Skatteforlaget |
|
H.A.3.2.2.1 Byggeretsværdiprincippet
Dette afsnit handler om byggeretsværdiprincippet og om, hvornår det anvendes til at finde frem til grundværdien.
Afsnittet indeholder:
- Anvendelse
- Indholdet af byggeretsværdiprincippet
- Normalgrunden
- Store grunde
- Små grunde
- Oversigt over afgørelser, domme, kendelser og SKAT-meddelelser med videre.
Anvendelse
Byggeretsværdiprincippet anvendes som hovedregel på ejendomme, der ligger i byzone og sommerhusområde, hvor den planlagte anvendelse er parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse og anvendes som hjælpemiddel ved bestemmelsen af værdiforholdet mellem store og små grunde.
Princippet kan dog også anvendes på ejendomme i landzone, når de ligger i parcelhus-, rækkehus- eller sommerhuskvarterer.
Byggeretsværdiprincippet anvendes ikke på ejendomme omfattet af disse plantyper i Grundværdisystemet (GRUS):
- C: Boligområde med etagebebyggelse i byzone
- F: Erhvervsområde i byzone
- K: Uspecificeret byzoneareal
- L: Område i byzone med uoplyst formål
- R: Områder med blandet zonestatus
- X: Manglende eller forkert indberetning af zonekoder eller plankoder.
I nogle tilfælde anvendes byggeretsprincippet heller ikke for plantype P: Øvrige områder i landzone.
Byggeretsværdiprincippet forudsætter, at der er tale om en sammenhængende bebyggelse, det vil sige mindst 10-15 ejendomme.
Begrænses antallet af ejendomme som følge af områdets nærhed til fredede arealer eller en særlig isoleret beliggenhed, kan det være problematisk at anvende princippet.
Østre Landsret har slået fast, at der ikke med indførelsen af byggeretsprincippet er tilvejebragt noget selvstændigt, af grundenes handelsværdi uafhængigt vurderingsgrundlag. Byggeretsværdiprincippet er kun en vurderingsteknisk regel, der anvendes som et led i ansættelsen af grundværdierne i nogle grundværdiområder, og tager sigte på at tilvejebringe passende værdiforhold mellem store og små byggegrunde. Se TfS 1997.663.
Indholdet af byggeretsværdiprincippet
Byggeretsværdiprincippet indebærer, at grundværdien beregnes som summen af en byggeretsværdi og en arealværdi. En grunds værdi kan deles op i en del, der vedrører retten til at opføre et hus - byggeretsværdien - og en anden del, der afhænger af arealstørrelse - arealværdien.
Inden for et grundværdiområde, dvs. et område som SKAT under hensyn til efterspørgselsforhold mv. vælger at behandle under ét, tages der udgangspunkt i værdien af en såkaldt normalgrund og i begrebet områdepris.
I byggeretsprincippet er det forudsat, at en normalgrund i et parcelhuskvarter er på 800 m2. Områdeprisen er prisen pr. kvadratmeter for en normalgrund i et bestemt område. Halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien. Den anden halvdel vedrører arealværdien.
Hvis der i et grundværdiområde er oplyst en områdepris på 500 kr., kan grundværdiberegningen for to almindelige ejendomme i området foretages som nedenstående eksempler.
Eksempel A: Grundareal 700 m2
1 byggeret (800m2 á 500 kr. = 400.000 kr.: 2*) | 200.000 kr. |
700 m2 á 250* kr. | 175.000 kr. |
Grundværdi | 375.000 kr. |
Eksempel B: Grundareal 1.050 m2, heraf vej 50 m2
1 byggeret (800 m2 á 500 kr. = 400.000 kr.: 2* ) | 200.000 kr. |
1.000 m2 á 250* kr. | 250.000 kr. |
50 m2 vej á 0 kr. | 0 kr. |
Grundværdi | 450.000 kr. |
* Grunden til, at der divideres med 2, er, at halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.
Normalgrunden
Når områdepriser skal sammenlignes på tværs af områder, er det nødvendigt, at priserne er angivet på grundlag af den samme normalgrund.
I grundprisanalyserne forudsættes samme normalgrund i alle områder, som indgår i en analyse. Det er valgt at sætte normalgrunden til 800 m2 i boligområder og 1.200 m2 i sommerhusområder.
Det er dog muligt at omregne en områdepris, som refererer til en større normalgrund, så prisen svarer til en anden normalgrund.
En sådan omregning af områdepriser udgør ikke det helt store problem, når den foretages maskinelt. Men skal omregningerne foretages lokalt, når man skal sammenligne områdepriserne for områderne, er det et besværligt mellemled. Derfor fastholdes den maskinelt dannede normalgrund sædvanligvis. I specielle tilfælde er det muligt at indberette en "lille" eller "stor" normalgrund. Se nedenstående oversigt.
Boligområde m2 | Områder til sommerhuse m2 | |
"Lille" normalgrund | 400 | 800 |
Normalgrund | 800 | 1.200 |
"Stor" normalgrund | 1.200 | 2.000 |
Som normalgrunden anvendes i byggeretsværdiprincippet, er den kun et "målepunkt", der lægges til grund ved den maskinelle beregning af grundværdier. Det faktum, at den typiske grund i et område (eller alle grundene) har en anden størrelse end 800 m2, gør det ikke nødvendigt, at der indberettes en anden normalgrund end 800 m2. Ud fra en normalgrund på 800 m2 kan man ramme et hvilket som helst grundværdiniveau for den typiske grundstørrelse.
Der kan være tre grunde til at indberette en anden normalgrund end 800 m2.
- Den ene er rent psykologisk. Det er nemmere at skønne over, hvad normalprisen for et grundværdiområde skal være, hvis den kun skal være værdien pr. kvadratmeter af den typiske grund i området, og den typiske grundstørrelse er indberettet som normalgrunden.
- Det andet tilfælde drejer sig om grundværdiområder, hvor der er meget stor variation i grundstørrelserne. Og hvor valget af normalgrund påvirker forskellen i grundværdi mellem store og små grunde.
- Den tredje grund, der kunne være til at anvende en normalgrund forskellig fra 800 m2, er, at valget af normalgrund påvirker værdien af en byggeret, og dette påvirker grundværdierne for ejendomme, der kan udstykkes. Som eksemplerne under 2 viser, er den procentvise forskel her noget større. Men også her er der den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen. Og ekstreme situationer kan håndteres ved en graduering af værdinedslaget for udstykningsudgifter for de pågældende ejendomme.
Ad 2):
Et par eksempler vil illustrere denne problemstilling.
I grundværdiområde 1 er den typiske grund 1.200 m2, mens nogle grunde er helt op til 2.200 m2.
I grundværdiområde 2 er den typiske grund på 500 m2, men nogle grunde er kun 300 m2, og andre er 1.100 m2.
GRUNDVÆRDI | Normalgrund: | 800 m2 | 1.200 m2 |
OMRÅDE 1 | Områdepris: | 400 kr. | 333 kr. |
Byggeret: | 160.000 kr. | 200.000 kr. | |
Ejendom E: Grundareal 1.200 m2 typisk grund | |||
1 Byggeret á | 160.000/200.000 kr. | 160.000 kr. | 200.000 kr. |
1.200 m2 á | 200*/167* kr. | 240.000 kr. | 200.400 kr. |
Grundværdi: | 400.000 kr. | 400.400 kr. | |
Ejendom F: Grundareal 2.200 m2 | |||
1 Byggeret á | 160.000/200.000 kr. | 160.000 kr. | 200.000 kr. |
2.200. m2 á | 200*/167* kr. | 440.000 kr. | 367.400 kr. |
Grundværdi: | 600.000 kr. | 567.400 kr. | |
* 400 og 333 er divideret med 2, da halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.
GRUNDVÆRDI | Normalgrund: | 800 m2 | 500 m2 |
OMRÅDE 2 | Områdepris: | 400 kr. | 520 kr. |
Byggeret: | 160.000 kr. | 0 kr. | |
Ejendom G: Grundareal 500 m2 typisk grund | |||
1 Byggeret á | 160.000/0 kr. | 160.000 kr. | 0 kr. |
500 m2 á | 200*/260* kr. | 100.000 kr. | 0 kr. |
Grundværdi: | 260.000 kr. | 260.000 kr. | |
Ejendom H: Grundareal 300 m2 | |||
1 Byggeret á | 160.000/0 kr. | 160.000 kr. | 0 kr. |
300 m2 á | 200*/260* kr. | 60.000 kr. | 78.000 kr. |
Grundværdi: | 220.000 kr. | 208.000 kr. | |
Ejendom I: Grundareal 1.100 m2 | |||
1 Byggeret á | 160.000/0 kr. | 160.000 kr. | 0 kr. |
1.100 m2 á | 200*/260* kr. | 220.000 kr. | 286.000 kr. |
Grundværdi: | 380.000 kr. | 416.000 kr. | |
* 400 og 520 er divideret med 2, da halvdelen af områdeprisen vedrører byggeretsværdien og den anden halvdel vedrører arealværdien.
Som det fremgår af eksemplerne i grundværdiområde 1, så bliver forskellen mellem værdierne af grundene på 1.200 m2 og 2.200 m2 større, hvis normalgrunden er 800 m2 i stedet for 1.200 m2. Men forskellen er ikke særlig stor. Hvis vi antager, resultatet for grunden på 2.200 m2 er "korrekt", når normalgrunden er 1.200 m2, så bliver den "overvurderet" med knap 6 pct. ved anvendelse af en normalgrund på 800 m2.
Tilsvarende i grundværdiområde 2, hvor normalgrunden på 800 m2 medfører en "overvurdering" af grunden på 300 m2 på knap 6 pct., og en "undervurdering" af grunden på 1.100 m2 på 9 pct., hvis man går ud fra, at en normalgrund på 500 m2 ville have givet "korrekte" resultater.
Når der ses på den generelle usikkerhed ved grundværdiansættelsen i fuldt udbyggede områder, forekommer det hensigtsmæssigt at anvende en normalgrund på 800 m2 for alle grundværdiområder. De helt ekstreme tilfælde kan håndteres med individuelle tillæg eller fradrag i grundværdien for de pågældende ejendomme.
Store grunde
Er en grund så stor, at den kunne udstykkes i flere grunde, beregnes grundværdien på grundlag af to eller flere byggeretter, der svarer til udstykningsmulighederne. Grunden må kun ansættes på grundlag af mere end én byggeret, hvis det er åbenbart, at grunden i ubebygget stand ville kunne udstykkes.
For parcel- og sommerhuse gælder reglen i VUL § 16 B, hvor beboelsesbygningens faktiske placering på grunden eller størrelse set i forhold til den tilladte bebyggelsesprocent hindrer en udstykning. Se afsnit H.A.3.1. Hvis en grund i ubebygget stand kunne ansættes med to byggeretter, men den eksisterende beboelsesbygnings placering eller størrelse den 1. januar 2002 var og fortsat er til hinder for en udstykning, skal grunden ansættes med én byggeret. Arealet op til 1.400 m2 for parcelhusgrunde og 2.400 m2 for sommerhusgrunde ansættes til arealværdien. Areal ud over 1.400 m2 henholdsvis 2.400 m2 ansættes til en lavere værdi end arealværdien.
Grundværdien kan ikke ansættes på grundlag af flere byggeretter, hvis udstykning kræver dispensation fra krav til mindstegrundstørrelse eller fredningsbestemmelser o.lign. Almindelige betingelser for at opnå udstykningstilladelse, fx vejadgang, skal også være opfyldt for, at der kan regnes med mere end én byggeret.
Byggeretsværdiprincippet kan ikke anvendes på større ubebyggede arealer, selv om de er udlagt til parcelhus-, rækkehus- eller sommerhusbebyggelse, hvis der endnu ikke er klarhed over, hvor mange parceller, der vil blive givet udstykningstilladelse til. Uklarhed vil normalt foreligge, hvis der skønnes at kunne ske udstykning i mere end 5-7 parceller, og hvor der er særlige vanskeligheder ved at bedømme det endelige antal.
Hvor grundværdien beregnes på grundlag af flere byggeretter, kan der efter omstændighederne gives et nedslag for de omkostninger, der er forbundet med udstykning, herunder eventuelle udgifter til anlæg af adgangsveje mv. Også forventede byggemodningsomkostninger kan tages i betragtning.
For parcelhusgrunde med én byggeret, hvis areal overstiger det dobbelte af mindstegrundstørrelsen, nedsættes arealværdien efter praksis, for det areal, der overstiger 1.400 m2. For sommerhusgrunde nedsættes værdien normalt af kvadratmeter ud over 2.000 m2.
Små grunde
For små grunde med en høj bebyggelsesprocent bliver grundværdien pr. kvadratmeter højere end for grunde med en lavere bebyggelsesprocent. Byggeretsværdiprincippet hviler på en forudsætning om, at der kan opføres et hus af normalstørrelse på grunden. Er der tale om meget små grunde, hvor der ikke ville kunne (gen)opføres et normalt enfamiliehus, anvendes byggeretsværdiprincippet med fornøden tillempning.
Drejer det sig om en flerhed af små ensartede grunde, fx med rækkehuse eller byggeforeningshuse, kan tillempningen ske ved, at normalprisen nedsættes, så grundværdierne kommer i overensstemmelse med handelsværdien.
I områder med meget varierende grundstørrelser gives der i stedet et nedslag i den grundværdi, som en beregning på grundlag af byggeretsværdiprincippet fører til. Nedslaget beregnes som et fast beløb pr. kvadratmeter, hvormed grunden er mindre end en minimumsstørrelse, der er fastsat efter de lokale forhold. Nedslaget gradueres efter grundprisniveauet i området.
Der vil normalt blive givet nedslag, når en grund er så lille, at der ikke kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 75 m2 eller et sommerhus med at etageareal på mindst 35 m2.
Landskatteretten har i nogle kendelser valgt at se helt bort fra byggeretsværdiprincippet, hvis der ikke engang kan opføres et parcelhus med et etageareal på mindst 50 m2 eller et sommerhus med et etageareal på 25 m2. Se SPO 1983.6.234.
Oversigt over afgørelser, domme, kendelser, SKAT-meddelelser med videre
Skemaet viser relevante afgørelser på området:
Afgørelse samt evt. tilhørende SKAT-meddelelse | Afgørelsen i stikord | Yderligere kommentarer |
Landsretsdomme | ||
TfS 1997.663 | Det blev fastslået at byggeretsværdiprincippet alene er et vurderingsteknisk princip og at anvendelsen af det ikke udgør et selvstændigt af handelsværdien uafhængigt beskatningsgrundlag. | Se også SKM2015.491.VLR xSKM2016.613.BR (Anket)x |
Landsretten anførte, at sagsøgeren efter ordlyden af vurderingslovens § 6, 1. pkt., og § 13, stk. 1, uanset det oplyste om vurderingsprincipper for lignende grunde i området, ikke har krav på, at grunden alene skal vurderes efter etagearealprincippet med et nedslag for ekstrafunderingsudgifterne. Landsretten anså det heller ikke for godtgjort, at sagsøgeren efter fast administrativ praksis har krav på et nedslag i ansættelserne, uanset om nedslaget ville bringe ansættelserne under grundens handelsværdi. | Stadfæstet ved SKM2013.862.HR | |
Byretsdomme | ||
| xSKM2014.851.BRx | xDet blev lagt til grund, at der i sagen ikke var sammenfald mellem den faktiske bebyggelse og den retlige bebyggelsesprocent, at der ved udnyttelse af den tilladte bebyggelsesprocent ville kunne opføres 14 boliger af normal størrelse, og at der ved anvendelse af byggeretsværdiprincippet generelt er taget hensyn til udstykningsmuligheder. Sagsøgeren havde derfor ikke bevist, at Landsskatterettens skøn var udøvet på et urigtigt grundlag eller havde medført et åbenbart urigtigt resultat.x | xStadfæstet ved SKM2016.601.VLRx |