Skatteforlaget |
|
H.A.2.1.2.1.6 Individuelle tillæg og nedslag
Forslag til vurdering af en ejendom bliver beregnet på grundlag af registeroplysningerne. For de fleste ejendomme giver det en tilstrækkeligt nøjagtig angivelse af handelsværdien på vurderingstidspunktet.
Ca. 75 pct. af de ejendomme, der beregnes forslag til ejendomsværdi for, bliver ansat efter forslaget. For de øvrige 25 pct. er det SKATs skøn, at der er individuelle forhold, som kan begrunde en justering af forslaget.
En række forhold, som kan være af væsentlig betydning for ejendommens handelsværdi og dermed for vurderingen, fremgår ikke af registrene.
Det gælder fx:
- Den bygningsmæssige kvalitet, særligt den håndværksmæssige udførelse
- Ejendommens almindelige vedligeholdelsestilstand
- Individuelle beliggenhedsbetingede forhold, der ikke allerede er taget hensyn til ved grundværdiansættelsen, fx støj- og lysforhold, jordforurening, naboforhold
- Arrondering, terrænforhold
- Individuel indretning (fx etagearealets disponering), haveanlæg mv.
- Igangværende byggesager.
SKAT fastsætter størrelsen af individuelle tillæg og nedslag i de beregnede forslag til vurdering og skriver en begrundelse for hver justering. SKAT fraviger kun forslaget til vurdering, hvis SKAT har konkret kendskab til individuelle forhold, hvorfor SKATs vurdering af individuelle forhold typisk sker på foranledning af en besigtigelse eller klage.
De tillæg og nedslag, SKAT har fastsat, overføres maskinelt til næste vurdering. Her indgår de som korrektioner af de nye forslag til vurdering. På denne måde indarbejdes SKATs erfaringer i forslagsberegningen.
Som udgangspunkt overføres tillæg og nedslag med uændrede beløb, så SKAT skal tage stilling til en eventuel forhøjelse eller nedsættelse ved hver vurdering.
Der er ikke bestemmelser i vurderingsloven om, at et generelt nedslag i ejendomsværdien skal fordeles på grundværdi og bygningsværdi, og der er heller ikke administrativ praksis herom. Se Højesterets dom SKM2015.615.HR, der drejer sig om en sommerhusejendom, hvor der var givet nedslag i ejendomsværdien, men ikke i grundværdien. Højesteret anførte, at det afgørende herefter er, om begrundelsen for og karakteren af nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi. Den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien, sådan som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. Højesteret fandt imidlertid ud fra bl.a. oplysninger om de priser, der var opnået i de seneste år før vurderingen ved salg i det pågældende sommerhusområde af ubebyggede grunde og af en bebygget grund med henblik på nedrivning, at det ikke kunne antages, at det skøn, som vurderingsmyndighederne havde foretaget vedrørende grundværdien, hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et åbenbart urimeligt resultat.
Se afsnit H.A.3.2.1 om grundværdikurven.
Nedslag ved udleje
I konkrete tilfælde kan der gives nedslag i ejendomsværdien til parcelhuse og rækkehuse, der er udlejet.
I en ikke offentliggjort landsskatteretskendelse fra 2010 fik et rækkehus, der var udlejet på almindelige lejevilkår, et skønsmæssigt nedslag på 10 pct. I samme kendelse skrev Landsskatteretten, at praksis med nedslag på 50 pct. kun gælder udlejede ejerlejligheder.
De individuelle begrundelser skrives i vurderingsmeddelelsen under punktet "særlige forhold", som følger lige efter den rent registerbaserede forslagsberegning.
Ejeren kan dermed se, hvilke forhold SKAT har lagt vægt på, ved justeringen af det beregnede forslag til vurdering.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Højesteret | ||
Hvis der er givet et generelt nedslag i ejendomsværdien, men ikke tilsvarende i grundværdien, er det afgørende Ifølge Højesteret om begrundelsen for og karakteren af nedslaget i ejendomsværdien indebærer, at grundværdien er for højt ansat i forhold til grundens handelsværdi. Den sammenhæng, der er mellem ansættelsen af grundværdien og ejendomsværdien, sådan som det er udtrykt ved grundværdikurven, skaber en formodning for, at et sådant nedslag i ejendomsværdien også har betydning for grundværdiansættelsen. Det kunne dog ikke antages i den konkrete sag, at myndighedernes skøn vedrørende grundværdi hvilede på et forkert eller mangelfuldt grundlag, eller at skønnet havde ført til et urimeligt resultat. | Ved tidligere instans: SKM2013.847.ØLR | |