Skatteforlaget

    

H.A.6.1.5 Privatretlige servitutters betydning for vurderingen

Dette afsnit handler om, hvilken betydning privatretlige servitutter har for vurderingen.

Afsnittet indeholder:

• Hovedregel
• Undtagelse - bygninger på fremmed grund
• Undtagelse - rettigheder givet til en ejendom til fordel for en anden
• Principiel dom om forskel på værdi for tjenende og herskende ejendom
• Afgrænsning mellem en offentligretlig eller en privatretlig forpligtelse
• Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre.

Hovedregel

Den almindelige regel er, at der ved vurderingen ses bort fra rettigheder og pligter af privatretlig karakter.

Begrundelsen for denne regel er, at det ellers vil være muligt for ejerne at påvirke vurderingen ved at pålægge deres ejendom eller grund byrder, der virker værdiforringende.

Undtagelse - bygninger på fremmed grund

Hvis bygningerne på en grund ejes af en anden end grundens ejer, findes der to selvstændige ejendomme. Dette kaldes også bygninger på fremmed grund.

Bygningerne og grunden skal vurderes hver for sig, og ved ansættelsen af ejendomsværdien for begge ejendomme skal der tages hensyn til kontraktforholdet. Se VUL § 11.

Undtagelse - rettigheder givet til en ejendom til fordel for en anden

Hvis der er privatretlige servitutter, der er pålagt en ejendom til fordel for en anden ejendom, skal der tages hensyn til disse ved vurderingen af begge ejendomme.

Den ejendom, der har fordel af rettigheden kaldes den herskende ejendom og den ejendom, der giver en rettighed, kaldes den tjenende ejendom.

Den juridiske person, der har en rettighed i forhold til en ejendom er dermed påtaleberettiget, hvis servitutten/rettigheden ikke bliver overholdt.

Størrelsen af det tillæg, der gives den herskende ejendom, vil ikke nødvendigvis svare til fradraget i værdien for den tjenende ejendom.

For eksempel kan en bestemmelse om maksimal byggehøjde være af stor værdi for den herskende ejendom, men have mindre betydning for den tjenende ejendoms grundværdi og være helt uden betydning for dens ejendomsværdi.

Principiel dom om forskel på værdi for tjenende og herskende ejendom

Den første dom, der brød med princippet om symmetri mellem værdien af en privatretlig servitut ved vurderingen for den herskende og den tjenende ejendom var VLD af 9. september 1991; Skat 1991.19.1063.

Dommen fastslog, at der ved vurderingen af et areal skulle tages hensyn til en privatretlig servitut. Servitutten indeholdt et forbud mod udstykning og yderligere bebyggelse af arealet.

Ved vurderingen af den tjenende ejendom, der var begrænset af servitutten, skulle der tages hensyn til disse begrænsninger i vurderingen. Men for den ejendom, som var påtaleberettiget efter servitutten/den herskende ejendom, var servitutten ikke taget i betragtning ved vurderingen.

Afgrænsning mellem en offentligretlig eller en privatretlig forpligtelse

Når det skal afgøres, om en forpligtelse er offentligretlig eller privatretlig, kan man ikke udelukkende se på, hvem der er rettighedshaver i forhold til forpligtelsen.

En kommune kan således være påtaleberettiget i forhold til en privatretlig servitut.

Eksempler

• En hjemfaldsdeklaration, hvor en kommune havde betinget sig en tilbagekøbsret til en forud fastsat pris efter udløbet af et bestemt antal år, blev anset for en privatretlig servitut. Det skyldtes, at hjemfaldsdeklarationen havde investeringsmæssige og ikke byplanmæssige formål. Se Skat 1989.11.864.
• Via en såkaldt tilskudsdeklaration kan en kommune give lån til opførelse af boliger mod, at en eventuel værdistigning i forbindelse med et fremtidigt salg skal tilfalde bestemte almennyttige formål.

Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre

Skemaet viser relevante afgørelser på området:

Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse	Afgørelsen i stikord	Yderligere kommentarer
Landsretsdomme
VLD af 9. september 1991 Skat 1991.19.1063	En privatretlig servitut om forbud mod udstykning og yderligere bebyggelse blev taget i betragtning ved fastsættelsen af grundværdien.	Tidligere instans, kendelse ved LSR af 16. marts 1989.
Landsskatteretskendelser
LSR kendelse af 14. august 1989 Skat 1989.11.864	En servitut om hjemfaldspligt, der var tinglyst på et areal, var ikke af en sådan karakter, at der skulle tages hensyn til den ved vurdering. Hjemfaldspligten ansås ikke for en offentligretlig byrde. Kommunen optrådte som privatretlig aftalepartner.