H.A.2.2.1.2.11 Havne, offentlige værker og olieraffinaderier

Dette afsnit handler om vurdering af havne, offentlige værker og olieraffinaderier.

Afsnittet indeholder:

Havne

Havnearealer er undtaget fra vurdering, når de tjener havnetrafikale formål. Se VUL § 7, stk. 1, nr. 5 og afsnit H.A.1.2.2.

Andre havnearealer, herunder lystbådehavne, skal vurderes.

Ejendomsværdien for havne

Når et havneareal er udlejet, skal ejendomsværdien ansættes som for andre erhvervsmæssigt benyttede arealer med en oplyst leje og en skønnet lejefaktor. Der er kun få salg af havnearealer eller arealer, der kan sammenlignes med.

Kommunale havne

Ved vurderingen af havne indgår følgende:

  1. Leje og faktor
  2. Driftsudgifter.

Ad a) Leje og faktor

Tidligere var de kommunale havnes lejefastsættelse undergivet Trafikministeriets regulering. Det er de ikke længere.

Formodningen er derfor at lejen for havnearealer afspejler udbud og efterspørgsel for området, medmindre der er indgået særligt langvarige lejemål, fx med begrænsede muligheder for at justere lejen.

Hvis lejen ikke afspejler efterspørgselsforholdene for området, skal der ske en tilpasning af lejefaktoren ved vurderingen.

Lejefaktoren fastsættes under hensyn til bl.a. beliggenhedsmæssige forhold, navnlig arealernes nærhed til motorveje og jernbaner, og til den erhvervsmæssige udvikling, der er i gang i området.

Nogle kommuner opkræver kommunal ejendomsskat direkte hos havnearealernes lejere. Når areallejen ikke indeholder ejendomsskatter, skal lejefaktoren fastsættes nogle point højere (2-3), end hvis lejeindtægten også skal dække denne udgift.

Ad b) Driftsudgifter

Havnens udgifter til vedligeholdelse og belysning mv. af gader og veje anses for at vedrøre de udlejede arealer. Udgifter til vedligeholdelse af selve havnen og havnebassinet har kun i særlige tilfælde indvirkning på udlejningsarealernes værdi.

Bygninger på fremmed grund

Når et udlejet havneareal er bebygget af lejeren, skal bygningerne vurderes selvstændigt efter reglerne for bygninger på fremmed grund. Se afsnit H.A.2.2.1.6.

Spildevandsanlæg

Spildevandsanlæg skal vurderes, da de ikke er omfattet af reglerne om undtagelse fra vurderingspligten i VUL § 7, stk. 1.

Vurdering af spildevandsanlæg

Spildevandsanlæg ansættes til værdien i handel og vandel.

Ejendomsvurderingen omfatter kun værkets faste anlæg, mens maskiner, inventar og lignende ikke tages med ved vurderingen.

Ved vurderingen af et spildevandsanlæg skønnes der som udgangspunkt en markedsværdi (lejeværdi) for de enkelte(alle) bygninger, som kapitaliseres på sædvanlig måde. Da der imidlertid er tale om ikke frit omsættelige ejendomme, kan det være svært at skønne en markedsværdi. Når det er tilfældet, må der tages udgangspunkt i opførelsesomkostninger mens der samtidigt skal tages hensyn til økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Grundværdien lægges til denne værdi.

Spildevandsanlæg, der kan "vurderes" til 0 kr.

Et spildevandsanlæg skal efter SKATs opfattelse "vurderes" til 0 kr. hvis alle nedenstående punkter er opfyldt:

Betingelserne svarer til de, der skal opfyldes, for at fællesarealer kan ansættes til 0 kr.

Elværker og kraftvarmeværker

Elværker og kraftvarmeværker skal vurderes. De er ikke undtaget efter VUL § 7, stk. 1.

El- og kraftvarmeværker sættes til værdien i handel og vandel. Se VUL § 6.

Historik

Pr. 1. januar 2000 overgik forsyningspligtige elforsyningsvirksomheder til aktieselskabsform efter lov om elforsyning. Se LBK nr. 151 af 10. marts 2003 § 69, stk. 2, § 88, stk. 1 og § 100 sammenholdt med Bek. nr. 870 af 12. september 2000. Af bekendtgørelsens § 1, stk. 1 og 2 fremgår det, at de omhandlede virksomheder ved deres stiftelse udarbejder kapitalopgørelser og åbningsbalancer, hvor fast ejendom værdiansættes efter den seneste offentlige ejendomsvurdering, vurderingen pr. 1. januar 2000. Derved kom der mere fokus på den offentlige ejendomsvurdering af disse ejendomme. Se også SEL § 35 O, stk. 3.

Vurderingsprincip

Da el- og kraftvarmeværker hører til en kategori ejendomme, der ikke kan karakteriseres som frit omsættelige, kan det være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi (lejeværdi) for de egentlige produktionsbygninger som fx turbine- og kedelbygninger m.fl. For administrations- og mandskabsbygninger er det lettere at finde en relevant markedsværdi.

Ved vurderingen af erhvervsejendomme tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, men kun hvis det kan anvendes fuldt ud på hele ejendommen. Ellers tages der udgangspunkt i omkostningerne ved nyopførelse, men samtidig skal der tages hensyn til økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Det er SKATs opfattelse, at man enten kan benytte markedsværdiprincippet eller normtalsprincippet. Der må ikke ske en sammenblanding af de to vurderingsprincipper. Ved markedsværdiprincippet er grundværdien inkluderet i lejen, mens den ikke er det i normtalsprincippet (eller kubikmeterprincippet).

Erfaringen viser, at markedsværdiprincippet ikke er hensigtsmæssigt for de større elværker, fordi der her findes meget specielle bygninger bl.a. kedel- og turbinebygninger, det er meget vanskelig at fastsætte en markedsværdi for, idet der hverken findes markeds- eller handelspriser. Kedel- og turbinebygninger må derfor vurderes efter normtalsprincippet med udgangspunt i byggeomkostningerne ved en tænkt genanskaffelse og forholdsvis beregning af levetid med hensyn til økonomisk og teknisk forældelse. Normtallet må for disse bygninger beregnes som en kubikmeterpris. Hele værket må herefter ansættes efter normtalsprincippet, hvor normtallet for de øvrige bygninger er beregnet ud fra oplysninger om kvadratmeterpriser på tilsvarende bygninger.

Markedsværdiprincippet kan fortrinsvis anvendes ved vurderingen af små og mellemstore el- og kraftvarmeværker, hvor der ikke er meget store og specielt indrettede bygninger, der kan være vanskelig at fastsætte pris på.

Vurdering af el- og kraftvarmeværker

Vurderingen af el- og kraftvarmeværker omfatter alle værkets faste anlæg.

Maskiner, inventar og lignende medtages ikke ved vurderingen.

Ved vurderingen af selve værket er det kun bygninger og bygningsbestanddele inkl. sædvanligt tilbehør til den faste ejendom, der skal medtages ved vurderingen. Udgangspunktet for, hvad der skal medtages ved vurderingen, og hvad der ikke skal medtages, er dette:

Vandværker

Vandværker skal vurderes, da de ikke er undtaget fra vurdering efter VUL § 7, stk. 1.

Vandværker ansættes til værdien i handel og vandel. Se VUL § 6.

Vurderingsprincip

Da vandværker hører til en kategori ejendomme, der ikke kan karakteriseres som frit omsættelige, kan det være vanskeligt at finde frem til en relevant markedsværdi (lejeværdi) for selve vandværket.

For administrations- og mandskabsbygninger er det lettere at finde en relevant markedsværdi.

Ved vurderingen af vandværker tages der principielt udgangspunkt i markedsværdiprincippet, men kun hvis det kan anvendes fuldt ud på hele ejendommen. Ellers tages der udgangspunkt i opførelsesomkostningerne men samtidig skal der tages hensyn til økonomisk og teknisk forældelse. Herefter ansættes en teknisk værdi (anslået normtal) for samtlige vurderingspligtige bygninger og bygningsbestanddele. Til denne værdi lægges grundværdien.

Det er SKATs opfattelse, at man enten kan benytte markedsværdiprincippet eller normtalsprincippet. Der må ikke ske en sammenblanding af de to vurderingsprincipper. Ved markedsværdiprincippet er grundværdien inkluderet i lejen, mens den ikke er det i normtalsprincippet.

Vurdering af vandværker

Vurderingen af vandværker omfatter alle værkets faste anlæg.

Maskiner, inventar og lignende driftsmateriel medtages ikke ved vurderingen.

Vandindvindingsret

En vandindvindingsret skal ikke medtages i vurderingen af den faste ejendom, når den hviler på en særlig tilladelse efter lov om vandforsyning mv.

Modsat skal en vandindvindingsret medtages i vurderingen af den faste ejendom, når grundvand eller overfladevand (fra å eller sø) bliver anvendt i grundejerens husholdning, landbrug eller anden næringsdrift af mindre omfang. Denne indvinding kræver ikke særlig tilladelse. Værdien af vandindvindingen anses her for at høre til den fast ejendom.

Et vandværk kan "vurderes" til 0 kr.

Et vandværk skal efter SKATS opfattelse "vurderes" til 0 hvis alle nedenstående betingelser er opfyldt

Betingelserne svarer til de, der skal opfyldes, for at fællesarealer kan ansættes til 0 kr..

Til forskel herfra skal vandværker, der drives i selskabsformen a.m.b.a. vurderes selvstændigt.

I denne selskabsform er der ikke direkte sammenhæng mellem selskabets ejendom og den enkelte deltagers ejendom. Ved andelsselskaber ejer man en andel af selskabets nettoformue og ikke de enkelte aktiver og passiver, som man gør i et interessentskab.

Olieraffinaderier

Olieraffinaderier skal vurderes. De er ikke undtaget fra vurdering efter VUL § 7, stk. 1.

Vurdering af olieraffinaderier

Det er kun bygninger og bygningsbestanddele inkl. sædvanligt tilbehør, der skal med i vurderingen af disse specielle ejendomme.

Udgangspunktet for, hvad der skal medtages ved vurderingen, og hvad der ikke skal medtages, er:

Særligt om anlæg og tanke

SKAT skal være særlig opmærksom på anlæg/bygninger på grunden.

Hvis der foregår en produktion i anlægget, er der tale om løsøre/inventar, som ikke skal medtages i vurderingen.

Ved vurderingen af tankanlæg er det vigtigt at være opmærksom på, om de eksisterende tankanlæg bliver benyttet, og om der er mulighed for, at de kan bruges til andre formål. Hvis de ikke kan det, skal tankanlæggene ansættes med stor forsigtighed, da de kan have negativ værdi på grund af de store omkostninger, der er ved nedrivning. Virksomhederne lader derfor ofte tankanlæggene ligge ubenyttede i længere tid.

Vurderingsprincip

Som ved øvrige specielle erhvervsejendomme skal vurderingen tage udgangspunkt i markedsværdiprincippet.