Dokumentets metadata

Udlæg - kloaktilslutningsbidrag - panteret - bortfald - bygmester - konkurs

Husejerne havde i 2005/2006 købt deres faste ejendomme af et selskab, der efterfølgende var gået konkurs. SKAT foretog den 20. maj 2009 - mod husejernes protest - udlæg i ejendommene for skyldigt kloaktilslutningsbidrag, som der ikke var blevet dækning til i konkursboet.Udlæggene blev stadfæstet af fogedretten og landsretten. Landsretten bemærkede, at amtstueforordningens § 2 alene vedrører bortfald af fortrinsretten og ikke panteretten, samt at fordringen og den lovbestemte panteret for kloaktilslutningsbidraget heller ikke på andet grundlag kunne anses for bortfaldet.

Vestre Landsrets kendelse af 31. maj 2010, 13. afdeling B-2031-09, B-2032-09 og B-2033-09

Parter

A,

B,

C og D

mod

SKAT

Afsagt af landsdommerne

Ulrik Jensen, Karen Foldager og Marianne Haugaard Thomsen (kst.)

......................................

Byrettens kendelse af 21. september 2009, FS 40-6337/2009, FS 40-5123/2009 og FS 40-5122/2009

Sagen drejer sig om, hvorvidt tre udlæg foretaget af pantefogden på grundlag af kloaktilslutningsbidrag er berettiget.

Påstande

A har nedlagt påstand om, at det af SKAT foretagne udlæg den 20. maj 2009 for 42.226,36 kr. i ejendommen matr.nr. ..., beliggende ...1, nr. 12 ophæves.

C og D har nedlagt påstand om, at det af SKAT foretagne udlæg den 20. maj 2009 for 51.168,36 kr., i matr. ..., beliggende ...1, nr. 8 ophæves.

B har nedlagt påstand om, at det af SKAT foretagne udlæg den 20. maj 2009 for 51.168,36 kr. i matr. ..., beliggende ...1, nr. 10 ophæves.

SKAT har nedlagt påstand om, at de af SKAT foretagne udlæg den 20. maj 2009 i ejendommene matr.nr. ..., ... og ..., beliggende ...1, nr. 8, 10 og 12 stadfæstes.

Oplysninger i sagen

C og D, A og B erhvervede i 2006 tre nyudstykkede grunde med ny bebyggelse beliggende henholdsvis ...1, nr. 8, 10 og 12, fra G1 Huse A/S til indflytning i september 2007.

G1 Huse A/S anmeldte den 17. december 2007 betalingsstandsning og gik konkurs i januar 2008.

Forklaringer

A har forklaret blandt andet, at han købte ejendommen ...1, nr. 12 i december 2005. Han var den første, der købte en af parcellerne. Han købte ejendommen gennem G2 Mæglerne, men sagen overgik hurtigt til G1 Huse A/S selv. Det var advokaten for G1 Huse A/S, der lavede købsaftalen. Der står i aftalen, at alle tilslutningsafgifter skulle betales af G1 Huse A/S. Han drøftede ikke noget om kloaktilslutningsbidraget i forbindelse med handlen, da han købte en "pakkeløsning". Han mener også, at det var G1 Huse A/S´s advokat, der lavede skødet. Han har betalt advokathonorar for udarbejdelse af skødet. Omkring september 2006 begyndte vejbygningen og kloakeringen. Han var ude ved ejendommen ca. en gang om ugen for at følge med.

Der var aftalt overdragelse i foråret 2007. Datoen blev senere rykket til den 1. september 2007. Han flyttede ind den 5. september 2007. Han købte et nøglefærdigt hus, og han betalte det fulde beløb for huset inklusiv afgifter 14 dage før, han flyttede ind. Huset var ikke helt færdigt, da han flyttede ind. Da G1 Huse A/S gik konkurs, manglede der stadig at blive færdiggjort nogle mindre ting. Han fik det selv lavet færdigt og sendte et krav til konkursboet på 25.000 kr. Kloakeringen var færdig omkring årsskiftet 2006/2007. I oktober 2007 havde ejendommen været tilsluttet kloaksystemet i lang tid. Soklen var færdig i januar 2007.

Han fik skødet først. BBR oplysningerne måtte han selv skrive til kommunen efter, da byggeriet havde status hos kommunen som "under opførsel". Han havde meget kontakt med kommunen efter overtagelsen af ejendommen. Han fik ikke på noget tidspunkt at vide, at der var offentlig gæld på ejendommen. Han betalte spildevandsafgift, fra han flyttede ind. Hans byggesag blev lukket hos kommunen omkring efteråret 2008, hvor han fik sin ibrugtagningstilladelse. Han havde forinden haft fat i en elektriker og en kloakmester for at lave de attester, kommunen forlangte, så hans byggesag kunne blive sluttet. Han hørte intet fra kommunen om, at han skulle betale kloaktilslutningsbidrag. Første gang, han fik noget at vide om kloaktilslutningsbidraget var den 7. januar 2009, hvor han fik et brev fra kommunens advokat.

C har forklaret blandt andet, at de var repræsenteret af advokat JT, da de købte deres ejendom. De købte ejendommen gennem G2 Mæglerne og G1 Huse A/S kort efter A. De spurgte efter et kommunalt oplysningsskema, men fik aldrig noget klart svar fra deres advokat. Advokaten sendte et brev om, at det kommunale oplysningsskema var indhentet, og at han havde bedt mægleren om at sende det. Men de har aldrig set det kommunale oplysningsskema. De flyttede ind på ...1 den 28. september 2007. Lige inden jul 2008 fik de første gang at vide, at der kom et krav fra kommunen på kloaktilslutningsbidraget. De overværede løbende byggeriet, og de har også løbende betalt spildevandsafgift.

Parternes synspunkter

C, D, A og B har til støtte for deres påstande anført blandt andet, at kloakeringen var færdig omkring årsskiftet 2006/2007. Kravet på kloaktilslutningsbidrag forfaldt derfor ved årsskiftet 2006/2007 i henholdt til betalingsvedtægten. Der er endvidere løbende blevet opkrævet kloakbidrag. Kommunen opkrævede først kloaktilslutningsbidraget i slutningen af 2008 og har herved udvist retsfortabende passivitet. Det er uden betydning for sagen., hvornår det entrepriseretlige forhold mellem kommunen og entreprenøren vedrørende kloakanlægget blev afsluttet.

Kommunen har afgivet oplysninger på det kommunale ejendomsskema vedrørende ejendommen beliggende ...1, nr. 16, om at der ikke påhvilede ejendommen gæld til det offentlige. Kommunen har herved afgivet en bindende erklæring og herved afskåret sig fra senere at gennemføre en sådan eventuel ret. Erklæringen er også bindende for de øvrige parceller, herunder de i sagen omhandlede ejendomme. Endvidere afgav kommunen i maj 2008 urigtige oplysninger om, at der ikke påhvilede ejendommen ...1, nr. 10, offentlig gæld til kloak. Kommunens forsømmelser og passivitet er ansvarspådragende. Kommunens forsømmelse af at angive status for kravet på kloaktilslutningsbidrag i konkursboet G1 Huse A/S er tillige ansvarspådragende.

SKAT har til støtte for sine påstande anført blandt andet, at kloaktilslutningsbidraget har pant i ejendommene efter tinglysningslovens § 4, stk. 4. Formålet med betalingslovens § 2, stk. 10, er at beskytte ejeren af en ejendom mod at få pålignet ejendommens afgifter for tidligt. I kommunens betalingsvedtægt står alene, at tilslutningsbidraget forfalder, når kommunen kan foretage fysisk tilslutning. Det er sædvanlig praksis i kommunen at vente med at påligne kloaktilslutningsbidraget før arbejdet er helt færdigt, og der er klarhed over de samlede udgifter. Det kan ikke bebrejdes kommunen, at tilslutningsbidraget ikke er pålignet tidligere.

Der er ikke indhentet kommunalt oplysningsskema på ejendommene i forbindelse med overdragelsen af ejendommene. Kommunen har forsøgt at få betaling for kravet af den egentlige skyldner ved at anmelde kravet i konkursboet. Kurator burde have vidst, at kravet hæfter på ejendommen i henhold til tinglysningslovens § 4. Kommunens fordrings- og panteret er ikke bortfaldet på grund af retsfortabende passivitet. Kravet er heller ikke fortabt på grund af kommunens fejlagtige besvarelse af spørgsmål om ejendommen ...1, nr. 10 i 2008.

Fogedrettens resultat og begrundelse

Efter bevisførelsen lægges det til grund, at der blev afholdt afleveringsforretning den 24. oktober 2007 mellem kommunen og entreprenør G3 A/S for kloakanlægget vedrørende byggemodningen for det område, som de i sagen omhandlede ejendomme udgør en del af. Det lægges endvidere til grund, at kloaktilslutningsbidraget blev pålignet de tre ejendomme ved faktura af 21. december 2007 til G1 Huse A/S, og at G1 Huse A/S efterfølgende gik konkurs.

Endelig lægges det til grund, at kommunen omkring årsskiftet 2008/2009 opkrævede kloaktilslutningsbidraget hos C, D, A og B, da der ikke var dækning til kravet i konkursboet.

Kloaktilslutningsbidraget hæfter på en fast ejendom med fortrinsret uden tinglysning efter tinglysningslovens § 4, stk. 4.

Efter betalingslovens § 2, stk. 10, forfalder tilslutningsbidraget, når en ejendom tilsluttes eller kan tilsluttes det offentlige spildevandsanlæg. Kommunen pålignede kloaktilslutningsbidraget inden for to måneder efter, at det var mulighed tor at opgøre størrelsen af bidraget. Uanset at det af "Betalingsvedtægt for kloakforsyning for kommunen" fremgår, at tilslutningsbidraget forfalder til betaling, når der foreligger mulighed for fysisk tilslutning til ejendommen, og at der formentlig har været mulighed for tilslutning af ejendommene ved årsskifter 2006/2007, er der herefter ikke grundlag for at anse kommunens panteret for at være fortabt som følge af passivitet.

Kommunen har endvidere ikke udvist retsfortabende passivitet med hensyn til at gøre panteretten gældende over for C, D, A og B. Den omstændighed, at kommunen den 20. maj 2008 i et kommunalt ejendomsoplysningsskema vedrørende ejendommen beliggende ...1, nr. 10, fejlagtigt har oplyst, at der ikke påhvilede ejendommen en tilslutningsafgift vedrørende kloakanlægget kan heller ikke føre til, at panteretten må anses for bortfaldet.

Da det af C, D, A og B i øvrigt anførte ikke kan føre til andet resultat, tages SKATs påstande til følge.

Derfor bestemmes

Det af SKAT foretagne udlæg for 41.226,36 kr. i ejendommen matr. nr. ... beliggende ...1, nr. 12 stadfæstes.

Det af SKAT foretagne udlæg for 51.168,36 kr. i ejendommen matr. nr. ... beliggende ...1, nr. 8 stadfæstes.

Det af SKAT foretagne udlæg for 51.168,36 kr. i ejendommen matr. nr. ... beliggende ...1, nr. 10 stadfæstes.

Sagen sluttet.

Fogedretten hævet.

...............................

Vestre Landsrets kendelse af 31. maj 2010, 13. afdeling B-2031-09, B-2032-09 og B-2033-09

Ved kendelse af den 21. september 2009 har fogedretten stadfæstet de af SKAT foretagne udlæg i ejendommene matr. nr. ..., matr. nr. ... og matr. nr. ....

Landsrettens afgørelse og begrundelse

§ 2 i Amtsstueforordningen vedrører alene bortfald af fortrinsretten efter det i forordningen fastsatte tidsrum og ikke panteretten, hvorfor denne forordning er uden betydning for afgørelsen af spørgsmålet om udlæg.

Det følger af kapitel 3 i kommunens betalingsvedtægt for spildevandsanlæg, der er udstedt i medfør af lovbekg. nr. 281 af 22. marts 2007 om betalingsregler for spildevandsanlæg mv., at tilslutningsbidrag forfalder til betaling, når der foreligger mulighed for fysisk tilslutning af ejendommen til det offentlige spildevandsanlæg.

Landsretten lægger til grund, at der var mulighed for tilslutning af ejendommene omkring årsskiftet 2006/2007.

Det lægges videre til grund, at arbejdet blev afleveret i oktober 2007, og at kravet i december 2007 blev fremsat over for G1 Huse A/S, der var skyldner på fordringen. Efter det under behandlingen af G1 Huse A/S under konkurs blev klart, at der ikke ville blive hel eller delvis dækning for fordringen, blev kravet fremsat over for de enkelte ejere af de ejendomme, i hvilke der var lovbestemt panteret for fordringen. Der er på denne baggrund ikke grundlag for at statuere, at fordringen eller den lovbestemte panteret er bortfaldet som følge af passivitet.

Da kommunens ejendomsoplysninger vedrørende B´s ejendom og en anden ejendom i bebyggelsen er afgivet efter indgåelsen af købsaftalerne, kan den manglende oplysning om gæld ikke føre til et andet resultat.

Landsretten stadfæster derfor kendelsen.

T h i b e s t e m m e s

Fogedrettens kendelse stedfæstes.

Hver af de kærende skal i sagsomkostninger til SKAT betale 2.500 kr.