H.A.2.1.1.2 Rækkehuse

Dette afsnit handler om forslagsmodellen for rækkehuse.

Afsnittet indeholder:

Rækkehusfunktionen

Den forslagsmodel, som betegnes "rækkehusfunktionen" beregner vurderingsforslag for ejendomme, der ligger i tæt-lav bebyggelse, dvs. helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse.

Disse er knyttet til benyttelseskoderne:

Der beregnes ikke forslag for en ejendom, hvis

  1. der mangler nogle af de grundlæggende registeroplysninger
  2. der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne
  3. oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt.

Ad c)

Hvis oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt, indsættes en særlig usikkerhedskode, som fortæller SKAT, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.

Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved ejendommens normtal.

Det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal.

Normtallet

Det lokale normtal for standardhuset fastsættes med udgangspunkt i et generelt normtal for standardhuset.

Dette normtal er korrigeret for områdets afvigelse fra det generelle normtal i overensstemmelse med, hvad SKAT har skønnet er passende for området.

Det lokale normtal for standardhuset korrigeres herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset.

Et standardhus er defineret som

Med indbyggede arealer menes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.

Alle definitionerne knytter sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).

Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering.

Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.

Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2011 fastsat til 9.050 kr. pr. m2.

Beregningen af ejendommens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2011 sådan ud:

9.050 kr.

Generelt normtal for standardhuset

+/- X kr.

Lokalkorrektion for området

0 kr.

pr. år, bygningen er opført før 1980, ned til 1850

+ 125 kr.

pr. år, bygningen er opført efter 1980 (stigningstakt)

- 5 kr.

pr. år til reduktion af stigningstakt, hvis bygninger er opført efter 2000

+ 52 kr.

pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1980

+ 25 kr.

pr. m2, det bebyggede areal minus indbyggede arealer er mindre end 80 m2

- 1 kr.

pr. m2, det bebyggede areal minus indbyggede arealer er større end 90 m2, dog kun op til 140 m2.

- 1.200 kr.

hvis opvarmningen sker ved gasradiatorer eller ovne (dog ikke el-ovne), eller hvis varmeinstallation mangler

- 100 kr.

hvis opvarmingen sker ved elektricitet

- 200 kr.

hvis ydervægsmateriale er af letbeton, eternit, træ, metal eller betonelementer

- 650 kr.

hvis tagmateriale er af eternit, metalplader, PVC, asbestfri fibercement, glas eller "andet"

0 kr.

hvis tagmateriale er af tagpap

- 400 kr.

hvis tagmateriale er af cementsten

- 900 kr.

hvis tagmateriale er buildt-up tag

Vægtet etageareal

Det vægtede etageareal beregnes forskelligt afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger. Se inddelingen i H.A.2.1.2.1.2.

Vægtning i procent

Funktions-gruppe

201,202

Funktions-gruppe

203

Funktions-gruppe

204,205

Funktions-gruppe

206,207

Bebygget areal

100

100

100

100

Udnyttet tagetage/1. sal

35

80

95

95

Kælderareal

5

5

30

40

Yderlige tillæg for kælderbeboelse

50

50

50

50

Garage/carport/udhus (fritliggende)

10

10

10

10

Garage/carport/udhus (indbygget)

20

20

20

20

Udestue

20

20

20

20

Bemærk

Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal. Det skyldes, at der fra BBR´s areal skal fratrækkes arealer for udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.

Fritliggende garager, carporte og udhusarealer indgår med maksimalt 100 m2, fordi arealer udover dette ikke påvirker handelsprisen væsentligt for en beboelsesejendom, som er omfattet af parcelhusfunktionen.

Forslagsberegningen

Forslag til ejendomsværdi beregnes sådan ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal:

Bemærk

Nedslag for ekstra fundering er givet i grundværdien i ubebygget stand. For den bebyggede ejendom vil en køber ikke indregne et sådant nedslag i en købspris, da udgiften er afholdt.

Derfor bliver der givet et tillæg for ekstra fundering i beregningen af forslaget til ejendomsværdi.