset ved tilbagesalg, jf. ligningsloven § 16B, og SKM2007.309SR. Der er i dette tilfælde mulighed for at søge dispensation, jf. ligningsloven § 16B, stk. 2.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 1 besvares med Nej, se dog begrundelse.

Spørgsmål 2

Det ønskes bekræftet, at det vil være muligt ved en fuldstændig likvidation af Andelsboligforeningen, skattefrit at udlægge andelsboligforeningens huse til andelsboligforeningens medlemmer, således at hvert medlem får udlagt det hus den pågældende andelshaver bebor til en pris, der svarer til værdien af andelshaverens andelsbevis, således at værdien af andelsbeviset modregnes i værdien af det hus, som den udtrædende andelshaver får udlagt med det til følge, at den udtrædende andelshaver ikke fysisk skal betale nogen købesum.

Begrundelse

Jf. svaret på spørgsmål 1 skal overdragelsen af ejendomme til de enkelte andelshavere ske til ejendommenes markedspris.

Overdragelse mod indløsning af andelsboligbeviset forudsætter således, at værdien af den overtagne gæld svarer til handelsværdien af den overdragne ejendom samt værdien af andelsboligbeviset.

Den endelige udlodning i forbindelse med en fuldstændig likvidation vil være skattefri, når det sker i det indkomstår, hvor foreningen opløses, jf. SKM2006.363.SR , når andelsboligbeviset kan afstås skattefrit, jf. ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 4, jf. aktieavancebeskatningsloven § 15, stk. 2.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 2 bevares med Nej, se dog begrundelse.

Spørgsmål 3

Det ønskes bekræftet, at hvis Andelsboligforeningen har kontante midler, vil det være muligt for Andelsboligforeningen at afholde omkostningerne i forbindelse med udfærdigelse af skøde m.m. uden, at der i den forbindelse vil blive afkrævet andelsboligforeningens medlemmer skat.

Begrundelse

Afholdelse af udgifter for den enkelte andelshaver vil skulle betragtes som en udlodning, og vil som udgangspunkt være skattepligtig, jf. ligningsloven § 16A.

Det er dog SKATs opfattelse, at sædvanlige udgifter for sælger af en fast ejendom, ikke vil være anset for afholdt i andelshavers interesse, men som andelsboligforeningens udgifter i forbindelse med salget af ejendommene.

Indstilling

SKAT indstiller, at spørgsmål 3 bevares med Ja, se dog begrundelse.

Skatterådets afgørelse og begrundelse

Skatterådet tiltræder SKATs indstillinger og begrundelser.