H.A.2.2.1.3 Særlige ejendomstyper

Dette afsnit handler om særlige ejendomstyper, der adskiller sig fra andre ejendomme og som derfor skal vurderes på en anden måde.

Afsnittet indeholder:

De særlige ejendomstyper

Nogle ejendomme adskiller sig i vurderingsmæssig henseende så meget fra det sædvanlige, at de almindeligt kendte metoder til hjælp ved ansættelse af ejendomsværdien ikke kan bruges uden videre. Det gælder visse bygningsværker af særlig historisk eller kulturel værdi. På andre typer af ejendomme skal markedsværdiprincippet anvendes som hjælpemiddel ved værdiansættelsen, men med visse forbehold, da ejendommene er opført og indrettet til bestemte offentlige formål.

Det drejer sig om følgende ejendomstyper:

Slotte

Ved et slot forstås fortrinsvis bygninger, der anvendes eller er blevet anvendt som officiel residens for medlemmer af den kongelige familie.

Kongelige slotte

De kongelige slotte er ejet af enten

Andre slotte

Adskillige slotte ligner udvendigt ældre hotelbygninger.

Mange af de slotte, der ikke bruges til bolig for de kongelige, bliver brugt til offentlige især kulturelle formål. Et par af slottene er stillet til rådighed for Forsvaret og Beredskabsstyrelsen.

Mange slotte er underlagt bygningsfredning. Det sætter snævre grænser for udnyttelsesmulighederne.

Vurderingspligtig men fritaget for grundskyld

Slotte skal vurderes.

De kongelige slotte og palæer, som tilhører Staten, er fritaget for kommunal grundskyld. Se den kommunale ejendomsskattelov § 7, stk. 1, litra a. Fritagelsen omfatter ikke eventuel dækningsafgift. Se den kommunale ejendomsskattelov § 23.

Museer

En stor del af landets museer drives af det offentlige, men en betydelig del bliver drevet af private fonde og stiftelser.

Bygningerne

De bygningsmæssige rammer for landets museer er vidt forskellige. Det er især vanskeligt at vurdere større ejendomme, som er opført specielt til museumsformål, og som ikke umiddelbart kan sammenlignes med ejendomme, der er opført til andre formål.

En del mindre museer er indrettet i afdøde kunstneres og forfatteres hjem, idet etableringen af museet helt eller delvis har haft til formål både for den pågældende selv og for samtiden at bevare et karakteristisk miljø.

Vurdering af museer

Nogle af museerne er fredede. En alternativ anvendelse vil være forbundet med uforholdsmæssige ombygningsomkostninger, hvilket skal tages i betragtning ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Byggeomkostninger for større museumsbygninger har ofte været meget store i forhold til det afkast, ejendommene må formodes at kunne give. Derfor er de afkastberegninger, som ofte bliver brugt i vurderingen af erhvervsejendomme m.m., ikke relevante for ansættelsen af ejendomsværdien for museer.

Rådhuse

Nye tidssvarende administrationsbygninger adskiller sig ikke afgørende fra almindelige private kontorbygninger. De nye administrationsbygninger skal derfor vurderes på samme niveau som sådanne bygninger.

Nogle kommuner har i løbet af sidste århundrede opført meget veludstyrede og præsentable rådhuse, som fortsat er i brug. Ejendomsværdien for disse rådhuse må tages udgangspunkt i den lejeværdi, bygningerne med tilhørende grunde, ville have, hvis de blev brugt som typiske erhvervsejendomme fx. som domicil for større erhvervsvirksomheder. Rådhuse i ældre byggestil vurderes under hensyn til, at en alternativ anvendelse vil være forbundet med betydelige ombygningsomkostninger.

Kommunesammenlægningen i 2007 har også betydet, at kommunerne har sammenlagt forvaltninger som tidligere lå i flere byer. Det har givet flere tomme administrationsbygninger bl.a. rådhuse, som er solgt under markedsniveauet, for at undgå udgift til drift og vedligeholdelse af disse tomme bygninger.

Rets- og politibygninger

Indretningen af rets- og politibygninger skal tage nogle sikkerhedsmæssige hensyn, som rækker videre end andre offentlige bygningers indretning. De fleste politibygninger er forsynet med detentionslokaler. Nogle rets- og politibygninger er bygget sammen med et arresthus. Ved ansættelsen af ejendomsværdien skal det tages i betragtning, at sådanne lokaliteter ikke uden videre kan anvendes til alternative formål.

Sygehuse

Sygehuse er stærkt specialiserede ejendomme. De fleste sygehuse er opført og drevet af det offentlige.

Vurdering af sygehuse

Ved skønnet over ejendommenes markedsværdi skal der tages udgangspunkt i den leje, der bliver betalt for moderne kontorlokaler i pågældende område eller sammenlignelige områder i nærheden.

Ved valget af lejefaktor skal der bl.a. tages hensyn til, at sygehuse som regel er godt vedligeholdt, men med et stort spildareal fx brede gange og højt til loftet. Det kan give begrænsede alternative anvendelsesmuligheder.

Derimod kan sygehusenes opførelsesomkostninger kun tillægges begrænset betydning, da det er vanskeligt at adskille de omkostninger, der vedrører den faste ejendom i vurderingsmæssig forstand, og de omkostninger, der vedrører sygehusets mange installationer.

Plejehjem

Plejehjem er indrettet i bygninger af meget forskellig standard.

Nyere plejehjem er ofte indrettet som særlige afsnit i bygningskomplekser med beskyttede boliger for ældre og handicappede.

Vurdering af plejehjem

For at fastsætte et plejehjems markedsværdi kan huslejeniveauet i boliger af tilsvarende kvalitet være vejledende.

Kolonihaver

Praksis for kolonihaver i Kolonihaveforbundet

Østre Landsret har i en række utrykte domme statueret, at kolonihaver, som er medlem af Kolonihaveforbundet for Danmark ikke må sælges eller overdrages, uden at den pågældende have er vurderet efter Kolonihaveforbundets retningslinjer. Handelsprisen skal derfor ligge inden for rammerne af den af Kolonihaveforbundet foretagne vurdering og værdiansættelse. Vurderingen af en kolonihave, som er medlem af Kolonihaveforbundet, skal derfor ansættes under hensyn til Kolonihaveforbundets retningslinjer om maksimalpris. Højesteret har stadfæstet dommen. Se U.2007.3068/2H.

Højesteret har ved dom af 8. juni 2010 afgjort, at kolonihaveforeninger ikke uden videre kan melde sig ud af Kolonihaveforbundet. Derfor skal der ikke ved vurderingerne tages højde for eventuel mulighed for udmeldelse med den virkning, at handelsprisen bliver højere.

Vurdering af andre kolonihaver

Kolonihaver, som ikke er medlem af Kolonihaveforbundet for Danmark, forventes at have handelspriser, der afviger fra Kolonihaveforbundets retningslinjer. De kolonihaver skal ansættes ud fra disse handelspriser.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse

Afgørelsen i stikord

Yderligere kommentarer

Højesteretsdomme

U.2007.3068 H

Kolonihaver, som er medlem af Kolonihaveforbundet for Danmark, skal sælges eller overdrages til en pris, som ligger inden for rammerne af den af Kolonihaveforbundet foretagne vurdering og værdifastsættelse.

HRD af 8. juni 2010

Kolonihaveforeninger kan ikke uden videre melde sig ud af Kolonihaveforbundet.

Vurderingen skal derfor ikke tage højde for eventuel udmeldelse med virkning, af højere handelspris.