Skatteforlaget |
|
H.A.2.1.1.2 Rækkehuse
Dette afsnit handler om forslagsmodellen for rækkehuse.
Afsnittet indeholder:
- Rækkehusfunktionen
- Normtallet
- Vægtet etageareal
- Forslagsberegningen.
Rækkehusfunktionen
Den forslagsmodel, som betegnes "rækkehusfunktionen" beregner vurderingsforslag for ejendomme, der ligger i tæt-lav bebyggelse, dvs. helt eller delvis sammenbyggede enfamiliehuse.
Disse er knyttet til benyttelseskoderne:
- 01 beboelse; dog kun for ejendomme med én lejlighed
- 11 kommunalt ejet ejendom med samme karakteristika som benyttelseskode 01-ejendomme
- 41 beboelse på fremmed grund; dog kun for ejendomme med én lejlighed.
Der beregnes ikke forslag for en ejendom, hvis
- der mangler nogle af de grundlæggende registeroplysninger
- der ikke er sammenhæng mellem oplysningerne
- oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt.
Ad c)
Hvis oplysningerne afviger væsentligt fra, hvad der er sandsynligt, indsættes en særlig usikkerhedskode, som fortæller SKAT, at denne ejendom skal gennemgås manuelt.
Bygningsværdien pr. kvadratmeter udtrykkes ved ejendommens normtal.
Det samlede bygningsareal udtrykkes ved et vægtet etageareal.
Normtallet
Det lokale normtal for standardhuset fastsættes med udgangspunkt i et generelt normtal for standardhuset.
Dette normtal er korrigeret for områdets afvigelse fra det generelle normtal i overensstemmelse med, hvad SKAT har skønnet er passende for området.
Det lokale normtal for standardhuset korrigeres herefter prismæssigt for afvigelser fra standardhuset.
Et standardhus er defineret som
- opført i 1980
- ikke om- eller tilbygget
- opvarmet med fjernvarme, centralvarme, varmepumpe eller tokammerfyr,
- og med
- ydermur af mursten, bindingsværk, asbestfri fibercement, PVC, glas eller "andet"
- tag af tegl eller stråtag
- bebygget areal 80 m2 - 90 m2, minus indbyggede arealer.
Med indbyggede arealer menes udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Alle definitionerne knytter sig til de registrerede oplysninger i Bygnings- og Boligregisteret (BBR).
Beregningen af det generelle normtal er baseret på statistiske analyser forud for hver vurdering.
Analyserne tager udgangspunkt i alle registrerede oplysninger i BBR.
Det generelle normtal for standardhuset er til vurderingen 1. oktober 2011 fastsat til 9.050 kr. pr. m2.
Beregningen af ejendommens normtal ser ved vurderingen 1. oktober 2011 sådan ud:
9.050 kr. | Generelt normtal for standardhuset |
+/- X kr. | Lokalkorrektion for området |
0 kr. | pr. år, bygningen er opført før 1980, ned til 1850 |
+ 125 kr. | pr. år, bygningen er opført efter 1980 (stigningstakt) |
- 5 kr. | pr. år til reduktion af stigningstakt, hvis bygninger er opført efter 2000 |
+ 52 kr. | pr. år for om- eller tilbygning efter opførelsesåret, dog kun ned til 1980 |
+ 25 kr. | pr. m2, det bebyggede areal minus indbyggede arealer er mindre end 80 m2 |
- 1 kr. | pr. m2, det bebyggede areal minus indbyggede arealer er større end 90 m2, dog kun op til 140 m2. |
- 1.200 kr. | hvis opvarmningen sker ved gasradiatorer eller ovne (dog ikke el-ovne), eller hvis varmeinstallation mangler |
- 100 kr. | hvis opvarmingen sker ved elektricitet |
- 200 kr. | hvis ydervægsmateriale er af letbeton, eternit, træ, metal eller betonelementer |
- 650 kr. | hvis tagmateriale er af eternit, metalplader, PVC, asbestfri fibercement, glas eller "andet" |
0 kr. | hvis tagmateriale er af tagpap |
- 400 kr. | hvis tagmateriale er af cementsten |
- 900 kr. | hvis tagmateriale er buildt-up tag |
Vægtet etageareal
Det vægtede etageareal beregnes forskelligt afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger. Se inddelingen i H.A.2.1.2.1.2.
Vægtning i procent | Funktions-gruppe 201,202 | Funktions-gruppe 203 | Funktions-gruppe 204,205 | Funktions-gruppe 206,207 |
Bebygget areal | 100 | 100 | 100 | 100 |
Udnyttet tagetage/1. sal | 35 | 80 | 95 | 95 |
Kælderareal | 5 | 5 | 30 | 40 |
Yderlige tillæg for kælderbeboelse | 50 | 50 | 50 | 50 |
Garage/carport/udhus (fritliggende) | 10 | 10 | 10 | 10 |
Garage/carport/udhus (indbygget) | 20 | 20 | 20 | 20 |
Udestue | 20 | 20 | 20 | 20 |
Bemærk
Bebygget areal er forskelligt fra BBR´s bebyggede areal. Det skyldes, at der fra BBR´s areal skal fratrækkes arealer for udestue, indbygget garage, indbygget carport og indbygget udhus.
Fritliggende garager, carporte og udhusarealer indgår med maksimalt 100 m2, fordi arealer udover dette ikke påvirker handelsprisen væsentligt for en beboelsesejendom, som er omfattet af parcelhusfunktionen.
Forslagsberegningen
Forslag til ejendomsværdi beregnes sådan ved anvendelsen af normtal og vægtet etageareal:
- Bygningsværdi (vægtet etageareal x normtal for ejendommen)
- + Grundværdi
- + Eventuelt nedslag for ekstra fundering.
Bemærk
Nedslag for ekstra fundering er givet i grundværdien i ubebygget stand. For den bebyggede ejendom vil en køber ikke indregne et sådant nedslag i en købspris, da udgiften er afholdt.
Derfor bliver der givet et tillæg for ekstra fundering i beregningen af forslaget til ejendomsværdi.