Skatteforlaget

    

H.A.1.1.1 Grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering

Dette afsnit handler om de grundlæggende principper for den offentlige ejendomsvurdering.

Afsnittet indeholder:

• Den offentlige ejendomsvurdering
• Besigtigelse
• Selve besigtigelsen
• Ejendomsværdi og grundværdi
• Vurderingsnormen
• Ejendommens tilstand
• Værdi i handel og vandel.

Den offentlige ejendomsvurdering

Den offentlige ejendomsvurdering er grundlag for beskatning efter den kommunale ejendomsskattelov (KESL) og efter ejendomsværdiskatteloven (EVSL).

Den offentlige ejendomsvurdering anvendes desuden i en lang række andre skatte- og afgiftsmæssige sammenhænge. For ejerskifter, der anmeldes til tinglysning den 1. januar 2014 og senere, vil den offentlige ejendomsvurdering kun have begrænset betydning for tinglysningsafgiften, se § 2 i ændringslov L 1635 af 26. december 2013. Se dog vedrørende visse ejerskifter SKM2014.418.SKAT.

Efter VUL § 1 skal der finde almindelig vurdering sted hvert andet år.

Ejerboliger vurderes i ulige år. Se afsnit H.A.1.2. Andre ejendomme vurderes i lige år. Se afsnit H.A.2.2. og VUL § 1, 3. pkt.

Ved de almindelige vurderinger er vurderingsterminen den 1. oktober i det år, hvor vurderingen foretages. Se VUL § 2,1. pkt.

Året efter den almindelige vurdering foretages der omvurdering ("årsomvurdering") af ejendomme, hvis en eller flere af de hændelser (omvurderingsgrunde), der er nævnt i VUL § 3, stk. 1, er indtrådt.

Der kan også foretages vurdering af enkelte ejendomme uden for vurderingsterminerne, når betingelserne i VUL § 4 er opfyldt. Denne adgang er dog suspenderet frem til det tidspunkt, hvor der vil kunne klages over nye vurderinger, dvs. for ejerboligers vedkommende den 1. marts 2018 og for andre ejendomme den 1. marts 2019. Se VUL § 45, stk. 3, som affattet ved § 1, nr. 4, i ændringslov nr. 1535 af 27. december 2014, samt afsnit H.A.1.2.1.

Om særskilt ansættelse af ejendomsværdi efter VUL § 33 A (ejerboligfordeling), se afsnit H.A.1.2.1.

Ejendomsvurderingen foretages af Told- og Skatteforvaltningen (SKAT). Se skatteforvaltningslovens (SFL) § 1 og afsnit H.A.6.2.

Ved vurderingen ansætter SKAT ejendomsværdien og grundværdien samt et eventuelt fradrag i grundværdien for forbedringer. Se VUL § 5, stk. 1.

I forbindelse med vurderingen træffer SKAT bestemmelse om ejendommens benyttelse og foretager eventuelle fordelinger af ejendomsværdi, grundværdi mv. Se VUL § 33, stk. 2-11.

Besigtigelse

SKAT kan foretage den besigtigelse af en ejendom, der er brug for i forbindelse med vurderingen. Se VUL § 41.

Der kan foretages besigtigelse

• i forbindelse med den almindelige vurdering og omvurdering eller
• som led i en eventuel genoptagelse af vurderingen.

Besigtigelse af en ejendom fra vejen kan ske uden forudgående underretning.

Sker besigtigelsen i forbindelse med behandlingen af en klage, skal ejeren dog underrettes om besigtigelsen på forhånd.

Det samme gælder, hvis besigtigelsen finder sted efter en begæring om omvurdering efter VUL § 4.

Besigtigelse inde på ejendommen skal altid varsles over for ejeren.

Ved underretningen meddeles

• dato og klokkeslæt for besigtigelsen
• dens omtrentlige varighed og
• om besigtigelsen omfatter det indre af en eller flere bygninger.

Der skal gives ejeren mulighed for at foreslå et andet tidspunkt, hvis det varslede tidspunkt er ubelejligt.

Selve besigtigelsen

Ved besigtigelsens begyndelse skal ejeren eller dennes repræsentant oplyses om deltagernes navne.

Deltagerne skal kunne legitimere sig, hvis det forlanges.

Besigtigelse inde i bygninger skal foretages under ledsagelse af ejeren eller dennes repræsentant.

Indvendig besigtigelse må ikke foretages, hvis der kun er børn til stede.

Det skal respekteres, hvis ejeren frabeder sig besigtigelse, men ejeren skal gøres opmærksom på, at vurderingen herefter bliver foretaget på grundlag af de foreliggende oplysninger uden den øgede sikkerhed for en rigtig ansættelse, der kunne opnås ved besigtigelse.

Ejendomsværdi og grundværdi

Det er værdien af den faste ejendom i dens helhed, der ansættes som ejendomsværdi. Se VUL § 9, stk. 1.

Det er grundens værdi i ubebygget stand, der ansættes som grundværdi. Se VUL § 13, stk. 1.

Der foreligger to selvstændige ejendomme, hvis bygningerne ejes af en anden end grundens ejer. Se VUL § 11.

Vurderingsnormen

Den offentlige ejendomsvurdering skal udtrykke ejendommens værdi i handel og vandel under den forudsætning, at købesummen erlægges kontant. Se VUL § 6.

For ejerboliger fastlægges vurderingen med udgangspunkt i den gennemsnitlige handelspris for ejendomme af samme størrelse, alder, stand og beliggenhed i et sammenligneligt område. Se VUL § 6, 2. pkt. og afsnit H.A.1.1.2.

Efter VUL § 2, 2. pkt. skal prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret lægges til grund for ansættelsen.

Ved bedømmelsen af prisforholdene pr. 1. oktober anvendes de oplysninger om salgsprisen for sammenlignelige ejendomme, som SKAT senest har indsamlet, suppleret med en fremskrivning af prisniveauet til den 1. oktober.

Den anvendte fremskrivning skal godkendes af Skatterådet. Se VUL § 39, stk. 3.

Den nære sammenhæng mellem den enkelte ejendoms ansatte værdi og salgspriserne for sammenlignelige ejendomme blev understreget i SKM2013.759.BR. Afgørelsens resultat beror også på andre væsentlige forhold, fx at Landsskatteretten havde haft mulighed for at tage højde for de forhold, ejeren påberåbte sig.

Bemærk

Der er særlige regler med hensyn til, hvilke prisforhold der skal lægges til grund for vurderingerne i årene 2013-2016, se afsnit H.A.1.1.3.

Ejendommens tilstand

Ved de almindelige vurderinger er det ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, der lægges til grund ved ansættelsen. Se VUL § 2, 2. pkt.

Ejendomme, hvis driftstilstand svinger i årets løb, ansættes dog i årets middeltilstand. Se VUL § 12.

For landbrugsejendomme og ejendomme, der i vurderingsloven sidestilles hermed, ansættes grundværdien desuden på grundlag af jordens tilstand lige efter høst. Se VUL § 14, stk. 3.

Udtrykket tilstand omfatter også det forhold, at ejendommen er ude af drift.

Der skal normalt kun tages hensyn til de faktiske omstændigheder ved ejendommen, som har kunnet konstateres på vurderingstidspunktet, og som har kunnet påvirke ejendommens handelsværdi.

Oplysninger om forhold, som først er blevet konstateret efterfølgende, kan dog efter omstændighederne begrunde en ændring af ansættelsen, hvis det sandsynliggøres, at forholdet faktisk gjorde sig gældende på vurderingstidspunktet. Se TfS 1986, 268 Ø.

Værdien i handel og vandel

Det fremgår af forarbejderne til vurderingsloven, at ejendoms- og grundværdiansættelsen skal fastsættes ud fra, hvad der på vurderingstidspunktet vil kunne opnås ved salg til en fornuftig køber.

Ved en fornuftig køber forstås i denne sammenhæng en køber, der ved købesummens fastsættelse tager den pågældende ejendoms formodede gensalgsværdi i betragtning.

En køber, der er rede til at betale en pris, der overstiger gensalgsværdien for at komme i besiddelse af netop denne ejendom, må derimod betragtes som liebhaver i dette ords egentlige betydning.

I den aftalte købesum kan der være indregnet omkostninger i forbindelse med prioritering af ejendommen.

Vurderingen sigter principielt på den kontante realisationsværdi, dvs. på sælgerens bruttoprovenu.

Der er kun undtagelsesvis lejlighed til at konstatere de vurderede ejendommes handelsværdi på vurderingstidspunktet.

Derfor er SKAT henvist til at drage slutninger fra de ejendomme, der har været handlet op til vurderingsterminen, uanset at de kun udgør en mindre procentdel af de vurderede ejendomme.

Skat anvender en række hjælpeværktøjer i form af beregningsmodeller eller -principper, når handelsværdien skal findes. Se bla. afsnit H.A.3.2.2. At der kun er tale om hjælpeværktøjer, der ikke kan stå alene, fremgår eksempelvis af SKM2014.78.BR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
TfS 1986.268 Ø	Vurderingen af en ejendoms værdi i handel og vandel skulle ske på grundlag af ejendommens faktiske og retlige tilstand på vurderingstidspunktet, også selv om nogle forhold først er konstaterbare efter dette tidspunkt.
Byretsdomme
SKM2014.78.BR	Byretten henviste til, at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk hjælpemiddel, og at sagsøgeren ikke har krav på, at grundværdien fastsættes alene som resultat af en beregning efter byggeretsværdiprincippet. Da betingelserne i øvrigt for at tilsidesætte Landsskatterettens skøn ikke var opfyldt, blev ministeriet frifundet.	Dommen er ændret ved SKM2015.491.VLR. Vestre Landsret anførte, at appellanten ikke har krav på, at grundværdien fastsættes til de beløb, som Landsskatteretten har beregnet ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet. Landsretten fandt imidlertid, at Landsskatteretten ikke i sin afgørelse havde angivet konkrete forhold vedrørende appellantens ejendom som begrundelse for i dette tilfælde at fravige byggeretsværdiprincippet ved ansættelsen af grundværdien som sket. Det fremgik således ikke nærmere af afgørelsen, hvorledes Landsskatteretten var kommet frem til, at den grundværdi, som SKAT og Vurderingsankenævnet - på et forkert grundlag - havde fastsat, alligevel var korrekt. Landsretten hjemviste på denne baggrund sagen, og byrettens dom blev hermed ændret.
SKM2013.759.BR	Værdiansættelsen af ejendommen var ikke gået ud over det skøn, der tilkommer vurderingsmyndighederne. Retten lagde bl.a. vægt på, at oversigten over salgspriser på sammenlignelige ejendomme i samme vurderingskreds understøttede Landsskatterettens vurdering.