Dokumentets metadata

Ejendomsavancen - sommerhusreglen - flere sommerhuse - privat anvendelse

Sagen vedrører sommerhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Appellanten erhvervede i oktober 2003 den omhandlede sommerhusgrund. På dette tidspunkt ejede han allerede et nyopført sommerhus beliggende ca. 500 meter fra grunden, ligesom hans samlever (senere ægtefælle) ejede et nyopført sommerhus også beliggende ca. 500 meter fra grunden. Ejendommene lå mindre end 30 km fra sagsøgerens og hans samlevers privatbolig.På grunden opførte appellanten i 2004 også et sommerhus som selvbygger med hjælp fra familie og venner. Allerede forinden byggeriets færdigmeldelse til myndighederne blev der afholdt en indflytterfest i huset i en weekend i maj. Der var fremlagt billeder herfra, ligesom vidnerne bekræftede festen, og at de havde overnattet i sommerhuset. Herudover fremlagde appellanten oplysninger om forbrug af el og vand.På alle tre sommerhuse var der i 2004 en større udlejningsaktivitet via to udlejningsbureauer. Alle tre sommerhuse var efter det oplyste ejerspærret i flere perioder i 2004.Appellanten gjorde gældende, at benyttelsen i maj 2004 (herunder i forbindelse med indflytterfesten) var sket til privat formål. Herudover gjorde han gældende, at sommerhuset havde været benyttet til privat formål i perioden frem til juli 2004, hvor udlejningen af huset blev påbegyndt, og at det havde stået til rådighed for appellanten i to perioder i september 2004. Sidstnævnte perioder lå efter, appellanten havde påbegyndt salgsbestræbelser, herunder ved antagelse af mægler og udfærdigelse af salgsbudget.Sommerhuset blev solgt til tredjemand ved slutseddel af den 29. september 2004. De to øvrige sommerhuse blev begge efterfølgende solgt til tredjemand skattefrit.Herudover erhvervede appellanten i 2004 tre yderligere sommerhusgrunde. Disse blev senere afstået til et af appellanten primo 2005 etableret selskab, som opførte sommerhuse på to af grundene, der blev solgt til tredjemand. Appellantens samlever erhvervede også endnu en ubebygget grund i 2007, hvorpå der også blev opført et sommerhus.Landsretten fandt ikke, at appellanten havde benyttet sommerhuset til privat formål i lovens forstand, og stadfæstede derfor byrettens frifindende dom.

Parter

A
(advokat Christian Bachmann)

mod

Skatteministeriet
(Kammeradvokaten ved advokat Casper Sølbeck)

Afsagt af landsdommerne

Henrik Twilhøj, Elisabeth Mejnertz og Hanne Fløe (kst.)

Sagens baggrund og parternes påstande

Byretten har den 26. marts 2012 afsagt dom i 1. instans (rettens nr. BS 2-232/2011).

For landsretten har appellanten, A, gentaget sin påstand for byretten.

Indstævnte, Skatteministeriet, har påstået dommen stadfæstet.

Supplerende sagsfremstilling

Der er for landsretten fremlagt materiale, der viser, at der inden den 14. maj 2004 på sommerhuset beliggende ...1 var installeret ind- og udvendig kloak, tilsluttet afløb samt monteret el- og vandmåler.

Der er endvidere fremlagt en oversigt fra udlejningsbureauet over, hvilke perioder i 2004 sommerhuset på ...1 var udlejet. Det fremgår endvidere af e-mail af 20. februar 2012 fra udlejningsbureauet, at der var en ejerspærring på sommerhuset i ugerne 27, 28 og 29.

Forklaringer

A, LJ og IM har afgivet supplerende forklaring for landsretten.

A har supplerende forklaret, at ibrugtagning af sommerhuset skete den 14. maj 2004, hvor der blev holdt en fest. Ud over ham selv var der 10 andre, der deltog i festen. Heraf var det kun hans lillebror, CA, hans ægtefælle, BA, og MN, der havde hjulpet til med at opføre sommerhuset. De resterende 7 gæster var alle venner eller venners bekendte. Den 14. maj 2004 var sommerhuset stort set færdigt. Der manglede at blive påsat nogle udvendige brædder på et skur, men indvendigt var huset færdigt og møbleret. Der gik således ca. en måned, fra sommerhuset blev taget i brug, til det blev færdigmeldt, idet han først skulle indsamle den fornødne dokumentation fra forskellige håndværkere. Lejeindtægten på 37.141 kr., der fremgår af hans årsopgørelse for 2003, vedrørte udleje af sommerhuset på ...2. Samlet set gav sommerhuset på ...2 dog et mindre underskud. Hans formål med at erhverve sommerhusgrunden på ...2 og derpå opføre et sommerhus var at have en form for pensionsopsparing. Der var således tale om en langsigtet investering, som samtidig gav ham mulighed for at bruge sommerhuset privat. Han havde det samme formål med erhvervelsen af sommerhusgrunden på ...1. Hans ægtefælle, BA, var i 2003 og 2004 studerende. BAs køb af sommerhusgrunden på ...7 var et led i en byttehandel i forbindelse med hendes afståelse af en andelslejlighed i ...12.

Efter købet af grunden ...1 kontaktede han G4 Turistbureau med henblik på at indgå en aftale om udlejning. Det blev aftalt, at G4 Turistbureau skulle have huset til rådighed fra den 15. juni 2004. Han ejerspærrede sommerhuset frem til denne dato, idet han skulle være sikker på, at huset var færdigt, inden det blev udlejet. Han ejerspærrede også sommerhuset i ugerne 27, 28 og 29 for selv at kunne holde sommerferie i huset. Han har i en periode udlånt sommerhuset til sine forældre og til ØJ, men han husker ikke præcis, hvornår disse udlån fandt sted. Han husker heller ikke præcis, hvilke dage i perioden han selv benyttede sommerhuset.

Det er ikke korrekt, som det fremgår af oplysningerne i SKATs afgørelse af 28. juli 2008, at baggrunden for det hurtige salg af sommerhuset på ...1 var, at han og hans kæreste havde besluttet sig for at købe en landbrugsejendom til helårsbeboelse, hvorefter de i sensommeren 2004 måtte indse, at økonomien ikke kunne rumme både landbrugsejendom og sommerhus. Han har ikke deltaget i noget møde med SKAT. Det er korrekt, at han købte en nedlagt landbrugsejendom den 1. oktober 2004, hvor han i dag har bolig og driver virksomhed. Han læste afgørelsen fra SKAT, da han blev bekendt med den, men han overlod det til andre at tage sig af sagen for ham.

Det var omkring september/oktober 2004, at han besluttede sig for at sige sit job op og i stedet starte som selvstændig. Han købte den 1. august 2004 en sommerhusgrund beliggende ...4. På dette tidspunkt havde han således stadig ikke besluttet sig for at blive selvstændig, men han købte grunden, idet kommunen havde udbudt den til en rimelig pris.

LJ har supplerende forklaret, at han er helt sikker på, at der blev holdt housewarmingfest i sommerhuset på ...1 den 14. maj 2004. Han kan huske det, fordi han om søndagen skulle spille hjemmebanekamp på ... stadion mod .... Han har tjekket datoen på DBU's hjemmeside. Han kan endvidere huske, at han var ude at ride om lørdagen. Han er en god ven til A.

På det øverste billede i ekstraktens side 190, der er fra sommerhusets terrasse, kan man bl.a. se ham og hans kæreste. Han har ikke hjulpet til med byggeriet af sommerhuset. På billedet kan man endvidere se A og BA, CA samt en pige ved navn NJ fra .... Desuden deltog også NP og NM i festen den 14. maj 2004. Hverken NJ, NP eller NM har hjulpet til med byggeriet af sommerhuset. Sommerhuset var møbleret og fremstod færdigt, da festen blev holdt.

Han har fået hjælp af advokat Christian Bachmann til at udforme e-mailen af 15. november 2012 til Vestre Landsret.

IM har supplerende forklaret, at han i 2004 spillede på samme fodboldhold som As lillebror, CA. Han kender A, men de er ikke nære venner. I 2004 var der stor omsætning af sommerhuse. Han tog kontakt til A i forbindelse med en fodboldtræning efter sommerferien. De aftalte, at vidnet kunne komme forbi ...1 med henblik på at vurdere sommerhuset. Under deres møde oplyste han en optimistisk pris, som nok var 200.000 - 300.000 kr. højere, end markedet kunne bære. Det kan have en negativ indflydelse på prisfastsættelsen af et sommerhus, at der er en udlejningskontrakt. Der er størst handel med sommerhuse i forårssæsonen. Han er ikke i tvivl om, at han og A aftalte en fast pris for hans honorar i forbindelse med salg af sommerhuset, idet der var tale om salg for en forbruger. A ønskede ikke aktive salgsbestræbelser i form af annoncering. Vidnet havde et stort køberkartotek, så det var ikke nødvendigt med annoncering.

Procedure

Parterne har i det væsentlige gentaget deres anbringender for byretten og har procederet i overensstemmelse hermed.

Landsrettens begrundelse og resultat

A erhvervede den 22. oktober 2003 en sommerhusgrund, hvorpå han som selvbygger efterfølgende opførte det sommerhus, som denne sag vedrører. Sommerhuset blev færdigmeldt over for kommunen den 14. juni 2004. Det kan efter IM og As forklaringer lægges til grund, at A indledte salgsbestræbelser i sensommeren 2004. Den 29. september 2004 blev sommerhuset videresolgt med fortjeneste.

I den periode, hvor A ejede det omhandlede sommerhus, havde han tillige rådighed over to andre sommerhuse beliggende inden for en radius af 500 m fra sommerhuset og ca. 30 km fra hans bopæl. Disse to øvrige sommerhuse blev videresolgt i henholdsvis 2005 og 2006 med skattefri avance. Primo 2005 stiftede A selskabet H1 A/S, der opfører fritids- og parcelhuse.

Under disse omstændigheder finder landsretten efter en samlet vurdering, at A ikke har bevist, at han har anvendt sommerhuset til privat formål, jf. ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2, heller ikke selv om det kan lægges til grund, at han holdt en fest i sommerhuset i weekenden den 14. til 16. maj 2004.

Landsretten tager derfor Skatteministeriets påstand om stadfæstelse til følge.

Efter sagens udfald sammenholdt med parternes påstande skal A betale sagsomkostninger for landsretten med i alt 40.000 kr. Beløbet er til dækning af udgifter til advokatbistand. Beløbet er inklusive moms, da Skatteministeriet ikke er momsregistreret. Landsretten har ved fastsættelsen af beløbet lagt vægt på sagens økonomiske værdi og dens omfang.

T h i k e n d e s f o r r e t

Byrettens dom stadfæstes.

A skal betale sagens omkostninger for landsretten med 40.000 kr.

De idømte sagsomkostninger, der forrentes efter rentelovens § 8 a, skal betales inden 14 dage.

Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens § 8 a.