H.A.1.4.1 Selvstændig fast ejendom

Dette afsnit beskriver, hvad SKAT forstår ved en selvstændig fast ejendom i vurderingsretlig forstand.

Afsnittet indeholder:

Selvstændig fast ejendom

Ejendomsbegrebet i vurderingsloven er i overensstemmelse med dansk ejendomsretlig tradition. Det betyder, at der sædvanligvis er knyttet en forudsætning om ejendomsret til begrebet.

Ved vurderingen af, om der er tale om en selvstændig fast ejendom, vil SKAT som udgangspunkt se på ejendommens registrering i matriklen.

Ejerlejligheder skal dog vurderes som selvstændige ejendomme, så snart opdelingen af ejendommen i ejerlejligheder er anmeldt til tinglysning, uanset om lejlighederne er solgt. Se VUL § 8, stk. 2.

Samlet fast ejendom

Ved en samlet fast ejendom forstås i udstykningsloven

Se § 2, stk. 1, i LBK nr. 1213 af 7. oktober 2013 (Bekendtgørelse af lov om udstykning og anden registrering i matriklen).

Matrikelnumre, der ifølge notering ikke er samnoterede, skal betragtes som separate/selvstændige ejendomme.

Arealer, der i forening udgør en samlet fast ejendom, som dette begreb er defineret i udstykningsloven, skal vurderes sammen. Se VUL § 8, stk. 1, 1. pkt.

Matrikelbetegnelsen for et areal består af en matrikelbetegnelse og ejerlav. Se udstykningslovens § 1.

Bemærk

Hvis en del af den samlede faste ejendom er undtaget fra vurdering efter VUL § 7, skal der dog foretages en selvstændig vurdering af den øvrige ejendom. Se afsnit H.A.1.2.2.

Særligt for landbrugsejendomme

Hvis en samlet fast ejendom er noteret i matriklen som en landbrugsejendom, omfatter den også arealer, der efter landbrugsloven skal høre til landbrugsejendommen.

Særligt for umatrikulerede arealer

Umatrikulerede arealer, der hører til den faste ejendom, tages med under vurderingen.

Et umatrikuleret areal, der udgør en selvstændig ejendomsretlig enhed, skal vurderes selvstændigt.

Om private gader og veje, der forbigås ved vurderingen, se afsnit H.A.1.2.3.

Særligt for søer

En ejendoms grundareal omfatter søer og vandløb, der er omfattet af den private ejendomsret.

Arealer, der opstår ved sænkning af vandstanden i en sø eller ved tilvækst, tilhører ejerne af de tilstødende ejendomme, så enhver af disse ejer det areal, der ligger tættest på deres ejendom.

Ejes søen ikke af de tilstødende ejendomme, er det som udgangspunkt søens ejer, der ejer de arealer, der opstår ved sænkning af vandstanden.

Særligt for strandarealer

Mod søterritoriet afgrænses grundarealet af havstokken, dvs. strandbredden.

Anlæg, der befinder sig på forstranden, og som står i fast og varig forbindelse med havbunden, fx søbadeanstalter, skal vurderes selvstændigt.

Særligt om frijord

Frijord er betegnelsen for arealer i landzone uden landbrugspligt.

Der kan være tale om én eller flere matrikler af forskellig størrelse og beskaffenhed, ligesom der kan være tale om både uopdyrkede og opdyrkede arealer.

Hvis arealerne drives landbrugsmæssigt ansættes grundværdien efter VUL § 14 (hektar-pris) Hvis ikke arealerne drives landbrugsmæssigt ansættes grundværdien efter VUL § 16 (m²-pris).

Fælleslodder

Hvis der til et matrikelnummer hører en andel i et fælleslod, hører denne andel til den samlede faste ejendom. Det er en forudsætning, at tilhørsforholdet er registreret i matriklen, eller at tilhørsforholdet er registreret, for mindst én af de øvrige andele.

Fællesarealer skal vurderes som selvstændige ejendomme, hvis der ikke for nogen andels vedkommende er registreret i matriklen, at den hører til en bestemt fast ejendom.

Udstykkede arealer

Nyudstykkede arealer kan forlanges vurderet særskilt. Se VUL § 8, stk. 3.

Ved udstykning forstås, at det registreres i matriklen, at et areal fraskilles en eller flere ejendomme og fremtidig udgør en samlet ny ejendom.

Når der har fundet matrikulær udstykning sted, kan ejeren forlange, at de nye matrikelnumre vurderes hver for sig som selvstændige ejendomme, uanset at de bliver ved med at tilhøre samme ejer og drives under ét. Se VUL § 8, stk. 3, 1. pkt.

Det er en forudsætning, at der ikke er sket notering i matriklen om, at de pågældende matrikelnumre skal holdes forenet som en samlet fast ejendom

Ekspropriation - jordfordeling

Hvor et areal er eksproprieret, skal den berørte ejendom vurderes med det areal og den bebyggelse mv., som ejendommen har efter ekspropriationen. Dette skal ske ved den første vurdering efter åstedsforretningen.

Indgår en ejendom i en jordfordeling, skal der tages hensyn til jordfordelingen, når der er afsagt kendelse om jordfordelingen, uanset hvornår kendelsen bliver tinglyst. Se LBK nr. 31 af 4. januar 2017 (Jordfordelingsloven).

Frasalg af areal

Består en ejendom af flere matrikelnumre, kan ejeren forlange, at det pågældende matrikelnummer vurderet særskilt, hvis han tænker på at sælge det. Se VUL § 8, stk. 3, 2. pkt.

Er der ved frivillig overdragelse mod vederlag sket salg af et areal, der opfylder betingelserne for at kunne vurderes selvstændigt, kan både sælgeren og køberen forlange, at det pågældende areal skal vurderes særskilt. Det kræver dog, at erhvervelsesdokumentet er udstedt. Se VUL § 8, stk. 3, 2. pkt.

Særskilt vurdering kan ikke kræves, hvis arealet er blevet sammenlagt med et andet areal, som køberen ejer og de sammenlagte arealer skal vurderes sammen. Se VUL § 8, stk. 3, 3. pkt.

Et overdraget areal kan først vurderes som tilhørende en ny ejer, når den nye ejer har fået tinglyst adkomst på arealet. Se VUL § 8, stk. 4.

Ved tinglyst adkomst forstås i denne sammenhæng et erhvervelsesdokument, der er tinglyst uden retsanmærkninger. Bestemmelsen er en ordensforskrift, der bl.a. skal forhindre, at et areal bliver vurderet sammen med køberens ejendom, uden at det er blevet kontrolleret, om der er forhold, som er til hinder for erhvervelsen.

Samvurdering

Arealer, der tilhører samme ejer og udgør en driftsenhed, skal vurderes sammen, selv om arealerne består af flere matrikelnumre. Se VUL § 8, stk. 1, 2. pkt.

Undtagelse for landbrugsejendomme

Landbrugsejendomme, der drives sammen, skal vurderes hver for sig, selv om de tilhører samme ejer. Se VUL § 8, stk. 1, 3. pkt.

Bagrunden for dette står i en tidligere landbrugslov, LBK nr. 598 af 15. juli 1999 (Landbrugsloven). Se Landbrugslovens §§ 9 og 10.

Definition på en driftsenhed

Ved en driftsenhed forstås arealer, der faktisk drives eller udnyttes samlet, når samdriften ikke må anses for at være rent midlertidig.

Ved bedømmelsen af den driftsmæssige sammenhæng har både afstanden mellem arealerne og deres tilgængelighed betydning.

Arealer, der ikke ligger mere end nogle få kilometer fra hinanden, bliver normalt vurderet sammen.

Tvivlstilfælde

I tvivlstilfælde træffer SKAT en afgørelse om, hvorvidt et areal skal vurderes som en selvstændig ejendom og i benægtende fald, under hvilken ejendom, arealet så skal vurderes. Se VUL § 8, stk. 5.