Dokumentets metadata

Spørgsmål om hvorvidt der kan succederes i ejendomsavance - bindende svar

To brødre ejede i sameje en ejendom. Der kunne succederes i ejendomsavance ved klagers køb af broderens andel af ejendommen, idet den erhvervsmæssige andel af ejendommen i henhold til den ejendomsværdimæssige fordeling oversteg 50 pct.. Det udelukkede ikke succession, at klager efterfølgende tog bopæl på ejendommen.

Klagen vedrører bindende svar i anledning af, at klageren har spurgt, om han kan succedere i ejendomsavance i henhold til kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, ved køb af broderens ideelle andel af en ejendom.

Landsskatterettens afgørelse
Klageren har således anmodet om bindende svar på følgende spørgsmål:

"Kan det bekræftes, under de beskrevne forudsætninger, at A kan succedere i ejendomsavance ved køb af Y1?"

SKAT har besvaret spørgsmålet om bindende svar med "ja, dog bortset fra stuehuset".

Landsskatteretten besvarer spørgsmålet med "ja".

Sagens oplysninger
Klagerens repræsentant anmodede den 16. august 2012 SKAT om bindende svar på spørgsmålet: Kan det bekræftes, under de beskrevne forudsætninger, at A kan succedere i ejendomsavance ved køb af Y1?

Klagerens repræsentant havde i maj 2012 anmodet om bindende svar på 4 spørgsmål, som SKAT besvarede den 6. august 2012. Spørgsmål 4, som blev besvaret med "nej", var det samme som det spørgsmål, repræsentanten igen stillede den 16. august 2012.

I henhold til salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR) erhvervede klageren og dennes bror B ejendommen Y1, i lige sameje med overtagelsesdato den 1. januar 2008.

Ejendommen er vurderet som en bebygget landbrugsejendom med en lejlighed og har et areal på 200.659 kvm, eller 20,06598 ha. I henhold til BBR-registeret er der to bygninger på ejendommen. Der er således et stuehus på ejendommen, som er opført i 2010. Stuehuset har et bebygget areal på 212 kvm og et beboet areal på 371 kvm. Ydermuren er træbeklædning. Derudover er der en driftsbygning, der i henhold til BBR-registeret anvendes til landbrug, skovbrug eller gartneri mv. Driftsbygningen har et areal på 180 kvm og er opført i 1980.

Ejendommen Y1 var pr. 1. oktober 2010 vurderet til 5.500.000 kr., hvoraf 2.010.000 kr. var henført til ejerboligen, og pr. 1. oktober 2012 var ejendommen vurderet til 5.150.000 kr., hvoraf 2.028.000 kr. var henført til ejerboligen.

Klageren har siden 28. juni 2012 været tilmeldt folkeregisteret på adressen Y1. Han var forinden tilmeldt folkeregisteret på adressen Y2 i perioden fra 2. august 1989 til 28. juni 2012.

Baggrunden for spørgsmålet om bindende svar er, at klageren og dennes bror ønsker at ophøre med at drive landbruget H1 I/S, som de har drevet sammen siden 1. april 1989.

H1 I/S er efter det oplyste et økologisk landbrug med planteavl og produktion af slagtesvin. H1 I/S omfatter ejendommene Y2, Y3 og Y1. Y2 drives der planteavl og slagtesvin. Y3 drives der planteavl. Y1's jordarealer har efter det oplyste været bortforpagtet til KJ siden 1987.

Der er fremlagt bilag for modtagen jordleje på 55.000 kr. i 2011, og det er oplyst, at jorden til ejendommen Y1 var bortforpagtet i hele 2012. Endvidere er forpagterens markplan for ejendommen for 2012 fremlagt. Der foreligger efter det oplyste ikke en skriftlig forpagtningsaftale, men alene en mundtlig aftale indgået i 1987 mellem den tidligere ejer, som var klagerens og broderens mor, og KJ. Den mundtlige forpagtningsaftale blev overtaget af klageren og dennes bror, da de købte ejendommen. Udover jorden omfattede forpagtningsaftalen efter det oplyste også den eneste driftsbygning på ejendommen, hvor forpagter har sine maskiner stående.

Efter det oplyste på tidspunktet for anmodningen om det bindende svar er det meningen, at klagerens bror skal købe klagerens andel af Y2 og Y3 og tilhørende løsøre, besætning og beholdning, mens klageren skal købe broderens andel af Y1.

De 3 ejendomme er blevet vurderet af en ejendomsmægler, og handlerne ønskes gennemført til de vurderede priser.

Der er således fremlagt en værdiansættelse af ejendommen Y1 fra en ejendomsmægler, hvor 2.200.000 kr. er henført til jord/skov og 4.800.000 kr. er henført til bolig/liebhaveri. Ejendommen er således værdiansat til i alt 7.000.000 kr.

I forbindelse med sagens behandling ved SKAT havde broderens og klagerens repræsentant opgjort avancen ved broderens salg af sin andel af ejendommen til klageren til i alt 1.949.252 kr. Afståelsessummen i avanceopgørelsen var fordelt med 1.100.000 kr. til jord, 25.000 kr. til driftsbygninger og 2.375.000 kr. til stuehuset, således af afståelsessummen i alt udgjorde 3.500.000 kr. for brorens ideelle andel på 50 % af ejendommen. Avanceberegningen var lavet uden hensyntagen til handelsomkostninger, da de forventedes betalt af køberen.

Det fremgår ikke af salgs- og vurderingsoplysningerne (SVUR), at der er sket en overdragelse af ejendommen Y1 i indkomståret 2012. Der er i forbindelse med sagens behandling ved Landsskatteretten fremlagt en "handelsaftale" af 1. maj 2012 indgået mellem klageren og dennes bror om overdragelse af blandt andre broderens andel af ejendommen Y1 til klageren. Overdragelsessummen for broderens andel af ejendommen Y1 er i handelsaftalen aftalt til 3.500.000 kr., hvoraf 2.375.000 kr. er henført til stuehuset inklusive grund, 25.000 kr. er henført til driftsbygningerne og 1.100.000 kr. er henført til jorden i overensstemmelse med avanceopgørelsen.

Følgende fremgår endvidere af § 4 i "handelsaftalen":

"Køber indtræder i sælgers skattemæssige stilling (succederer), for så vidt angår fortjeneste på ejendomsavance.

Såfremt SKAT ikke accepterer, at køber succederer i sælgers skat vedrørende ejendomsavance har parterne ret til at annullere handlen."

SKATs afgørelse
SKAT har besvaret spørgsmålet om bindende svar med "ja, dog bortset fra stuehuset".

De personer, der har adgang til at succedere efter kildeskattelovens § 33 C, er børn, børnebørn, søskende, søskendes børn og søskendes børnebørn. Adoptivforhold og stedbarnsforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold, jf. kildeskattelovens § 33 C, stk. 1.

Repræsentanten har oplyst, at der er tale om overdragelse af en ejendom mellem søskende. Søskende er omfattet af persongruppen i kildeskattelovens § 33 C.

Det fremgår direkte af bestemmelsen i kildeskattelovens § 33 C, at der kan succederes i en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder.

Ifølge repræsentanten er der tale om overdragelse af en liebhaverbolig med tilhørende jord, der inden og efter overdragelsen bortforpagtes til tredjemand.

Hvis der kunne overdrages landbrugsjord, og denne er bortforpagtet til tredjemand på tidspunktet for overdragelsen, kan der godt succederes, selvom der kun overdrages jord. Dette skyldes, at bortforpagtning af landbrugsjord, herunder bortforpagtning/udleje af en del af et landbrug, i almindelighed vil være selvstændig erhvervsvirksomhed, jf. Ligningsvejledningen Erhvervsdrivende 2012-2, afsnit E.A.1.2 og Den Juridiske Vejledning afsnit C.C.5.2.2.7 .

Bortforpagtning udgør dog kun en selvstændig erhvervsvirksomhed i relation til successionsreglen i kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, hvis jorden er bortforpagtet til tredjemand på tidspunktet for overdragelsen, og erhververen af jorden fortsætter med at bortforpagte jorden efter overdragelsen.

Efter kildeskattelovens § 33 C kan der alene succederes i fast ejendom, som anvendes erhvervsmæssigt. Fra 2009 kan der succederes i hele ejendomsavancen, såfremt mere end 50 % anvendes erhvervsmæssigt. Anvendes mindre end 50 % erhvervsmæssigt, kan der alene succederes i den del, der er erhvervsmæssigt anvendt. Henføres mere end 50 % af vurderingen på en landbrugsejendom til stuehuset, kan der udelukkende ske overdragelse med succession på erhvervsdelen.

Ifølge indsendt ejendomsavance fra repræsentanten og vurderingen fra ejendomsmægler, er der tale om en liebhaverejendom, hvor salgssum vedrørende stuehuset er vurderet til 2.375.000 kr. ud af en salgssum på i alt 3.500.000 kr., svarende til ca. 68 % af afståelsessummen.

Avancen på stuehuset udgør 1.804.252 kr. ud af i alt 1.949.252 kr., svarende til 93 % af avancen. Således udgør den ikke-erhvervsmæssige del af avancen mere end 50 % af den beregnede ejendomsavance. Der kan derfor ikke succederes i stuehuset, men udelukkende i landbrugsjorden og driftsbygningerne.

Svaret på spørgsmål 4 er derfor ja, dog bortset fra stuehuset.

Klagerens påstand og argumenter
Klagerens repræsentant har fremsat påstand om, at spørgsmålet om bindende svar skal besvares med "ja", således at klageren kan succedere i ejendomsavance ved køb af ejendommen Y1.

Til støtte herfor har repræsentanten blandt andet anført, at der skete en overdragelse af ejendommen Y1 den 9. maj 2012. I skødets § 4 er der indsat et skatteforbehold.

Det centrale i sagen er fortolkningen af kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 4.-6. pkt. Opmærksomheden skal specielt henledes på kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 5. pkt.:

"Ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel lægges den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse til grund."

Der kan således ske succession i den samlede ejendomsavance på 1.949.252 kr., da stuehuset udgør 36,5 pct. (2.010.000 kr./ 5.500.000 kr.) af den offentlige ejendomsvurdering.

Der skal i den forbindelse ligeledes henvises til lovforslag L 85 1999/2000, 1. samling, (lov nr. 958 af 20. december 1999) Justering af pinsepakken m.m., hvor Skatteministeriet i et høringssvar til Foreningen af Registrerede Revisorer vedrørende succession anfører følgende:

"Bemærkning fra Foreningen af Registrerede Revisorer
Det bemærkes, at "halvdelskravet" til ejendommens anvendelse i en erhvervsvirksomhed, der foreslås indført ved overdragelser i levende live, på linie med reglen i dødsboskatteloven, i højere grad burde tage udgangspunkt i den erhvervsmæssige fordeling end i vurderingsmyndighedernes ejendomsværdimæssige fordeling.

Kommentar fra Skatteministeriet
Den vurderingsmæssige fordeling er en praktisk anvendelig størrelse, der udtrykker den reelle fordeling."

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse
I henhold til kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 1. pkt., lovbekendtgørelse nr. 1403 af 7. december 2010, kan parterne ved overdragelse i levende live af en erhvervsvirksomhed, en af flere erhvervsvirksomheder eller en andel af en eller flere erhvervsvirksomheder til børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever, hvorved forstås en person, som på overdragelsestidspunktet opfylder betingelserne i boafgiftslovens § 22, stk. 1, litra d, anvende reglerne om skattemæssig succession i stk. 2-11 og 14. Adoptivforhold eller stedbarnsforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Stk. 2-11 og 14 finder alene anvendelse på ejendomsavancer vedrørende fast ejendom omfattet af ejendomsavancebeskatningsloven, i det omfang ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens samlevende ægtefælles erhvervsvirksomhed. Hvis mere end halvdelen af ejendommen anvendes i overdragerens eller overdragerens ægtefælles erhvervsvirksomhed, finder stk. 2-11 og 14 dog anvendelse på hele ejendomsavancen vedrørende den pågældende ejendom. Ved opgørelsen af den erhvervsmæssige andel lægges den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse til grund. Udlejning af anden fast ejendom end fast ejendom, som benyttes til landbrug, gartneri, planteskole, frugtplantage eller skovbrug, jf. vurderingslovens § 33, stk. 1 eller 7, anses i den forbindelse ikke for erhvervsvirksomhed. Dette fremgår af bestemmelsens stk. 1, 2. - 6. pkt. Det fremgår endvidere af bestemmelsens stk. 7, at beslutningen om, at erhververen indtræder i overdragerens skattemæssige stilling, senest skal meddeles i forbindelse med indgivelse af overdragerens selvangivelse.

Det lægges på baggrund af det forklarede, som i øvrigt er ubestridt af SKAT, til grund, at ejendommens jordtilliggende samt driftsbygningen var bortforpagtet i hele indkomståret 2012, ligesom det lægges til grund for det bindende svar, at der skete en overdragelse af broderens ideelle andel af ejendommen til klageren i 2012, og at der var aftalt succession.

Det er Landsskatterettens opfattelse, at bortforpagtningen af ejendommens jordtilliggende samt driftsbygningen til landbrugsformål må anses for erhvervsmæssig virksomhed.

Det er endvidere rettens opfattelse, at det i henhold til bestemmelsens ordlyd er den ejendomsværdimæssige fordeling mellem erhverv og beboelse, der skal lægges til grund ved afgørelsen af, hvor stor en del af ejendommen, der benyttes erhvervsmæssigt. Idet der pr. 1. oktober 2010, som var tidspunktet for den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på afståelsestidspunktet, var henført 2.010.000 kr. til ejerboligen ud af en samlet ejendomsværdi på 5.500.000 kr., kan den resterende del af ejendomsværdien, svarende til 3.490.000 kr. eller ca. 63,5 %, henføres til ejendommens jordtilliggende med undtagelse af den del af jorden, der er henført til stuehuset, samt til driftsbygningen på ejendommen.

Det er herefter rettens opfattelse, at 63,5 % af ejendommen må anses for anvendt erhvervsmæssigt i interessentskabet og dermed i overdragerens erhvervsvirksomhed i overensstemmelse med SKATs forståelse af bestemmelsen, hvorfor klageren kan succedere i hele ejendomsavancen ved købet af broderens ideelle andel af ejendommen, idet mere end 50 % af ejendommen anses for erhvervsmæssigt anvendt i indkomståret 2012, jf. kildeskattelovens § 33 C, stk. 1, 3. og 4. pkt.

Det er i øvrigt efter rettens opfattelse uden betydning for, om succession kan godkendes, at klageren efterfølgende tilmeldte sig folkeregisteret på ejendommens adresse. I Landsskatterettens kendelse af 8. februar 2012, offentliggjort som SKM2012.253.LSR , fandt Landsskatteretten således, at SKAT ikke kunne nægte prøvelsen af anvendelsen af ejendomsavancebeskatningslovens § 8 på fortjeneste ved et ejendomssalg med den begrundelse, at ejendommen var overtaget ved succession. Retten mener således ikke, at det i sig selv udelukker succession i hele ejendomsavancen, at klageren på et senere tidspunkt måske ikke vil blive beskattet af den del af en eventuel avance, der vedrører stuehuset, i henhold til ejendomsavancebeskatningslovens § 9, stk. 1.

Landsskatteretten besvarer herefter spørgsmålet om bindende svar med "ja."