Skatteforlaget

      

H.A.2.1.2.1.1 Systemer, beregningsmodeller og vurderingsniveauer

Dette afsnit handler om de systemer, beregningsmodeller og vurderingsniveauer, der er relevante i forbindelse med vurdering.

Afsnittet indeholder:

• Forslagssystemet
• Registrene
• Beregningsmodeller - forslagsmodeller
• Vurderingsniveauer
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Forslagssystemet

For de mest almindelige ejendomskategorier laver SKAT et maskinelt beregnet forslag til ansættelse af ejendomsværdi og grundværdi.

Registrene

Med indførelsen af den digitale tinglysning skal køber og sælger ikke længere indgive særskilte indberetningsskemaer med oplysninger om handler med fast ejendom til kommunernes ejendomsskattekontorer.

Tinglysning

De oplysninger, der skal afgives til SKAT, videregives elektronisk via tinglysningssystemet. Se VUL § 47 A og BKG nr. 880 af 16. september 2009 om, hvilke oplysninger, der skal indhentes og videregives til SKAT ved indberetning af overdragelse af fast ejendom til tinglysning.

Statens Salgs- og vurderingsregister

SKAT registrerer de modtagne salgsoplysninger i Statens Salgs- og Vurderingsregister (SVUR).

SKAT offentliggør hvert halve år en salgsstatistik omfattende alle "frie" salg, dvs. salg mellem uafhængige parter. Familieoverdragelser og salg på tvangsauktion samt delsalg holdes ude af statistikken.

Fra og med 1993 er der udover handler mellem privatpersoner medtaget salg, hvor den ene eller begge parter i handlen er en kommune eller en juridisk person.

Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister

Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister (ESR) er et landsdækkende register, der indeholder oplysninger om ejerforhold, planforhold, matrikulære forhold, vurderinger og ejendomsskatter.

Ejendomsstamregisteret indeholder oplysninger til identifikation af landets faste ejendomme. Ved registreringen i Ejendomsstamregisteret tildeles ejendommen et ejendomsnummer.

Det er især statslige og kommunale myndigheder samt private virksomheder, der bruger registret til at løse administrative, lovgivningsmæssige og planlægningsmæssige opgaver.

Kommunerne har dataansvaret for registret og står for den daglige vedligeholdelse af systemets oplysninger.

Matrikulære oplysninger opdateres i samarbejde med Kort og Matrikelstyrelsen. Det Fælleskommunale Ejendomsstamregister henter også oplysninger fra Bygnings- og Boligregisteret om bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning.

Den overordnede registreringsenhed er vurderingsenheden. Se afsnit H.A.1.4. Ejendomsstamregisteret omfatter også ejendomme, der ikke er vurderingspligtige, fordi registeret bruges af kommunerne i forbindelse med opkrævningen af afgifter for vand, renovation etc.

Bygnings- og Boligregisteret

Bygnings- og Boligregisteret (BBR) blev oprettet i 1976 efter lov om bygnings- og boligregistrering.

Registeret omfatter landets bebyggede ejendomme og indeholder oplysninger om den aktuelle status for bygningsbestanden.

Ejendommene identificeres i Bygnings- og Boligregisteret med det ejendomsnummer, de har fået tildelt i ejendomsstamregisteret.

Beregningsmodeller - "forslagsmodellerne"

De salgsoplysninger, SKAT modtager, bearbejdes statistisk til brug for forslagsmodellerne.

Ud fra de foreløbige analyser af salgsoplysningerne laves en beregningsmodel for hver af de forskellige kategorier af forslagsejendomme. Se afsnit H.A.2.1.1 om de enkelte kategorier.

Analyserne tager udgangspunkt i de solgte ejendommes bygningsværdi, idet salgssummen reduceres med ejendommens senest ansatte grundværdi. Bygningsværdien sammenlignes med BBR's oplysninger om ejendommen.

Ved hjælp af en regnemetode, der kaldes multipel regressionsanalyse, findes det forhold, hvormed beliggenheden og bygningernes opførelsesår, størrelse og indretning påvirker salgsprisen.

Fælles struktur for modellerne

Modellerne til beregning af forslag til ejendomsværdi for parcelhuse, rækkehuse og sommerhuse har grundlæggende en fælles struktur.

Beregningen sker i fem trin efter disse modeller:

• Beregning af vægtet etageareal
• Beregning af generelt normtal
• Beregning af lokalt normtal
• Beregning af bygningsværdi
• Sammenlægning af bygningsværdi med grundværdi.

Forslagsmodellerne opstilles som led i forberedelsen af de almindelige vurderinger, inden vurderingsniveauet lægges fast.

Det sker på grundlag af analyser, som er foretaget op til et år forud for vurderingstidspunktet, og omfatter færre salg end dem, der indgår ved fastlæggelsen af vurderingsniveauet.

Den tidsmæssige forskydning har erfaringsmæssigt meget begrænset praktiske betydning for vurderingsresultatet.

Se også

Se også afsnit H.A.2.1.2.2 om niveaufastlæggelse og lokalkorrektionsområder i forslagsmodellerne.

Vurderingsniveauer

Forslagsberegningen laves med udgangspunkt i vurderingsniveauer, som lægges fast for hvert område.

Det statistiske grundlag for niveaufastlæggelsen dannes af alle de frie salg, der har fundet sted i perioden fra begyndelsen af oktober fire år forud for vurderingsåret til og med første halvår i vurderingsåret.

De indberettede salgsoplysninger bearbejdes, så de kan sammenlignes indbyrdes. De nominelle salgspriser omregnes til kontante salgspriser og salgspriserne indekseres til det prisniveau, der kendes ved indsamlingsperiodens udløb. Ved indekseringen tages der hensyn til geografisk betingede forskelle i prisudviklingen.

Ved de almindelige vurderinger er det prisforholdene pr. 1. oktober i vurderingsåret, der skal lægges til grund ved vurderingen. Se VUL § 2 og afsnit H.A.1.3.

For at opfylde dette krav skal prisniveauet fremskrives på grundlag af en prognose over prisudviklingen i de sidste måneder op til 1. oktober i vurderingsåret.

Skatterådet godkender den anvendte fremskrivning af prisniveauet. Se VUL § 39, stk. 3.

Skatterådet skal alene godkende fremskrivning af prisniveauet for forslagsejendomme efter VUL § 39, stk. 3, idet erhvervsejendomme vurderes efter forventningerne til afkastet og derfor ikke er omfattet af godkendelsen i VUL VUL § 39, stk. 3. Se SKM2016.146.LSR.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsskatteretten
SKM2016.146.LSR	Landsskatteretten fandt, at vurderingslovens § 39, stk. 3, skulle forstås således, at Skatterådet alene skulle godkende fremskrivning af prisniveauet for forslagsejendomme (parcel-, række- og sommerhuse samt etageejendomme), og der forelå således ikke en retlig mangel ved ansættelse af ejendomsværdien for en erhvervsejendom uden anvendelse af reglen i vurderingsloven § 39, stk. 3. Landsskatteretten stadfæstede herefter Vurderingsankenævnets afslag på en anmodning om ordinær genoptagelse af ejendomsvurderingen pr. 1.10.2008.