H.A.2.2.1.2.1 Fabriks- og lagerejendomme

Dette afsnit handler om vurdering af fabriks- og lagerejendomme.

Afsnittet indeholder:

Generelt om fabriks- og lagerejendomme

For fabriks- og lagerejendomme ansættes ejendomsværdien i vid udstrækning på grundlag af en markedsværdiberegning efter lignende retningslinjer som dem, der finder anvendelse på andre erhvervsejendomme.

Denne metode anses i dag for at være den sikreste til at understøtte skønnet over den enkelte ejendoms værdi.

Det giver ikke tilstrækkeligt sikre holdepunkter for værdiansættelsen kun at undersøge salgspriser, da salgene er for få, og prisfastsættelsen ofte er mere præget af virksomhedsstrategiske hensyn end af den enkelte ejendoms forhold.

Lejefaktoren

Markedsværdiniveauet fastlægges gennem undersøgelser af markedet for tilsvarende udlejede ejendomme.

Ved vurderingen anslås en kvadratmeterleje for hver type anvendelse fx produktion.

Efter beregning af den anslåede leje for hele ejendommen ganges det fremkomne beløb med en lejefaktor, som er den samme lejefaktor for hele ejendommen.

Fastsættelsen af lejefaktoren kan give nogen vanskelighed som følge af det relativt beskedne statistiske grundlag, SKAT kan støtte sig på.

I mangel af andre holdepunkter foretages der beregninger af ejendommens genanskaffelsesværdi, og disse beregninger holdes sammen med oplysninger om ejendommens alder, indretning og udnyttelseskapacitet.

Bemærk

Mange fabriksejendommes værdi er betinget af deres anvendelse til en bestemt virksomhed, som gælder, så længe virksomheden er i almindelig god drift (going concern princippet).

For ejendomme, der ikke blot midlertidigt er ude af drift, skal lejefaktoren fastsættes under hensyn til mulighederne for alternativ anvendelse.

Det er i så fald af særlig betydning om overgang til anden virksomhed kan ske uden væsentlige ombygninger af ejendommen og uden, at der eventuelt skal foretages en bekostelig oprydning på grundarealet.

Nogle fabriksejendomme er udsat for et ekstraordinært slid på grund af rystelser eller andre følger af produktionen fx syredannelse og kondens.

I øvrigt skal opmærksomheden rettes mod de eventuelle bygningskrav fx af sikkerhedsmæssig eller sanitær art, som stilles til den pågældende virksomhed.

Overskydende grundareal

For fabriks- og lagerejendommes vedkommende er det ofte sådan, at værdien af de omgivende grundarealer indgår med større vægt i den samlede ejendomsværdi end tilfældet er for andre erhvervsejendomme, fordi de omgivende arealer ofte er nødvendige for ejendommens drift fx som tilkørsels-, parkerings- og/eller oplagsarealer.

Der gives i visse tilfælde et tillæg til den sædvanligt beregnede ejendomsværdi for værdien af et overskydende grundareal, som ikke anvendes ved ejendommens løbende drift, men som kan anvendes til nybyggeri. Tillægget fastsættes skønsmæssigt ud fra efterspørgslen efter jord til erhvervsbyggeri.