H.A.2.2.1.5 Skovejendomme

Dette afsnit handler om skovejendomme.

Afsnittet indeholder:

Regel

For skovejendomme ansættes ejendomsværdien efter bestemmelserne i VUL §§ 9-12 sammenholdt med VUL § 6.

Ved ejendomsværdien forstås værdien af den faste ejendom i dens helhed, idet sædvanligt tilbehør til ejendommen medtages ved ansættelsen. Se afsnit H.A.1.4.

Oplysninger om salgspriser opnået ved handler med tilsvarende ejendomme i den pågældende egn, er vejledende ved vurderingen af skovejendomme. Antallet af salg af skovejendomme er for lille til, at det kan danne et tilstrækkeligt statistisk grundlag for at fastlægge et retvisende vurderingsniveau.

Afgrænsning overfor landbrugsejendomme

Ved vurderingen beslutter SKAT om en ejendom overvejende må anses for benyttet til skov eller plantage.

Afgrænsningen mellem skovejendomme og landbrugsejendomme er ikke nærmere fastlagt. I praksis henføres ejendomme, der både omfatter landbrug og skov, til landbrugsmæssig benyttelse, med mindre landbruget er af uvæsentligt omfang.

Ejendomsværdien

En skovbrugsejendoms ejendomsværdi må derfor ansættes efter et konkret skøn over handelsværdien.

Handelsværdien er det beløb, som ejeren antages at kunne få for skoven, hvis den sælges til en benyttelse, der efter skovens beskaffenhed og udnyttelsesmuligheder er den økonomisk mest hensigtsmæssige.

Hvad angår udnyttelsesmulighederne, så spiller det en væsentlig rolle, om skoven er undergivet fredskovspligt. Se afsnit H.A.6.1.4.

Handelsværdien af en skov er meget afhængig af bevoksningens alder. En bevoksning tæt på den hugstmodne alder repræsenterer en større værdi end en yngre bevoksning. Handelsværdien er også meget afhængig af træarternes sammensætning. For yngre plantager skal der udvises særlig forsigtighed ved skønnet over udviklingsmulighederne.

Under skovejendommes ejendomsværdi medtages:

Til skoven medregnes hele det bevoksede areal. Dvs. også de hegn, veje, brandlinjer og grøfter, der hører til skovdriften. Den bestående vedmasse medtages ved ansættelsen af ejendomsværdien.

Udover det, skal der ved ansættelsen af en skovejendoms ejendomsværdi tages hensyn til følgende individuelle forhold, som kan begrunde tillæg og/eller fradrag:

Skovskemaer

Til brug ved vurderingen af skovejendomme blev der normalt udsendt skovskemaer til ejerne hvert fjerde år. De oplysninger som ejerne afgav, har i almindelighed været lagt til grund ved ansættelsen af ejendomsværdien og ved fastsættelsen af "normalværdien".

Normalværdien danner udgangspunkt for ansættelsen af grundværdien. Se VUL § 15 og afsnit H.A.3.2.6.

Der er udsendt skovskemaer til ejere af skovejendomme på mere end 25 ha forud for vurderingen pr. 1. oktober 2006. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2012 blev der kun udsendt skovskemaer, hvor SKAT skønnede det nødvendigt.

Skovtabeller og venteværdier

Som hjælpemiddel ved ansættelsen af ejendomsværdien har SKAT udarbejdet nogle tabeller over forskellige træarters værdi pr. ha, varierende efter alder og bonitet.

Vurderingstabellerne udarbejdes på grundlag af de venteværdier, som Dansk Skovforening beregner for de enkelte træarter og boniteter.

En venteværdi er et udtryk for den beregnede værdi af en bestemt bevoksning på et bestemt tidspunkt.

Værdien bestemmes af

For at beregne venteværdien på et bestemt tidspunkt tilbagediskonteres de fremtidige indtægter ved hugst og de direkte knyttede driftsudgifter med en fast rente. I Skovforeningens Økonomiske Tabelværk beregnes venteværdierne med forskellige renteforudsætninger.

Rentefodens betydning kan illustreres ved venteværdien ved vurderingen pr. 1. oktober 2006, for en 30-årig rødgran, bonitet 1 med en omdriftsalder på 60 er

Venteværdier anvendes i skovbruget som et planlægningsværktøj på nogenlunde samme måde, som beregning af dækningsbidrag i landbrugsproduktionen anvendes til at lægge markplaner.

I venteværdierne er der ikke taget højde for de udgifter, der ikke er direkte knyttet til produktionen i den enkelte skovafdeling. Det kan fx være hegning og grøftning. Dansk Skovforening leverer også oplysninger om disse omkostninger, som ligeledes tilbagediskonteres og fratrækkes venteværdierne før, vurderingstabellerne udarbejdes.

Valget af rentefod har stor betydning for venteværdien og dermed også på de værdier, der indgår i vurderingstabellerne. Ved vurderingen pr. 1. oktober 2006 blev der anvendt en rente på 1,5 procent. Ved denne rentesats var der størst overensstemmelse mellem handelspriserne på solgte skove og modelberegningerne.

Tabellerne er baseret på undersøgelser af kapitalværdien af det forventede nettoudbytte af et bredt udsnit af skovejendomme.

Vurderingstabeller for skove pr. 1. oktober 2006

BØG - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

Bonitet 7

1-10

27.000

20.000

16.000

10.000

8.000

6.000

5.000

11-20

54.000

42.000

29.000

18.000

14.000

8.000

6.000

21-30

71.000

58.000

48.000

28.000

19.000

10.000

7.000

31-40

79.000

68.000

52.000

30.000

20.000

16.667

8.000

41-50

85.000

75.000

56.000

32.000

21.000

12.000

9.000

51-60

94.000

81.000

59.000

33.000

22.000

13.000

10.000

61-70

104.000

87.000

63.000

34.000

23.000

14.000

11.000

71-80

116.000

93.000

69.000

35.000

24.000

15.000

12.000

81-90

127.000

101.000

73.000

36.000

25.000

16.000

13.000

91-100

136.000

107.000

77.000

37.000

26.000

17.000

14.000

101-110

143.000

110.000

79.000

38.000

27.000

18.000

15.000

111-120

148.000

113.000

80.000

39.000

28.000

19.000

16.000

Over 120

156.000

120.000

81.000

40.000

29.000

20.000

17.000

BØG - normalværdi

Normalværdi ved omdrift år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

Bonitet 7

110

94.182

76.545

56.455

30.091

20.818

13.242

10.000

120

98.667

79.583

58.417

30.833

21.417

13.722

10.500

130

103.077

82.692

60.154

31.538

22.000

14.205

11.000

140

106.857

85.357

61.643

32.143

22.500

14.619

11.429

EG - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

1-10

30.000

20.000

13.000

6.000

4.000

3.000

11-20

51.000

36.000

24.000

12.000

10.000

6.000

21-30

65.000

48.000

31.000

14.000

11.000

7.000

31-40

76.000

56.000

36.000

16.000

12.000

8.000

41-50

84.000

64.000

41.000

18.000

13.000

9.000

51-60

96.000

73.000

47.000

20.000

14.000

10.000

61-70

107.000

80.000

51.000

22.000

15.000

11.000

71-80

119.000

86.000

55.000

23.000

16.000

12.000

81-90

128.000

93.000

59.000

24.000

17.000

13.000

91-100

142.000

101.000

63.000

25.000

18.000

14.000

101-110

154.000

108.000

67.000

26.000

19.000

15.000

111-120

162.000

116.000

72.000

27.000

20.000

16.000

Over 120

172.000

125.000

77.000

28.000

21.000

17.000

EG - normalværdi

Normalværdi ved omdrift år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

120

101.167

73.417

46.583

19.417

14.083

10.333

130

106.615

77.385

48.923

20.077

14.615

10.846

140

109.143

79.714

50.143

20.214

14.786

11.071

150

115.333

84.400

52.933

21.133

15.467

11.667

160

118.875

87.250

54.563

21.563

15.813

12.000

ASK og ÆR - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

1-10

25.000

20.000

14.000

10.000

7.000

5.000

11-20

55.000

44.000

29.000

14.000

10.000

8.000

21-30

78.000

55.000

37.000

17.000

13.000

10.000

31-40

83.000

63.000

43.000

20.000

15.000

12.000

41-50

88.000

68.000

47.000

22.000

17.000

14.000

51-60

93.000

75.000

49.000

24.000

19.000

16.000

61-70

98.000

80.000

51.000

26.000

21.000

18.000

71-80

103.000

83.000

53.000

28.000

23.000

20.000

Over 80

105.000

85.000

55.000

30.000

25.000

22.000

ASK og ÆR - normalværdi

Normalværdi ved omdrift år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

60

70.333

54.167

36.500

17.833

13.500

10.833

80

77.875

61.000

40.375

20.125

15.625

12.875

100

83.300

65.800

43.300

22.100

17.500

14.700

ANDET LØVTRÆ - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

1-10

15.000

13.000

11.000

7.000

5.000

4.000

11-20

23.000

20.000

17.000

12.000

9.000

5.000

21-30

28.000

24.000

21.000

15.000

11.000

6.000

31-40

31.000

27.000

23.000

17.000

12.000

7.000

41-50

33.000

29.000

25.000

18.000

13.000

8.000

51-60

35.000

31.000

27.000

19.000

14.000

9.000

61-70

37.000

33.000

28.000

20.000

15.000

10.000

71-80

40.000

35.000

30.000

21.000

16.000

11.000

Over 80

42.000

37.000

32.000

22.000

17.000

12.000

ANDET LØVTRÆ - normalværdi

Normalværdi ved omdrift år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

60

27.500

24.000

20.667

14.667

10.667

6.500

80

30.250

26.500

22.750

16.125

11.875

7.500

100

32.600

28.600

24.600

17.300

12.900

8.400

RØDGRAN - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

Bonitet 7

Bonitet 8

1-10

40.000

18.000

14.000

10.000

7.000

6.000

4.000

2.000

11-20

62.000

39.000

25.000

14.000

10.000

8.000

6.000

3.000

21-30

79.000

49.000

30.000

17.000

13.000

10.000

8.000

4.000

31-40

96.000

58.000

35.000

20.000

15.000

12.000

10.000

5.000

41-50

105.000

66.000

38.000

23.000

17.000

14.000

11.000

6.000

51-60

108.000

68.000

40.000

26.000

19.000

16.000

12.000

7.000

61-70

110.000

70.000

43.000

28.000

21.000

17.000

13.000

8.000

71-80

110.000

70.000

45.000

29.000

23.000

18.000

14.000

9.000

Over 80

110.000

70.000

45.000

30.000

24.000

19.000

15.000

10.000

RØDGRAN - normalværdi

Normalværdi ved omdrift år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

Bonitet 7

Bonitet 8

40

81.667

49.667

30.333

18.333

13.500

11.000

8.500

4.500

50

93.333

58.333

35.167

21.333

15.833

12.833

10.000

5.500

60

101.333

63.500

38.500

23.833

18.000

14.500

11.333

6.500

70

106.500

67.000

41.000

26.000

19.833

16.000

12.500

7.500

80

108.833

69.000

42.667

27.667

21.500

17.333

13.500

8.500

90

91.333

58.000

36.333

23.833

18.667

15.000

11.667

7.500

SKOVFYR - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

1-10

24.000

11.000

8.000

6.000

4.000

3.000

11-20

37.000

23.000

15.000

8.000

6.000

5.000

21-30

47.000

29.000

18.000

10.000

8.000

6.000

31-40

58.000

35.000

21.000

12.000

9.000

7.000

41-50

63.000

40.000

23.000

14.000

10.000

8.000

51-60

65.000

41.000

25.000

16.000

11.000

9.000

61-70

66.000

42.000

26.000

17.000

12.000

10.000

71-80

66.000

42.000

27.000

17.000

13.000

11.000

Over 80

66.000

42.000

27.000

18.000

14.000

12.000

SKOVFYR - normalværdi

Normalværdi ved omdrift år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

60

59.800

37.400

22.600

13.800

10.000

8.000

80

60.833

38.167

23.333

14.333

10.500

8.500

BJERGFYR - ejendomsværdi

Aldersklasse

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

1-10

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

11-20

8.000

7.000

5.000

4.000

3.000

2.000

21-30

10.000

8.000

6.000

5.000

4.000

3.000

31-40

12.000

9.000

7.000

6.000

5.000

4.000

41-50

14.000

10.000

8.000

7.000

6.000

5.000

51-60

15.000

11.000

9.000

8.000

7.000

6.000

Over 60

15.000

12.000

10.000

9.000

8.000

7.000

BJERGFYR - normalværdi

Normalværdi ved omdrift, år

Bonitet 1

Bonitet 2

Bonitet 3

Bonitet 4

Bonitet 5

Bonitet 6

50

10.000

7.800

6.000

5.000

4.000

3.000

60

10.833

8.333

6.500

5.500

4.500

3.500

Tabelværdierne forudsætter normal driftstilstand på ejendommene, herunder almindelig bevoksningstæthed og sædvanlig, god vedligeholdelse. Værdien af eventuelle overstandere lægges til værdien af nyplantning, se nedenfor.

Da udgifterne til at plante ny skov er store, er det blevet almindeligt at foretage en såkaldt selvforyngelse af skoven. Det foregår ved, at der ryddes et areal bortset fra enkelte større løvtræer, som kan tjene som frøkilde og som "ammetræer" for de selvsåede planter. De tilbageværende træer kaldes overstandere.

Værnskov

For skovarealer, hvor ejeren efter Skov- og Naturstyrelsens bestemmelse er afskåret fra at udnytte skoven forstmæssigt (urørt skov eller værnskov), kan der være grundlag for at give et nedslag i den beregnede ejendomsværdi.

Der kan derimod ikke gives nedslag i ejendomsværdien, fordi ejeren af dyrkningsmæssige årsager bevarer visse bevoksninger ud over modningsalderen eller anvender mindre ydedygtige træarter som værn mod stormfald. Sådanne foranstaltninger må anses som led i den normale skovdrift.

Væsentlige skader på skoven som følge af fx stormfald, svamp eller barkbilleangreb, vil kunne betinge nedslag i ejendomsværdien.

Overstiger udgifterne til renholdelse og vedligeholdelse, hvad der er sædvanligt, fordi skoven har et særligt stort publikumsbesøg, må de ekstra udgifter kapitaliseres og fradrages i skovens ejendomsværdi.

Ubevoksede arealer

Værdien af de ubevoksede arealer findes som for andre tilsvarende ejendomme. Er de ubevoksede arealer undergivet fredskovpligt, skal der tages hensyn til det, se ovenfor.

Er der landbrugsarealer tilknyttet en skovbrugsejendom (uden ejendommen er blevet henført til landbrugsmæssig benyttelse), medtages disse arealer i ejendomsværdien til handelsværdien.

Boliger på en skovejendom

Boliger på en skovejendom, skal vurderes under hensyn til anvendelsesmulighederne. Det gælder også for tjenestesteder, dvs. boliger for personale ved skovdriften.

Ligger boligen på et fredskovpligtigt areal, skal der tages hensyn til det. Selv om boligen ikke ligger i fredskov, vil planlovgivningen som regel være til hinder for, at den kan omsættes selvstændigt. Boliger, der udlejes til andre end personale ved skovdriften, vurderes under hensyn til deres fremtidige afkast.

I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af grunden beregnet på grundlag af en kvadratmeterpris, der er fastsat af SKAT. Som vejledende regel henføres der 800 m2 grund til hver bolig.

I forbindelse med vurderingen foretages der for skovejendomme fordeling af ejendomsværdien på den del, der tjener til bolig for ejeren, og på den øvrige ejendom. Se VUL § 33, stk. 7.

Der foretages kun ejerboligfordeling, hvis ejeren faktisk bor på ejendommen. Der skal dog også foretages boligfordeling, hvis en bolig på ejendommen stilles til rådighed for en nærmere bestemt personkreds. Se LL § 16, stk. 9 og § 16 A, stk. 5.

I forbindelse med vurderingen fastsætter SKAT ejerboligens ejendomsværdi. I ejendomsværdien indgår foruden boligens bygningsværdi værdien af det grundareal, som skønnes at høre til boligen. Ejerboligen formodes at repræsentere en værdi svarende til, hvad et tilsvarende parcelhus i det åbne land ansættes til. Der gives eventuelt et skønsmæssigt nedslag under hensyn til boligens konkrete placering. Der foretages ingen fordeling af grundværdien.

Skovfordeling

For skovejendomme med mindst 25 ha skov, og som ejes af andre end stat og kommune, skal der foretages en fordeling af ejendomsværdien på den del af ejendommen, der benyttes til skov, og på den øvrige del af ejendommen. Se VUL § 33, stk. 7.

Særlige indtægtskilder

Særlige indtægtskilder kan stamme fra plantninger af pyntegrønt og juletræer, som har en meget kort om driftsalder. Tillægget til ejendomsværdien for disse plantninger beregnes i praksis på grundlag af ejerens oplysninger om omsætningen med de pågældende produkter. Afkastet anses at udgøre 25 pct. af omsætningen og kapitaliseres under hensyn til den aktuelle rentefod og afsætningsudsigterne.

Indtægter fra betaling for campering m.m. og fra traktørsteder etc., knytter sig hovedsagelig til grundværdien.

I det omfang, der er knyttet særligt store jagtindtægter til skovejendommen, må der gives et individuelt tillæg til ejendomsværdien. Se afsnit H.A.3.2.6.