Skatteforlaget |
|
H.A.2.1.2.1.4 Lokalkorrektion
Grundværdierne opfanger kun en del af den forskel i værdien, der er begrundet i den geografiske beliggenhed. Bygningernes værdi afhænger også af beliggenheden. Se afsnit H.A.3.2.3 om grundværdianalyse.
Den tredje del af analysen fastlægger, hvor meget det generelle normtal skal korrigeres, når der bliver taget hensyn til ejendommens beliggenhed.
Det generelle normtal er relateret til standardhuset. Ved at indregne tillæg og nedslag på de solgte ejendomme i et område, kan man korrigere normtallet til et normtal for lokalområdet.
Her bliver der taget hensyn til de solgte ejendommes individuelle forhold i form af opførelsesår, materialer, indretning mv. Lokalkorrektionen bliver beregnet som differencen mellem dette lokale normtal for standardhuset og salgsprisen pr. kvadratmeter vægtet etageareal for de samme solgte ejendomme.
Lokalkorrektionen samler op på niveaumæssige differencer, som der ikke er taget hensyn til i hverken grundværdiansættelsen eller forslagsmodelberegningen ud fra det almindelige normtal.
Vigtigheden af den lokale korrektion
To forhold er vigtige i forholdet mellem grundværdi og bygningsværdi/forskelsværdi. Det er:
- Sikkerheden af beregningen af den lokale korrektion af normtallet er meget afhængig af, hvor mange salg der har været til rådighed for beregningen i det lokale område. Jo færre salg, jo mere usikker er den lokale korrektion. Ved få salg er det vigtigt, at SKAT tager stilling til, om det beregnede niveau svarer til handelsprisniveauet i området. Se afsnit H.A.2.1.2.2.
- Sammenhængen mellem grundværdierne og bygningsværdierne er også vigtige. Hvis grundværdierne i et område er blevet sat for lavt, vil det medføre, at der i dette område beregnes en højere lokal korrektion end i de omkringliggende områder. Der vil typisk være den sammenhæng mellem grundværdi og bygningsværdi, at områder med høje grundværdier har højere bygningsværdier end områder med lave grundværdier.
Den endelige beregning af vurderingsforslaget
Den endelige beregning af vurderingsforslaget sker ved, at bygningsværdien beregnes og lægges sammen med grundværdien. Det sker først når det lokale normtal er fastlagt og den endelige beslutning om vurderingsniveauet er truffet.