H.A.2.2.1.6 Bygninger på fremmed grund

Dette afsnit handler om bygninger på fremmed grund.

Afsnittet indeholder:

To selvstændige ejendomme
Kontraktforholdet mellem parterne
Beregningen
Forbigås
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser og SKAT-meddelelser med videre.

To selvstændige ejendomme

Der er tale om to selvstændige ejendomme, når bygningerne på en ejendom ejes af en anden end grundens ejer. Det betyder, at bygningerne skal vurderes for sig og grunden for sig. Se VUL § 11, første led.

Kontraktforholdet mellem parterne

Når ejendomsværdien skal beregnes, skal der for begge ejendommes vedkommende, tages hensyn til kontraktforholdet mellem parterne, altså grundejeren og ejeren af bygningerne. Se VUL § 11, sidste led.

Når bygningernes ejendomsværdi skal bestemmes, skal SKAT skønne over hvad en fornuftig køber ville give for bygningerne, hvis det var ham/hende, der skulle indtræde i det bestående kontraktforhold med grundejeren.

Det er de konkret aftalte vilkår, der skal tages i betragtning.

Der skal tages hensyn til

lejemålets varighed
grundlejens størrelse
eventuelle begrænsninger i bygningernes anvendelsesmuligheder og
en eventuel forpligtelse til at fjerne bygningerne, når lejemålet ophører.

Har grundejeren ret til at forlange grunden ryddet ved lejemålets ophør, og det forventes, at denne ret vil blive håndhævet, påvirker det bygningernes værdi i tiltagende grad, efterhånden som lejeperioden nærmer sig sit udløb.

Ofte har grundejeren en interesse i at forny lejemålet efter en aftalt lejeperiodes udløb. Muligheden for det indgår ved bedømmelsen af kontraktforholdet.

Beregningen

Landskatteretten har stadfæstet en ejendomsværdiansættelse af en lager- og kontorbygning på fremmed grund, som fremkom ved anvendelse af en lejefaktor kun 1,5 point under den, som ville være blevet anvendt, hvis lejemålet havde været uopsigeligt, selv om der kun var 11 år tilbage af lejeperioden. Retten lagde vægt på en tilstedeværende formodning for, at lejemålet ville kunne fornys for endnu en periode. Se SKAT 1989.8.617.

Bygningernes ejendomsværdi kan findes ved at grund og bygninger vurderes, som om de tilhørte samme ejer, fx hvis

grundlejen er fastsat så der sikres grundejeren en rimelig forretning af grundens værdi og
der formodes at være overensstemmelse mellem grundens ejendomsværdi og grundens grundværdi samt
det aktuelt resterende lejemål strækker sig over en længere årrække.

Bygningernes ejendomsværdi ansættes herefter til forskellen mellem den samlede ejendomsværdi og grundværdien.

En anden metode består i at kapitalisere en anslået markedsleje med en lejefaktor, der ligger 1,5 -2,5 point under den sædvanligt anvendte faktor, så der ikke sker en dobbeltvurdering af grunden.

Forbigås

Bygninger på fremmed grund kan forbigås ved vurderingen, hvis deres værdi skønnes at være mindre end 100.000 kr., fx kolonihavehuse.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området: